Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 20/29
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] te [woonplaats 1] , eiseres,
gemachtigde: mr. E. Schriemer,
en
het college van burgemeester en wethouders van Zwolle, verweerder,
gemachtigde: mr. H.C.S. van Dop.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: [derde belanghebbende 1] te [woonplaats 2] .
Procesverloop
Bij besluit van 30 augustus 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder aan [derde belanghebbende 1] (hierna: [derde belanghebbende 1] ) omgevingsvergunning verleend voor het in afwijking van het bestemmingsplan gebruiken van de woning [adres] te Zwolle voor kamerverhuur aan 5 personen.
Bij besluit van 24 december 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Vervolgens heeft eiseres de rechtbank bij brieven van 25 en 30 september 2020 en 4 en 7 oktober 2020 nog nadere stukken/reacties toegestuurd.
Op 7 oktober 2020 heeft derde-partij eveneens een nadere reactie aan de rechtbank gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2020.
Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde en haar echtgenoot [naam 1] Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Derde-partij is in persoon verschenen, bijgestaan door haar echtgenoot [naam 2] en haar dochter [naam 3]
Overwegingen
1. [derde belanghebbende 1] is eigenaar van de woning op het perceel [adres] Zwolle.
Het perceel is gelegen binnen het bestemmingsplan “Diezerpoort” en heeft daarin de
bestemming “Wonen” en de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie”. Daarnaast is het bestemmingsplan “Zwolle, parapluplan parkeren” van toepassing. Gronden met de bestemming “Wonen” zijn bestemd voor het gebruik voor ‘eengezinshuizen’. Daaronder wordt op grond van artikel 1.37 van de bij het bestemmingsplan behorende voorschriften verstaan ‘een gebouw dat één woning omvat’. Onder woning wordt op grond van het bepaalde in artikel 1.98 van die planvoorschriften verstaan ‘een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden’.
Op 8 juli 2019 heeft [derde belanghebbende 1] haar aanvraag omgevingsvergunning ingediend die heeft geleid tot verweerders besluitvorming zoals hiervoor vermeld.
2. In geschil is of verweerder in redelijkheid aan [derde belanghebbende 1] een omgevingsvergunning kon verlenen voor de activiteit het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan ten behoeve van kamerverhuur voor 5 personen.
3. Eiseres voert, kort weergegeven aan, dat door woningsplitsing en kamerverhuur meer sprake is van overlast in de buurt. In dat verband wijst eiseres op verweerders beleidsnotitie ‘Gemeente wil woningsplitsing tegengaan’ van 16 mei 2018 en de ‘Beleidsregel voor zelfstandige woonruimte’. Verweerder heeft immers zelf daarin gesteld dat woningsplitsing leidt tot meer overlast door meer verkeer en verdichting van de wijk. Eiseres stelt dat nu al teveel woningen in de wijk niet meer beschikbaar zijn als eengezinshuizen. Zij meent dat in het kader van deze omgevingsvergunning niet alleen rekening moet worden gehouden met de woningen waarin inmiddels kamerverhuur plaatsvindt maar dat in de afweging ook de woningen dienen te worden betrokken die zijn gesplitst. In dat verband wijst zij op de adressen Schoolstraat 66a t/m f en de Langerholterweg 2 t/m 2B te Zwolle. Zij meent ook dat verweerder een te beperkte grens heeft getrokken in het kader van de beoordeling van het effect van gesplitste woningen en kamerverhuur op haar “woon- en leefklimaat”. Zij is dan ook van mening dat verweerder ten onrechte de woningen aan het Diezerplein 39 en 37-4 en 37a en aan de Langerholterweg 12 en 33-33a niet heeft meegenomen in zijn beoordeling nu deze vlak achter haar woning liggen.
Eiseres is verder van mening dat de overlast door studenten niet gelijk te stellen is aan de overlast vanwege een gezinshuishouden omdat studenten een ander leefritme hebben en doorgaans meer bezoek krijgen. Immers, de verschillende bewoners hebben ieder een eigen vriendenkring. Daarnaast stelt eiseres dat zij de gestelde overlast voldoende heeft onderbouwd door in bezwaar en in beroep te wijzen op jurisprudentie van enkele rechtbanken en de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Verder heeft eiseres de dag voor de zitting nog een berekening ingezonden waaruit volgens haar blijkt dat niet wordt voldaan aan de eis dat er per bewoner 25m2 leefruimte aanwezig is. Eiseres concludeert dat het besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid is genomen en dat verweerder een onjuiste belangenafweging heeft gemaakt.
4. Derde-partij heeft als reactie op het laatste stuk van eiseres zowel een eigen nadere berekening van de totale woonoppervlakte ingezonden, alsook een ten tijde van de aankoop van de woning door een onafhankelijk taxateur opgemaakte berekening.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij voldoende heeft onderkend dat zowel kamerbewoning (onzelfstandige woonruimte) als woningsplitsing (zelfstandige woonruimte) een grotere belasting op de woon- en leefomgeving legt en tot overlast leidt. Juist daarom heeft beleidsregels vastgesteld voor zowel kamerbewoning als woningsplitsing. Kamerbewoning door studenten wordt getoetst aan de “Beleidsregel voor onzelfstandige woonruimte” (hierna: de Beleidsregel). Verweerder geeft aan wat hij op basis van zijn beleidsvrijheid als de directe woon- en leefomgeving van eiseres beschouwt (het gebied begrensd door de Langerholterweg, de Schoolstraat en de Warmoesstraat) en dat de overige door eiseres genoemde adressen niet zijn meegenomen in de toetsing aan het beleid omdat die buiten die door verweerder gehanteerde begrenzing vallen. Verweerder wijst er met betrekking tot de brandveiligheid op dat vergunninghoudster moet voldoen aan het Bouwbesluit en stelt met betrekking tot de geluidsoverlast vanwege de gehorigheid van de woningen dit niet specifiek gerelateerd kan worden aan kamerbewoning. Verweerder stelt dat er voldoende spreiding van het aantal woningen in de buurt is waar kamerbewoning plaatsvindt en dat ook overigens wordt voldaan aan het beleid.
Ook uit de door eiseres genoemde uitspraken van rechtbanken en de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt volgens verweerder niet zonder meer dat kamerbewoning door studenten per definitie onaanvaardbaar is.
6. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat het gebruik van de woning voor kamerverhuur in strijd is met het geldende bestemmingsplan.
6.1
De rechtbank stelt voorts vast dat verweerder ingevolge het bepaalde in artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, sub 2° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo), juncto artikel 4, aanhef en onder 9, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (hierna: het Bor) bevoegd is om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen voor een wijziging van het gebruik van een bouwwerk, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, mits die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten. Hieraan wordt in het onderhavige geval voldaan.
6.2
Het betreft hier een discretionaire bevoegdheid van verweerder, die door de rechter terughoudend dient te worden getoetst. Ter uitvoering van die bevoegdheid heeft verweerder de “Beleidsregel beleid voor onzelfstandige woonruimte” vastgesteld. De rechtbank acht dat beleid, waaronder de in artikel 4 en 5 van die Beleidsregel opgenomen criteria, niet onredelijk.
6.3
In artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Beleidsregel is opgenomen dat een omgevingsvergunning kan worden verleend indien op het moment van de aanvraag van de woningen in de desbetreffende straat met dezelfde postcode nog geen 10% wordt gebruikt voor onzelfstandige bewoning.
Eiseres meent zelf dat dat percentage reeds is gehaald. Zij betrekt daarbij ook de woningen die gesplitst zijn.
De rechtbank is van oordeel dat in voldoende mate aannemelijk is gemaakt dat aan deze voorwaarde wordt voldaan. Van de zijde van verweerder is gemotiveerd verklaard, dat geen van de 42 tot het postcodegebied 8081 BX behorende woningen wordt gebruikt voor kamerverhuur en ter zitting is ook van de zijde van eiseres erkend dat die 10% niet wordt gehaald.
6.4
Met betrekking tot de daags voor de zitting door eiseres opgeworpen stelling dat niet wordt voldaan aan de in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder e, van de Beleidsregel gestelde eis dat er per bewoner 25m2 gebruiksoppervlakte wonen beschikbaar dient te zijn, is de rechtbank van oordeel dat derde-partij met de door haar gegeven reactie, waaronder de door een onafhankelijk taxateur opgemaakte oppervlakteberekening, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat wel aan die eis wordt voldaan.
6.5
Ter zake van de stelling van eiseres dat, gelet op artikel 5 van de Beleidsregel, haar woon-en leefmilieu ernstig wordt verstoord doordat een extra woning mag worden gebruikt voor kamerverhuur heeft verweerder in redelijkheid de grenzen kunnen trekken, die hij heeft getrokken, waarbinnen de effecten op het woon- en leefmilieu van eiseres zich zullen doen gevoelen. Verweerder heeft gelet daarop kunnen concluderen dat het aantal woningen waarin kamerverhuur plaatsvindt zodanig beperkt van aard is dat van de extra woning waarin kamerverhuur zal gaan plaatsvinden geen grote negatieve invloed uitgaat op dat woon- en leefmilieu.
De rechtbank overweegt daarbij nog dat verweerder in het kader van een zorgvuldige besluitvorming ook heeft gekeken naar het aantal woningen dat gesplitst is, de wijze van bewoning van die gesplitste woningen en woningen waar kamerverhuur plaatsvindt in een grotere cirkel dan hij hanteert in het kader van het criterium genoemd in artikel 5 van de Beleidsregel. Verweerder heeft kunnen concluderen dat ook als die woningen en de effecten van die bewoningen zouden worden meegewogen afgezet tegen het totale woningaanbod binnen die cirkel het effect van de kamerverhuur op het adres Warmoesstraat op het woon- en leefmilieu zeer klein is.
6.6
Ook overigens heeft verweerder in voldoende mate gemotiveerd dat aan het beleid wordt voldaan. Voldoende gemotiveerd is aangegeven dat de kans op meer verkeersoverlast, voor zover die er al is, klein kan worden geacht gelet op de ligging van de Warmoesstraat.
Verder is, mede gelet op het gegeven dat de 10% norm uit artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Beleidsregel nog niet gehaald is, niet aannemelijk dat de druk op de wijk nu reeds dermate groot wordt dat de afwijking van het bestemmingsplan om die reden niet zou moeten worden verleend.
7. Eiseres heeft voorts aangevoerd dat zij persoonlijk als naaste buur van het pand Warmoesstraat 9 extra hinder ondervindt van deze kamerbewoning. Zij meent dat in voldoende mate te hebben onderbouwd door te verwijzen naar de hiervoor in rechtsoverweging 3 bedoelde jurisprudentie.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder er terecht op gewezen dat uit die door eiseres vermelde jurisprudentie niet blijkt dat kamerbewoning in zijn algemeenheid onaanvaardbaar is. Kamerbewoning heeft een relevant ruimtelijk effect doch per geval zal moeten worden onderbouwd dat ook in dat geval de kamerbewoning niet aanvaardbaar is.
Ter zitting heeft eiseres aangegeven dat zij nu reeds vele vormen van overlast heeft ervaren. Zij noemde onder meer dat er met deuren wordt geslagen, er hard wordt gepraat, er feestjes hebben plaatsgevonden in de tuin waarbij lawaai werd gemaakt. Naar haar mening is deze overlast onvergelijkbaar met de overlast die men ervaart in het geval er sprake is van gezinsbewoning.
De rechtbank overweegt dat eiseres desgevraagd heeft verklaard dat zij de overlast die zij heeft ervaren niet heeft gemeld bij de autoriteiten, zoals bijvoorbeeld de politie. Ter zitting heeft de derde-partij verklaard dat eiseres haar ervaringen ook niet met haar heeft gedeeld. Voor wat betreft het feestje in de tuin is tijdens de zitting door derde-partij verklaard dat daarvan geen sprake was en dat de kamerbewoners met elkaar in de tuin hebben gezeten en met elkaar in gesprek zijn geweest. Dat was de ene keer overdag en de andere keer ’s avonds maar zijn zij tijdig weer naar binnen gegaan.
Op basis van wat ter zitting is verklaard komt de rechtbank niet tot de conclusie dat de bewoning door de kamerbewoners van het pand [adres] op een zodanige wijze plaatsvindt dat van eiseres niet gevraagd zou mogen worden dat te dulden. De rechtbank kan zich voorstellen dat het leefritme van ook deze studenten anders is dan dat van een gemiddeld gezin, maar uit de door eiseres genoemde voorbeelden trekt de rechtbank niet de conclusie dat dat tot nu toe tot onduldbare overlast heeft geleid.
8. De rechtbank is anders dan eiseres van oordeel dat het rechtszekerheidsbeginsel jegens eiseres niet is geschonden doordat verweerder niet vooruit loopt op het aangekondigde beleid om de kamerbewoning stringenter te regelen.
9. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen.
10. Het beroep is ongegrond, zodat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding bestaat.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W.M. Bunt, rechter, in aanwezigheid van
M.W. Hulsman, als griffier.
De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende donderdag na deze datum.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.