Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummers: Awb 16/68 en Awb 17/120
uitspraak van de meervoudige belastingkamer in de zaak tussen
[eiser]
wonende te [woonplaats] , eiser,
gemachtigde: A. Oosters,
gemachtigde: A. Oosters,
en
de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT),verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] vastgesteld bij beschikkingen van 28 februari 2015 en 30 april 2016. Daarbij is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 367.000,- en per waardepeildatum 1 januari 2015 voor het belastingjaar 2016 op € 372.000,-.
Tegelijk met deze beschikkingen heeft verweerder eiser voor deze belastingjaren een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van respectievelijk € 615,46 en € 619,75.
Bij uitspraken op bezwaar van 30 november 2015 en 16 december 2016 heeft verweerder het tegen de beschikkingen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraken op bezwaar is beroep ingesteld. De procedure met zaaknummer
Awb 16/68 heeft betrekking op het belastingjaar 2015, de procedure met zaaknummer
Awb 17/120 heeft betrekking op het belastingjaar 2016.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 april 2018. De beroepen zijn samen met de beroepen met procedurenummers Awb 17/205, Awb 17/2537, Awb 17/203, Awb 17/2531, Awb 17/203, Awb 17/2531, Awb 17/204 en Awb 17/2534 behandeld.
Eiser is verschenen bij zijn gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door J.V. Andries, vergezeld door
ing. P.J.G. Jansen, taxateur.
Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting is verweerder nog in de gelegenheid gesteld om de gehanteerde grondstaffels over te leggen, en is de gemachtigde van eiser in de gelegenheid gesteld om de rendementsgarantieovereenkomsten van eisers en de gehanteerde referentie-objecten over te leggen.
Daarna hebben partijen toestemming verleend om zonder nadere zitting uitspraak te doen.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande recreatiewoning, bouwjaar 2010, met een inhoud van 509 m³ en een kaveloppervlakte van 623 m². Bij de onroerende zaak hoort een veranda met een oppervlakte van 19 m². Deze recreatiewoning is gelegen op het Waterparc Veluwemeer in Biddinghuizen, dat wordt beheerd door Landal Greenparks.
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 en per 1 januari 2015. Eiser is van mening dat deze waarden te hoog zijn vastgesteld.
Eiser heeft met betrekking tot beide belastingjaren aangevoerd dat verweerder in de uitspraken op bezwaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de referentie-objecten door de verkoper zijn verkocht met een rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijf jaren. Volgens eiser heeft verweerder deze omstandigheid ten onrechte niet uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten geëlimineerd. Tevens is eiser gebleken dat verweerder in de uitspraken op bezwaar bij de meeste referentieobjecten is uitgegaan van de verkoopprijs inclusief de inventaris van het desbetreffende object, en dat verweerder er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat de referentieobjecten vrij op naam zijn verkocht. Voorts heeft eiser gesteld dat de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak hadden moeten worden vastgesteld op basis van vergelijking met de verkoopprijzen van de referentieobjecten exclusief BTW.
Ter onderbouwing van zijn beroepen heeft eiser taxatierapporten overgelegd, waarin met betrekking tot het belastingjaar 2015 een waarde wordt voorgestaan van € 228.000,- en met betrekking tot het belastingjaar 2016 een waarde van € 268.000,-.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarden niet te hoog zijn. Ter onderbouwing heeft verweerder bij de verweerschriften taxatierapporten overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).
De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004,
nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
2. Ter voorlichting van eiser merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Tussen partijen is buiten geschil dat de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak moet worden bepaald volgens de methode van vergelijking. Verweerder heeft daartoe verwezen naar de in beroep overgelegde taxatierapporten, opgesteld door ing. P.J.G. Jansen, gediplomeerd WOZ-taxateur.
In het rapport met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2014 wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 372.000,- op basis van drie vergelijkingsobjecten. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bj
m³
m³-prijs
m²
m²-prijs
bijgebouw
waarde
koopsom/
datum
[adres]
2010
509
€ 485
623
€ 194
veranda 19m²
€ 372.000
[object 1]
2010
458
€ 477
494
€ 201
dakkapel
€ 288.000
€ 349.085/
4-7-2014
[object 2]
2012
373
€ 660
384
€ 201
€ 323.000
€ 332.750/
27-5-2013
[object 3]
2010
458
€ 525
560
€ 195
veranda 17m²
€ 352.000
€ 353.925/
12-9-2014
In het rapport met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2015 wordt eveneens geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 372.000,-, thans op basis van vier vergelijkingsobjecten. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
object
Bj
m³
m³-prijs
m²
m²-prijs
bijgebouw
waarde
koopsom/
datum
[adres]
2010
509
€ 489
623
€ 194
veranda 19m²
€ 372.000
[object 1]
2010
458
€ 477
494
€ 203
dakkapel
€ 289.000
€ 349.085/
4-7-2014
[object 4]
2010
458
€ 650
457
€ 203
€ 390.000
€ 390.337/
19-12-2014
[object 3]
2010
458
€ 525
560
€ 195
veranda 17m²
€ 352.000
€ 353.925/
12-9-2014
[object 5]
2010
767
€ 385
951
€ 150
5 dakkapellen
€ 0
€ 544.500/
23-10-2015
3.1
De rechtbank merkt hierbij op dat de taxateur in zijn matrices ten aanzien van het vergelijkingsobject [object 1] een kavelgrootte heeft aangegeven van 342 m², maar dat blijkens de akte van levering dit vergelijkingsobject een kavelgrootte heeft van 494 m².
Uit de door verweerder overgelegde akten van levering blijkt dat de genoemde verkoopprijzen van de referentieobjecten, exclusief de kosten van het inventarispakket zijn gehanteerd. Eiser heeft dit tijdens de zitting van 4 april 2018 ook erkend.
Blijkens het verhandelde ter zitting is tussen partijen niet meer in geschil dat de waardering inclusief BTW dient plaats te vinden. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (vgl. HR 9 februari 2007,nr. 41264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876 en HR 30 oktober 1991, nr. 26544) geldt dat ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak die meer dan twee jaren in gebruik is, moet worden uitgegaan van de prijs die daarvoor zal worden besteed indien die onroerende zaak zonder heffing van BTW zal worden geleverd. Tevens heeft de Hoge Raad geoordeeld ( vgl. HR 9 augustus 2013, nr. 12/03419, ECLI:NL:HR:2013:477) dat bij de waardering in het economisch verkeer moet worden beoordeeld of het object op peildatum dan wel bij aanvang van het belastingjaar ten minste twee jaren tevoren in gebruik is genomen. Is dit niet het geval dan betekent dat dat een te veronderstellen levering niet van btw is vrijgesteld en dat de WOZ-waarde inclusief BTW moet worden vastgesteld.
Hieruit heeft de rechtbank afgeleid dat partijen van mening zijn dat de in geschil betrokken onroerende zaak op de genoemde peildata als ook bij aanvang van de in geschil betrokken belastingjaren minder dan twee jaar in gebruik was genomen. Partijen konden hierover desgevraagd geen nadere informatie verschaffen. Nu de in geschil betrokken onroerende zaak is gelegen op een recent ontwikkeld recreatiepark en uit de feiten niet anders blijkt, zal de rechtbank partijen hierin volgen.
In dit kader stelt de rechtbank vast dat blijkens de door verweerder overgelegde akten van levering de vergelijkingsobjecten [object 1] en [object 5] exclusief BTW zijn verkocht. Om een juiste vergelijking te kunnen maken tussen de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak van eiser heeft de rechtbank aanleiding gezien om de verkoopsom van deze twee vergelijkingsobjecten te verhogen met 21% BTW naar € 349.085,- respectievelijk naar € 544.500,-.
Ter zitting is van de zijde van eiser nog betoogd dat een correctie van 3% op de verkoopprijzen dient te worden toegepast wegens verkoop vrij op naam, waarvan 2% is toe te rekenen aan de overdrachtsbelasting. De rechtbank kan eiser hier niet in volgen, nu uit de aktes van levering blijkt dat het merendeel van de vergelijkingsobjecten is verkocht inclusief BTW en door eiser desgevraagd geen specifieke omstandigheden van de verkoopprijs, de levering dan wel de koper zijn aangevoerd. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat over deze verkopen geen overdrachtsbelasting is geheven. De resterende 1% wegens verkoop vrij op naam is dusdanig minimaal, dat daarvan geen invloed kan uitgaan. Het vergelijkingsobject [object 5] is verkocht exclusief BTW en kosten koper, zodat daar geen correctie voor vrij op naam van toepassing is. Voor [object 1] geldt dat deze verkoop exclusief BTW en vrij op naam is geschied, zodat de rechtbank er, gelet op voornoemde, van uit gaat dat een correctie van 3% daar op zijn plaats is.
3.2
Verder is nog in geschil of verweerder op de verkoopprijzen van de referentieobjecten een correctie had moeten aanbrengen vanwege de verkoop van de vergelijkingsobjecten met inbegrip van een rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijf jaren.
3.3
Naar aanleiding van de uitspraken van de meervoudige belastingkamer van deze rechtbank van 24 mei 2017 heeft verweerder nader onderzoek verricht naar de door eiser gestelde rendementsgarantie. Bij brief van 27 oktober 2017 heeft verweerder 16 verkoopaktes overgelegd van verkochte recreatiewoningen aan de [naam 1] en de [naam 2] , die zijn gelegen op het Waterparc Veluwemeer in Biddinghuizen.
Uit deze verkoopaktes komt onder meer naar voren dat de recreatiewoningen niet permanent bewoond mogen worden en uitsluitend dienen voor recreatief gebruik, dat de koper verplicht is lid te worden en te blijven van de Vereniging van Eigenaren Waterparc Veluwemeer en dat de koper verplicht is zijn woning via Landal Greenparks te verhuren.
Uit artikel 1 van Pro het eveneens door verweerder overgelegde Commercieel Statuut Waterparc Veluwemeer van 9 maart 2008, onderdeel van de beheersovereenkomst WaterparcVeluwemeer tussen Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V. en de Vereniging van Eigenaren Waterparc Veluwemeer blijkt dat de op een duurzame, renderende samenwerking tussen Landal Greenparks en een park gerichte hoofduitgangspunten voor het verhuurbeleid zijn: Het streven naar een zo gunstig mogelijk rendement voor de eigenaren, mede rekening houdend met ruimte voor eigen gebruiksgenot van de recreactiewoning(en). Het streven naar een helder gezamenlijk commercieel beleid, waarin enerzijds de eigenaren hun belang kunnen herkennen en dat anderzijds ruimte laat voor het belang van een commercieel verantwoorde bedrijfsvoering.
Uit artikel 2.3 van de Verhuurbemiddelingsovereenkomst Waterparc Veluwemeer en Zuiderzee op Zuid van 9 maart 2009 blijkt dat Landal Greenparks zich verplicht te zullen inspannen om de recreatiewoning zoveel mogelijk te verhuren zonder echter jegens de eigenaar (verhuur)garantieverplichting af te geven. De eigenaar zal hieraan, voor zover dat in zijn vermogen ligt, volledige medewerking verlenen.
3.4
De rechtbank is van oordeel dat uit deze stukken niet is af te leiden dat aan de kopers van de recreatiewoningen in het Waterparc Veluwemeer een rendementsgarantie is gegeven.
In dit kader merkt de rechtbank op dat, hoewel eiser daartoe in de gelegenheid is gesteld, hij niet heeft aangetoond dat de referentieobjecten met een rendementsgarantie zijn verkocht.
3.5
De stelling van eiser dat het niet aan hem is om te bewijzen dat de referentieobjecten verkocht zijn met rendementsgarantie, omdat het op de weg van de heffingsambtenaar ligt om de marktanalyse te doen, volgt de rechtbank niet. Hiertoe wordt overwogen dat als enige toetssteen heeft te gelden de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ genoemde waarde, zoals hiervoor reeds is weergegeven en dat de Uitvoeringsregeling slechts hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd.
Aan beide partijen is het toegestaan om hun standpunten aan te vullen en/of te wijzigen tot in ieder geval tien dagen voor de behandeling ter zitting. Het later indienen van (gewijzigde) standpunten maakt niet dat daaraan minder bewijskracht toekomt dan aan stukken die eerder in het proces zijn ingebracht.
3.6
Nu vaststaat dat verweerder geen rendementsgarantie heeft geconstateerd, en deze ook niet af te leiden is uit de door verweerder overgelegde aktes van levering, is het aan eiser om aannemelijk te maken dat sprake is van een rendementsgarantie en dat hiermee rekening moet worden gehouden.
Eiser is in de gelegenheid gesteld om alsnog de rendementsgarantie-overeenkomsten van de referentieobjecten in te zenden, nu hij stelt dat deze garantie in mindering dient te worden gebracht op de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt echter vast dat deze door eiser niet zijn ingezonden. Daarnaast is ter zitting door eiser ook gesteld dat het per waardepeildatum 1 januari 2015 genoemde vergelijkingsobject [object 5] zonder rendementsgarantie is verkocht.
3.7
Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de door eiser gestelde rendementsgarantie door hem niet aannemelijk is gemaakt.
Ten overvloede merkt de rechtbank op dat ter zitting van 20 april 2018 door de enkelvoudige kamer van deze rechtbank de overige beroepszaken betreffende onroerende zaken op dit vakantiepark zijn behandeld. Tijdens die zitting is door de toen aanwezige eiseres verklaard dat een rendementsgarantie een verkoopargument was en dat gekozen kon worden tussen deze rendementsgarantie of bijvoorbeeld een (gratis) verbouwing. Hieruit volgt dat de gestelde rendementsgarantie een koper persoonlijk betreffende omstandigheid is, waarmee, nu tevens niet aannemelijk is gemaakt dat deze van invloed is geweest op de verkoopprijs van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, geen rekening dient te worden gehouden.
3.8
Rekening houdende met hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de in de taxatierapporten genoemde vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte en bijgebouwen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van deze vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet goed bruikbaar zijn. De (verhogende) correctie voor de BTW van de vergelijkingsobjecten [object 1] en [object 5] en een (verlagende) correctie voor de verkoop vrij op naam van [object 6] leiden niet tot lagere WOZ-waarden dan welke door verweerder zijn vastgesteld.
3.9
Nu door eiser is aangevoerd dat de WOZ-waarde van de in dit geschil betrokken onroerende zaak tot een te hoog bedrag is vastgesteld volgt uit vorenstaande dat de beroepen ongegrond dienen te worden verklaard.
4. Ter zitting heeft eiser een verzoek gedaan tot vergoeding van de door hem geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.1
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, een overzicht gegeven van zijn oordelen die hebben te gelden bij het beantwoorden van de vraag of sprake is van overschrijding van de redelijke termijn, welke - behoudens bijzondere omstandigheden - dient te leiden tot vergoeding van geleden immateriële schade.
4.2
Voor de beantwoording van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, geldt het uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. Die termijn vangt in beginsel aan op het moment dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500,- per halfjaar dat die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
4.3
Het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 28 februari 2015 is bij de heffingsambtenaar ingekomen op 10 april 2015. De uitspraak op bezwaar dateert van 30 november 2015. Het beroep bij de rechtbank heeft geduurd van 5 januari 2016 tot 10 juli 2018. Uitgaande van een behandelduur voor bezwaar en beroep van twee jaren heeft in beginsel een overschrijding van de redelijke termijn plaatsgevonden van
1 jaar en 3 maanden (15 maanden). Er is een bijzondere omstandigheid die verlenging van de redelijke termijn meebrengt, nu tussen het indienen van het bezwaar en de ontvangst van de motivering van het bezwaar (17 augustus 2015) een periode van 4 maanden zit. Uitgaande van vier weken om te motiveren is dus drie maanden aan eiser toe te rekenen. Derhalve resteert een overschrijding van (naar boven afgerond) 1 jaar (12 maanden). Deze overschrijding is toe te rekenen aan de rechtbank.
4.4
De conclusie luidt dat de rechtbank de Minister voor rechtsbescherming veroordeelt tot het betalen van een schadevergoeding van € 1.000,- voor de procedure in beroep over de vastgestelde WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015.
4.5
Gelet op het hiervoor genoemde overzichtsarrest bestaat tevens aanleiding de Minister voor rechtsbescherming te veroordelen in de proceskosten, waarbij gelet op de ter zitting van 4 april 2018 behandelde zaken uit wordt gegaan van samenhangende zaken, berekend op € 250,50 ( 1 punt voor het beroepschrift + 1 punt voor het verschijnen ter zitting x wegingsfactor 1 x € 501, - per punt: 4 (samenhang). Tevens wordt de Minister voor rechtsbescherming gelast het door eiser betaalde griffierecht van € 46,00 te vergoeden.
4.6
Met betrekking tot de procedure tegen de WOZ-waarde per waardepeildatum
1 januari 2015 voor het belastingjaar 2016 is geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn.
5.Beslissing
De rechtbank
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de Minister voor rechtsbescherming tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 1.000,-;
- veroordeelt de Minister voor rechtsbescherming in de proceskosten, berekend op € 250,50;
- veroordeelt de Minister voor rechtsbescherming tot vergoeding van het griffierecht van € 46,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.M.J. Bouwman, voorzitter, mr. J.W.M. Bunt en mr. L.Y. Gramsbergen, leden, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2018.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2018.
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.