Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 7159781 CV EXPL 18-4742
Vonnis van 19 februari 2019
in de zaak van
de stichting
R.K. Woningstichting Ons Huis,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij, hierna te noemen Ons Huis,
gemachtigde: mr. M. Douwenga, advocaat te Hardenberg,
tegen
[gedaagde 1]en
[gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij, hierna gezamenlijk te noemen [gedaagde 1] ,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 oktober 2018;
- het proces-verbaal van de comparitie na antwoord.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Ons Huis heeft met ingang van 22 november 2005 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde 1] op grond waarvan Ons Huis aan [gedaagde 1] de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] heeft verhuurd. Deze woning is onderdeel van een gebouw met 80 woningen en is aangesloten op een collectieve verwarmingsinstallatie in de vorm van blokverwarming.
2.2
[gedaagde 1] heeft zich tot de huurcommissie gewend met het verzoek om de betalingsverplichting van de servicekosten over 2015 en 2016 vast te stellen. De huurcommissie heeft vervolgens een onderzoeker verzocht om een rapport van voorbereidend onderzoek op te stellen.
2.3
De onderzoeker heeft bij rapport van 1 maart 2018 geoordeeld dat de afschrijving groot onderhoud (zoals toegepast door Ons Huis) niet valt onder de servicekosten die aan de huurder doorberekend kunnen worden.
2.4
Ten aanzien van de onderhoudscontracten heeft de onderzoeker geoordeeld dat de verhuurder een onderhoudsplicht heeft aan de installatie en dat de kosten van onderhoud daarom niet kunnen worden doorberekend aan de huurders.
2.5
De onderzoeker heeft ten aanzien van de door Ons Huis in rekening gebrachte administratiekosten geoordeeld dat de huurcommissie de stookkosten die onder de Warmtewet worden afgerekend nog steeds als servicekosten beschouwt, waarbij maximaal 1% administratiekosten over de stookkosten berekend mag worden, zodat deze worden vastgesteld op een bedrag van € 498,41 (in plaats van de door Ons Huis becijferde bedrag van € 2.400,-- gebaseerd op een bedrag van € 30,-- x 80 huishoudens).
2.6
Ten slotte heeft de onderzoeker geoordeeld dat de door Ons Huis gefactureerde storingscompensatie niet valt onder de servicekosten die aan de huurder doorberekend kunnen worden.
2.7
De huurcommissie heeft vervolgens op 25 juni 2018 overeenkomstig het rapport van voorbereidend onderzoek geoordeeld, overwegende dat het rapport voor zover bekend geen onjuistheden bevat.
3.Het geschil
3.1
Ons Huis vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
A. voor recht verklaart dat het Ons Huis is toegestaan als vaste kosten in rekening te brengen aan [gedaagde 1] :
- de afschrijvingskosten voor groot onderhoud aan de installaties;
- de kosten voor de onderhoudscontracten;
- de administratiekosten ter hoogte van € 30,-- per jaar;
- een reservering voor storingscompensatie;
voor recht verklaart dat de betalingsverplichting van [gedaagde 1] met betrekking tot de afrekening van de warmtelevering over 2015 in totaal € 1.069,25 bedraagt;
voor recht verklaart dat de betalingsverplichting van [gedaagde 1] met betrekking tot de afrekening van de warmtelevering over 2016 in totaal € 1.172,74 bedraagt;
[gedaagde 1] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn gekweten, te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de door Ons Huis aan de Huurcommissie betaalde leges ter hoogte van € 900,-- en de nakosten.
3.2
Ons Huis stelt daartoe dat zij zich niet kan vereniging met de uitspraak van de huurcommissie en dat zij om die reden met inachtneming van artikel 7:262 BW deze procedure aanhangig heeft gemaakt.
3.3
Ons Huis meent dat haar stookkostenafrekening correct was. Zij voert daartoe aan dat zij thans moet worden aangemerkt als “leverancier” in de zin van artikel 1 van de Warmtewet. Ons Huis dient op grond van deze wet te zorgen voor betrouwbare levering van warmte tegen redelijke voorwaarden en met inachtneming van een goede kwaliteit van dienstverlening, ten minste éénmaal per jaar een volledig en voldoende gespecificeerde nota van de geleverde diensten te verstrekken, niet meer dan de voorgeschreven maximumprijs in rekening brengen, in de boekhouding inzichtelijk maken hoe de kosten en de levering van warmte zijn vormgegeven en een storingsregister bij te houden. De invoering van de Warmtewet heeft volgens Ons Huis dus extra verplichtingen voor woningcorporaties in het leven geroepen, naast de verplichtingen die zij ten aanzien van de verrekening van servicekosten heeft.
3.4
Volgens Ons Huis is met de wijziging van de wet het begrip “nutsvoorzieningen met een individuele meter” geïntroduceerd in het burgerlijk wetboek naast het begrip “servicekosten”. In artikel 7:237 lid 3 BW worden de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter gedefinieerd als “de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het gebruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter”.
3.5
In het Besluit servicekosten wordt volgens Ons Huis onder servicekosten verstaan de levering van warm water om de gemeenschappelijke ruimten in een wooncomplex te verwarmen. Het Besluit servicekosten spreekt dus alleen over de levering aan gemeenschappelijke gedeelten, maar niet aan de individuele woonruimten. Ons Huis meent dat uit de memorie van toelichting bij de wijzigingswet volgt dat de minister niet heeft bedoeld een inhoudelijke wijziging in het servicekostenstelsel te willen aanbrengen, maar slechts het oude begrip servicekosten heeft gesplitst in “servicekosten” en “nutsvoorzieningen met een individuele meter”.
3.6
Volgens Ons Huis zijn zowel de Warmtewet als het Besluit servicekosten op grond van het vorengaande naast elkaar van toepassing op de levering van warmte aan huurders indien de woningcorporatie verantwoordelijk is voor de levering van warmte. De Huurcommissie had het verzoek van [gedaagde 1] dan ook in het licht van beide wetten moeten beoordelen. Ons Huis meent echter dat de huurcommissie dat niet heeft gedaan.
Afschrijving groot onderhoud en onderhoudscontracten
3.7
Ons Huis heeft de afschrijving voor groot onderhoud aan de installaties die zich in het gehuurde bevinden en de kosten van onderhoudscontracten met Geas met betrekking tot de installaties doorbelast als onderdeel van de vast kosten. Dat deze doorbelasting terecht is, blijkt volgens Ons Huis uit de brief van het ministerie van EZK d.d. 14 februari 2018 aan Aedes:
(…)
De kosten van levering van warmte kunnen net als nu buiten de huurprijs in rekening worden gebracht. Om eventuele onduidelijkheid op dit punt weg te nemen zal ik deze conclusie toelichten.
(…)
De lagere maximum huurprijs betekent niet dat de verhuurder de kosten voor deze onroerende goederen niet meer in rekening mag brengen. De verhuurder mag voor deze goederen een vergoeding vragen los van de huurprijs van de woning.
Onder de Warmtewet gebeurt dit als warmteleveringskosten in de zin van de Warmtewet. Onder het huurrecht gebeurt dit als kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter of als servicekosten.
Het gaat om alle kosten die de verhuurder maakt voor het leveren van het specifieke product warmte aan de huurder. De kosten die de verhuurder maakt om dit product te kunnen leveren omvatten mede de (afschrijvings- en onderhouds-)kosten voor de onroerende goederen in het gebouw die nodig zijn voor de productie en levering van warmte. Als gevolg van het principieel ander inzicht over de wijze waarop de kosten van levering van warmte in rekening moeten worden gebracht worden deze goederen niet meer aangemerkt als onderdeel van de woning als zodanig, ondanks het feit dat deze onroerende goederen onderdeel uitmaken van het gebouw waarin de woning zich bevindt.
Aedes verzoekt op dit punt om een speciale regeling in het Burgerlijk Wetboek of in het Besluit Servicekosten voor de doorrekening via de servicekosten. Dit is echter reeds mogelijk op grond van het huurrecht; een speciale regeling is daarvoor onnodig.
Administratiekosten
3.8
Ons Huis betoogt dat de door haar berekende administratiekosten van € 30,-- overeenkomen met de door Ons Huis geschatte daadwerkelijk gemaakte administratiekosten. Hiermee voldoet zij aan de Warmtewet, waarvan de uitleg meebrengt dat de werkelijke kosten dienen te worden doorberekend en niet de maximumprijs. De huurcommissie dient de kosten op grond van artikel 18 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) te toetsen aan de geldende wettelijke voorschriften en de redelijkheid. Nu de werkelijke administratiekosten aan [gedaagde 1] in rekening zijn gebracht, meent Ons Huis dat deze kosten redelijk zijn.
Storingscompensatie
3.9
Ons Huis betoogt dat zij de storingscompensatie wel degelijk als vaste kosten in rekening mag brengen. De vaste kosten zijn lager dan het bepaalde maximum en dienen derhalve te worden aangemerkt als redelijke kosten voor de warmtelevering.
3.1
[gedaagde 1] voert verweer en concludeert – samengevat – tot afwijzing van de vorderingen van Ons Huis.
3.11
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:233 BW wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:237 lid 3 BW wordt onder servicekosten verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.
Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.
4.2
Ingevolge de bijlage, behorende bij artikel 1 van het thans geldende Besluit servicekosten (van 8 april 2003), wordt onder warmtevoorzieningen verstaan de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten, alsmede het gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters van de gemeenschappelijke gedeelten. Onder roerende zaken wordt verstaan de krachtens de huurovereenkomst mede ter beschikking gestelde roerende zaken in het woonruimtegedeelte van het gehuurde dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten.
4.3
De minister van Binnenlandse Zaken is voornemens deze bijlage te wijzigen, waarbij “de gemeenschappelijke gedeelten” wordt vervangen door “het woonruimtegedeelte van het gehuurde en de gemeenschappelijke gedeelten”. Het begrip “roerende zaken” wordt gewijzigd in “ter beschikking gestelde zaken”, waaraan wordt toegevoegd dat daaronder (eveneens) worden verstaan “collectieve installaties en daarmee verbonden apparatuur voor het leveren van warmte”.
4.4
in de nota van toelichting, behorend bij dit voorgenomen besluit, overweegt de minister (onder meer) als volgt:
(…)
Zoals is toegelicht (…) is de wetgever met de Warmtewet de wijze waarop de kosten van de levering van warmte in rekening behoren te worden gebracht principieel anders gaan bekijken. De wetgever heeft namelijk met de Warmtewet levering van warmte door een systeem van blokverwarming als een specifiek product geduid waarbij de onderdelen nodig voor warmtelevering moeten worden toegerekend aan de warmteprijs. In het geval van blokverwarming betekent dit dat alle zaken die nodig zijn voor de productie en levering van warmte niet langer worden beschouwd als onderdeel van de gehuurde woning als zodanig, ook als deze zaken onderdeel uitmaken van het gebouw waarin de woning zich bevindt. Met andere woorden, die zaken worden niet meer beschouwd als onroerende aanhorigheden die deel uitmaken van de gehuurde woonruimte. (…)
4.5
Het (gewijzigde) besluit treedt in werking op een bij koninklijk besluit bepaald tijdstip. Het streven van de minister was dit besluit in werking te laten trede met ingang van 1 januari 2019. Voor zover de kantonrechter heeft kunnen nagaan is het thans vigerende besluit tot op heden ongewijzigd en is de inwerkingtreding van het nieuwe voorgenomen besluit tot nader order uitgesteld.
4.6
Uit de aangehaalde bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek volgt als uitgangspunt dat de kosten van de kapitaals- en onderhoudslasten van de warmteleveringsinstallatie (een onroerende aanhorigheid) bestreden dienen te worden uit de huurprijs en niet als (aanvullende) servicekosten in rekening kunnen worden gebracht. Weliswaar stelt de minister zich in de nota van toelichting op het standpunt dat deze zaken niet meer worden beschouwd als onroerende aanhorigheden, maar dat lijkt eerder politiek wensdenken dan een redelijke wetsuitleg.
4.7
Alhoewel de kantonrechter niet kan uitsluiten dat met de voorgenomen wijziging van de bijlage behorend bij het Besluit servicekosten de verhuurder de genoemde kosten alsnog als servicekosten in rekening kan brengen bij de huurder, pleit er veel voor om in de voorgenomen wijzigingen ook de bepalingen in de artikel 7:233, 7:237 en 7:259 BW te betrekken. Een besluit zet immers niet een wet opzij.
4.8
De minister van Binnenlandse Zaken heeft bij brief van 1 november 2018 aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal (onder meer) het volgende laten weten:
(…)
De internetconsultatie voor dit ontwerp voor het Besluit servicekosten heeft geleid tot meerdere reacties, van uiteenlopende aard. Daarbij wordt ook gewezen op de verhouding tot het Burgerlijk Wetboek. Deze reacties worden momenteel bestudeerd.
(…)
Een reactie op de geconsulteerde wijziging zal in beginsel plaatsvinden in de nota van toelichting bij het ontwerpbesluit dat aan de afdeling Advisering van de Raad van State zal worden voorgelegd, nadat de ministerraad daarmee heeft ingestemd.
4.9
De kantonrechter stelt vast dat hier sprake is van werk in uitvoering en ziet – mede om die reden – geen aanleiding daarop te anticiperen in de vorm van een uitspraak zoals
Ons Huis voorstaat.
4.1
Het vorengaande leidt tot de slotsom dat de kantonrechter het oordeel van de huurcommissie onderschrijft dat de afschrijving groot onderhoud, de onderhoudscontracten en de storingscompensatie niet kunnen worden aangemerkt als servicekosten, omdat het Burgerlijk Wetboek en het Besluit servicekosten daarin niet voorzien.
4.11
Ten aanzien van de administratiekosten overweegt de kantonrechter als volgt. De huurcommissie heeft de administratiekosten vastgesteld op een bedrag van € 535,64, daarbij het rapport van voorbereidend onderzoek volgend. Ons Huis meent dat deze kosten te laag zijn en verzoekt de kantonrechter deze administratiekosten vast te stellen op een bedrag van € 21.175,-- inclusief btw, ruwweg neerkomend op € 30,-- per huishouden. Zij legt daaraan de volgende rekensom ten grondslag:
Bestede uren:
Begroten, coördinatie, controle en overige uitvoering 220
Opnemen meterstanden 20
Vragen beantwoording 40
Contractbeheer 20
Administratie (boeken, verwerken, betalen) 50
Totaal 350
Ter toelichting voert Ons Huis nog aan dat “het uurtarief” gemiddeld € 50,-- per uur bedraagt, bestaande uit € 35,-- aan loonkosten en € 15,-- overheadkosten.
4.12
Naar het oordeel van de kantonrechter is deze vordering onvoldoende onderbouwd en bovendien ook niet voldoende gespecificeerd. Met name de post “begroten, coördinatie, controle en overige uitvoering” is nogal vaag en zonder nadere toelichting – welke overigens ontbreekt – niet verifieerbaar.
Evenmin heeft Ons Huis uitgelegd waarop zij het door haar gestelde uurtarief en de overheadkosten baseert. Bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing zal de kantonrechter uitgaan van de juistheid van de berekening door de huurcommissie en ook dit deel van de vordering van Ons Huis afwijzen.
4.13
Ons Huis zal, als meest in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde 1] – die in persoon procedeert – tot op heden begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
I. wijst de vorderingen van Ons Huis af;
II. veroordeelt Ons Huis in de kosten van de procedure, die aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden worden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2019.