Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 8720818 \ CV EXPL 20-2306
Vonnis van 6 april 2021
in de zaak van
1.[eiser] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiser] c.s.,
verschenen in persoon,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE ALMELO,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
DE GEMEENTE ALMELO,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
gedaagde partij, hierna te noemen gemeente Almelo,
gemachtigde: mr. L.E.M. Haverkort.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 augustus 2020 met producties,
- de conclusie van antwoord ontvangen ter griffie op 24 november 2020 met producties,
- de aanvullende stukken van [eiser] c.s. van 19 januari 2021,
- de aanvullende stukken van [eiser] c.s. van 25 januari 2021,
- de mondelinge behandeling via Skype op 3 februari 2021,
- de pleitnota van [eiser] c.s.,
- de pleitnota van gemeente Almelo,
- de brief van gemeente Almelo van 4 maart 2021 met het verzoek vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] c.s. hebben op 10 januari 2014 een perceel grond, aangrenzend aan hun achtertuin, gekocht van gemeente Almelo. Het perceel grond is op 10 april 2014 middels een notariële akte aan [eiser] c.s. geleverd.
2.2.
In de verkoopovereenkomst van 10 januari 2014 (hierna: de verkoopovereenkomst) – bijgevoegd als productie 1 bij dagvaarding – is opgenomen dat het verkochte perceel grond ongeveer 26 m² groot is. Bij de verkoopovereenkomst is een verkooptekening opgenomen waarin (de vorm van) het perceel grond is weergegeven.
2.3.
Op de verkoop van het perceel grond zijn hoofdstuk 1 en artikel 2.9 van de Algemene Verkoopvoorwaarden van gemeente Almelo (hierna: de Algemene Verkoopvoorwaarden) – opgenomen in productie 1 bij dagvaarding – van toepassing verklaard. In artikel 1.8 van de Algemene Verkoopvoorwaarden staat:
“Voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak zullen de grenzen door de gemeente met ijzeren buizen in het terrein worden aangeduid en aan de wederpartij worden aangewezen. De wederpartij is verantwoordelijk voor de instandhouding van de door de gemeente aangewezen grenzen. Bij het eventueel opnieuw aangeven van de grenzen door de landmeters van de gemeente Almelo worden de werkelijke kosten, welke hiermee gemoeid zijn, in rekening gebracht bij de wederpartij. De wederpartij verplicht zich, bij het plaatsen of doen plaatsen van gebouwen met de gemeente overleg te plegen over de juiste plaatsing binnen de grenzen van de onroerende zaak.”
2.4.
In artikel 1.9 van de Algemene Verkoopvoorwaarden staat:
“Verschil tussen de in de verkoopovereenkomst aangegeven oppervlakte en de werkelijke oppervlakte wordt verrekend als dit meer bedraagt dan 5% van eerstgenoemde oppervlakte. Verrekening vindt in dat geval plaats binnen 3 maanden na datum van kennisgeving van de uitkomsten van opmeting van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers tegen de (gemiddelde) prijs per vierkante meter, waarvoor de onroerende zaak is verkocht.”
2.5.
In de akte van levering van 10 april 2014 (hierna: de akte van levering) – bijgevoegd als productie 2 bij dagvaarding – is opgenomen dat het verkochte perceel grond 26 centiare (00.00.26 ha) groot is. Bij de akte van levering is ook een verkooptekening opgenomen waarin (de vorm van) het perceel grond is weergegeven (hierna samen met de verkooptekening als bedoeld in 2.2. aangeduid als: de verkooptekening).
2.6.
In de aanhef van de akte van levering is het volgende opgenomen:
“hierna te noemen: ‘het verkochte’, door koper te gebruiken als tuin; zoals die onroerende zaak ongeveer is aangeduid op een aan deze akte te hechten, door partijen gewaarmerkte situatietekening nummer 26384A, zullende evenwel noch de opgegeven grootte, noch de aanduiding op voormelde situatietekening, doch uitsluitend de aanduidingen op het terrein beslissend zijn voor de bepaling van hetgeen is verkocht en gekocht.
Voor zover daarvan bij deze niet is afgeweken, blijft gelden hetgeen voor het tekenen van deze akte overigens tussen partijen is overeengekomen.”
2.7.
In artikel 2 lid 2 van Pro de akte van levering staat:
“Verschil tussen de in de verkoopovereenkomst aangegeven oppervlakte en de werkelijke oppervlakte wordt verrekend. Verrekening vindt in dat geval plaats binnen drie maanden na de datum van kennisgeving van de uitkomsten van opmeting van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers tegen de (gemiddelde) prijs per vierkante meter, waarvoor de grond is verkocht.”
2.8.
In de 18 maanden na de levering van het perceel grond hebben [eiser] c.s. verschillende telefonische verzoeken aan gemeente Almelo gedaan om het perceel grond uit te komen zetten. Hierop heeft gemeente Almelo niet gereageerd.
2.9.
In mei 2015 hebben [eiser] c.s. bij gemeente Almelo geïnformeerd naar de bouwmogelijkheden in hun tuin. Een ambtenaar van gemeente Almelo heeft per e-mail van
1 mei 2015 medegedeeld dat er geen uitbreidingsmogelijkheden op het perceel zijn. In
juli 2015 hebben [eiser] c.s. – zonder vergunning – een schutting en overkapping laten bouwen.
2.10.
Per brief van 16 juni 2016 heeft gemeente Almelo aan [eiser] c.s. medegedeeld dat is gebleken dat [eiser] c.s. bovenop de aan hen verkochte 26 m² ook nog 22 m² gemeentegrond in gebruik hebben genomen, bestaande uit 14 m² die bij de tuin is aangetrokken en een tegelpad daaromheen van 8 m². In de brief worden [eiser] c.s. verzocht de in gebruik genomen 22 m² gemeentegrond te ontruimen en alles wat er op of in staat te verwijderen. Per brief van 7 juli 2016 is dit door gemeente Almelo bekrachtigd.
2.11.
Op 9 september 2016 hebben [eiser] c.s. overleg gevoerd over een oplossing met [A] , ambtenaar van de gemeente Almelo. In de jaren daarna is daar geen opvolging aan gegeven.
2.12.
Op 18 februari 2019 hebben [eiser] c.s. een handhavingswaarschuwing van gemeente Almelo ontvangen met het verzoek om de perceelgrens terug te brengen naar de oorspronkelijk verkochte grens – waarbij is verwezen naar de verkooptekening – en het bouwwerk te verwijderen en de grond terug te brengen in de originele staat.
2.13.
Op 21 maart 2019 hebben wethouder [B] en [A] de zaak ter plaatse bekeken.
2.14.
Op 12 mei 2019 hebben [eiser] c.s. gemeente Almelo verzocht om toepassing van de arbitrageregeling genoemd in de Algemene Verkoopvoorwaarden.
2.15.
Per e-mail van 3 juni 2019 – opgenomen in productie 8 bij dagvaarding – schrijft de heer [C] van de gemeente Almelo het volgende aan [eiser] c.s.:
“Wij zijn bereid om de extra groen dat in gebruik is genomen aan u te verkopen en de bebouwing dat hierop staat doormiddel van een persoonsgebonden gedoogbeschikking, te legaliseren.
Mocht u de woning ooit verkopen dan dient het bouwwerk wel verwijderd te worden tegen die tijd.”
En per e-mail van 8 juli 2019 – ook opgenomen in productie 8 bij dagvaarding – schrijft de heer [C] aan [eiser] c.s.:
“Momenteel ben ik bezig met de gedoogbeschikking voor de schutting en de overkapping.
Voor de volledigheid van de beschikking heb ik een aantal foto’s nodig van de overkapping en de schutting.
Is het mogelijk dat u deze mij kunt opsturen?”
2.16.
Op 13 november 2019 hebben [eiser] c.s. een uitnodiging ontvangen van gemeente Almelo voor een gesprek over het vervolg van het handhavingstraject. Vervolgens heeft een briefwisseling plaatsgevonden, waarbij [eiser] c.s. hebben medegedeeld dat zij, om een vruchtbare bespreking te kunnen hebben, eerst kennis willen nemen van het standpunt van gemeente Almelo. Daarnaast hebben zij aangegeven dat zij om toepassing van de arbitrageregeling hebben gevraagd. Per brief van 29 januari 2020 heeft gemeente Almelo medegedeeld dat zij geen arbitrageregeling is overeengekomen, dat een geschil dient te worden voorgelegd aan de rechtbank en dat zij niet bereid is de oppervlakte van 14 m² gemeentegrond aan [eiser] c.s. te verkopen. Per brief van 20 februari 2020 heeft gemeente Almelo medegedeeld dat zij geen schriftelijke toelichting en/of reactie meer zal geven op de vragen uit de brief van [eiser] c.s. van 15 februari 2020 om verduidelijking op een aantal punten. Daarnaast heeft gemeente Almelo in diezelfde brief aangekondigd een handhavingstraject op te zullen starten indien de toezichthouder van de gemeente Almelo tijdens het onderzoek naar de naleving van de geldende regels op het perceel van [eiser] c.s. een overtreding constateert.
2.17.
Op 11 december 2019 hebben [eiser] c.s. beroep aangetekend bij de rechtbank tegen de beslissing van gemeente Almelo op het door [eiser] c.s. ingediende bezwaar om voorbij te gaan aan het verzoek van [eiser] c.s. om inzage in het dossier ten aanzien van het besluitvormingsproces over de aanvullende verkoop van grond.
2.18.
Op 27 februari 2020 hebben [eiser] c.s. een verzoek ingediend tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een overkapping en het plaatsen van een schutting, zodat de bestaande bebouwing kan worden gelegaliseerd.
2.19.
Op 5 maart 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] c.s. en
de heer [D] (teammanager van de gemeente Almelo) om te spreken over een oplossing. Een oplossing is niet bereikt.
2.20.
Per e-mail van 19 maart 2020 heeft de heer [E] van de gemeente Almelo aangegeven dat de bouwwerken van de huidige plaats moeten worden verwijderd. Per e-mail van 25 maart 2020 heeft de heer [D] dit bevestigd.
2.21.
Per brief van 25 maart 2020 hebben [eiser] c.s. als oplossing voorgesteld om een gedeelte van de omheinde tuin en een deel van de overkapping te herplaatsen c.q. af te breken en een gedeelte te laten staan in combinatie met een omgevingsvergunning voor handelen in strijd met de regels voor Ruimtelijke Ordening voor dat deel, waarbij 14 m² grond wordt teruggeleverd aan gemeente Almelo.
2.22.
Op 30 maart 2020 hebben [eiser] c.s. via een WOB-verzoek verzocht om inzage in het advies van de groencommissie waarnaar in het gesprek van 5 maart 2020 verwezen is. [eiser] c.s. hebben daar geen reactie op ontvangen. Daarnaast hebben [eiser] c.s. op 30 maart 2020 een klacht over (gestelde) wisselende standpunten en formuleringen ingediend bij burgemeester Gerritsen en verzocht om een persoonlijk gesprek. Per brief van 15 april 2020 heeft gemeente Almelo medegedeeld dat de klacht niet als klacht zoals bedoeld in hoofdstuk 9 van de Algemene wet bestuursrecht zal worden behandeld en dat het verzoek om een persoonlijk gesprek niet wordt gehonoreerd.
2.23.
Per brief van 18 april 2020 hebben [eiser] c.s. gemeente Almelo in gebreke gesteld ten aanzien van het niet reageren op hun voorstel van 25 en 26 maart 2020. Daarnaast hebben [eiser] c.s. in een andere brief van 18 april 2020 verzocht om de afspraak voor de aanwijzing van de perceelgrens niet eerder in te plannen dan dat overeenstemming is bereikt over de te hanteren grens. Op 28 april 2020 heeft gemeente Almelo het kadaster de perceelgrens laten inmeten. Daarbij is op verzoek van [eiser] c.s. ook het voorstel van [eiser] c.s. ingemeten, hetgeen heeft geresulteerd in de tekening die is opgenomen in productie 17 bij dagvaarding.
2.24.
Op 28 mei 2020 heeft gemeente Almelo afwijzend gereageerd op het voorstel van [eiser] c.s. van 25 maart 2020. Op 15 juni 2020 hebben [eiser] c.s. bezwaar gemaakt tegen die beslissing onder verwijzing naar gestelde feitelijke onjuistheden in de uitgangspunten en onderbouwing van het advies van de groencommissie. Op 6 juli 2020 heeft gemeente Almelo [eiser] c.s. niet-ontvankelijk verklaard in hun bezwaar, omdat de beslissing om niet te verkopen een privaatrechtelijke rechtshandeling is.
2.25.
Op 13 juli 2020 is aan [eiser] c.s. een omgevingsvergunning verleend voor het op 27 februari 2020 ingediende verzoek, met als voorwaarde dat de overkapping en schutting op eigen terrein (perceel) wordt gebouwd.
3.Het geschil
Vordering
3.1.
[eiser] c.s. vorderen gemeente Almelo bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te voordelen om binnen een termijn van 3 maanden na dit vonnis en op straffe van een direct opeisbare boete:
1.a. mee te werken aan een aanvullende notariële levering van ca 14 m² grond tegen betaling door [eiser] c.s. à € 50,- per m² k.k. en de bijbehorende grensbepaling door het kadaster zodanig dat de bestaande erfafscheiding en overkapping op eigen grond van eisers liggen, dan wel;
1.b. mee te werken aan het vestigen van het recht van opstal ten behoeve van
[eiser] c.s. tot het houden van een erfafscheiding en een overkapping voor zover dat momenteel ligt op de nader vast te stellen grond van gemeente Almelo;
2. mee te werken aan een aanvullende notariële levering van grond en bijbehorende vaststelling van de perceelgrens door het kadaster zodanig dat – conform de tekening die als productie 11 bij dagvaarding is gevoegd – 14 m² wordt afgescheiden en de erfgrens wordt vastgesteld zodanig dat het restant van de bestaande erfafscheiding en overkapping op eigen grond van [eiser] c.s. is gelegen;
3. geheel doch tenminste gedeeltelijk de kosten te dragen van het eventueel herplaatsen van de schutting en de overkapping, de kosten te dragen van de aanvullende notariële akten in verband met de wederzijdse leveringen van aanvullende gronden, de bijbehorende kadastrale uitmeting en de legeskosten in verband met de benodigde omgevingsvergunningen voor haar rekening te nemen;
4. mee te werken aan de uitvoering dat de aangekochte grond door [eiser] c.s. kan worden gebruikt als tuin overeenkomstig het bestemmingsplan dan wel af te zien van maatregelen die het gebruik van de gekochte grond door [eiser] c.s. tegengaan.
Met veroordeling van gemeente Almelo in de kosten van de procedure, daaronder begrepen een bedrag aan salaris voor de gemachtigde van [eiser] c.s.
3.2.
[eiser] c.s. leggen aan hun vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. Volgens [eiser] c.s. is in de verkoopovereenkomst en de akte van levering voorzien in de mogelijkheid van een aanvullende levering. Daarnaast stellen [eiser] c.s. dat gemeente Almelo heeft toegezegd dat er aanvullend grond aan hen zou worden geleverd en dat zij aan die toezegging een rechtens te beschermen vertrouwen mochten ontlenen. [eiser] c.s. stellen bovendien een zwaarwegend belang te hebben bij de aanvullende koop, dan wel het verkrijgen van een recht van opstal, aangezien daarmee wordt voorkomen dat de bestaande schutting en overkapping moeten worden verplaatst, hetgeen € 10.037,55 kost. Gemeente Almelo heeft volgens hen daarentegen geen zwaarwegend belang om hier niet aan mee te werken.
Voor zover niet kan worden bepaald dat gemeente Almelo moet meewerken aan een aanvullende levering van grond of het vestigen van een recht van opstal, stellen [eiser] c.s. dat gemeente Almelo dient mee te werken aan een grenscorrectie die minder bezwaarlijk is en minder financiële en materiële schade veroorzaakt, dan wel dat gemeente Almelo de financiële gevolgen moet dragen doch tenminste moet bijdragen in de kosten van een grenscorrectie en het verplaatsen van de opstallen. De bestaande situatie is volgens [eiser] c.s. immers geheel doch tenminste gedeeltelijk te wijten aan de nalatigheid van gemeente Almelo, nu zij niet heeft voldaan aan haar contractuele verplichting om het perceel grond ter plaatse uit te zetten (artikel 1.8 Algemene Verkoopvoorwaarden).
Verweer
3.3.
Gemeente Almelo voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
Partijen zijn het erover eens dat [eiser] c.s. bovenop het verkochte perceel grond van 26 m² een stuk grond van 14 m² in gebruik heeft genomen. Ter zitting hebben [eiser] c.s. verklaard dat het tegelpad van 8 m² (zoals genoemd onder 2.10) is verwijderd en hebben partijen verklaard dat het geschil enkel nog ziet op het stuk grond van 14 m² dat in gebruik is genomen.
Aanvullende levering op grond van de verkoopovereenkomst en akte van levering
Standpunt [eiser] c.s.
4.2.
Volgens [eiser] c.s. voorzien de verkoopovereenkomst en de akte van levering in de mogelijkheid van een aanvullende levering van grond en blijkt uit de akte van levering dat aan de verkooptekening geen rechten kunnen worden ontleend. Gemeente Almelo moet volgens hen derhalve meewerken aan de levering van het aanvullende stuk grond van 14 m².
Standpunt gemeente Almelo
4.3.
Gemeente Almelo voert als verweer aan dat de koopovereenkomst geen titel of plicht voor aanvullende levering biedt, maar slechts een mogelijkheid. Ook het verrekenbeding uit artikel 1.9 van de Algemene Verkoopvoorwaarden kan volgens gemeente Almelo niet worden geïnterpreteerd als een verplichting tot aanvullende levering. De bepaling is volgens haar evident geschreven voor het geval waarin de werkelijke oppervlakte blijkt af te wijken van de aangegeven oppervlakte en daarvan is in dit geval geen sprake.
Het oordeel van de kantonrechter
4.4.
Partijen verschillen van mening over de uitleg van de verrekenbedingen in de Algemene Voorwaarden en de Leveringsakte (die overigens vrijwel gelijkluidend zijn). Voor de beantwoording van de vraag of gemeente Almelo het aanvullende stuk grond van 14 m² moet leveren op grond van de verrekenbedingen, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bedingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf. [1]
4.5.
In artikel 1.9 van de Algemene Verkoopvoorwaarden (zoals opgenomen onder 2.4.) en in artikel 2 lid 2 van Pro de akte van levering (zoals opgenomen onder 2.7.) is opgenomen dat een verschil tussen de in de verkoopovereenkomst aangegeven oppervlakte en de werkelijke oppervlakte wordt verrekend tegen de (gemiddelde) prijs per vierkante meter waarvoor de grond is verkocht. Het beding is daarmee bedoeld voor eventuele verrekeningen tussen de verkochte circa 26 m² in de koopovereenkomst op basis waarvan de koopprijs is betaald, en de werkelijke oppervlakte na uitmeting. Zulks volgt ook uit de tekst van voornoemde verrekenbedingen. Deze bepalingen zijn dus (evident) niet bedoeld voor de situatie waarin de koper, zoals in dit geval is gebeurd, ruim anderhalf keer de grootte van de overeengekomen oppervlakte aan grond in gebruik heeft genomen (en zich vervolgens beroept op verrekening ter verkrijging van dit stuk grond). De vordering tot aanvullende levering van 14 m² grond kan derhalve niet worden toegewezen op grond van de verkoopovereenkomst en/of akte van levering. [eiser] c.s. hadden op grond van de verkoopovereenkomst moeten begrijpen dat zij, door een stuk grond van 40 m² in gebruik te nemen, meer grond in bezit namen dan aan hen was verkocht.
Aanvullende levering op grond van het vertrouwensbeginsel
Inleiding
4.6.
[eiser] c.s. stellen dat wethouder [B] en [A] hebben toegezegd dat er aanvullend grond zou worden geleverd, dat de heer [C] deze toezegging per e-mail heeft bevestigd (en daartoe bevoegd was) en dat [eiser] c.s. er derhalve op mochten vertrouwen dat aan deze toezegging gevolg zou worden gegeven.
4.7.
[eiser] c.s. doen daarmee in wezen een beroep op het (bestuursrechtelijke) vertrouwensbeginsel, waar gemeente Almelo op grond van artikel 3:14 BW Pro ook in het civiele recht aan gehouden is. In wezen wordt hiermee gesteld dat de gemeente Almelo door schending van het vertrouwensbeginsel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] c.s., waardoor de gemeente Almelo schadeplichtig is. Daarom is allereerst van belang te bepalen of er daadwerkelijk (gerechtvaardigd) vertrouwen is gewekt en of de gemeente Almelo daar in het onderhavige geval ook aan kan worden gehouden (in die zin dat de vordering onder 1 en 2 kan worden toegewezen) en of zij (ook anderszins) schadeplichtig is, in die zin dat de vordering onder 3 kan worden toegewezen.
4.8.
Om tot het oordeel te kunnen komen dat er in strijd is gehandeld met het vertrouwensbeginsel (waarbij gelet op het bepaalde in artikel 3:14 BW Pro moet worden aangesloten bij de invulling die hieraan in het bestuursrecht wordt gegeven) moet aan drie voorwaarden worden voldaan: 1) de uitlating en/of gedraging moet kunnen worden gekwalificeerd als een toezegging, 2) die toezegging moet aan het bevoegde bestuursorgaan kunnen worden toegerekend, en 3) een belangafweging mag zich niet tegen honorering van het gewekte vertrouwen verzetten. [2] Daarbij geldt tevens dat indien de derde voorwaarde niet in vervulling gaat, de gemeente weliswaar mag afzien van honorering van het gewekte vertrouwen, maar dat neemt niet weg dat de gemeente verplicht kan zijn om schade die de betrokkene heeft geleden doordat hij is afgegaan op de toezegging die door dat gewekte vertrouwen is ontstaan (dispositieschade) te vergoeden. [3] Indien dispositieschade is geleden maar de gemeente desondanks niet overgaat tot het vergoeden daarvan, handelt zij alsnog in strijd met het vertrouwensbeginsel en is die schade op grond van artikel 6:162 BW Pro toewijsbaar.
Voorwaarde 1: Toezegging
Juridisch kader
4.9.
Om aan te nemen dat een toezegging is gedaan, dient degene die zich beroept op het vertrouwensbeginsel aannemelijk te maken dat sprake is van uitlatingen en/of gedragingen van ambtenaren die bij de betrokkene redelijkerwijs de indruk wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend. Er is geen sprake van een toezegging als er uitdrukkelijk over het concrete geval aan de betrokkene een voorbehoud is gemaakt. Van een dergelijk voorbehoud is echter geen sprake, indien die voorwaarde (redelijkerwijs) geen belemmering voor het naleven van de toezegging kan opleveren. [4]
Standpunt [eiser] c.s.
4.10.
[eiser] c.s. stellen dat wethouder [B] en [A] bij hun bezoek op 21 maart 2019 hebben aangegeven dat de kwestie moest worden opgelost door een aanvullende levering van grond in combinatie met een gedoogbeschikking voor de bestaande bebouwing. Dit voornemen is volgens [eiser] c.s. op 3 juni 2019 en 8 juli 2019 schriftelijk aan [eiser] c.s. bevestigd en toegezegd door de heer [C] .
Standpunt gemeente Almelo
4.11.
Gemeente Almelo betwist dat wethouder [B] en [A] hebben toegezegd dat er aanvullend grond zou worden geleverd. In de e-mail van [C] wordt volgens gemeente Almelo hooguit gesproken over een bereidheid tot verkoop, maar niet de verkoop zelf. Gemeente Almelo voert aan dat zij later op die optie is teruggekomen, omdat deze op onoverkomelijke (juridische) bezwaren stuitte. Daarnaast is volgens gemeente Almelo geen sprake van een onvoorwaardelijke toezegging, omdat het ging om een persoonsgebonden gedoogbeschikking onder de voorwaarde dat in geval van verkoop van de woning het bouwwerk weer zou moeten worden verwijderd.
Het oordeel van de kantonrechter
4.12.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de e-mail van [C] van 3 juni 2019 – zoals opgenomen onder 2.15 – aan te merken als een toezegging, omdat aannemelijk is dat deze uitlating bij [eiser] c.s. de indruk heeft gewekt van een welbewuste standpuntbepaling van gemeente Almelo over de verkoop van het aanvullende stuk grond. In deze e-mail wordt immers vermeld dat de gemeente bereid is om het extra groen dat in gebruik is genomen aan [eiser] c.s. te verkopen en dat zij bereid is de bebouwing dat hierop staat doormiddel van een persoonsgebonden gedoogbeschikking, te legaliseren. De in de e-mail gestelde voorwaarde maakt dat niet anders, nu daarmee niet zozeer een voorbehoud werd gemaakt waaraan [eiser] c.s. zouden moeten voldoen, alvorens zij de grond overgedragen zouden kunnen krijgen. Er wordt slechts medegedeeld dat [eiser] c.s. wanneer zij de woning verkopen, het bouwwerk moeten verwijderen. Bovendien is niet gesteld, noch gebleken, dat [eiser] c.s. niet aan die voorwaarde hadden willen meewerken, zodat die voorwaarde in zoverre ook geen belemmering kon zijn voor de overdracht en in zoverre dus ook niet in de weg kan staan aan een beroep van [eiser] c.s. op deze toezegging.
Voorwaarde 2: Toerekenbaar aan het bevoegde bestuursorgaan
Juridisch kader
4.13.
Een toezegging kan aan het bevoegde bestuursorgaan worden toegerekend, indien de betrokkene op goede gronden mocht veronderstellen dat degene die de toezegging heeft gedaan de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte.
Standpunt [eiser] c.s.
4.14.
[eiser] c.s. hebben ter zitting gesteld dat wethouder [B] de portefeuille vastgoed heeft. Daarnaast stellen [eiser] c.s. dat zij er op mochten vertrouwen dat de heer [C] – die namens het college van B&W en de heer Geeraerts (coördinator van de betreffende afdeling) gesprekken voert en correspondeert – bevoegd was tot het bevestigen van de toezegging.
Standpunt gemeente Almelo
4.15.
Gemeente Almelo betwist dat [C] bevoegd is om toezeggingen over het aanvullend leveren van grond te bevestigen. Zij voert aan dat [eiser] c.s. wisten, althans behoorden te weten dat de betreffende besluitvorming is voorbehouden aan het college van B&W. [eiser] is immers juridisch geschoold en [eiser] c.s. hadden dit ook kunnen begrijpen uit de verkoopovereenkomst waar een besluit van het college van B&W aan voorafging.
Het oordeel van de kantonrechter
4.16.
Naar het oordeel van de kantonrechter mochten [eiser] c.s. op goede gronden veronderstellen dat de heer [C] de opvatting van het college van B&W vertolkte. De e-mail van de heer [C] is immers gestuurd naar aanleiding van een bezoek van wethouder [B] – waarvan is gesteld en niet betwist dat hij de portefeuille vastgoed heeft – en gemeenteambtenaar [A] op 21 maart 2019. Gemeente Almelo erkent dat tijdens dit bezoek is gesproken over de mogelijkheid tot aanvullende verkoop (al betwist zij dat in dat gesprek toezeggingen zijn gedaan). [eiser] c.s. mochten tegen die achtergrond dan ook veronderstellen dat de daarop volgende e-mail van de heer [C] , die juridisch medewerker bij gemeente Almelo is, de opvatting van het college van B&W (bij wie de bevoegdheid tot verkoop rust) vertolkte over de aanvullende verkoop van de grond. Temeer nu in die e-mail nader op die verkoop van grond wordt ingegaan. De gedane toezegging is derhalve toerekenbaar aan het college van B&W en daarmee aan de gemeente Almelo als rechtspersoon.
Voorwaarde 3: Belangenafweging
Juridisch kader
4.17.
Het vertrouwensbeginsel brengt niet met zich mee dat gerechtvaardigde verwachtingen altijd moeten worden gehonoreerd. Voor honorering van het gewekte vertrouwen is vereist dat geen zwaarder wegende belangen dan het belang van [eiser] c.s. aan het honoreren van de verwachtingen in de weg staan. Dat er zwaarder wegende belangen in de weg staan aan honorering van het gewekte vertrouwen, neemt echter niet weg dat voor de gemeente Almelo de verplichting kan ontstaan om de schade die er zonder het vertrouwen niet geweest zou zijn te vergoeden (dispositieschade).
Standpunt [eiser] c.s.
4.18.
[eiser] c.s. stellen een zwaarwegend belang te hebben bij de koop van een aanvullend stuk grond van 14 m², omdat dit voorkomt dat zij kosten van € 10.037,55 moeten maken voor de verplaatsing van hun schutting en overkapping. Volgens [eiser] c.s. heeft gemeente Almelo geen zwaarwegend belang om niet aan de aanvullende levering mee te werken en baseert zij haar weigering op onjuiste gronden en uitgangspunten. [eiser] c.s. stellen dat de voorkeur van gemeente Almelo voor een perceelgrens die evenwijdig is aan de oorspronkelijke erfgrens niet overeenkomt met de perceelgrens die gemeente Almelo op 28 april 2020 zelf heeft uitgezet. Bovendien geldt deze voorkeur volgens [eiser] c.s. bij naastliggende percelen niet en worden daar andere principes gehanteerd of toegelaten. Indien het gewekte vertrouwen niet hoeft te worden gehonoreerd, dient voornoemde gestelde schade volgens [eiser] c.s. te worden betaald door de gemeente Almelo.
Standpunt gemeente Almelo
4.19.
Gemeente Almelo voert verweer en stelt dat er geen enkele reden is om een belangafweging in het voordeel van [eiser] c.s. uit te laten vallen. [eiser] c.s. hebben de bouwwerken willens en wetens zonder vergunning op gemeentegrond gebouwd. Zij hebben in mei 2015 immers van een ambtenaar van gemeente Almelo te horen gekregen dat dit zonder vergunning niet mogelijk was. Bovendien hadden [eiser] c.s. op grond van artikel 1.8 van de Algemene Verkoopvoorwaarden bij het plaatsen van een gebouw eerst overleg met gemeente Almelo moeten plegen over de juiste plaatsing binnen de grenzen, maar hebben zij dit nagelaten. Daarnaast stelt gemeente Almelo dat zij zwaarwegende gronden heeft om een einde te maken aan de overtreding van [eiser] c.s. Gemeente Almelo heeft namelijk een handhavingsplicht bij overtredingen. Volgens gemeente Almelo zou medewerking aan de aanvullende levering van grond haar dwingen om in strijd te handelen met wettelijke kaders en haar gedoogbeleid en zou het in strijd zijn met het algemeen belang. Ook zou het volgens gemeente Almelo een ongewenst precedent scheppen. Zij wil het illegaal in gebruik nemen van gemeentegrond in zijn algemeenheid niet belonen. Daarnaast voert gemeente Almelo aan er belang bij te hebben dat het perceel behouden blijft op de wijze zoals verkocht, omdat het onderdeel is van een voor de wijk bepalende groenstrook. De verkochte strook grond loopt parallel aan de oorspronkelijke perceelgrens. In lijn hiermee kunnen buren eenzelfde groenstrook kopen en ontstaat opnieuw een glooiende lijn aan de groenstrook. De verkoop van de aanvullende grond zou tot gevolg hebben dat een kantelen structuur ontstaat. Dat is volgens gemeente Almelo ongewenst vanuit ruimtelijk perspectief, zoals ook door de groencommissie is opgemerkt.
Het oordeel van de kantonrechter
4.20.
Het belang van [eiser] c.s. is gelegen in het voorkomen van kosten voor het verplaatsen van hun schutting en overkapping. Daartegenover staan het door de gemeente Almelo te dienen algemene belang en belangen van derden. De gemeente Almelo heeft in dit verband onder meer aangevoerd dat zij vanuit ruimtelijk oogpunt belang heeft bij het behoud van een vloeiende groenstrook. Hiervoor is blijkens het door haar overgelegde advies van de groencommissie vereist dat de perceelgrens evenwijdig aan de oorspronkelijke grens loopt, hetgeen niet het geval is bij de door [eiser] c.s. in gebruik genomen perceelgrens.
4.21.
Naar het oordeel van de kantonrechter weegt (alleen al) dit belang van de gemeente Almelo zwaarder dan het belang van [eiser] c.s., zodat de gemeente mocht afzien het honoreren van het gewekte vertrouwen. De kantonrechter betrekt daarbij dat [eiser] c.s. de schutting en overkapping – naast dat deze op gemeentegrond is gebouwd – zonder vergunning hebben laten bouwen. Ook thans is er voor de huidige schutting geen vergunning verleend en is ook niet gebleken dat die vergunning zal worden verleend. Indien tot overdracht van de gronden zou zijn overgegaan, dan zou zulks dus nog niet tot gevolg hebben gehad dat de schutting met overkapping mocht blijven staan. In die omstandigheden mocht de gemeente Almelo het ruimtelijke belang zwaarder laten wegen.
4.22.
Voorts is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van dispositieschade. De schutting en overkapping zijn immers al gebouwd vóórdat door gemeente Almelo een toezegging was gedaan. De plaatsing van de schutting en de overkapping is daarmee dus geen gevolg geweest van het bij [eiser] c.s. gewekte vertrouwen en de kosten van verplaatsing kunnen daarom ook niet als dispositieschade worden beschouwd.
4.23.
Gelet op het voorgaande heeft de gemeente Almelo niet in strijd gehandeld met het vertrouwensbeginsel en kan ook die grondslag dus niet tot een toewijzing van de vorderingen leiden.
Schadevergoeding op andere gronden?
4.24.
[eiser] c.s. stellen daarnaast dat gemeente Almelo de gevorderde schade onder 3 (ook) moet dragen, omdat deze te wijten is aan haar nalatigheid. Had gemeente Almelo voldaan aan haar contractuele verplichting om het perceel grond ter plaatse uit te zetten (artikel 1.8 Algemene Verkoopvoorwaarden) – zoals door [eiser] c.s. verschillende keren telefonisch is verzocht – dan was de onderhavige situatie volgens hen niet ontstaan.
4.25.
De kantonrechter volgt [eiser] c.s. niet in dit betoog. Op grond van artikel 1.8 van de Algemene Verkoopvoorwaarden – zoals opgenomen onder 2.3 – diende [eiser] c.s. bij het plaatsen van de schutting en overkapping overleg te voeren met gemeente Almelo over de juiste plaatsing daarvan binnen de grenzen van het perceel. Nu door de gemeente Almelo onbetwist is gesteld dat [eiser] c.s. dit hebben nagelaten, komt het voor hun rekening en risico dat de schutting en overkapping buiten de perceelsgrenzen zijn geplaatst. Ook in zoverre is er dus geen grondslag om de gevorderde schadevergoeding voor verplaatsing van de schutting en overkapping toe te wijzen.
Gebruik als tuin
4.26.
[eiser] c.s. vorderen dat gemeente Almelo ervoor zorgt dat aangekochte grond door hen gebruikt kan worden als tuin overeenkomstig het bestemmingsplan, dan wel dat af wordt gezien van maatregelen die het gebruik van de gekochte grond door hen tegengaan. [eiser] c.s. stellen dat gemeente Almelo dient mee te werken aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor het gebruik van de tuin en het hebben van de bouwwerken/opstallen zoals die er momenteel staan.
4.27.
Naar de kantonrechter begrijpt, doelen [eiser] c.s. met deze vordering op een verplichte medewerking van de gemeente Almelo bij het verkrijgen van de benodigde (publiekrechtelijke) vergunningen en besluiten. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn [eiser] c.s. evenwel niet ontvankelijk in deze vordering. Voor zover [eiser] c.s. de door hen gewenste vergunningen niet kunnen verkrijgen en/of handhavend tegen [eiser] c.s. wordt opgetreden, bestaat voor hen immers al een met waarborgen omklede rechtsgang bij de bestuursrechter; het is niet aan de civiele rechter om de gemeente tot medewerking aan deze besluitvorming te verplichten.
Conclusie
4.28.
Gelet op het voorgaande dienen [eiser] c.s. in hun vordering onder 4 niet-ontvankelijk te worden verklaard en dienen de overige vorderingen te worden afgewezen.
Proceskosten
4.29.
[eiser] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gemeente Almelo worden begroot op € 498,- (2 punten × tarief van € 249,-) aan salaris van haar gemachtigde.
4.30.
[eiser] c.s. zullen tevens worden veroordeeld in de nakosten, begroot op € 124,-, zijnde het in kantonzaken geldende maximale tarief.
4.31.
De door gemeente Almelo gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zullen worden toegewezen met ingang van de veertiende na betekening van dit vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart [eiser] c.s. niet-ontvankelijk in hun vordering onder 4 en wijst de overige vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van gemeente Almelo tot op heden begroot op € 498,- aan salaris van haar gemachtigde, alsmede in de nakosten tot een bedrag van € 124,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige voldoening,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.J. Thurlings-Rassa, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2021. (BLd(O)