Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 9270972 \ CV EXPL 21-1368
Vonnis in kort geding van 12 juli 2021
in de zaak van
de stichting
Stichting Mijande Wonen,
gevestigd en kantoorhoudende te Vriezenveen,
Stichting Mijande Wonen,
gevestigd en kantoorhoudende te Vriezenveen,
eiseres, hierna te noemen Mijande Wonen,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,
tegen
1. de besloten vennootschap
[bewindvoerder] B.V., in diens hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan de heer
[onderbewindgestelde], geboren op [geboortedatum] ,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
[bewindvoerder] B.V., in diens hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan de heer
[onderbewindgestelde], geboren op [geboortedatum] ,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
gedaagde, hierna te noemen [bewindvoerder] Bewindvoerding en de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien.
2 [onderbewindgestelde] ,wonende te [woonplaats] ,
gedaagde, hierna te noemen [onderbewindgestelde] ,
gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 juni 2021 met producties 1 tot en met 7,
- de pleitnota van mr. Sahebdien namens [bewindvoerder] en [onderbewindgestelde] ,
- de (aantekeningen van de griffier van de) mondelinge behandeling op 28 juni 2021,
die via Skype heeft plaatsgevonden en alwaar zijn verschenen:
- Mevr. [B] , namens Mijande Wonen, bijgestaan door mr. R.F.A. Rorink,
- [onderbewindgestelde] , bijgestaan door mr. R.N. Sahebdien.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op grond van een schriftelijke huurovereenkomst huurt [onderbewindgestelde] sinds 30 oktober 2018 van Mijande de woning aan [het adres] (hierna: het gehuurde of de woning). De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van toepassing verklaard. In de Algemene Huurvoorwaarden versie juli 2018 is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
6.4.
Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke verkeersruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien. (…)
6.8.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- (…) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,--.
(…)”.
2.3.
Naast een huurovereenkomst heeft Mijande Wonen ook een driepartijenovereenkomst gesloten met [onderbewindgestelde] en de zorgverlenende instantie Melcura. Daarin is onder meer vastgelegd dat de financiële administratie van [onderbewindgestelde] wordt geregeld door de bewindvoerder en dat zorg/begeleiding wordt verleend door Melcura.
2.4.
Op 8 maart 2021 heeft de politie [onderbewindgestelde] buiten heterdaad aangehouden in verband met heling. Door de politieambtenaren is toen in de woning een anderhalve liter plastic fles waargenomen, die bij nader onderzoek gevuld bleek te zijn met 785 ml GHB.
2.5.
Bij besluit van 6 mei 2021 heeft de burgemeester van de gemeente Twenterand besloten om de woning te sluiten voor een periode van zes maanden op grond van artikel 13b Opiumwet. De sluiting is ingegaan op 26 mei 2021, 13:00 uur. In de brief van de burgemeester aan Mijande Wonen van 6 mei 2021 staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…)
Hierbij ontvangt u in uw hoedanigheid van eigenaar of huurder van de woning aan [het adres] het besluit tot sluiting van de woning voor een aaneengesloten periode van zes maanden vanwege overtreding van de Opiumwet. (…)
Volgens de Aanwijzing Opiumwet is er sprake van een handelshoeveelheid harddrugs als er sprake is van meer dan 0,5 gram harddrugs of in het geval van de harddrug GHB, meer dan 5 milliliter. De aangetroffen situatie is daarom bijzonder zorgwekkend, omdat de 785 milliliter vloeistof positief getest is op GHB. (…)
Gezien het feit dat er op 8 maart 2021 een ruime handelshoeveelheid harddrugs in de woning is aangetroffen en gezien de informatie over het dealen van (hard)drugs en de overlastmeldingen rondom de woning, acht ik het zeer aannemelijk dat de drugs deels of geheel bestemd waren voor verkoop, aflevering of verstrekking (drugshandel). (…)
Bij brief van 15 april 2021 heb ik het voornemen kenbaar gemaakt de woning te sluiten. In deze brief werd u de gelegenheid geboden een zienswijze in te dienen. Van deze mogelijkheid heeft zowel huurder als verhuurder geen gebruik gemaakt. (…)
De sluiting is niet alleen in lijn met het ‘Damoclesbeleid Twenterand 2019’, maar is ook noodzakelijk. De aangetroffen situatie is immers bijzonder zorgwekkend, omdat er sprake is van een grote handelshoeveelheid harddrugs. Op basis van de bestuurlijke rapportage van de politie kan geconcludeerd worden dat er veel overlast is rondom de woning.
(…)”.
2.6.
Mijande Wonen heeft de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro ingeroepen bij brief van 28 juni 2021.
3.Het geschil
3.1.
Mijande vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, gedaagden veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis in kort geding de woning met onroerende aanhorigheden staande en gelegen aan [het adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden, met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.
3.2.
Mijande Wonen voert daartoe aan dat zij de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 jo Pro artikel 6:267 BW Pro, nu de woning op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten.
Het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid harddrugs is in strijd met de verplichting van [onderbewindgestelde] zich als een goed huurder te gedragen ex artikel 7:213 BW Pro. Verder heeft [onderbewindgestelde] in strijd gehandeld met artikel 6.8 van de Algemene Huurvoorwaarden. [onderbewindgestelde] is dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst met Mijande Wonen. Met ontruiming van het gehuurde door [onderbewindgestelde] zal er een einde komen aan de vermoedelijke handel in drugs in of rondom het gehuurde. De handel in en productie van drugs kan leiden tot verstoring van de openbare orde, alsmede aantasting van het woon- en leefklimaat rondom het gehuurde. Mijande Wonen heeft dan ook een zwaarwegend belang bij de gevorderde ontruiming.
3.3.
[onderbewindgestelde] voert verweer. Hij stelt dat van drugshandel geen sprake is. Hij geeft aan dat hij verslaafd is geweest en dat de aangetroffen GHB voor eigen gebruik was. Verder voert hij aan dat de politie onrechtmatig zijn woning is binnengetreden. [onderbewindgestelde] betwist ook dat er klachten zijn van overlast.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De spoedeisendheid van de vordering is door Mijande Wonen voldoende gesteld, maar door gedaagden bestreden. Naar het oordeel van de kantonrechter draagt een vordering tot ontruiming, gebaseerd op een buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro in beginsel naar haar aard een spoedeisend karakter. De door gedaagden aangevoerde argumenten geven geen aanleiding te oordelen dat dit in dit geval anders is. Mijande Wonen wordt dan ook ontvangen in haar vorderingen.
4.2.
Mijande Wonen heeft bij brief van 28 juni 2021 de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen. Beoordeeld dient te worden of Mijande Wonen het recht had de huurovereenkomst met [onderbewindgestelde] buitengerechtelijk te ontbinden in de zin van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. De kantonrechter stelt het volgende voorop.
4.3.
Ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW Pro is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:267 BW Pro buitengerechtelijk te ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of Pro 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde deswege op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. De in artikel 7:231 lid 2 BW Pro gegeven bevoegdheid aan de verhuurder grijpt zeer diep in de woonrechten van de huurder in en vormt een uitzondering op de regel dat ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen slechts door de rechter kan geschieden. Een veroordeling tot ontruiming van een woning bij wijze van voorlopige voorziening zal veelal een definitief karakter hebben en dus vergaande gevolgen hebben voor de huurder. Terughoudendheid van de kort gedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden. Een vordering, als hier aan de orde, is in kort geding dan ook slechts toewijsbaar wanneer zeer aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden.
4.4.
Gelet op het karakter van artikel 7:231 lid 2 BW Pro bestaat slechts ruimte voor toepassing van de daarin neergelegde uitzondering, als aan de daarin vermelde eisen is voldaan.
Vaststaat dat de burgemeester het gehuurde heeft gesloten. Deze sluiting is gebaseerd op de vondst van drugs in de woning. Dat er drugs in de woning zijn aangetroffen, is door [onderbewindgestelde] erkend. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Mijande Wonen heeft aldus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling. In dit kader is niet relevant of de politie al dan niet onrechtmatig is binnengetreden in de woning van [onderbewindgestelde] .
4.5.
Dat Mijande Wonen in beginsel terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [onderbewindgestelde] buitengerechtelijk te ontbinden, neemt echter niet weg dat de kantonrechter dient te beoordelen of het beroep van Mijande Wonen op artikel 7:231 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar zou moeten worden aangemerkt. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. In dat kader overweegt de kantonrechter als volgt.
4.6.
Mijande Wonen hoeft niet te tolereren dat haar huurders middelen zoals GHB voorhanden hebben. Als woningcorporatie heeft zij immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar de woningen zijn gelegen. Drugsgebruik en/of drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Mijande Wonen heeft dus een zwaarwegend belang, zoals zij ook heeft gesteld, bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren. Het kan dan ook een verkeerd signaal afgeven als de woning na de sluiting van zes maanden op grond van de Opiumwet, zonder gevolg, opnieuw bewoond zou worden door [onderbewindgestelde] .
4.7.
Daar staat tegenover het belang van [onderbewindgestelde] om in zijn woning te blijven wonen. [onderbewindgestelde] heeft in dat verband aangevoerd dat hij verslaafd is geweest aan het gebruik van GHB en dat de aangetroffen hoeveelheid voor eigen gebruik was. Er is om die reden geen sprake van drugshandel. Ook benadrukt hij dat hij bereid is om afspraken met Mijande Wonen te maken om te voorkomen dat een dergelijke situatie zich wederom voordoet.
De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [onderbewindgestelde] bij voortzetting van de huur niet opweegt tegen het belang van Mijande Wonen bij het voorkomen van misbruik van haar woningbestand en handhaving van het door haar gevoerde beleid om het aanwezig hebben van drugs in haar huurwoningen te ontmoedigen. Ook niet als rekening wordt gehouden met de verslavingsproblematiek van [onderbewindgestelde] . [onderbewindgestelde] heeft weliswaar gesteld dat hij niet meer gebruikt en bezig is zijn leven weer op de rit te krijgen, maar deze stellingen bieden onvoldoende garantie om herhaling te voorkomen. Daarbij komt dat [onderbewindgestelde] zorg en begeleiding is geboden en dat zulks niet heeft voorkomen dat eerdergenoemde forse hoeveelheid GHB is aangetroffen.
4.8.
Een en ander overziend heeft Mijande Wonen naar het oordeel van de kantonrechter een zo zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dat, vooruitlopend op een oordeel in een bodemprocedure, niet gezegd kan worden dat het uitoefenen door Mijande Wonen van haar bevoegdheid om tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Dit maakt dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening de vordering van Mijande Wonen tot ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. De kantonrechter merkt daarbij het volgende op.
4.9.
Alle goederen van [onderbewindgestelde] zijn onder bewind gesteld van de bewindvoerder. Krachtens het bepaalde in artikel 1:438 BW Pro berust de beheers- en beschikkingsbevoegdheid ten aanzien van de onder bewind staande goederen niet bij de rechthebbende, maar bij de door de kantonrechter benoemde bewindvoerder. Ingevolge artikel 1:441 lid 1 BW Pro vertegenwoordigt de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte. Het vorenstaande brengt in relatie tot de vorderingen van Mijande Wonen mee dat, nu alle goederen die [onderbewindgestelde] toebehoren of zullen toebehoren onder bewind zijn gesteld, alleen de bewindvoerder in rechte als verwerende partij kan optreden ter zake de gevorderde ontruiming. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat Mijande Wonen in haar vordering tot ontruiming jegens [onderbewindgestelde] niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
4.10.
De bewindvoerder zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Mijande Wonen begroot op:
- dagvaarding € 106,01
- griffierecht € 126,00
- salaris gemachtigde (2 punten a € 187,00) € 374,00
--------------- +
€ 606,01
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart de vordering tot ontruiming jegens [onderbewindgestelde] niet ontvankelijk,
5.2.
veroordeelt [bewindvoerder] , in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] , om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning met onroerende aanhorigheden staande en gelegen aan de [het adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden,
5.3.
veroordeelt [bewindvoerder] , in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] , in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Mijande Wonen begroot op € 606,01,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2021. (ms)