Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 20/2186
uitspraak van de meervoudige belastingkamer in de zaak tussen
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] , eiser,
gemachtigde: G. Gieben,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT),verweerder,
gemachtigde:
1.Procesverloop
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle vastgesteld bij beschikking van 29 februari 2020. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 402.000,- per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiser voor het belastingjaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 469,54 en een aanslag watersysteemheffing gebouwd van € 175,27.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 september 2020 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 maart 2021. Eiser is verschenen bij
C. van Abbe, kantoorgenoot van de gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , vergezeld door H. Melis, taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kapwoning, bouwjaar 1960, met een inhoud van 412 m³, een dakkapel en een kaveloppervlakte van 340 m². Bij de onroerende zaak hoort een vrijstaande garage.
De WOZ-waarde
2. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van zijn onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 375.000,-. Hiertoe is aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de onroerende zaak. Een potentiële koper zal met de kosten van modernisering daarvan rekening houden bij de onderhandelingen over de koopsom. Ook heeft verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk gemaakt en is onvoldoende rekening gehouden met de ligging nabij de A28. Met betrekking tot het door verweerder genoemde vergelijkingsobject [adres 2] heeft eiser gesteld dat dit object 93 m³ meer inhoud heeft en een 51 m² groter perceel. Indien deze objectkenmerken worden verdisconteerd onderbouwt dit object juist een lagere waarde voor de onroerende zaak. Tot slot is gesteld dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de bijgebouwen van zowel de onroerende zaak als de gehanteerd vergelijkingsobjecten.
3.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3.2
De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
4.1
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door H. Melis, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 404.000,-.
4.2
Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van
- [adres 3] , een woning met een inhoud van 404 m³, een aanbouw van 18 m³, een overkapping, een berging, een atelier en een kavel van 372 m², verkocht op 1 juni 2018 voor € 505.000,-;
- [adres 4] een woning met een inhoud van 399 m³, een vrijstaande garage, een berging en een kavel van 422 m², verkocht op 1 augustus 2018 voor € 425.002,-;
- [adres 2] een woning met een inhoud van 399 m³, een vrijstaande garage en een kavel van 391 m², verkocht op 2 april 2019 voor € 402.000,-.
4.3
Naar uit het taxatierapport volgt is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de in de Uitvoeringsregeling genoemde methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak van eiser. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden.
4.4
Uit dit taxatierapport blijkt eveneens dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. Ter zitting is toegelicht dat een kwalificatie 2 inhoudt dat een correctie op de m³-prijs wordt toegepast van 10%. De gemachtigde van eiser heeft hiermee ingestemd.
4.5
Over de gestelde mindere ligging nabij de A28 overweegt de rechtbank dat de genoemde vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben ten opzichte van de A28. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting aangegeven dat dit afdoende is toegelicht door verweerder.
4.6
In het verweerschrift heeft verweerder aangegeven dat voor de indexering een percentage is gehanteerd van 7,5%, zoals gebleken uit de permanente marktanalyse en zoals dit vermeld wordt op de website van de Waarderingskamer.
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog is.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
6. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in het bezwaarschrift is verzocht om op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de onroerende zaak en de opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor de hoorzitting te verstrekken. In het door verweerder aangedragen bestand met KOUDV zijn de gegevens van onderhavig object, alsmede de in de uitspraak op bezwaar genoemde referentieverkopen, niet opgenomen. Conform de uitspraak van de Hoge Raad dienen de gevraagde gegevens verstrekt te worden daar het bestuursorgaan tijdig zorg dient te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gegevens.
7.1
Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat, kort gezegd, de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde verstrekt.
7.2
Artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage legt.
Ingevolge het vierde lid van dit artikel kunnen belanghebbenden van deze stukken tegen vergoeding van ten hoogste de kosten afschriften verkrijgen.
8.1
De rechtbank ziet, de jurisprudentie (onder andere HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316) in aanmerking genomen, geen aanleiding om aan te nemen dat met ‘de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde’ in zaken als deze iets anders is bedoeld dan met ‘alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken’. Het gaat in beide bepalingen om de gegevens die het bestuursorgaan heeft gebruikt bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Daartoe behoren in het algemeen de grondstaffel en de waardebepalende factoren van de onroerende zaak en de gebruikte vergelijkingsobjecten. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van betrokkene en van de vergelijkingsobjecten. Indien bij de waardevaststelling ook met andere feiten of omstandigheden rekening is gehouden, behoren ook deze tot de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en de op de zaak betrekking hebbende stukken.
8.2
Er zijn echter wel andere verschillen tussen deze twee wettelijke bepalingen.
8.3
De verplichting om informatie in de bezwaarfase ter inzage te leggen ingevolge artikel 7:4 van Pro de Awb is niet afhankelijk van een daartoe strekkend verzoek van een indiener van een bezwaarschrift of van een derde, terwijl de verstrekking van informatie ingevolge artikel 40, tweede lid, Wet WOZ alleen desgevráágd hoeft te geschieden en uitsluitend aan degene te wiens aanzien de beschikking is genomen.
8.4
Ook is er verschil in de wijze van verstrekking die door de wettelijke bepalingen wordt voorgeschreven. Bij de informatieverstrekking ingevolge artikel 7:4, tweede lid, van de Awb kan het bestuursorgaan volstaan met terinzagelegging (en mededeling daarvan aan de indiener van het bezwaarschrift). Dat is anders ingevolge artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank wijst hiervoor op de wetsgeschiedenis van de Wet WOZ. Blijkens Kamerstukken II (1993-1994), 22 885 nr. 11, bevatte het gewijzigd voorstel van wet een artikel 41, luidende:
“1. Op schriftelijk verzoek kan het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door het college van burgemeester en wethouders worden verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan.
2. Het college van burgemeester en wethouders geeft uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek inzage in de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld met betrekking tot de vergoeding die in rekening kan worden gebracht ter zake van de verstrekking van een waardegegeven aan derden.”
De tekst van dit artikel is als gevolg van een amendement Kamp, Kamerstukken II (1993-1994), 22 885 nr. 22, gewijzigd. Dit amendement luidde:
“In artikel 41, tweede lid , wordt «geeft uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek inzage in de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde» vervangen door: verstrekt uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
Toelichting:
Met dit amendement wordt beoogd te bereiken dat degene te wiens aanzien een beschikking is genomen desgevraagd het taxatierapport in fotokopie toegestuurd krijgt.”
Het vervangen van de formulering ‘inzage geven’ in ‘verstrekken’, in samenhang met de toelichting die spreekt van toesturen maakt duidelijk dat de wetgever hier een actieve wijze van verstrekken van meerbedoelde gegevens op het oog heeft.
8.5
Het is wel verdedigd (onder meer rechtbank Den Haag 23 februari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:2765 en 25 februari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:2228) dat de toepasselijkheid van artikel 7:4 van Pro de Awb met zich brengt dat in bezwaar een actieve wijze van verstrekken als waarop artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ ziet niet meer verplicht zou zijn. De wettekst en de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 40, tweede lid, van de WOZ biedt voor dat standpunt echter geen aanknopingspunt. Bovendien is de Wet WOZ van een latere datum dan de Awb en op een specifiekere situatie toegesneden. Zou al de samenloop van de genoemde twee bepalingen, beide een wet (in formele zin), als een wetsconflict moeten worden gezien, dan geldt op grond van twee conflictregels (lex-posterior en lex-specialis) dat de bepaling van de Awb zou moeten wijken. Naar het oordeel van de rechtbank doet het bestaan van één der bedoelde bepalingen echter geen afbreuk aan de gelding van de andere. Van een wetsconflict in eigenlijke zin is bij deze samenloop geen sprake.
8.6
De rechtbank ziet in de toepasselijke wettelijke bepalingen evenmin aanleiding om aan te nemen dat de naleving van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen rechtsplicht meer zou zijn als degene ten aanzien van wie een beschikking is genomen vertegenwoordigd wordt door een gemachtigde, ongeacht of deze zijn bijstand beroepsmatig verleent of niet. Blijkens artikel 6:17 van Pro de Awb, opgenomen in de algemene bepalingen over bezwaar, administratief beroep en beroep op de rechter, staat het een bestuursorgaan of een rechter immers vrij om met de indiener én diens gemachtigde te communiceren, maar worden de op de zaak betrekking hebbende stukken “in ieder geval” aan de gemachtigde ter beschikking gesteld. Evenmin kan de naleving van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door een bestuursorgaan ervan afhankelijk worden gemaakt of een gemachtigde daadwerkelijk het recht op inzage ingevolge artikel 7:4 van Pro de Awb heeft uitgeoefend.
9. In deze zaak is in het bezwaarschrift van 7 maart 2020 verzocht om toezending van het taxatieverslag. Verweerder heeft dit verslag op 15 april 2020 aan de gemachtigde van eiser verzonden. Eerst in het aanvullende bezwaarschrift van 2 juli 2020, door verweerder ontvangen op 6 juli 2020, is verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de onroerende zaak en de opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor de hoorzitting te verstrekken. Deze hoorzitting was gepland op 10 juli 2020. De door de gemachtigde gevraagde gegevens zijn op 24 augustus 2020 alsnog aan eiser toegezonden.
10. Uit het voorgaande volgt dat verweerder de door eiser gevraagde gegevens actief heeft verstrekt. Eiser heeft verweerder daarbij ook nog gevraagd inzicht te geven in de wijze waarop rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten, maar dit betreft geen gegeven als bedoeld in artikel 40 van Pro de WOZ. Verder was verweerder, gelet op de korte termijn tussen de ontvangst van het - aanvullende - verzoek en de datum van de hoorzitting, redelijkerwijs niet gehouden om de gegevens nog vóór de hoorzitting te verstrekken. De plicht tot (actieve) verstrekking is immers, anders dan de plicht tot terinzagelegging ingevolge de Awb, afhankelijk van het gedane verzoek en niet aan een wettelijke termijn gebonden. Van schending van het bepaalde in artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ is geen sprake.
11. Deze beroepsgrond kan niet slagen.
12. Uit voorgaande volgt dat het beroep ongegrond zal worden verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, voorzitter, en mr. J.F.M.J. Bouwman en
mr. A.M. den Dulk, leden, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier, op
De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende donderdag na deze datum.
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.