Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 9022511 \ CV EXPL 21-719
Vonnis in kort geding van de pachtkamer d.d. 21 juni 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.I. Veldhuis-Lampe,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. Y. van der Horst.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 februari 2021 met producties genummerd 1 t/m 12,
- de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties genummerd 1 t/m 11,
- de mondelinge behandeling van 7 juni 2021, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Met instemming van partijen heeft de mondelinge behandeling plaatsgehad ten overstaan van mr. F. Koster, voorzitter van de pachtkamer, als rechter-commissaris.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.4.
Tegelijk met de vordering in kort geding is behandeld het verzoek van [gedaagde] en [A] met zaaknummer 9057285 EJ VERZ 21-93, betreffende een huurkwestie. In die zaak zal afzonderlijk en middels een beschikking worden beslist.
2.Waar het geschil over gaat
[gedaagde] heeft een rietteeltbedrijf. Hij heeft als pachter krachtens een kortdurende pachtovereenkomst met [eiser] als verpachter vanaf mei 2011 tot oktober 2014 (dan wel 1 januari 2016) gebruik kunnen maken van een perceel grond met (een deel van de) boerderij en kapschuur, gelegen aan de [adres] in [plaats] . De pachtovereenkomst is destijds goedgekeurd door de grondkamer. Na ommekomst van de pachttermijn uit de overeenkomst heeft [gedaagde] het gebruik van de onroerende zaak voortgezet met instemming van [eiser] . [eiser] heeft sinds december 2019 een koper voor de boerderij en hij wil daarom dat [gedaagde] de boerderij verlaat. Volgens [eiser] is na het einde van de pachtperiode in 2014 tussen partijen afgesproken dat [gedaagde] de boerderij binnen drie maanden zou verlaten als [eiser] die nodig zou hebben. [gedaagde] is tot op heden niet vertrokken en stelt zich op het standpunt dat hij niet hoeft te vertrekken omdat de pacht is voortgezet dan wel is overgegaan in huur. Bovendien is het hem tot op heden niet gelukt om passende andere woonruimte te vinden voor hem en zijn partner alsmede een ruimte voor de uitoefening van zijn rietteeltbedrijf.
3.De vaststaande feiten
3.1.
[eiser] heeft het gebruik en genot van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] , en hij heeft het recht van erfpacht op deze zaak verkregen. De eigendom van de onroerende zaak behoort toe aan de besloten vennootschap ASR Dutch Farmland Custodian B.V.
3.2.
Tussen [eiser] en [gedaagde] is een ‘Pachtovereenkomst woning en bedrijfsgebouwen’ tot stand gekomen en ondertekend op 31 oktober 2011, waarin zij een pachtovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van drie jaren. In de overeenkomst is daarover in artikel 1 opgenomen Pro:
‘Partijen zijn deze afwijkende duur overeengekomen in verband met de bijzondere omstandigheid dat de pachter verpachter heeft aangegeven niet van zins te zijn bedrijf na oktober 2014 (drie jaren na ondertekening) te blijven vestigen op deze locatie.
’
‘Partijen zijn deze afwijkende duur overeengekomen in verband met de bijzondere omstandigheid dat de pachter verpachter heeft aangegeven niet van zins te zijn bedrijf na oktober 2014 (drie jaren na ondertekening) te blijven vestigen op deze locatie.
’
3.3.
Op 19 januari 2012 is aan de grondkamer het verzoek gedaan om de pachtovereenkomst goed te keuren. Op 28 februari 2013 heeft de grondkamer als volgt beslist:
‘De gevraagde goedkeuring als bedoeld in artikel 7:325, lid 3, BW wordt verleend.
Bepaald wordt dat door de pachter bij de pachtkamer van de bevoegde rechtbank, sector kanton, verlenging van de pachtovereenkomst kan worden gevorderd uiterlijk 6 maanden vóór het einde van de overeenkomst.
De overeengekomen pachtprijs wordt gewijzigd in € 10.166,- per jaar.
De aldus gewijzigde overeenkomst wordt goedgekeurd.
’
’
3.4.
Vanaf de zomer van 2017 maakt [gedaagde] niet langer gebruik van de kapschuur op het terrein en wordt de vergoeding die hij maandelijks betaalt aan [eiser] beperkt tot een bedrag van € 650,- per maand.
3.5.
Nadat [eiser] in december 2019 een koper voor de woonboerderij heeft gevonden, hebben partijen in de periode van januari 2020 tot en met april 2020 gesprekken met elkaar gevoerd over een mogelijk tijdstip waarop en de voorwaarden waaronder [gedaagde] en zijn partner de woonboerderij zullen verlaten. Dit heeft niet tot overeenstemming tussen partijen geleid.
3.6.
In een schriftelijke koopovereenkomst van 15 juni 2020 heeft [eiser] het recht van erfpacht van het perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen (de woonboerderij met schuren), gelegen aan de [adres] te [plaats] , verkocht aan een derde. In de koopovereenkomst is de volgende afspraak vastgelegd:
Artikel 20 Nadere Pro afspraken
‘(…)
Kopers kopen het huis zonder huurders (of huurovereenkomst/verplichting). De verkoper regelt dat de huidige huurders het pand verlaten en dat er geen aanspraak op de woning kan worden gedaan. Dit betekent dat de huurders het pand vóór de overdracht moeten hebben verlaten. Als dit niet het geval is, kunnen de kopers de aankoop en verkoper de verkoop ontbinden zonder dat de wederpartij een beroep op artikel 11 uit Pro deze overeenkomst kan doen.’
4.Het geschil
4.1.
[eiser] wil dat [gedaagde] en zijn partner [A] de woonboerderij verlaten en ontruimen. Hij vordert daarom veroordeling van [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis de onroerende zaak te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag dat hij daarmee in gebreke blijft tot een maximum van € 250.000,-. Daarnaast vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de gebruiksvergoeding voor het gebruik van de onroerende zaak en veroordeling van [gedaagde] in de kosten en de nakosten van de procedure.
4.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat voor de beoordeling van de vordering van belang is, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De aard van de procedure
5.1.
De pachtkamer gaat uit van een spoedeisend belang bij de vordering aan de kant van [eiser] . Het spoedeisend belang is door [gedaagde] niet, of in elk geval onvoldoende, weersproken. Tussen partijen is immers een impasse ontstaan over het al dan niet verlaten en ontruimen van de woonboerderij door [gedaagde] en zijn partner en het spoedeisend belang is gelegen in de omstandigheid dat [eiser] de boerderij dient te leveren aan de koper aan wie hij de boerderij al in juni 2020 heeft verkocht.
5.2.
[eiser] heeft in kort geding een vordering tot ontruiming ingesteld. De beoordeling van die vordering hangt samen met de vraag hoe waarschijnlijk het is dat de ontruiming in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. [gedaagde] heeft terecht aangevoerd dat een kort geding procedure zich niet leent voor een vaststelling in rechte van de rechtsverhouding van partijen. Dat staat er echter niet aan in de weg dat de pachtkamer in dit kort geding in de beoordeling betrekt wat een aannemelijke uitkomst zal zijn van die kwalificatievraag in een te voeren bodemprocedure.
De ontruiming
5.3.
De pachtkamer zal in dit kort geding de gevorderde ontruiming toewijzen. Dat gebeurt op grond van de hierna volgende motivering.
5.4.
De pachtkamer gaat er niet vanuit dat in een bodemprocedure zal worden vastgesteld dat er tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst. Bij aanvang van hun contractuele relatie hebben partijen immers uitdrukkelijk gekozen voor een kortdurende pachtovereenkomst. Zij hebben die overeenkomst laten goedkeuren door de grondkamer. Weliswaar is na ommekomst van de overeengekomen pachtperiode het gebruik van de woonboerderij door [gedaagde] en zijn partner voortgezet, maar er zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit kan volgen dat er sinds die tijd sprake is van huur. Een stilzwijgende omzetting van pacht naar huur is niet aannemelijk. Daar komt bij dat [eiser] uitdrukkelijk betwist dat er sprake is van een huurrelatie en dat [gedaagde] er in zijn verzoekschrift (met zaaknummer 9057285 EJ VERZ 21-93) primair ook vanuit gaat dat er geen sprake is van huur. De rechtsgevolgen van een eventuele huurovereenkomst voor de beoordeling van de gevorderde ontruiming, behoeven daarom geen verdere bespreking.
5.5.
De pachtkamer gaat er evenmin vanuit dat in een bodemprocedure geoordeeld gaat worden dat er op dit moment tussen partijen nog sprake is van pacht. Er zijn namelijk meerdere feiten en omstandigheden die een contra-indicatie vormen voor het aannemen van een pachtverhouding.
5.6.
Ten eerste is daarvoor het volgende van belang. De pachtovereenkomst die partijen in 2011 met elkaar zijn aangegaan is een overeenkomst van korte duur (drie jaren) en de bijzondere omstandigheden die de aanleiding vormen voor de korte duur zijn in de overeenkomst omschreven (zie hiervoor onder 3.2). De overeenkomst is ter goedkeuring aan de grondkamer voorgelegd (zoals bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW Pro) en de goedkeuring is vervolgens verleend, waarbij is bepaald dat verlenging kan worden gevorderd uiterlijk zes maanden vóór het einde van de overeenkomst. Het staat vast dat geen van partijen verlenging heeft gevorderd. In deze situatie, bij een overeenkomst van korte duur, een specifieke instructie ten aanzien van de verlenging ervan en het gegeven dat geen van partijen om verlenging heeft gevraagd, ligt het niet voor de hand om aan te nemen dat de pachtovereenkomst stilzwijgend is verlengd.
5.7.
Evenmin ligt voor de hand dat er in het voorjaar van 2014 tijdens een telefoongesprek tussen partijen (met een duur van ongeveer 5 minuten) een nieuwe mondelinge pachtovereenkomst tot stand is gekomen. Deze pachtovereenkomst zou niet aan de grondkamer zijn voorgelegd en zou daarom van onbepaalde duur zijn, volgens [gedaagde] . De pachtkamer kan [gedaagde] in dit betoog niet volgen. [eiser] heeft namelijk betwist dat hij ermee heeft ingestemd om met [gedaagde] een nieuwe pachtovereenkomst aan te gaan na afloop van de eerste overeenkomst. Verder betrekt de pachtkamer in de beoordeling dat een logische reden om de overeenkomst in dat geval niet aan de grondkamer voor te leggen ontbreekt. Dat is een omstandigheid die meeweegt, aangezien partijen de eerste pachtovereenkomst bewust wel aan de grondkamer hebben voorgelegd. Bovendien heeft geen van partijen kennelijk aanleiding gezien om een procedure te starten om langs die weg de inhoud van een eventueel aangegane pachtovereenkomst vast te stellen. Verder ontbreekt ook ieder schriftelijk bewijs dat een bevestiging zou kunnen vormen voor de stelling dat partijen in het voorjaar van 2014 mondeling een nieuwe pachtovereenkomst hebben gesloten. De pachtkamer acht dat dan ook voorshands niet aannemelijk.
5.8.
De feiten en omstandigheden die in deze procedure naar voren zijn gebracht geven vooral aanleiding om ervanuit te gaan dat [eiser] na afloop van de kortdurende pachtovereenkomst enkel heeft ingestemd met een voortzetting van het gebruik van de woonboerderij en het bijbehorende erf. Volgens [eiser] heeft hij daarvoor in het bewuste telefoongesprek in het voorjaar van 2014 toestemming gegeven. Ter toelichting daarop heeft [eiser] aangevoerd dat hij op dat moment nog niet precies wist wat hij met de boerderij wilde doen. Hij zou toen tegen [gedaagde] hebben gezegd dat hij de boerderij nog mocht blijven gebruiken tot het moment dat [eiser] de boerderij zelf nodig had. Als dat het geval zou zijn, dan zou [gedaagde] op een termijn van drie maanden de boerderij verlaten. Dat er toen over een dergelijke ontruimingstermijn is gesproken wordt door [gedaagde] betwist. De pachtkamer kan daarom in deze procedure niet vaststellen dat een dergelijke termijn is overeengekomen. Wel is duidelijk dat [eiser] heeft ingestemd met een voortgezet gebruik van de boerderij, zodat er na het einde van de pachtperiode in elk geval sprake is (geweest) van een gebruiksrecht. [gedaagde] verblijft na het einde van de pachtovereenkomst dus niet zonder recht of titel in de boerderij, zoals [eiser] in de dagvaarding heeft gesteld.
5.9.
Voor het uitgangspunt dat er slechts sprake is van een gebruiksrecht en niet langer van pacht, wordt steun gevonden in het voorval met de kapschuur in 2017. In de zomer van 2017 heeft [gedaagde] het gebruik van de kapschuur beëindigd en sindsdien betaalt hij aan [eiser] niet meer voor het gebruik daarvan. Volgens [gedaagde] kon hij de kapschuur niet langer gebruiken omdat het dak op sommige plekken lek was. Maar volgens een verklaring van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling, had hij nog wel steeds belang bij het gebruik van de kapschuur. Als er sprake zou zijn geweest van een pachtovereenkomst had het voor de hand gelegen dat [gedaagde] als pachter bij de verpachter aanspraak had gemaakt op herstel van de schuur op grond van die pachtovereenkomst, zeker aangezien de verhouding tussen partijen op dat moment goed was.
Tenslotte speelt ook nog een rol dat [gedaagde] aanvankelijk welwillend stond tegenover een ontruiming ten behoeve van de aankopende partij, en pas later, toen een ontruiming dichterbij leek te komen en [gedaagde] nog niet over alternatieve ruimte kon beschikken, aanspraak is gaan maken op rechten uit pacht dan wel huur.
Een en ander vormt voor de pachtkamer een aanwijzing dat er op dat moment tussen partijen nog slechts sprake was van een gebruiksrecht, dat volgens de afspraken een einde zou krijgen indien, [eiser] het erfpachtrecht zou kunnen verkopen.
5.10.
Nu er dus hoogst waarschijnlijk geen sprake lijkt te zijn van huur of pacht maar enkel van een gebruiksrecht en [eiser] een dringende reden heeft om ontruiming te verlangen, wordt de vordering van [eiser] toegewezen.
5.11.
[eiser] heeft een ontruimingstermijn van zeven dagen gevorderd. [gedaagde] heeft bepleit dat dit geen redelijke termijn is en dat een langere termijn moet worden aangehouden. De pachtkamer acht in dit geval een ontruimingstermijn van drie maanden redelijk en onderbouwt dat als volgt.
5.12.
Uit hetgeen in de stukken (in het bijzonder de gespreksverslagen, productie 5 bij dagvaarding) en bij de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, volgt dat partijen sinds december 2019 veelvuldig met elkaar hebben gesproken over vervangende woonruimte voor [gedaagde] en zijn partner en om te proberen tot afspraken over de ontruiming van de woonboerderij te komen. De onderhandelingen daarover zijn echter telkens gestrand. Inmiddels is het anderhalf jaar geleden dat [eiser] met de kopers een mondelinge koopovereenkomst heeft gesloten en een jaar geleden dat die koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd. Het is daarom gerechtvaardigd dat [eiser] nu binnen afzienbare termijn tot ontruiming van de woonboerderij wenst te komen, zodat hij kan voldoen aan zijn leveringsverplichting jegens de kopers. In onderhandelingen tussen partijen is als redelijke termijn herhaaldelijk genoemd, maar nog niet geëffectueerd, een termijn van drie maanden. Die termijn zal daarom in dit vonnis worden toegewezen.
5.13.
[eiser] heeft gevorderd om aan de veroordeling tot ontruiming een dwangsom te verbinden voor het geval [gedaagde] aan die veroordeling niet voldoet. De gevorderde dwangsom van € 5.000,- per dag met een maximum van € 250.000,- zal in verband daarmee worden toegewezen.
5.14.
Tot aan het moment van ontruiming is [gedaagde] de gebruiksvergoeding verschuldigd, welke telkens in maandelijkse termijnen bij vooruitbetaling moet worden voldaan, uiterlijk op de vijftiende van iedere maand. Uit de dagvaarding volgt dat die vergoeding, vanaf het moment in 2017 dat de kapschuur niet langer bij [gedaagde] in gebruik is, een bedrag van € 650,- per maand bedraagt. De vordering tot betaling van deze vergoeding wordt daarom toegewezen.
Proceskosten
5.15.
Als in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 106,01 voor explootkosten, € 85,- voor griffierecht en € 747,- voor salaris gemachtigde. Dat is samen een bedrag van € 938,01. Verder is voor nakosten is een bedrag van € 124,- toewijsbaar.
6.De beslissing in kort geding
De pachtkamer,
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de [adres] , [plaats] , te ontruimen en ontruimd te houden en zich te onthouden van iedere verdere inbreuk op de gebruiksrechten van [eiser] , onder de bepaling dat wanneer [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet hij een dwangsom verschuldigd zal zijn van € 5.000,- per dag, voor iedere dag dat hij niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, met een maximum van € 250.000,-;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om tot aan de dag van ontruiming aan [eiser] te betalen de gebruiksvergoeding van een bedrag van € 650,- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen uiterlijk op de vijftiende van iedere maand;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 938,01, en de nakosten tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 124,-,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, voorzitter van de pachtkamer, en mr. A.W. van Engen en W. Kleinlangevelsloo, pachtleden en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2021.