Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummers: Awb 18/507 en 18/509
uitspraak van de meervoudige belastingkamer in het geschil tussen
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats 1] eiseres,
gemachtigde: mr. A. Bakker
gemachtigde: mr. A. Bakker
en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT),verweerder,
gemachtigde: J.V. Andries.
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te Biddinghuizen vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2017. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 227.000,- respectievelijk € 396.000,- per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2017 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 376,37 respectievelijk € 656,57.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 februari 2018 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is in één geschrift beroep ingesteld. Het beroep ten aanzien van de [adres 1] is geregistreerd onder zaaknummer Awb 18/507, het beroep ten aanzien van [adres 2] onder zaaknummer Awb 18/509. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft, samen met het onderzoek in de beroepen Awb 17/241, 17/242 en 18/508, plaatsgevonden op 13 september 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.J.G. Jansen, taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te [plaats 1]
De onroerende zaak [adres 1] betreft een geschakelde recreatiewoning, bouwjaar 2010, met een inhoud van ongeveer 323 m³ op een kavel met een oppervlakte van ongeveer 263 m². De woning beschikt over een dakkapel.
De onroerende zaak [adres 2] betreft een vrijstaande recreatiewoning, bouwjaar 2010, met een inhoud van ongeveer 537 m³ op een kavel met een oppervlakte van ongeveer 643 m². De woning beschikt over twee dakkapellen en een veranda met een oppervlakte van ongeveer 12 m².
Beide onroerende zaak zijn gelegen op het Waterparc Veluwemeer te Biddinghuizen, dat wordt beheerd door Landal Greenparks. Van deze onroerende zaken zijn geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen bekend.
3.Het geschil
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum
1 januari 2016.
3.2
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde voor de [adres 1] niet hoger kan zijn dan € 154.000,- en voor de [adres 2] niet hoger dan
€ 321.000,-. De door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten [adressen] kunnen niet als onderbouwing van de WOZ-waarde dienen als door Landal rendementen worden voorgespiegeld die niet haalbaar zijn. Deze verkooptransacties zijn dan ook niet marktconform. De verkooptransactie van de [adres 3] , in 2015 verkocht voor € 236.000,- kan wel als onderbouwing dienen. De door verweerder genoemde transacties zijn immers eveneens in verhuurde staat verkocht. Dit is ook inherent aan woningen die op een park van Landal worden verkocht.
Eiseres heeft verder gesteld dat op de percelen van de [adres 1] en de Hierdense Beek 63 de waarderingsuitzondering van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ, gelezen in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (hierna: de URUOW) van toepassing is, nu beide percelen deel uitmaken van een waterverdedigingswerk dat wordt beheerd door het waterschap Zuiderzeeland.
3.3
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarden niet te hoog zijn. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift taxatiematrixen overgelegd.
3.4
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).
De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
4.2
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, en Hoge Raad 11 juni 2004,
nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
4.3
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe is verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrixen, opgesteld door ing. P.J.G. Jansen, gediplomeerd WOZ-taxateur. In de betreffende matrixen wordt voor de [adres 1] tot een waarde op de waardepeildatum 1 januari 2015 van € 238.000,- gekomen en voor de [adres 2] van € 407.000,-. Verweerder is tot deze waarden gekomen op basis van de volgende verkooptransacties:
object
Bj
m³
m³-prijs
m²
m²-prijs
Bijgebouw
waarde
koopsom/
datum
[adres 1]
[adres 2]
2010
2010
323
537
€ 552
€ 495
263
643
€ 225
€ 212
dakkapel
2 dakkapellen,
veranda 12 m²
€ 238.000
€ 407.000
[adres 4]
2010
767
€ 385
951
€ 150
5 dakkapellen
€ 0
€ 450.000/
23-10-2015
[adres 5]
2010
294
€ 715
356
€ 224
overkapping
€ 290.000
€ 289.190/
30-3-2016
[adres 6]
2010
294
€ 830
268
€ 225
overkapping
€ 305.000
€ 313.390/
7-7-2016
[adres 7]
2010
306
€ 802
432
€ 225
dakkapel,
overkapping
€ 345.000
€ 361.790/
28-12-2016
4.4.1
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de verkoopprijzen van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet marktconform zijn, omdat deze objecten door Landal worden aangeboden met een rendementsgarantie van 7 %. Zij heeft gewezen op de verkoop van de [adres 3] , welk object in 2015 voor € 236.000,- is verkocht.
4.4.2
Verweerder heeft met betrekking tot de rendementsgarantie gewezen op de uitspraak van de rechtbank Overijssel in de procedure met zaaknummer Awb 17/120, waarin is overwogen dat bij de waardebepaling geen rekening dient te worden gehouden met een rendementsgarantie. Uit de verweerder ter beschikking staande stukken, waaronder verkoopakten, verhuurbemiddelingsovereenkomsten en het Commercieel Statuut Waterparc Veluwemeer, is niet gebleken dat er een gegarandeerd rendement is vastgelegd.
4.4.3
De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten, evenals de onroerende zaak van eiseres, alle op Waterparc Veluwemeer zijn gelegen, zodat niet valt in te zien waarom de objecten als zodanig niet als vergelijkingsobject zouden kunnen dienen. De rechtbank neemt daarbij in ogenschouw dat alle objecten recreatiewoningen betreffen die voor kortstondige verhuur worden aangeboden.
Met betrekking tot de gestelde rendementsgarantie heeft de meervoudige kamer van deze rechtbank in de uitspraak van 24 juli 2018 in het beroep met zaaknummer Awb 17/120 (welke uitspraak is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBOVE:2018:2653) overwogen dat uit de door verweerder aangehaalde stukken niet is af te leiden dat aan kopers van recreatiewoningen in het Waterparc Veluwemeer een rendementsgarantie is afgegeven. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat de referentieobjecten met een rendementsgarantie zijn verkocht, maar heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Zij wordt in haar betoog dan ook niet gevolgd.
4.5.1
Eiseres heeft ter zitting gesteld dat de WOZ-waardering exclusief BTW dient plaats te vinden, omdat de beide onroerende zaken al meer dan twee jaar bij haar in gebruik zijn.
4.5.2
Verweerder heeft in dit verband ter zitting verklaard dat de verkoopprijs van het vergelijkingsobject Leuvenumse Beek 8 in de matrix exclusief BTW staat vermeld en dat de verkoopprijzen van de overige vergelijkingsobjecten inclusief BTW zijn. De onroerende zaken van eiseres zijn inclusief BTW gewaardeerd.
4.5.3
Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (zie onder meer het arrest van
9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876) geldt dat ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak die meer dan twee jaren in gebruik is, moet worden uitgegaan van de prijs die daarvoor zal worden besteed indien die onroerende zaak zonder heffing van BTW zal worden geleverd.
De rechtbank stelt vast dat verweerder, door de WOZ-waarde inclusief BTW te bepalen, een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd. Verweerder heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
4.6
Nu eiseres heeft nagelaten om de door haar bepleite waarde met een taxatierapport of op een andere wijze te onderbouwen, heeft zij de door haar verdedigde waarden van
€ 154.000,- voor de [adres 1] en van € 321.000,- voor de [adres 2] niet aannemelijk gemaakt.
4.7
De rechtbank stelt vast dat in de matrix de verkoopcijfers van de vergelijkings-objecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] inclusief BTW en het vergelijkingsobject [adres 4] exclusief BTW zijn vermeld. Om een juiste vergelijking te kunnen maken tussen de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken van eiseres, ziet de rechtbank aanleiding om de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] voor de in de gerealiseerde koopsommen betrokken BTW te corrigeren naar respectievelijk € 239.000,-, € 259.000,- en
€ 299.000,- (exclusief BTW).
Uitgaande van deze gecorrigeerde verkoopcijfers komt de rechtbank tot het volgende.
Uit de berekeningen van verweerder blijkt dat de uit de referenties afgeleide gemiddelde m³-prijs voor [adres 1] en (afwijkend) voor [adres 2] naar beneden is gecorrigeerd. De correcties zien niet op de BTW. Nu verweerder hierover in de stukken noch ter zitting een nadere toelichting heeft gegeven, zal de rechtbank de WOZ-waarde van de [adres 1] schattenderwijs vaststellen op € 225.000,- en de WOZ-waarde van de [adres 2] op € 385.000,-.
4.8.1
Eiseres heeft in haar beroepschrift gesteld dat op de beide onroerende zaken de waarderingsuitzondering van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ, gelezen in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder f, van de URUOW van toepassing is. Beide onroerende zaken maken immers deel uit van een waterverdedigingswerk.
De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting aan de hand van tekeningen betoogd dat [adres 2] weliswaar niet in de kernzone, maar wel in een beschermingszone is gelegen. Van de [adres 1] ligt van de achterzijde van het perceel een deel in de kernzone.
4.8.2
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de beide onroerende zaken geen deel uitmaken van een waterverdedigings- of waterbeheerswerk en dat om deze reden de waarderingsuitzondering niet van toepassing is.
4.8.3
De Hoge Raad heeft in het arrest van 10 november 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2828) geoordeeld dat alleen het dijklichaam zelf een waterverdedigingswerk is als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onder f, van de URUOW. De omstandigheid dat een waterschap ter bescherming van en beheer van dat dijklichaam voorschriften vaststelt en beheersmaatregelen neemt die gelden voor naastgelegen zones, brengt niet mee dat die zones gerekend moeten worden tot de in voormelde bepaling bedoelde werken die bij de waardering buiten aanmerking moeten blijven.
4.8.4
Nu eiseres een beroep op de waarderingsuitzondering doet, is het aan haar om aannemelijk te maken dat de waarderingsuitzondering zich hier voor doet. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres daarin niet geslaagd. Ter zitting is immers gebleken dat de [adres 2] geen deel uitmaakt van het dijklichaam, maar in een naastgelegen beschermingszone is gelegen. Met betrekking tot de [adres 1] heeft zij weliswaar gesteld dat een deel van haar perceel in de kernzone is gelegen, maar heeft zij deze stelling niet met objectief verifieerbare gegevens onderbouwd. Het beroep van eiseres op de waarderingsuitzondering kan dan ook niet slagen.
4.9
Ten slotte volgt de rechtbank eiseres niet in haar stelling dat verweerder in strijd heeft gehandeld met het verbod van willekeur. Zij heeft nagelaten deze stelling toegespitst op haar situatie te onderbouwen. Hetzelfde dient naar het oordeel van de rechtbank te gelden voor het door eiseres gedane beroep op het vertrouwensbeginsel.
4.1
Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.5.3 is overwogen, zijn de beroepen gegrond.
5.Proceskosten
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten, waarbij wordt uitgegaan van samenhang met de beroepen over de WOZ-waarde van de [adres 1] en [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2015 (Awb 17/241 en 17/242). Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en voor deze twee procedures vast op € 750,-
(1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, waarde per punt € 249,-, wegingsfactor 1; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 501,-, wegingsfactor 1, gedeeld door twee zaken wegens samenhang).
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2016 vast op € 225.000,-;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 2] per waardepeildatum 1 januari 2016 vast op € 385.000,-;
- vermindert de OZB-aanslagen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 750,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, voorzitter, en mrs. W.F. Bijloo en P.H. Banda, rechters, in aanwezigheid van H. Blekkenhorst, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 december 2018.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 december 2018.
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.