ECLI:NL:RBOVE:2017:4113

• Datum uitspraak: 17 oktober 2017
• Publicatiedatum: 2 november 2017
• Zaaknummer: 5511813 CV EXPL 16-5558
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.L. Alers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verhuurder moet bedrijfsruimte aansluiten op riolering; huurprijs verlaagd en betaling opschortbaar

De huurder verhuurt sinds april 2015 een bedrijfsruimte van de verhuurder. Tijdens renovatiewerkzaamheden ontdekte de huurder dat het pand niet was aangesloten op de riolering, maar dat afvalwater werd opgevangen in een regenton onder de grond. De huurder vordert dat de verhuurder binnen twee maanden een deugdelijke aansluiting op de riolering aanbrengt, dat hij de huur mag opschorten totdat dit is gebeurd, en dat de huurprijs wordt verlaagd tot 250 euro per maand.

De verhuurder betwist deze vorderingen en stelt dat het pand zonder toiletvoorziening is gehuurd en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd vanwege betalingsachterstanden. De kantonrechter stelt vast dat er wel degelijk een toiletvoorziening onderdeel uitmaakte van het gehuurde en dat deze voorziening een aansluiting op de riolering impliceert. Omdat die aansluiting ontbreekt, schiet de verhuurder tekort in zijn verplichtingen.

De kantonrechter oordeelt dat de huurder gerechtigd is de huur op te schorten totdat de aansluiting is gerealiseerd en dat de huurprijs verlaagd moet worden. De opzegging door de verhuurder is niet rechtsgeldig omdat de huurovereenkomst onder het beschermde regime van artikel 7:290 BW valt en de opzegtermijn niet is nageleefd. De vorderingen van de huurder worden toegewezen en die van de verhuurder afgewezen. De verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De verhuurder moet binnen twee maanden het pand aansluiten op de riolering, de huurder mag de huur opschorten en de huurprijs wordt verlaagd tot 250 euro per maand.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 5511813 CV EXPL 16-5558

Vonnis van 17 oktober 2017

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. I. Mercanoglu,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: J. Bolte.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,

- de conclusie van antwoord met producties,

- het tussenvonnis van 21 maart 2017 waarbij een comparitie van partijen is gelast,

- de akte overlegging productie van de zijde van [gedaagde] ,

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 7 juni 2017,

- de akte uitlating tevens houdende overlegging productie van de zijde van [eiser] ,

- de akte uitlating tevens houdende overlegging productie van de zijde van [eiser] ,

- de reactie van de zijde van [gedaagde] ,

- de overlegging productie van de zijde van [gedaagde] ,

- het proces-verbaal van de voortgezette comparitie van partijen van

27 september 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] huurt van [gedaagde] sinds 1 april 2015 een bedrijfsruimte aan het [adres] te Vriezenveen (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst is – voor zover hier relevant – het volgende opgenomen:

“
(…)

in aanmerking nemende

(…)

Dat het gehuurde aan de verhuurder en aan de huurder genoegzaam bekend is, zodat daarvan geen nadere omschrijving nodig is;

(…)

Artikel 3

1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.

2. De opzegtermijn zal zijn 3 maanden van te voren.

(…)

Artikel 5

1. De huurprijs bedraagt bij aanvang € 250 exclusief omzetbelasting per maand voor de eerste 2 maand. Daarop volgend zal het 500 euro exclusief omzetbelasting zijn.

2. De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari, voor het eerst per 1 januari 2016, automatisch herzien (…) ”.

2.2.

Bij brief van 15 april 2016 bericht [gedaagde] aan [eiser] dat er nog steeds een huurbetalingsachterstand is en dat [gedaagde] [eiser] verzoekt de achterstallige termijnen alsnog te betalen en het pand per 1 mei 2016 te verlaten en in de oorspronkelijke toestand terug te brengen.

2.3.

Bij brief van 27 mei 2016 bericht [gedaagde] aan [eiser] – voor zover hier relevant – het volgende:

“
(…)

Hierbij bevestigen wij u schriftelijk wat mondeling is besproken inzake het huurpand [adres] .

Uit onze administratie blijkt dat er een huurachterstand is van € 1.340,70.

Zoals afgesproken wordt dit bedrag voor 10 juni 2016 betaald.

De maandelijkse huur bedraagt € 592,90, inclusief de maandelijkse energiekosten van € 40 en inclusief omzetbelasting van € 8,40.

Zoals besproken wordt dit bedrag maandelijks voor de 25-ste overgemaakt naar de verhuurder.

Afspraken:

- Maandelijks bedrag een maand vooruitbetalen.

- Klachten van de buurt of andere onregelmatigheden zonder overleg.

- En administratie kosten worden ook nog verrekend.

Mocht u bovenstaande niet nakomen dan zult u het pand zelfstandig verlaten.

(…) ”.

2.4.

Op 30 mei 2016 start [eiser] met de ombouw van de kantine en de wc. [eiser] ontdekt dat er geen rioolaansluiting is en dat het afvalwater in een regenton wordt opgevangen die onder de grond is geplaatst.

2.5.

Bij brief van 30 mei 2016 bericht [eiser] aan [gedaagde] – voor zover hier relevant – het volgende:

“
(…)

Omstreeks 30 mei zijn wij begonnen met de ombouw van de keuken (kantine)W.C. en douche. Daarmee kwamen wij er achter dat er geen rioolaansluiting was. Dat is niet erg want [gedaagde] zei dat er een septie tank in de grond achter de garage was die geleegd zou worden door een boer met een giertank als die vol was. Maar dat is een leugen er zat na controle alleen een regenton in de grond en die liep over. (…) We hebben meneer [gedaagde] gezegt dat hij moet zorgen voor een oplossing. Nu twee maand later nog niets dat kan zo niet langer. Hij krijgt nu deze aangetekende brief dat hij vanaf maandag 1 aug tot en met 30 Aug een W.C. realiseerd en bij gereed zijn word afgenomen (…). Tot dan word de huur opgeschord en op een aparte bankrekening stort tot dat de W.C. gereed is.

(…) ”.

De gemeente Twenterand stuurt [eiser] bij brief van 2 september 2016 een vooraanschrijving last onder dwangsom aan. Daarin staat – voor zover hier relevant – het volgende:

“
(…)

Naar aanleiding van klacht heeft G. Schutte geconstateerd dat op het perceel (…) adres [adres] , er is een sceptic tank geplaatst.

In deze brief geven wij aan dat wij voornemens zijn u aan te schrijven, middels last onder dwangsom, om de geconstateerde overtreding te beëindigen.

Bevindingen controles

Tijdens de controles is geconstateerd dat u een sceptic tank heeft geplaatst op het perceel ten behoeve van het toilet op het [adres] .

(…)

Lastgeving

Bij het voortduren van de clandestiene situatie na zijn wij voornemens een last onder dwangsom op te leggen van € 5.000,- ineens wanneer de overtreding niet is beëindigd.

Concreet betekent dit dat u vóór 15 september 2016 de aansluiting van het lozen op de sceptic tank te ontkoppelen, en ontkoppelt dient te houden.

(…) ”.

2.6.

[eiser] heeft tegen dat besluit bezwaar aangetekend. [eiser] heeft geen beslissing op bezwaar ontvangen.

2.7.

Bij aangetekende brief van 20 september 2016 bericht [gedaagde] [eiser] onder meer het volgende:

“
Voorts zeg ik hierbij de huur op en waarbij u uiterlijk 3 maanden na uw ontvangst van deze brief het gehuurde schoon, leeg en ontruimd, netjes en in minimaal de aanvankelijke huurkwaliteit aan mij dient op te leveren. (…) ”.

2.8.

De verstandhouding tussen [eiser] en [gedaagde] is gebrouilleerd.

3. De vorderingen in conventie en reconventie en de standpunten van partijen

vordering in conventie

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,:

1. [gedaagde] zal veroordelen tot het binnen twee maanden na de datum van het te wijzen vonnis aanbrengen van een deugdelijke aansluiting van de afvoer van afvalwater op de riolering;

2. voor recht verklaart dat [eiser] gerechtigd is de betaling van de gehele huurprijs op te schorten totdat [gedaagde] de deugdelijke aansluiting van het afvalwater op de riolering heeft verzorgd;

3. voor recht zal verklaren dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van

15 september 2016 tot het moment dat het gehuurde correct is aangesloten op het riool, 250,= per maand exclusief BTW bedraagt;

4. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling in de kosten van deze procedure.

vordering in reconventie

3.2.

[gedaagde] vordert:

- dat [eiser] zo snel mogelijk het pand terug dient te geven aan [gedaagde] ;

- dat [eiser] veroordeeld wordt om achterstallige huur te betalen;

- dat [eiser] veroordeeld wordt om wettelijke rente en bijkomende / incasso kosten te hebben te betalen van achterstallige huur;

- dat [eiser] veroordeeld wordt om verbruikskosten electra te betalen;

- dat [eiser] veroordeeld wordt om wettelijke renten en bijkomende / incasso kosten te hebben te betalen van verbruikskosten electra;

- dat [eiser] veroordeeld wordt om [gedaagde] de kosten te vergoeden welke gemoeid zullen zijn om het bedrijfspand in de toestand zoals gehuurd terug te hebben te brengen;

- dat [eiser] veroordeeld wordt om wettelijke rente en bijkomende / incasso kosten te hebben te betalen over kosten om het bedrijfspand terug te brengen in de staat zoals gehuurd;

- dat [eiser] veroordeeld wordt om [gedaagde] de huurdervingskosten te vergoeden

welke [gedaagde] vanaf 1-1-2017 zou hebben genoten, als gevolg van onrechtmatig gebruik door [eiser] vanaf die datum;

- dat [eiser] veroordeeld wordt om wettelijke rente en bijkomende / incasso kosten te hebben te betalen over huurdervingskosten vanaf 1-1-2017;

- dat [eiser] veroordeeld wordt in de kosten van deze procedure nader op te maken bij staat, inclusief de kosten van de door [gedaagde] ingeschakelde adviseur voor deze procedure.

standpunt [eiser] in conventie en reconventie

3.3.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst van een garage (bedrijfsruimte), inclusief achterruimte, kantine, kantoor, berging en wc. Het gehuurde bedrijfspand voldoet niet aan de verwachtingen.

Het toilet bleek niet te zijn aangesloten op de riolering. [gedaagde] dient als verhuurder alsnog ervoor te zorgen dat de wc wordt aangesloten op de riolering. Gebeurt dat niet dan kan [eiser] geen gebruik maken van het gehuurde op de wijze zoals [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft verwacht en mocht verwachten. Tot het moment dat de wc van het gehuurde op een correcte manier is aangesloten op het riool, dient de huurprijs verlaagd te worden tot € 250,= per maand, aldus [eiser] . De vorderingen van [gedaagde] in reconventie dienen te worden afgewezen.

standpunt [gedaagde] in conventie en reconventie

3.4.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de vorderingen in conventie dienen te worden afgewezen. Het gehuurde is door [eiser] aanvaard in de toestand waarin het zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond. Er is geen sprake van een tekortkoming van de zijde van [gedaagde] . [eiser] huurde van aanvang af zonder toiletvoorziening. [eiser] wist dat een toiletvoorziening niet tot het gehuurde behoorde. Vanaf begin 2016 zijn er betalingsachterstanden ontstaan. De huurovereenkomst is per eind vorig jaar opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn. [eiser] had daarom per eind december 2016 het pand moeten verlaten. Nu [eiser] blijft zitten maakt hij onrechtmatig gebruik van het pand en maakt hij misbruik van de bij [eiser] bekende financiële problematiek bij [gedaagde] . [eiser] heeft in mei 2016 al verklaard dat hij het pand zal verlaten indien hij de betalingsachterstand niet vlot zal inlopen. [eiser] heeft, in strijd met de gemaakte afspraken, de achterstallige huurtermijnen niet voldaan. Tevens weigert [eiser] het pand te verlaten. [gedaagde] is bevreesd dat [eiser] bij vertrek een beschadigd huurpand achterlaat.

4. De beoordeling in conventie en reconventie

4.1.

In conventie ligt de vraag voor of [gedaagde] toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. In reconventie ligt de vraag voor of [eiser] toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

4.2.

[eiser] stelt dat hij gerechtigd is de betaling van de huurtermijnen op te schorten, omdat het gehuurde - in strijd met het bepaalde en het overeengekomene in de huurovereenkomst - geen toiletvoorziening heeft. [gedaagde] betwist dat en stelt zich op het standpunt dat is overeengekomen tussen partijen dat het gehuurde bij aanvang af geen toiletvoorziening had. [eiser] wist dat, maar laat desondanks na zijn betalingsverplichtingen na te komen. [gedaagde] heeft daarom de huurovereenkomst opgezegd. [gedaagde] wil dat [eiser] het pand zo spoedig mogelijk ontruimt en verlaat.

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst onder het (dwingendrechtelijke) regime van artikel 7:290 BW e.v. valt. De huurovereenkomst draagt als kop “Huurovereenkomst Bedrijfsruimte” en in artikel 9 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder gehouden is het gehuurde overeenkomstig de bestemming als bedrijfspand te gebruiken. Bovendien is ter zitting komen vast te staan dat [eiser] de bedrijfsruimte gebruikt voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf

(APK keuringsstation) en dat de ruimte voor het publiek in het kader van die dienstverlening toegankelijk is. Dat laat geen andere conclusie toe dan dat partijen hebben beoogd dat het gehuurde zou worden gebruikt als bedrijfsruimte. [eiser] komt als huurder dan ook de huurbescherming toe zoals geregeld in afdeling 6 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dat er in de huurovereenkomst een opzegtermijn van drie maanden is overeengekomen, staat aan dat oordeel niet in de weg. Indien en voor zover [gedaagde] met zijn stellingen heeft willen betogen dat er om die reden geen sprake is van huur van bedrijfsruimte (en de daarbij behorende huurbescherming) kan dat verweer niet slagen.

4.4.

Voorts is in geschil tussen partijen of er een toiletvoorziening is mee gehuurd, zoals [eiser] stelt en [gedaagde] weerspreekt. Tussen partijen is niet in geschil dat er in het gehuurde van [eiser] geen toiletvoorziening aanwezig is, in die zin dat er geen aansluiting op de riolering is. De wc is aangesloten geweest op een sceptic tank. Vast staat voorts dat de huurovereenkomst niet expliciet vermeldt wat tot het gehuurde behoort en wat niet. In de huurovereenkomst staat enkel: “
Dat het gehuurde aan de verhuurder en aan de huurder genoegzaam bekend is, zodat daarvan geen nadere omschrijving nodig is;”.

Het komt dus aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan hun gedragingen en verklaringen (waaronder de bewoordingen van de overeenkomst) en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.5.

Gelet op hetgeen in de stukken en ter beide comparities van partijen naar voren is gekomen, is de kantonrechter van oordeel dat thans voldoende aannemelijk is geworden dat een toiletvoorziening van aanvang af onderdeel uitmaakte van het gehuurde, althans dat partijen dat als zodanig zijn overeengekomen. De kantonrechter acht daartoe van belang dat zowel [eiser] als [gedaagde] heeft verklaard dat er bij aanvang van de huur een wc-pot in het pand stond. [eiser] heeft een schets uit 1966, die door de gemeente Vriezenveen is afgeven, van het perceel van [gedaagde] en het gedeelte dat [eiser] huurt, overgelegd.

Op die tekening, die [eiser] ter voortgezette comparitie van 27 september 2016 nader heeft toegelicht, is in het kantoorgedeelte dat [eiser] van [gedaagde] huurt, een wc ingetekend. Van de zijde van [gedaagde] is voorafgaand aan de voortgezette comparitie weliswaar het standpunt ingenomen dat [eiser] op de schets heeft bijgetekend, echter [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de overgelegde schets een originele schets betreft, behorende bij het besluit van B&W van de gemeente Vriezenveen van 28 maart 1966 en dat [eiser] daar niets op heeft bijgetekend. In tegenstelling tot hetgeen [gedaagde] voorafgaand aan de voortgezette comparitie heeft betoogd, is ter zitting uit de schets gebleken dat de daarop ingetekende toiletvoorziening zich juist wel bevindt in het deel zoals dat verhuurd is aan Winreder. [gedaagde] noch zijn gemachtigde is ter voortgezette comparitie verschenen. Van de zijde van [gedaagde] is derhalve geen nadere (mondelinge) toelichting op het door [gedaagde] ingenomen standpunt gekomen. Bij dit alles komt dat [eiser] onweersproken heeft gesteld dat hij ook de jaarlijkse milieuheffingen voor het door hem gehuurde deel van het pand betaalt.

4.6.

Het huren van een toiletvoorziening impliceert naar het oordeel van de kantonrechter - in de gegeven omstandigheden - tevens een (deugdelijke) aansluiting op de riolering.

Nu die ontbreekt, schiet [gedaagde] toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat betekent dat [eiser] gerechtigd was en is om zijn huurbetalingsverplichting op te schorten totdat [gedaagde] voor een deugdelijke aansluiting van het afvalwater op de riolering heeft gezorgd.

4.7.

[gedaagde] heeft zich voorts weliswaar op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen is beëindigd per eind december 2016, omdat hij de huurovereenkomst met inachtneming van de geldende opzegtermijn heeft opgezegd, maar dat standpunt slaagt naar het oordeel van de kantonrechter niet. [gedaagde] heeft met zijn brief van 20 september 2016 de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd.

De huurovereenkomst is aangegaan op 1 april 2015 voor onbepaalde tijd. Ingevolge artikel 7:292 BW bedraagt de aanvangsduur van een huurovereenkomst, ook als partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten in beginsel vijf jaar, in dit geval dus tot 1 april 2020. Ingevolge artikel 7:293 BW kan opzegging plaatsvinden met inachtneming van een jaar, dus uiterlijk 31 maart 2019 kan de huurovereenkomst tegen 1 april 2020 (aangetekend) worden opgezegd op de gronden als vermeld in artikel 7:296 BW.

De huurovereenkomst is derhalve nog steeds van kracht tussen partijen. Daaraan doen de gemaakte afspraken tussen partijen, zoals weergegeven in de brief van 27 mei 2016 van [gedaagde] aan [eiser] , niet af. In het licht van het hier geldende huurregime is - ter bescherming van de huurder - terughoudendheid bij de uitleg van dergelijke - van het huurregime afwijkende- afspraken geboden.

4.8.

De kantonrechter overweegt ten overvloede dat [gedaagde] overigens onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [eiser] zich heeft misdragen als huurder, in die zin dat hij sleutelt en verbouwt aan het pand alsof hij eigenaar is.

4.9.

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen in conventie worden toegewezen en de zullen vorderingen in reconventie worden afgewezen.

4.10.

[gedaagde] dient in conventie en reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld. Nu de vorderingen in reconventie voortvloeien uit het verweer in conventie, zullen de proceskosten in reconventie worden gehalveerd. De kosten aan de zijde van [eiser] worden in conventie begroot op:

- explootkosten € 98,51

- griffierecht € 79,00
- salaris gemachtigde
€ 500,00 ( 2,5 punten x € 200,00)

Totaal € 677,51.

De kosten aan de zijde van [eiser] worden in reconventie begroot op:

- salaris gemachtigde € 250,00 (0,5 x 2,5 punten x € 200,00).

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis een deugdelijke aansluiting van de afvoer van afvalwater op de riolering aan te brengen,

5.2.

verklaart voor recht dat [eiser] gerechtigd is de betaling van de gehele huurprijs op te schorten totdat [gedaagde] de deugdelijke aansluiting van het afvalwater op de riolering heeft verzorgd,

5.3.

verklaart voor recht dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van

15 september 2016 tot het moment dat het gehuurde correct is aangesloten op het riool,

€ 250,00 per maand exclusief BTW bedraagt,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op: € 677,51,

in reconventie

5.5.

wijst de vorderingen af,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op: € 250,00,

in conventie en reconventie

5.7.

verklaart de onderdelen 5.1., 5.4. en 5.6. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.L. Alers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2017.