ECLI:NL:RBOVE:2021:2492

• Datum uitspraak: 8 juni 2021
• Publicatiedatum: 18 juni 2021
• Zaaknummer: 9168024 CV EXPL 21-935
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: F.E.J. Goffin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming woonruimte na beëindiging huurovereenkomst en geschil over huurrecht

De zaak betreft een geschil tussen een verhuurder, een besloten vennootschap, en een huurder die zonder schriftelijke huurovereenkomst woonruimte gebruikt. De huurder was eerder via een mondelinge afspraak met de voormalige huurder toegelaten, maar betaalt geen huur aan de verhuurder. De verhuurder vordert ontruiming van de woonruimte.

De huurder voert aan dat zij huur in natura betaalt door werkzaamheden voor de verhuurder te verrichten en dat zij vanwege haar bedrijf in de nabijgelegen paardenboxen niet op korte termijn kan vertrekken. De voorzieningenrechter oordeelt dat er geen huurovereenkomst bestaat tussen partijen en dat de werkzaamheden onvoldoende aannemelijk maken dat sprake is van huur in natura.

De rechtbank wijst de vordering tot ontruiming toe, maar acht een termijn van 30 dagen redelijk vanwege de bijzondere omstandigheden van de huurder. In reconventie worden vorderingen van de huurder tot verbod op betreding en belemmering afgewezen, behalve het recht op ongestoord genot van de paardenboxen, dat wordt toegewezen met een dwangsom.

De proceskosten worden gecompenseerd. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en werd uitgesproken op 8 juni 2021.

Uitkomst: De voorzieningenrechter veroordeelt de huurder zonder schriftelijke huurovereenkomst tot ontruiming binnen 30 dagen en beschermt haar gebruik van de paardenboxen tot besluit op verlenging ontruimingstermijn.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer : 9168024 CV EXPL 21-935

Vonnis in kort geding van 8 juni 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] International B.V.,

gevestigd te [woonplaats] , [gemeente] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna te noemen
[eiseres] ,

gemachtigde: mr. Th. van Wijngaarden,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] , [gemeente] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen
[gedaagde] ,

gemachtigde: mr. G.H. Hoekman.

1. De procedure

1.1

Van de volgende processtukken is kennisgenomen:

• de inleidende dagvaarding van 17 mei 2021, met producties;
• de akte houdende eis in reconventie en de bijbehorende producties;
• de schriftelijke pleitnotities van beide gemachtigden.

1.2.

De mondelinge behandeling vond plaats op 25 mei 2021 via een Skype-verbinding.

Daarbij zijn verschenen enerzijds de heer [A] (directeur/aandeelhouder van [eiseres] ), bijgestaan door mr. Th. van Wijngaarden en anderzijds mevrouw [gedaagde] , bijgestaan door mr. Hoekman. Beide partijen hebben bij die gelegenheid het eigen standpunt mondeling nader toegelicht. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaar van de onroerende zaak, bestaande uit de woonruimte, met tuin, erf, paardenboxen en andere aanhorigheden, staande en gelegen aan [het adres 1] en respectievelijk [adres 2] te [woonplaats] , [gemeente] .

2.2.

[gedaagde] drijft onder de naam [gedaagde] [naam onderneming] een onderneming, waarin zij actief is in de aan- en verkoop van paarden, het trainen van paarden. Daarnaast biedt zij plek aan stagiaires omdat zij tevens een opleidingsbedrijf is binnen de Hippische opleidingen.

2.3.

Vanaf februari 2018 huurt [gedaagde] ten behoeve van haar eenmanszaak een stalgang van [eiseres] , gelegen aan de [adres 2] ten [woonplaats] . Het gehuurde bestaat uit 15 stallen/paardenboxen, alsmede het gebruik van een spuitplaats, zadelkamer, twee weides, een paddock, een stapmolen en garage/storageroom. [gedaagde] betaalt voor het gehuurde een huursom van € 200,00 per maand per box, inclusief vergoeding voor nutsvoorzieningen.

2.4.

Na het beëindigen van haar relatie eind 2019 was [gedaagde] genoodzaakt op zoek te gaan naar vervangende woonruimte. Zij heeft vervolgens, met medeweten van [eiseres] , vanaf begin 2020 haar intrek genomen in de woonruimte aan [het adres 1] te [woonplaats] , tevens eigendom van [eiseres] .

2.5.

Huurster van die woonruimte was, op dat moment, mevrouw [B] , met wie [eiseres] met ingang van 4 januari 2020 een schriftelijke huurovereenkomst heeft gesloten.

2.6.

Tussen [eiseres] en [B] is een geschil ontstaan. [eiseres] heeft [B] in rechte betrokken hetgeen heeft geleid tot een procedure bij de kantonrechter te Almelo. Inzet van die procedure was de ontruiming van het gehuurde en de ontbinding van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [B] .

2.7.

In de aanloop naar die procedure zond [eiseres] een brief aan [gedaagde] , gedateerd 1 mei 2020, waarbij zij, kort gezegd, wordt verzocht de woonruimte te ontruimen.

Aan dat verzoek heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven. Bij brief van 5 mei 2020 geeft [gedaagde] , kort gezegd, aan recht te hebben op voortgezet verblijf in de woning zolang de huurovereenkomst tussen [B] en [eiseres] voortduurt.

2.8.

De kantonrechter te Almelo heeft bij vonnis van 2 maart 2021, de huurovereenkomst tussen [B] en [eiseres] ontbonden verklaard per 1 augustus 2020.

[B] is tevens veroordeeld tot betaling van een bedrag aan achterstallige huur.

De kantonrechter overwoog in dat vonnis onder meer dat vastgesteld moet worden dat [B] de woonruimte inmiddels heeft ontruimd en leeg heeft opgeleverd.

Het voortgezette verblijf van [gedaagde] , zo oordeelde de kantonrechter, kan niet volledig voor rekening en risico komen van [B] maar moet deels voor rekening komen van [eiseres] .

2.9.

[gedaagde] verblijft thans nog in de woonruimte. Zij betaalt geen huurpenningen aan [eiseres] , noch hebben partijen overeenstemming bereikt over een schriftelijke huurovereenkomst.

2.10.

[eiseres] heeft voorts bij brief van 31 maart 2021 de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] ter zake - kort gezegd - de paardenboxen opgezegd tegen 30 april 2021 en verzocht die huurruimte te ontruimen en leeg te op leveren aan [eiseres] .

2.11.

[gedaagde] heeft op haar beurt in dat verband een verzoekschrift ex art. 7:230a BW ingediend bij de kantonrechter te Almelo, strekkende tot verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming van de paardenboxen.

3. Het geschil

in conventie en in reconventie

3.1.

[eiseres] vordert, samengevat weergegeven, [gedaagde] te veroordelen om de woonruimte aan [het adres 1] te [woonplaats] te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, alsmede [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Samengevat weergegeven is daartoe het volgende aangevoerd.

[gedaagde] verblijft zonder recht of titel in de woonruimte. [gedaagde] was/is bevriend met de voormalig huurster van die woonruimte, [B] . Tussen [gedaagde] en [B] bestond een mondelinge afspraak, inhoudende dat [gedaagde] een deel van de woonruimte mocht gebruiken. Die afspraak heeft [eiseres] gedoogd, althans zij heeft dat niet verboden. [B] voldeed de huurpenningen uit hoofde van de huurovereenkomst tussen haar en [eiseres] .

Inmiddels is met het vonnis van 2 maart 2021 van de kantonrechter te Almelo, de huurovereenkomst tussen [B] en [eiseres] ontbonden. [eiseres] is om haar moverende redenen in appel gegaan van voornoemd vonnis, onder meer omdat volgens [eiseres] [B] (ook) verantwoordelijk is voor de ontruiming van [gedaagde] . [gedaagde] verblijft zonder recht of titel in de woonruimte nu tussen haar en [eiseres] nimmer een huurovereenkomst is gesloten. De afspraak die bestond tussen [B] en [gedaagde] heeft [gedaagde] nimmer tot medehuurder, huurder of onderhuurder gemaakt.

Kortom, [gedaagde] is geen huurder, zij betaalt evenmin huurpenningen aan [eiseres] terwijl zij al wel geruime tijd (sinds begin 2020) het genot van de woonruimte heeft en daarin verblijft.

Aan die situatie wenst [eiseres] een einde te maken. Zij vordert de ontruiming van de woonruimte door [gedaagde] . [eiseres] meent daarbij een spoedeisend belang te hebben. Zij lijdt schade nu zij geen huur ontvangt van [gedaagde] en zij, zolang [gedaagde] niet vertrekt, de woonruimte evenmin opnieuw kan verhuren.

3.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd dat (kort gezegd) strekt tot afwijzing van de vorderingen. Samengevat weergegeven voert zij het navolgende aan.

Allereerst betwist [gedaagde] het door [eiseres] gestelde spoedeisend belang. Volgens [gedaagde] valt, gelet op het tijdsverloop in deze kwestie, zij verblijft sinds aanvang 2020 in de woonruimte (derhalve bijna 1,5 jaar) niet in te zien waarom [eiseres] thans meent dat [gedaagde] met spoed de woonruimte moet ontruimen. Nu bovendien bij dagvaarding door [eiseres] ook wordt erkend dat zij de bewoning door [gedaagde] sinds 1,5 jaar niet heeft verboden, althans heeft gedoogd, heeft zij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft.

Daar komt nog het volgende bij. Tussen partijen bestaat wel degelijk een huurrelatie.

[gedaagde] verblijft in de woonruimte, waarbij zij als tegenprestatie tal van werkzaamheden heeft verricht voor [eiseres] . In april 2020 is de voormalig bedrijfsleider uitgevallen na een ongeval.

[gedaagde] heeft in feite de rol van bedrijfsleider ter plaatse overgenomen en zij is door [eiseres] ook voor de meest uiteenlopende zaken/klusjes ingeroepen. De aanwezigheid van [gedaagde] in de woonruimte heeft er ook voor gezorgd dat er dag en nacht toezicht was op het naastgelegen erf, de paarden, de stallen en alle kostbare spullen die zich ter plaatse in de zadelkamer bevinden. [gedaagde] doet bovendien dagelijks de laatste voerbeurt en checkronde.

Voor een onderbouwing verwijst [gedaagde] naar een groot aantal WhatsApp-berichten, gewisseld tussen haar, de voormalig bedrijfsleider, derden (zoals leveranciers) als ook de heer [A] , de eigenaar van [eiseres] . Daaruit blijkt dat [gedaagde] allerlei hand- en spandiensten verleende, als ook het aanspreekpunt was voor klanten en toeleveranciers. Kortom, [gedaagde] verbleef/verblijft in de woning waarbij zij huur in natura voldeed, bestaande uit werkzaamheden voor dan wel ten behoeve van [eiseres] , aldus [gedaagde] . Daarmee is sprake van een huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres] op basis waarvan [gedaagde] in de rol van huurder ook huurbescherming toekomt.

Verder meent [gedaagde] in dit verband dat er bijzondere omstandigheden zijn op grond waarvan van haar niet gevergd kan worden om de woonruimte op korte termijn te verlaten.

Dat heeft alles te maken met de naastgelegen manege/paardenboxen, alwaar [gedaagde] haar bedrijf (een eenmanszaak) drijft, die tegelijk ook haar broodwinning is. Het houden van toezicht op de paarden, de paardenboxen en alle kostbare spullen die daarmee verband houden is essentieel. Juist omdat [gedaagde] in de naastgelegen woning verblijft, is dat toezicht in de praktijk mogelijk en bovendien in het verleden ook onmisbaar gebleken.

[gedaagde] kan haar bedrijf, een goedlopende onderneming, niet op stel en sprong verplaatsen als zij de woning moet ontruimen. Dat gaat simpelweg niet, zij heeft meer tijd nodig, in welk verband [gedaagde] een verzoek ex art. 7:230a BW tot verlenging van de ontruimingstermijn heeft ingediend, die ziet op de huurovereenkomst ter zake de paardenboxen.

Mocht de vordering van [eiseres] worden toegewezen, dan verzoekt [gedaagde] om een langere ontruimingstermijn van 6 maanden, nu het gebruik van de woonruimte nauw samenhangt met de huur van de bedrijfsruimte ter plaatse en [gedaagde] voor haar levensonderhoud afhankelijk is van de inkomsten uit haar bedrijf.

3.4.

In reconventie vordert [gedaagde] :

I. [eiseres] , alsmede haar medewerkers en aandeelhouders, te verbieden om de onroerende zaak aan [het adres 1] te [woonplaats] te betreden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per overtreding;

II. [eiseres] , alsmede haar medewerkers en aandeelhouders, te verbieden om de door [gedaagde] gedreven eenmanszaak te belemmeren en haar het ongehoorde genot te verschaffen de stalgang, alsmede het gebruik van een spuitplaats en zadelkamer, het gebruik van twee weides, het gebruik van de paddock en stapmolen, alsook gebruik van garage/storageroom, totdat in hoogste instantie is beslist in het verzoekschrift ex art. 7:230a BW, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per overtreding;

III. [eiseres] te veroordelen in de proceskosten.

3.5.

Kort gezegd betoogt [gedaagde] daartoe dat zij in de afgelopen periode last heeft gehad van [eiseres] (in de persoon van de heer [A] ), waarbij sprake was van pesterijen (“acties”), met als gevolg dat [gedaagde] niet alleen het ongestoorde woongenot werd ontnomen, maar zij ook werd belemmerd in de uitoefening van haar bedrijf als ook werd belemmerd in de toegang tot de paardenboxen en alle toebehoren.

Tegen die vorderingen in reconventie heeft [eiseres] verweer gevoerd, strekkende tot afwijzing van het gevorderde.

3.6.

Op hetgeen door partijen overigens is aangevoerd wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Het vereiste spoedeisend belang is in deze zaak, gelet op de aard van de vordering en al hetgeen daaromtrent is gesteld en toegelicht (zowel in de processtukken als bij gelegenheid van de mondelinge behandeling), aanwezig zodat [eiseres] naar het oordeel van de voorzieningenrechter ontvankelijk is in de onderhavige vordering.

4.2.

De onderhavige zaak behelst een kort geding.

In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering tot ontruiming in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.

De voorzieningenrechter baseert de navolgende beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.

4.3.

Het navolgende wordt overwogen.

Niet in geschil is dat tussen [eiseres] en [gedaagde] nimmer een schriftelijke huurovereenkomst is gesloten. Er bestond wel een huurovereenkomst tussen [eiseres] en [B] (waar, als hiervoor al gezegd, een einde aan is gekomen zoals ook in het vonnis van 2 maart 2021 is geoordeeld). [gedaagde] is bij [B] ingetrokken nadat zij op zoek was naar woonruimte begin 2020, toen haar relatie tot een einde kwam. [eiseres] was daarvan op de hoogte, zoveel is wel gebleken, en heeft die situatie gedoogd. Ook staat vast dat [gedaagde] nimmer huurpenningen aan [eiseres] heeft voldaan, ook niet nadat [B] vertrok en [gedaagde] in de woonruimte achterbleef (en daarvan het genot had, althans van een groot deel daarvan).

Het standpunt van [gedaagde] dat zij huur in natura betaalde, omdat zij, kort gezegd, allerhande werkzaamheden heeft verricht voor of ten behoeve van [eiseres] (in het bijzonder nadat de voormalig bedrijfsleider in april 2020 is uitgevallen) en dat op grond daarvan wel degelijk sprake is van een huurovereenkomst, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk geworden.

Dat tussen [gedaagde] en de voormalig bedrijfsleider, als ook met de heer [A] vanaf april 2020 diverse WhatsApp-berichten zijn gewisseld, omdat er kennelijk zaken geregeld moesten worden samenhangend met de bedrijfsvoering binnen [eiseres] , moge op zichzelf genomen zo zijn, maar [gedaagde] heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat die werkzaamheden (zo die taken al gekwalificeerd kunnen worden als werkzaamheden), in verband staan tot het ter beschikking (blijven) stellen van de woonruimte door [eiseres] aan [gedaagde] . Noch in de processtukken, noch ter gelegenheid van de mondelinge is van enig verband gebleken.

[gedaagde] heeft desgevraagd toegelicht dat zij, omdat ter plaatse ook paarden van haar klanten alsook andere kostbaarheden, aanwezig waren, zij zich genoodzaakt voelde om toezicht te houden op het terrein, op de paarden en andere zaken.

Dat moge zo zijn en past ook bij haar bedrijfsvoering, maar duidt er niet op dat zij dat in opdracht van [eiseres] deed, als zijnde een tegenprestatie voor het verblijf in de woonruimte.

Datzelfde geldt voor de omstandigheid dat [gedaagde] , die zowel haar woonruimte als haar bedrijf op het terrein had, werd gevraagd om toeleveranciers of klanten te woord te staan.

Zij deed de verschillende hand- en spandiensten (het toezicht ter plaatse, het te woord staan van leveranciers en soortgelijke taken) zo heeft zij ter zitting toegelicht, (ook) uit eigener beweging en omdat zij zich ‘bezwaard’ voelde. Van werkzaamheden met een structureel karakter, uitgevoerd in opdracht van [eiseres] , is in ieder geval niet gebleken, noch dat sprake is geweest van enige tegenprestatie van [gedaagde] die kan worden gekwalificeerd als huur in natura voor de woonruimte. Van een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:201 BW voor de woonruimte is daarom naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter geen sprake.

Dat [B] inmiddels al geruime tijd de woonruimte heeft verlaten en [gedaagde] sindsdien de woonruimte, althans een deel daarvan, tot haar volledige beschikking heeft en daar haar woon- en leefruimte heeft, maakt de voorgaande conclusie niet anders.

Alles afwegende komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woonruimte verblijft. Daarmee zal de door [eiseres] gevorderde voorziening, strekkende kort gezegd tot ontruiming van de woonruimte door [gedaagde] , als hierna te melden, worden toegewezen.

4.4.

Door [gedaagde] zijn evenwel omstandigheden aangevoerd die ertoe nopen dat iets meer dan de gebruikelijke termijn tot ontruiming aan haar moet worden gegund. Zij is als alleenstaande vrouw voor haar levensonderhoud volledig afhankelijk van de inkomsten die zij ontvangt uit haar eenmanszaak, die is gevestigd in/op het naastgelegen terrein. Het feit dat zij dagelijks toezicht houdt op de paarden/paardenboxen en alle daarmee samenhangende zaken en activiteiten (hetgeen zij onweersproken heeft gesteld), als ook het feit dat die bedrijfsruimte die ziet op de (kort gezegd) paardenboxen thans nog niet is ontruimd, (gelet op het in dit verband door [gedaagde] gedane verzoek tot verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming), worden bij die beoordeling betrokken en zijn van voldoende gewicht om de ontruimingstermijn te stellen op 30 dagen na betekening van het onderhavige vonnis.

in reconventie

4.5.

[gedaagde] heeft op haar beurt enkele vorderingen in reconventie ingesteld (hiervoor samengevat weergegeven), waarbij zij ter onderbouwing hiervan, kort gezegd, heeft aangevoerd dat zij door ‘pesterijen’ van [eiseres] wordt belemmerd en gestoord in het huurgenot van de woonruimte als ook in de exploitatie van haar bedrijf.

[eiseres] heeft op haar beurt die stellingen weersproken.

4.6.

Nu hiervoor reeds is overwogen dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter tussen [eiseres] en [gedaagde] geen huurovereenkomst ter zake de woonruimte bestaat/heeft bestaan, zullen de reconventionele vorderingen die hierop zien wegens een gebrek aan belang daarbij, worden afgewezen.

Dat [gedaagde] , zoals zij stelt, door [eiseres] wordt belemmerd in de uitoefening van de door [gedaagde] gedreven eenmanszaak is door [eiseres] betwist en door [gedaagde] verder niet nader onderbouwd, zodat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter hiervan onvoldoende is gebleken. Ook dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

Dat is anders waar het gaat om het ongestoorde genot van de door [gedaagde] gehuurde stallen/paardenboxen. Immers, zolang nog niet op het verzoek tot verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming is beslist en een ontruimingstijdstip niet door de kantonrechter is vastgesteld heeft [gedaagde] gelet op het bepaalde in artikel 7:231a BW inderdaad recht op het ongestoorde genot van de stallen en alle bijbehorende zaken, als door haar is gevorderd.

Zij mag daarin met andere woorden niet worden belemmerd. Die vordering zal daarom in die zin worden toegewezen.

Ook de in dit verband gevorderde dwangsom, waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd, zal worden toegewezen, zij het dat het totaal aan te verbeuren dwangsommen zal worden gemaximeerd tot € 5.000,00, een en ander als hierna in het dictum is bepaald.

in conventie en in reconventie

4.7.

In de uitkomst van de procedure als ook al hetgeen hiervoor is overwogen ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, te compenseren in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

5. 5. De beslissing in kort geding

De voorzieningenrechter

in conventie:

- veroordeelt [gedaagde] om, binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis, de woonruimte, staande en gelegen aan [het adres 1] te [woonplaats] , [gemeente] , te ontruimen en te verlaten, inclusief al het hare en de haren, en deze ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, met afgifte van de sleutels;

in reconventie:

- gebiedt [eiseres] om [gedaagde] het ongehoorde genot te verschaffen van de stalgang, alsmede het gebruik van een spuitplaats en zadelkamer, het gebruik van twee weides, het gebruik van de paddock en stapmolen, alsook gebruik van garage/storageroom, totdat is beslist op het verzoekschrift ex art. 7:230a BW, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per overtreding, tot een maximum van € 5.000,00 aan dwangsommen;

in conventie en in reconventie:

- compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2021. (SA)