ECLI:NL:RBOVE:2020:2336

• Datum uitspraak: 7 juli 2020
• Publicatiedatum: 10 juli 2020
• Zaaknummer: 8576346 \ CV EXPL 20-1733
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: F.E.J. Goffin; U. van Houten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruiming wegens huurachterstand ondanks gebreken gehuurde woning

Partijen sloten per 1 november 2019 een huurovereenkomst voor een kamer tegen €700 per maand. De huurder betaalde de huur voor april, mei en juni 2020 niet, wat leidde tot een huurachterstand van €2.100. De verhuurder vorderde ontruiming en betaling van de achterstallige huur.

De huurder stelde dat hij de huur niet betaalde vanwege gebreken aan het gehuurde, waaronder tocht en lekkage, en dat hij hierover telefonisch had geklaagd. Foto's werden overgelegd ter onderbouwing. De kantonrechter oordeelde dat de gebreken onvoldoende aannemelijk waren gemaakt en dat de verhuurder niet op de hoogte was gesteld van de klachten.

De kantonrechter achtte het spoedeisend belang aanwezig, maar wees de ontruimingsvordering af omdat de huurder door de coronacrisis zijn baan verloor en binnen een maand een nalatenschap verwacht waarmee hij de huurachterstand kan voldoen. Gezien het grote woonbelang en het ontbreken van voldoende bewijs van gebreken achtte de rechter ontbinding van de huurovereenkomst niet waarschijnlijk.

De huurder werd veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, wettelijke rente en proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: Vordering tot ontruiming afgewezen, huurder veroordeeld tot betaling huurachterstand en rente.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 8576346 \ CV EXPL 20-1733

Vonnis in kort geding van 7 juli 2020

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, werkzaam bij IntoCash te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

procederende in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in kort geding met producties van 22 juni 2020,

- het verweer en de producties van [gedaagde] ,

- de mondelinge behandeling via Skype van 30 juni 2020.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen is ingaande 1 november 2019 een huurovereenkomst tot stand gekomen, meer in het bijzonder betreffende de huur van een kamer op de begane grond aan de achterzijde van het pand aan [het adres] , tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 700,00 per maand.

3. Het geschil en de beoordeling

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om de kamer op de begane grond aan de achterzijde van het pand aan [het adres] met al de hunnen en het hunne (eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voorzover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn) primair binnen 7 dagen na uitspraak van het ten deze te wijzen vonnis en subsidiair binnen in een goede justitie te bepalen termijn te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de hoofdsom van € 2.100,00;

III. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] onder voorbehoud van huurverhoging tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de somma van € 700,00 voor iedere maand na Juni tweeduizendtwintig, dat [gedaagde] met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;

IV. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de wettelijke rente ex art. 6:119 BW, over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan 11 juni 2020 een bedrag groot € 4,78;

V. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de wettelijke rente ex art. 6:119 BW, over de hoofdsom vanaf 11 juni 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;

VI. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de nakosten ten bedrage van 50% van het geldende salaris gemachtigde, indien en voor zover [gedaagde] niet binnen de wettelijk vereiste termijn van twee dagen, althans binnen een in goede justitie redelijk geachte termijn, na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, heeft voldaan;

VII. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de kosten van deze procedure waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [eiser] , vermeerderd met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW over deze kosten vanaf 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis, althans een in goede justitie redelijk geachte termijn, tot aan de dag der algehele voldoening en de kosten van de dagvaarding.

3.1.1.

[eiser] heeft, samengevat, aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] heeft nagelaten de huurpenningen tijdig en volledig te voldoen. Volgens [eiser] is sprake van een huurachterstand van drie maanden en vanaf volgende week vier maanden, terwijl er geen zicht is op volledige betaling van de huurachterstand. [eiser] betwist dat [gedaagde] heeft geklaagd over gebreken en stelt dat [gedaagde] enkel heeft verklaard dat hij niet kon betalen, omdat zijn inkomen is verminderd. [eiser] stelt dat het merkwaardig is dat [gedaagde] zich thans beroept op gebreken aan het gehuurde.

3.2

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Samengevat stelt [gedaagde] dat het gehuurde vele gebreken kent, hij en de andere huurders hierover meermalen hebben geklaagd bij de verhuurder maar de verhuurder de gebreken niet dan wel onvoldoende heeft hersteld.

Omdat de huurders in de veronderstelling waren dat de moeder van [eiser] de verhuurder was hebben zij bij haar geklaagd. [gedaagde] verklaart dat hij niet schriftelijk heeft geklaagd maar telefonisch. Meer in het bijzonder stelt [gedaagde] dat sprake is van koude, tocht en lekkage. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [gedaagde] foto’s in het geding gebracht. [gedaagde] stelt dat hem geen andere weg openstond dan het inhouden van de huur omdat [eiser] de gebreken niet verhielp.

3.3.

De kantonrechter overweegt dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak. Vaststaat dat [gedaagde] de huur voor de maanden april, mei en juni 2020 ad € 700,00 per maand niet heeft betaald.

3.4.

De kantonrechter begrijpt [gedaagde] aldus dat hij met het niet betalen van de huur heeft willen bewerkstelligen dat de gebreken alsnog zouden worden hersteld. Een huurder kan haar verplichting tot betaling van de huur opschorten maar moet dan wel hebben medegedeeld wat de reden is van zijn opschorting. Ook voor aanspraak op huurprijsvermindering moet de huurder in de regel de verhuurder van het gebrek in kennis stellen, tenzij de verhuurder al met het gebrek in voldoende mate bekend was. [eiser] heeft betwist door [gedaagde] van gebreken aan het gehuurde op de hoogte te zijn gebracht. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om voldoende aannemelijk te maken dat voorafgaande aan de inhouding van de huur over april mei en juni 2020 wel degelijk over gebreken is geklaagd. Daarbij komt dat de door [gedaagde] gestelde gebreken onvoldoende aannemelijk zijn geworden. Wel staat vast dat sprake is geweest van een kapotte cv-ketel in de wintermaanden, maar dit gebrek is (reeds voor april 2020) door [eiser] verholpen. [gedaagde] stelt verder dat sprake is van lekkage en tocht maar heeft dit onvoldoende aannemelijk gemaakt. [gedaagde] heeft foto’s overgelegd van het pand waarin hij een kamer huurt. De foto’s laten vooral het buitenschilderwerk en de buitenmuren van het gehuurde zien. Weliswaar kan daaruit de conclusie worden getrokken, dat sprake is van achterstallig schilderwerk, slordig voegwerk en esthetisch niet fraaie aanpassingen/herstellingen aan het pand, maar uit de foto’s kan niet worden opgemaakt dat sprake is van tocht en lekkage en dat daardoor het woongenot van [gedaagde] is verminderd.

3.5.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met het betalen van de huur. De vordering tot betaling daarvan zal daarom worden toegewezen met inachtneming van het navolgende.

3.6.

[gedaagde] heeft verklaard dat hij vanwege de coronacrisis zijn baan heeft verloren en daardoor de huur niet meer kon betalen. [gedaagde] heeft verder naar voren gebracht dat hij verwacht gelden uit een nalatenschap te verkrijgen op een termijn van een maand. [gedaagde] vreest dat hij op straat komt te staan met alle negatieve gevolgen van dien. Hij kan op korte termijn geen andere woonruimte vinden en voert aan een groot woonbelang te hebben. Anderzijds brengt hij naar voren op termijn niet langer in het gehuurde te willen blijven wonen vanwege de hoge kosten en de zeer slechte staat van het gehuurde.

[eiser] heeft ter zitting naar voren gebracht vast te willen blijven houden aan de gevorderde ontruiming, omdat hij geen vertrouwen meer heeft in [gedaagde] .

De kantonrechter overweegt als volgt. Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, betracht de kantonrechter terughoudendheid gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is plaats als in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, als het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen. De kantonrechter is van oordeel dat daarvan in dit geval geen sprake is. Aan [eiser] moet worden toegegeven dat sprake is van een forse huurachterstand van (inmiddels) meer dan drie maanden huur, hetgeen in beginsel een ontbinding van een huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Daar staat echter tegenover dat in deze zaak door [gedaagde] onweersproken is gesteld dat hij vanwege de Corona-maatregelen zijn baan is verloren waardoor hij (tijdelijk) de huur niet heeft kunnen betalen en dat hij binnen een maand inkomen uit een nalatenschap verwacht waarmee hij de huurachterstand volledig zou kunnen voldoen. Hij heeft aangevoerd een groot woonbelang te hebben omdat andere woonruimte niet voorhanden is. Gelet op die omstandigheden van dit geval acht de kantonrechter op dit moment onvoldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter tot het oordeel zou komen dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter betrekt daarbij dat in een bodemprocedure meer duidelijkheid kan ontstaan over de ernst en omvang van de door [gedaagde] gestelde gebreken, welke in het kader van deze kort geding procedure bij gebreke van een verdere onderbouwing onvoldoende aannemelijk zijn geacht.

De gevorderde ontruiming zal dus worden afgewezen.

3.7.

[gedaagde] zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, terwijl ook de gevorderde nakosten toewijsbaar zijn op de wijze als hierna geformuleerd.

De gevorderde nakosten zullen conform de landelijke aanbevelingen worden begroot op het tarief van een half punt gemachtigdensalaris, met een maximum van € 120,00. Gelet op het gemachtigdensalaris in deze zaak van € 240,00 per punt, worden de nakosten begroot op € 120,00.

4. De beslissing in kort geding

I veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de hoofdsom van € 2.100,00.

II. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de wettelijke rente ex art. 6:119 BW, over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan 11 juni 2020 een bedrag groot € 4,78.

III. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de wettelijke rente ex art. 6:119 BW, over de hoofdsom vanaf 11 juni 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 821,09 waaronder € 480,00 wegens het salaris van de gemachtigde en vermeerderd met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis, tot aan de dag der algehele voldoening en begroot de nakosten op € 120,00.

V. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

VI. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. U. van Houten op 7 juli 2020. (SL(O)