Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/216450 / HA ZA 18-176
Vonnis van 10 oktober 2018
in de zaak van
1.[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser],
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisers, hierna tezamen te noemen: [eiseres] c.s.,
advocaat mr. R. Stam te Doetinchem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat mr. R. van Eck te Deventer.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 juli 2018;
- het proces-verbaal van comparitie van 31 augustus 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] was eigenaar van het perceel grond aan de [adres 1] in [plaats] . Hierop staan onder meer twee schuren (hierna: de schuren) en een woning (hierna: de woning).
2.2.
Bij koopovereenkomst van 23 november 2016 heeft [gedaagde] het perceel grond met woning verkocht aan [eiseres] c.s.. de koopsom bedraagt € 330.000,-. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:
“
artikel 11. Ingebrekestelling. Ontbinding.
artikel 11. Ingebrekestelling. Ontbinding.
(…)
11.2. (…)
Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, (…)
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij en behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3%o) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd met recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
artikel 20. Nadere afspraken.
20.1.
Verkoopster heeft de schuren verkocht aan [X 1] , [adres 2] te [plaats] in het kader van een Rood voor Rood regeling. [X 1] regelt in deze de vergunningen en onderzoeken, w.o. een bodemonderzoek inzake de sanering van de schuren en het verkrijgen van een woonbestemming op zijn eigen locatie aan de [adres 2] [plaats] . De afspraken m.b.t. de sanering zullen tussen verkoopster en [X 1] contractueel worden vastgelegd. In het verlengde hiervan verplicht verkoper zich jegens koper om alle schuren
inclusiefkelders en putten te saneren en dit weer aan te vullen met grond. De locatie dient schoon te worden opgeleverd. De aanwezige erfverharding zal zoveel mogelijk worden gehandhaafd. Hiervoor geld geen saneringsverplichting. In het kader van de Rood voor roodregeling zorgt [X 1] voor de benodigde onderzoeken die door de [gemeente] verplicht worden gesteld.
inclusiefkelders en putten te saneren en dit weer aan te vullen met grond. De locatie dient schoon te worden opgeleverd. De aanwezige erfverharding zal zoveel mogelijk worden gehandhaafd. Hiervoor geld geen saneringsverplichting. In het kader van de Rood voor roodregeling zorgt [X 1] voor de benodigde onderzoeken die door de [gemeente] verplicht worden gesteld.
20.4.
Deze overeenkomst is gesloten onder de voorwaarde dat de reeds eerder genoemde Rood voor Roodregeling doorgang kan vinden en de benodigde toestemmingen/vergunningen worden verkregen. Indien deze regeling geen doorgang kan vinden hebben partijen de mogelijkheid deze overeenkomst zonder kostenvergoeding of boete te ontbinden. (…)”
2.3.
Op 24 augustus 2017 vond een bespreking plaats tussen onder meer de gemeente, [gedaagde] en [X 1] . In het verslaggesprek (productie 2 bij de dagvaarding, hierna: gespreksverslag) staat onder meer het volgende:
“De benodigde stukken (ontwerp bestemmingsplan) zijn door de partijen ingediend en in de college vergadering van 22 augustus behandeld. (…)
De datum 1 december 2017, belangrijk voor kopers, wordt niet gehaald. (…)
Er zijn 2 mogelijkheden met betrekking tot de sloop van de gebouwen/bebouwing aan de [adres 1] . [gedaagde] en [A] gaan hierover in overleg met [eisers] .
1. Mogelijkheid van eerder slopen voordat er een onherroepelijk en inwerking getreden bestemmingsplan is, verzoek indienen bij college om de meters te consolideren. (in principe vervallen de sloopmeters na sloop). (…)
2. Mogelijkheid van slopen in 2018, na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.”
2.4.
In reactie op een brief van 16 oktober 2017 van de heer [B] van Univé Rechtshulp namens [eiseres] c.s. (hierna: [B] ) heeft [gedaagde] bij brief het volgende geschreven (hierna: de brief van [gedaagde] ):
“In navolging op de eerdere gesprekken die er zijn gevoerd met [eiser] , de gemeente en met DLV/ [X 1] . Zijn alle procedures in werking gesteld. Tijdens het laatste gesprek bij de gemeente is gebleken dat de termijnen via de reguliere Rood voor Rood procedure niet haalbaar zijn. Sloop zou dan op zijn vroegst inhet voorjaar 2018 aan de orde zijn.
Er is vervolgens gezocht naar een alternatieve oplossing. De gemeente heeft daarbij een toezegging gedaan hierin te willen meewerken. De oplossing bestaat er in grote lijnen in dat de gemeente medewerking verleent om te slopen voordat het Rood voor Rood traject is afgerond, zonder dat de slooprechten zullen vervallen (consolideren van de sloopmeters). Hiervoor is een verzoek ingediend bij de gemeente.
(…)
De sloopmelding is inmiddels ingediend en is in procedure gebracht. Onderdeel daarvan is een overeenkomst met een sloper die de werkzaamheden zal gaan uitvoeren. Dit traject loopt op dit moment ook.”
2.5.
Bij brief van 30 november 2017 schrijft de [A] van [Y] makelaardij & assurantiën namens [gedaagde] aan [eiseres] c.s. onder meer het volgende:
“Inmiddels is duidelijk dat de benodigde vergunningen en toestemmingen voor de rood-voor-roodregeling niet tijdig zijn verkregen en de schuren niet uiterlijk 1 december 2017 gesaneerd zijn zoals in art. 20.3 van de overeenkomst vermeld. Voor deze situatie voorziet art. 20.4 in de mogelijkheid de overeenkomst zonder kostenvergoeding of boete te ontbinden.
De vergunningen en toestemming met betrekking tot de rood-voor-roodregeling zullen met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid verkregen worden alleen niet tijdig. Wij bespraken dat partijen zullen trachten een oplossing te vinden. Voor het geval deze oplossing niet gevonden wordt en u, als koper, aanspraak maakt op nakoming van de overeenkomst, schadevergoeding of verbeurte van de bedongen boete wordt deze overeenkomst nu voor alsdan ontbonden.”
2.6.
Bij brief van 11 december 2017 schrijft [B] onder meer het volgende:
“Nu er nog steeds geen aanvang is gemaakt met de sanering en de gestelde termijnen allen ruimschoots verstreken zijn, stel ik vast dat u in verzuim bent geraakt. Cliënten ontbinden de overeenkomst op grond van artikel 11.2 en zij maken aanspraak op 10% van de koopsom als contractuele boete. (…)”
2.7.
De gemeenteraad van de [gemeente] heeft bij besluit van 14 december 2017 ingestemd met de rood-voor-roodregeling.
2.8.
Door [eiseres] c.s. is op 20 maart 2018 conservatoir beslag gelegd op de woning.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] c.s. vordert, kort samengevat, om [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om aan [eiseres] c.s. binnen twee dagen na het te wijzen vonnis een boete van € 33.000,00 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 december 2018 en de proceskosten, waaronder de beslagkosten, alsmede de daadwerkelijke verhaalskosten, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] c.s. legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst omdat zij de grond met woning niet gesaneerd op 1 december 2017 heeft overgedragen. [eiseres] c.s. heeft [gedaagde] in gebreke gesteld en de koopovereenkomst bij brief van 11 december 2017 ontbonden. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst is [gedaagde] de boete van € 33.000,- verschuldigd. Daarnaast dient [gedaagde] op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst de verhaalkosten te vergoeden. Het beroep van [eiseres] c.s. op de ontbindende voorwaarde in artikel 20.4. van de koopovereenkomst gaat niet op, omdat dit artikel niet ziet op de situatie dat de gemeente wel bereid was om mee te werken met de rood-voor-roodregeling maar het besluit van de gemeente te laat wordt genomen. [gedaagde] heeft er daarnaast niet alles aan gedaan om tijdig een besluit van de gemeente te verkrijgen. Bovendien had [gedaagde] de het perceel gesaneerd kunnen leveren voordat de rood-voor-roodregeling rond was, door de sloopmeters van de schuren te laten consolideren.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] c.s. althans ontzegging van de vordering en hoofdelijke veroordeling van [eiseres] c.s. in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, verder ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank overweegt allereerst dat [gedaagde] heeft verzocht om geen kennis te nemen van productie 2 bij dagvaarding aan de zijde van [eiseres] c.s.. [gedaagde] stelt dat zij daar geen verweer op kan voeren omdat de productie te omvangrijk is en [eiseres] c.s. enkel met algemene stellingen naar de productie verwijst.
4.2.
De rechtbank stelt vast dat productie 2 bij dagvaarding relatief omvangrijk is en onder meer (email) correspondentie bevat. De rechtbank stelt daarnaast vast dat [gedaagde] in de processtukken en tijdens de comparitie heeft verwezen naar concrete brieven in deze productie en dat [eiseres] c.s. daarop heeft gereageerd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de benoemde onderdelen van productie 2 onderdeel zijn geworden van het partijdebat en dat geen sprake is van strijd met de goede procesorde, zodat geen grond bestaat om de productie in zijn geheel buiten beschouwing te laten.
De ontbindende voorwaarde
4.3.
Voor de beoordeling van het geschil is vervolgens van belang of [gedaagde] bij brief van 30 november 2017 terecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 20.4 van de koopovereenkomst. Indien [gedaagde] hier een beroep op kon doen, is de koopovereenkomst ontbonden en is [gedaagde] geen boete of aanvullende kostenvergoeding aan [eiseres] c.s. verschuldigd. Indien [gedaagde] geen beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde verkeerde zij op 1 december 2017 in verzuim en heeft [eiseres] c.s. de koopovereenkomst terecht ontbonden. [gedaagde] is dan in beginsel gehouden om de contractuele boete en eventuele aanvullende schadevergoeding te betalen.
Uitleg van de ontbindende voorwaarde
4.4.
[eiseres] c.s. stelt dat [gedaagde] geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt. Voor zover [eiseres] c.s. daarbij verwijst naar de tekst van de ontbindende voorwaarde, overweegt de rechtbank als volgt.
4.5.
Voor de uitleg van een overeenkomst tussen partijen, waaronder een daarin opgenomen ontbindende voorwaarde, is niet alleen een zuiver taalkundige uitleg van de overeenkomst van belang maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het zogenaamde Haviltexcriterium, zie arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981, NJ 1981, 635).
4.6.
In artikel 20.4 van de koopovereenkomst staat dat “indien deze regeling [de rood-voor-roodregeling; rechtbank] geen doorgang kan vinden (…) partijen de mogelijkheid [hebben] deze overeenkomst zonder kostenvergoeding of boete te ontbinden”. In de koopovereenkomst is geen definitie gegeven van de term ‘rood-voor-roodregeling’. Evenmin is in de koopovereenkomst nader omschreven wat wordt verstaan onder ‘geen doorgang kunnen vinden’.
4.7.
Niet in geschil is dat het de bedoeling van partijen was dat de schuren gesloopt zouden worden en dat de grond daaronder gesaneerd zou worden vóórdat het perceel grond met woning op 1 december 2017 geleverd zou worden. Ook is niet in geschil dat de sloop van de schuren plaats zou vinden op grond van de rood-voor-roodregeling. Deze regeling houdt in dat als er schuren worden gesloopt, elders een nieuwe woonbestemming kan worden gerealiseerd. De te slopen schuren vertegenwoordigen aldus zogenoemde ‘sloopmeters’. In deze zaak zouden de ‘sloopmeters’ van de te slopen schuren dienen voor een nieuwe woonbestemming op het perceel van de heer [X 1] . Daarvoor is een besluit van de gemeente vereist. De daadwerkelijke sloop van de schuren en het besluit van de gemeente hingen aldus met elkaar samen, waarbij het belang van [gedaagde] bij de rood-voor-roodregeling lag in de verkoop van de sloopmeters aan [X 1] en het belang van [eiseres] c.s. in de verwijdering van de schuren en sanering van de grond. Gelet op deze samenhang is de rechtbank van oordeel dat onder het ‘doorgang kunnen vinden van de rood-voor-roodregeling’ zowel is bedoeld dat de gemeente toestemming gaf voor het overnemen van de sloopmeters als dat de schuren op basis daarvan gesloopt zouden worden.
4.8.
De rechtbank stelt vast dat op 1 december 2017 door de gemeente nog geen besluit was genomen over de overname van de sloopmeters en dat de schuren evenmin waren gesloopt. [gedaagde] heeft gemotiveerd gesteld dat de schuren niet gesloopt konden worden voordat de gemeente een besluit had genomen, omdat de daaruit volgende sloopmeters anders niet door [X 1] overgenomen konden worden. Er is sprake van een noodzakelijke volgordelijkheid, aldus [gedaagde] . [eiseres] c.s. betwist dat en stelt zich op het standpunt dat het niet strikt noodzakelijk was dat de rood-voor-roodregeling gereed was voor de sloop. [eiseres] c.s. voert aan dat de schuren wel alvast gesloopt konden worden, omdat een alternatief beschikbaar was in de vorm van het ‘consolideren’ van de sloopmeters. [gedaagde] heeft het verzoek daartoe evenwel te laat ingediend bij de gemeente, aldus [eiseres] c.s.
4.9.
De rechtbank overweegt dat voor zover [eiseres] c.s. zich op het standpunt stelt dat de schuren gesloopt konden worden vóórdat de gemeente een besluit had genomen over de rood-voor-roodregeling danwel het consolideren van de sloopmeters, dat standpunt onvoldoende is onderbouwd. Uit het gesprekverslag volgt namelijk dat er (slechts) twee opties zijn voor het slopen van de schuren indien er niet tijdig een besluit komt over de rood-voor-roodregeling, namelijk het consolideren of slopen in 2018. Dat sprake is van en noodzakelijke volgordelijkheid heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende aangetoond. De rechtbank gaat daarnaast voorbij aan de stelling van [eiseres] c.s. dat de sloopmeters geconsolideerd konden worden. Vaststaat namelijk dat dit mogelijke alternatief op 1 december 2017 niet beschikbaar was. De gemeente had op 1 december 2017 namelijk nog geen medewerking gegeven aan het consolideren van de sloopmeters. Nu verder vaststaat dat de gemeente eerst op 14 december 2017 heeft ingestemd met de rood-voor-roodregeling, staat tevens vast dat op 1 december 2018 nog geen toestemming bestond voor het overnemen van de sloopmeters zodat de schuren op dat moment nog niet gesloopt konden worden. De rechtbank is daarom van oordeel dat op 1 december 2017 sprake was van een situatie waarin de rood-voor-roodregeling (nog) geen doorgang kon vinden, zodat in beginsel een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde.
Het beroep op de ontbindende voorwaarde
4.10.
[eiseres] c.s. stelt dat [gedaagde] geen beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde omdat zij er niet alles aan gedaan heeft om tijdig een besluit van de gemeente te verkrijgen. [eiseres] c.s. stelt dat hem voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is voorgehouden dat de rood-voor-roodregeling binnen enkele maanden rond zou zijn. [eiseres] c.s. is evenwel niet op de hoogte gehouden van de voortgang van de procedure bij de gemeente. Hij moest zelf actief achter de zaken aan. Ook het verzoek om de sloopmeters te consolideren heeft [gedaagde] te laat bij de gemeente ingediend. Uiteindelijk heeft [eiseres] c.s. veel kosten moeten maken en een ander huis gekocht.
4.11.
De rechtbank overweegt dat [eiseres] c.s. met deze stellingen een beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Op grond van artikel 6:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is een krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit artikel dient op grond van vaste jurisprudentie terughoudend te worden toegepast (vgl. arrest van de Hoge Raad van 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683).
4.12.
De rechtbank stelt voorop dat de mogelijkheid dat niet tijdig een besluit van de gemeente zou worden verkregen en dat de rood-voor-roodregeling niet, of niet tijdig gerealiseerd kon worden, door partijen is voorzien bij het sluiten van de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst is immers uitdrukkelijk de ontbindende voorwaarde opgenomen met de bepaling dat in het geval de rood-voor-roodregeling geen doorgang kon vinden, de koopovereenkomst zonder kostenvergoeding wordt ontbonden. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de enkele omstandigheid dat de rood-voor-roodregeling niet binnen enkele maanden en zelfs niet voor 1 december 2017 tot stand is gekomen er dan ook niet toe dat een beroep van [gedaagde] op de ontbindende voorwaarde onaanvaardbaar is.
4.13.
De rechtbank overweegt daarnaast dat de omstandigheden dat [eiseres] c.s. wellicht niet geïnformeerd werd over de voortgang van de procedure bij de gemeente en dat [eiseres] c.s. hier zogezegd steeds zelf achteraan moest gaan, evenmin leiden tot een situatie waarin een beroep op de ontbindende voorwaarde onaanvaardbaar is. [eiseres] c.s. hebben namelijk niet gesteld dat [gedaagde] de doorgang van de rood-voor-roodregeling opzettelijk heeft getraineerd of dat [gedaagde] verwijtbaar laakbaar heeft gehandeld. [eiseres] c.s. verwijt [gedaagde] een gebrek aan voortvarendheid. Een gebrek aan voortvarendheid kan naar het oordeel van de rechtbank onder bijzondere omstandigheden ertoe leiden dat een beroep op een ontbindende voorwaarde onaanvaardbaar is. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank in deze zaak evenwel geen sprake. Daarbij speelt een rol dat [gedaagde] mede afhankelijk was van de medewerking van de gemeente en (de vertegenwoordiger van) [X 1] . Dat medewerking van deze partijen nodig was, volgt onder meer artikel 20.1 van de koopovereenkomst en was derhalve ook bij [eiseres] c.s. bekend. Dat de voortgang van de rood-voor-roodregeling mede door het gebrek aan voortvarende medewerking van deze partijen is vertraagd, zoals [gedaagde] aanvoert, kan de rechtbank volgen. [eiseres] c.s. heeft vervolgens niet gesteld wat [gedaagde] concreet méér had moeten doen, en op welk moment zij dat had moeten doen. Kortom is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende omstandigheden aanwezig zijn om het beroep van [gedaagde] op de ontbindende voorwaarde onaanvaardbaar te achten.
Tussenconclusie
4.15.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde van artikel 20.4 van de koopovereenkomst zodat de koopovereenkomst is ontbonden. Nu het verweer van [gedaagde] slaagt, zal de rechtbank de vorderingen van [eiseres] c.s. afwijzen en komt de rechtbank niet toe aan een inhoudelijke behandeling van de overige weren van [gedaagde] .
Proceskosten
4.16.
[eiseres] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten worden aan de zijde van [gedaagde] als volgt begroot:
- griffierecht 895,00
- salaris advocaat
1.390,00(2 punten (conclusie van antwoord en comparitie)
1.390,00(2 punten (conclusie van antwoord en comparitie)
maal € 695,00 (tarief III))
Totaal € 2.285,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] c.s. af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.285,00;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2018.