Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 5568419 \ VV EXPL 16-85
Vonnis in kort geding van 25 januari 2017
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING SWZ,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
WONINGSTICHTING SWZ,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
eisende partij, hierna te noemen SWZ,
gemachtigde: mr. B.J. van den Berg, advocaat te Zwolle,
tegen
[gedaagde],
wonende te Zwolle,
wonende te Zwolle,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. U. Yildirim, advocaat te Zwolle.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
1.1.
De namens SWZ betekende dagvaarding van 28 december 2016 met zeven producties, waarbij SWZ een vordering heeft ingesteld tot het treffen van een voorlopige voorziening en [gedaagde] heeft opgeroepen ter zitting in kort geding te verschijnen.
1.2.
De vordering is behandeld ter zitting van 11 januari 2017. SWZ is verschenen bij haar advocaat, vergezeld van de heer [A] , werkzaam bij SWZ als senior wijkconsulent. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar advocaat en vergezeld van een tolk, de heer H. Ozbunar en haar zoon de heer [B] .
1.3.
SWZ heeft haar standpunt laten toelichten door haar advocaat, die daarbij gebruik heeft gemaakt van pleitaantekeningen.
De advocaat van [gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd en daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. Daarbij is nog een schriftelijke verklaring van de zoon van [gedaagde] overgelegd.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen SWZ als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat met ingang van 10 oktober 2006 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] . De huurprijs voor het gehuurde bedraagt € 443,55 per maand.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 1 januari 2002 van SWZ van toepassing.
Hierin staat onder meer:
“
Artikel 6
Artikel 6
Gebruik en onderverhuur
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
3. Zonder toestemming van de verhuurder is het de huurder verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk, kosteloos of tegen betaling af te staan aan een persoon of personen, die niet tot de huishouding van de huurder behoren.
4. Het is de huurder uitdrukkelijk niet toegestaan om in de woning een hennepplantage of welke activiteit daarmee overeenkomt te voeren. Ook is het verboden om vanuit de woning verdovende middelen te verhandelen.”
2.3.
[gedaagde] is van 2 tot en met 30 augustus 2016 in Turkije geweest.
2.4.
Op 5 oktober 2016 is door de politie een hennepplantage aangetroffen in twee slaapkamers op de eerste verdieping van de woning. Uit het door de politie opgemaakte ‘Hennepbericht’ blijkt dat het een op professionele wijze opgezette plantage betrof van 540 hennepplanten. Aangetroffen zijn voorts: 26 assimilatielampen, 26 armaturen, 2 schakelborden, 4 koolstoffilters, 2 tijdschakelaars, 6 slakkenhuizen, 2 dompelpompen, 2 ventilatoren, 2 airco’s, 2 vijverfolie, 18 groeimiddelen en 2 thermometers.
In het ‘Hennepbericht’ staat voorts: “Er heeft mogelijk een eerdere oogst plaatsgevonden”. Achter “Recidive” staat voorts “Ja”.
Als verdachte is vermeld [X] , geboortedatum [1949] .
2.5.
Vanaf juli 2016 is een huurachterstand ontstaan. Op 16 december 2016 is de achterstallige huur volledig voldaan.
3.Het geschil
3.1.
De vordering
SWZ vordert - na wijziging van eis in verband met de inmiddels voldane huurachterstand - dat de kantonrechter bij vonnis, bij wege van voorlopige voorziening, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
i. [gedaagde] zal veroordelen om het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren en onder afgifte van de aanwezige sleutels ter vrije beschikking van SWZ te stellen en te laten, een en ander binnen dertig (30) dagen na betekening van dit vonnis,
[gedaagde] zal veroordelen, voor het geval zij niet vrijwillig en volledig voldoet aan het onder ‘i’ gevorderde, tot betaling van een voorschot van € 1.500,00 inclusief btw, althans tot betaling van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag op de kosten van de gerechtelijke ontruiming, welke kosten na de gerechtelijke ontruiming definitief zullen worden vastgesteld,
[gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 443,55 voor elke maand of gedeelte van een maand dat zij na 1 januari 2017 tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde nog het feitelijk genot van het gehuurde heeft,
[gedaagde] zal veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
SWZ legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] met de aanwezigheid van een bedrijfsmatige hennepkwekerij ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Daarnaast dient [gedaagde] de huurpenningen tijdig te voldoen.
Volgens SWZ is niet aannemelijk is dat [gedaagde] niet van de hennepkwekerij op de hoogte was. De politie verklaart dat het aannemelijk is dat er minimaal één kweekperiode is geweest voor de kweek die door de politie is aangetroffen. Dit betekent dat ook vóór de door [gedaagde] gestelde vakantieperiode in augustus 2016 sprake moet zijn geweest van een hennepkwekerij. De geur van deze kwekerij moet door het hele huis waarneembaar zijn geweest. Voorts is de exploitatie van een dergelijke kwekerij zeer intensief. Het voorgaande maakt volgens SWZ uiterst ongeloofwaardig dat [gedaagde] nergens van wist. Daarbij geldt nog dat [gedaagde] op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW Pro voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met haar goedvinden daarin bevinden, in casu haar (ex-)partner, aansprakelijk is op gelijke wijze als voor eigen gedragingen.
4.2.
[gedaagde] betwist dat zij op hoogte was van de aanwezigheid van een hennepkwekerij. Toen zij terugkeerde van vakantie was de bovenverdieping afgesloten. Hierop is een woordenwisseling ontstaan met haar (ex-)partner, die zich daarbij dreigend opstelde. [gedaagde] is vervolgens vertrokken naar haar zoon en is hooguit een paar keer teruggegaan naar de woning om kleding te halen. Zij is de woning pas weer gaan bewonen na de ontmanteling van de hennepkwekerij. Haar (ex-)partner heeft inmiddels geen toegang meer tot de woning. [gedaagde] was evenmin op de hoogte van het ontstaan van de huurachterstand. Zij ging er vanuit dat de huurbetaling door haar (ex-)partner werd gedaan. [gedaagde] zelf is analfabeet en was voor de betalingen afhankelijk van haar (ex-)partner. Inmiddels is de volledige huurachterstand voldaan en voert [gedaagde] zelf het beheer over haar bankrekening, daarbij geholpen door haar zoon. Een nieuwe betalingsachterstand zal dan ook niet meer ontstaan.
4.3.
De kantonrechter overweegt dat uit artikel 7:219 BW Pro volgt dat [gedaagde] als huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarin/op bevinden, zoals haar (ex-) partner, met wie zij de woning bewoonde. De aanwezigheid van een professionele hennepplantage in de door [gedaagde] gehuurde woning levert dan ook in beginsel (zie HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743) een (toerekenbare) tekortkoming van [gedaagde] op in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst ook als zij die plantage niet zelf heeft aangelegd en in stand heeft gehouden. Zij is zelf volledig verantwoordelijk voor de tijdige betaling van de huur.
Dit ontslaat SWZ echter niet van de verplichting om in een voorkomend geval alle betrokken belangen af te wegen en op grond daarvan te beslissen of beëindiging van de huurovereenkomst moet worden nagestreefd. In het kader van dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van SWZ in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat voor die bodemprocedure geldt dat de omstandigheid dat artikel 7:219 BW Pro een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, met zich brengt dat het ontbreken van wetenschap dienaangaande, indien aannemelijk, kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (HR 29 mei 2009, ECLI:NL: HR:2009:BH2952).
4.4.
De door [gedaagde] naar voren gebrachte omstandigheden zijn niet in tegenspraak met wat uit de in het kader van dit kort geding beschikbare informatie kan worden afgeleid. Zo blijkt uit het politierapport dat niet [gedaagde] maar haar (ex-)partner als verdachte is aangemerkt. Ook heeft de zoon van [gedaagde] , die ter zitting als informant is gehoord, verklaard dat zijn moeder vanaf haar vakantie - na een ruzie met zijn vader - bij hem heeft verbleven tot het bericht kwam dat in de woning een hennepplantage was aangetroffen. Uitgaande van de mogelijkheid dat [gedaagde] na terugkeer van haar vakantie niet meer in de woning heeft gewoond maar enkel af en toe kleren heeft opgehaald, is niet op voorhand onaannemelijk dat zij niet heeft gemerkt dat zich op de eerste verdieping een hennepplantage bevond. De stelling van SWZ dat dit relaas van [gedaagde] ongeloofwaardig is omdat het niet de eerste teelt betrof en de hennepkwekerij dus al ruim voor haar vakantie in de woning aanwezig moet zijn geweest, wordt onvoldoende ondersteund door de in het geding gebrachte informatie van de zijde van de politie. In het ‘Hennepbericht’ is een eerdere kweek immers enkel – overigens ongemotiveerd – als mogelijkheid benoemd en niet als waarschijnlijkheid. Daarbij komt dat de zoon van [gedaagde] heeft verklaard tot kort voor het vertrek van [gedaagde] naar Turkije regelmatig op de slaapkamer op de bovenverdieping te zijn geweest om zijn kind naar bed te brengen en daarbij niets verdachts te hebben aangetroffen.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het verweer van [gedaagde] dat zij niet op de hoogte was van de hennepplantage in haar woning niet op voorhand ongeloofwaardig is.
De omstandigheid dat de bovenverdieping voor [gedaagde] na terugkeer van haar vakantie eind augustus 2016 onbereikbaar was gemaakt (althans volgens haar stelling) had bij haar zeker de nodige vragen moeten oproepen. Dit leidt echter niet zonder meer tot de conclusie dat [gedaagde] hierbij ook had moeten denken aan de mogelijkheid van een met de huurovereenkomst strijdige situatie en evenmin dat van haar mocht worden verlangd een daarop gerichte actie te ondernemen (bijvoorbeeld door contact op te nemen met SWZ). Of dit het geval is zal moeten worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval waarop in kort geding, waarin geen plaats is voor een uitgebreid onderzoek naar de feiten en nadere bewijsvoering, onvoldoende zicht kan worden verkregen. Met name is onduidelijk gebleven bij gebreke van het proces-verbaal van de politie en/of andere bewijsmiddelen, hoe precies de situatie in de woning was, en wat de (ex-)partner bij de politie wellicht over de wetenschap van [gedaagde] aangaande de hennepplantage en/of een eerdere kweek heeft verklaard.
4.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de aanwezigheid van een hennepplantage in dit geval vanwege de onzekerheden aangaande de feiten en omstandigheden niet kan leiden tot het oordeel dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst van SWZ in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Daarbij is ook van belang dat toewijzing van de vordering tot ontruiming een onomkeerbare situatie oplevert en het in deze zaak om een essentiële levensbehoefte gaat, het kunnen beschikken over een eigen woonruimte. Evenmin vereist de omstandigheid dat een hennepplantage in de woning is aangetroffen in dit geval een ordemaatregel op korte termijn. In dit verband is van belang dat [gedaagde] heeft gesteld dat er geen risico op herhaling is nu haar (ex-)partner niet langer in de woning verblijft (hij zou inmiddels in Turkije zijn) en er geen aanwijzingen zijn dat deze stelling niet juist is.
4.6.
Dat lange tijd sprake is geweest van een betalingsachterstand maakt het voorgaande niet anders. In dat kader is van belang dat SWZ niet betwist dat vóór juli 2016 nooit huurachterstanden hebben bestaan, dat de huurachterstand inmiddels is voldaan en dat de zoon van [gedaagde] haar nu helpt met het beheer van haar bankrekening. Ook de betalingsachterstand noodzaakt daarmee niet tot een ordemaatregel op korte termijn.
Niet onaannemelijk is voorts dat [gedaagde] - aannemende dat zij daadwerkelijk analfabeet is en daarom afhankelijk is van derden zoals haar (ex-)partner en zoon - geen zicht had op de huurbetalingen die normaliter door haar (ex-)partner, al dan niet van haar rekening, zouden zijn verzorgd. Dit kan er tevens toe hebben geleid dat [gedaagde] eventuele aanmaningen niet als zodanig heeft onderkend. Niet kan worden uitgesloten dat de tekortkoming in de huurbetalingen het gevolg is geweest van een ongelukkige samenloop van omstandigheden, die in juridisch opzicht wel kan worden toegerekend aan [gedaagde] , maar waarbij niet zonder meer aannemelijk is, vanwege de bijzondere omstandigheden (waaronder ook het analfabetisme, een huurder die de Nederlandse taal ook sprekend niet beheerst, en enigszins op leeftijd – 67 – is) dat deze tekortkoming zodanig is dat de bodemrechter zal oordelen dat ontbinding van de huurovereenkomst thans nog gerechtvaardigd is.
4.7.
De slotsom is dat de vordering moet worden afgewezen en dat SWZ als verliezende partij in de proceskosten moet worden veroordeeld.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt SWZ in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00 wegens het salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2017.