ECLI:NL:RBOVE:2021:3587

• Datum uitspraak: 16 september 2021
• Publicatiedatum: 23 september 2021
• Zaaknummer: 9388117 \ CV EXPL 21-3376
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.J.S. Groeneveld-Koekkoek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van huurovereenkomst wegens drugsgerelateerde activiteiten en disproportionaliteit

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 16 september 2021 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Stichting Woonbedrijf Ieder1 en [X]. De eiseres, Ieder1, heeft de huurovereenkomst met [X] ontbonden op grond van het aantreffen van een hennepkwekerij in de woning die aan [X] was verhuurd. Ieder1 hanteert een nul-tolerantiebeleid ten aanzien van drugsgerelateerde activiteiten, wat [X] bekend was. De burgemeester van Deventer had de woning gesloten op basis van artikel 13b van de Opiumwet, wat de basis vormde voor de ontbinding van de huurovereenkomst. [X] heeft verweer gevoerd en stelde dat de ontbinding disproportioneel was, omdat hij altijd een goede huurder was en zijn activiteiten slechts tijdelijk waren geweest. De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat de ontbinding niet disproportioneel was, gezien het belang van Ieder1 om een veilige woonomgeving te waarborgen en het feit dat [X] zich bewust was van de risico's van zijn handelen. De vorderingen van Ieder1 zijn toegewezen, en [X] is veroordeeld om de woning binnen twee weken te ontruimen. In reconventie heeft de vordering van [X] tot schadevergoeding geen stand gehouden, omdat hij onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij recht had op schadevergoeding.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 9388117 \ CV EXPL 21-3376

Vonnis van 16 september 2021

in het kort geding van

de stichting
STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1 ,
gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen Ieder1,

gemachtigde: mr. M.E. Dekker,

tegen

[X] ,
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen [X] ,

gemachtigde: mr. T.P. Boer.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de eis in reconventie, zoals verwoord in het e-mailbericht van 17 augustus 2021, 16:40 uur

van [X]

- de spreekaantekeningen van mr. Dekker

- de spreekaantekeningen van mr. Boer

- de mondelinge behandeling.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Ieder1 is eigenaar van de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning).

Met ingang van 1 maart 2006 heeft Ieder1 de woning voor onbepaalde tijd verhuurd aan [X] .

2.2.

Bij beschikking van 8 september 2017 van de kantonrechter te Zwolle is het vermogen van [X] onder bewind gesteld. Daarbij is de Gemeente Deventer, afdeling Budget Adviesbureau Deventer (hierna: BAD) benoemd tot bewindvoerder.

2.3.

Bij brief van 12 februari 2021 heeft de burgemeester van Deventer (hierna: de burgemeester) – samengevat – het navolgende geschreven aan [X] . De politie heeft op 17 januari 2021 in de woning een ontmantelde hennepkwekerij aangetroffen, alsmede twee gedemonteerde alarmpistolen en een doos munitie, GSG-9 (9 mm). Op grond van artikel 13b Opiumwet is de burgemeester van plan te bevelen dat de woning voor de duur van drie maanden wordt gesloten.

2.4.

Bij brief van 5 maart 2021 heeft de burgemeester aan [X] medegedeeld dat hij op grond van artikel 13b Opiumwet de sluiting van de woning beveelt voor de duur van drie maanden, van 19 maart tot en met 19 juli 2021. Daarbij is de zienswijze van [X] meegenomen op – samengevat – de alarmpistolen, de munitie, de hennepkwekerij en de gevolgen van de sluiting van de woning voor [X] en zijn in de woning gevestigde ICT-bedrijf. De burgemeester komt tot de conclusie dat het belang van de bestrijding van handel in drugs en het belang van handhaving van de openbare orde en de rechtsorde zwaarder weegt dan de belangen van [X] .

2.5.

Naar aanleiding van de bevolen sluiting heeft [X] om een voorlopige voorziening verzocht van de bestuursrechter te Zwolle. In verband hiermee heeft de burgemeester bij besluit van 10 maart 2021 de ingangsdatum van de sluiting opgeschort in afwachting van de uitspraak op het verzoek om een voorlopige voorziening.

2.6.

Bij uitspraak van 31 maart 2021 (zaaknummer: AWB 21/418) heeft de bestuurs-rechter te Zwolle het verzoek van [X] om een voorlopige voorziening afgewezen. Daarbij heeft de bestuursrechter meegewogen dat [X] tijdens de zitting heeft erkend dat hij in zijn woonkamer een hennepkwekerij had en in ieder geval één keer heeft geoogst. De bestuursrechter komt in de uitspraak tot het oordeel dat de belangenafweging van de burgemeester niet onredelijk is en dat de burgemeester voorrang heeft kunnen geven aan de belangen van veiligheid voor het woon- en leefklimaat en de openbare orde.

2.7.

Met machtiging van de kantonrechter te Almelo van 18 maart 2021 heeft BAD op 15 april 2021 de huurovereenkomst met betrekking tot de woning opgezegd, met ingang van 16 april 2021. Ter voorkoming van verdere (onnodige) kosten die met het ontbinden van de huurovereenkomst gepaard gaan, had BAD op 22 januari 2021 machtiging verzocht voor de opzegging van de huurovereenkomst, naar aanleiding van het politieonderzoek op 17 januari 2021. De mondelinge behandeling van het verzoek van BAD heeft plaats-gevonden op 1 februari 2021. [X] was aanwezig bij de mondelinge behandeling. In de beschikking van 18 maart 2021 is vermeld dat, hoewel [X] heeft aangegeven niet in te zullen stemmen met het opzeggen van de huurovereenkomst, hij een inhoudelijk gesprek met de betrekking tot de hennepkwekerij weigert en hij evenmin oplossingen aandraagt die een ontruiming zouden kunnen voorkomen.

2.8.

Bij brief van 15 april 2021 van haar gemachtigde heeft Ieder1 – samengevat – onder meer het navolgende geschreven aan BAD. Ieder1 ontbindt bij deze brief op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst omdat de woning door de burgemeester is gesloten. Ieder1 hanteert een nul-tolerantiebeleid ten aanzien van drugs-gerelateerde activiteiten. Dat is [X] bekend, althans dat had [X] bekend kunnen zijn.

2.9.

[X] heeft bezwaar ingediend tegen het besluit van de burgemeester om de woning te sluiten. [X] is op de digitale zitting van de algemene bezwaarschriften-commissie van de gemeente Deventer telefonisch gehoord. Daarbij zijn alle aspecten aan de orde gekomen die ook aan bod zijn gekomen in de voormelde uitspraak van 31 maart 2021 van de bestuursrechter. Bij brief van 4 mei 2021 aan [X] heeft de burgemeester, in navolging van het advies van de algemene bezwaarschriftencommissie van 28 april 2021, het bezwaar van [X] ongegrond verklaard.

2.10.

[X] heeft beroep ingesteld tegen de ongegrondverklaring van zijn bezwaar. Op het beroep is nog niet beslist.

2.11.

De woning is op bevel van de burgemeester gesloten geweest voor een periode van drie maanden, vanaf 6 april 2021. Nadien is [X] weer in de woning getrokken.

[X] weigert de woning te verlaten.

3. De vorderingen

In conventie

3.1.

Ieder1 vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, i) veroordeling van [X] om de woning binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten onder overgave van de sleutels; en ii) veroordeling van [X] in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.2.

[X] voert verweer. Hierna zal – voor zover nodig – worden ingegaan op de standpunten van partijen.

In reconventie

3.3.

[X] vordert veroordeling van Ieder1 tot vergoeding van schade ten bedrage van € 90.000,00.

3.4.

Ieder1 voert verweer. Hierna zal – voor zover nodig – worden ingegaan op de standpunten van partijen.

4. De beoordeling

In conventie

4.1.

Het spoedeisend belang bij de vorderingen volgt genoegzaam uit de stelling van Ieder1 dat [X] thans zonder recht of titel in de woning verblijft en zij de woning nodig heeft om weer te kunnen verhuren. De kantonrechter weegt daarbij mee dat Ieder1 verhuurder is van sociale huurwoningen. De vorderingen zullen hierna verder inhoudelijk worden beoordeeld.

4.2.

Ieder1 heeft aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning ten grondslag gelegd. Artikel 7:231 lid 2 BW biedt Ieder1 de mogelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten door de burgemeester omdat in de woning in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld. Verder heeft te gelden dat de buitengerechtelijke ontbinding alleen effect sorteert als deze plaatsvindt in de periode dat de woning feitelijk is gesloten op last van het bevoegde gezag (vgl. o.a. Hof Arnhem-Leeuwarden 6 september 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7167). Daarbij hoeft niet gewacht te worden tot het besluit onherroepelijk is geworden (vgl. Hof Den Haag 1 mei 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:823).

4.3.

Op grond van het vorenstaande is het uitgangspunt dat Ieder1 bevoegd was om buitengerechtelijk de huurovereenkomst te ontbinden, nu in de woning een ontmantelde hennepkwekerij is aangetroffen. [X] heeft ook erkend, eveneens tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding, dat hij in de woning een hennepkwekerij heeft gehad en tenminste één keer heeft geoogst. Verder volgt uit het bovenstaande dat Ieder1 de huurovereenkomst tijdig heeft ontbonden.

4.4.

Vervolgens is de vraag aan de orde of Ieder1 terecht gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW, te weten of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Ieder1 gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het gevolg van de ontbinding is immers dat [X] de woning moet ontruimen, terwijl het woonrecht een vitaal recht is dat wordt beschermd in artikel 8 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Op dat recht kan alleen inbreuk worden gemaakt door een proportioneel getroffen maatregel. Daarmee ligt ter beoordeling voor of de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Ieder1 heeft te gelden als een proportionele maatregel.

4.5.

Het standpunt van [X] komt erop neer dat ontbinding van de huurovereen-komst buitenproportioneel is. [X] voert – samengevat – daarvoor het navolgende aan. [X] is altijd een goed huurder geweest. Hij heeft altijd op tijd de huur betaald. Hij zat maar kort in de drugshandel. Daarbij was dat om (het opstarten van) zijn bedrijf te kunnen financieren en handelde hij met zakenlieden en niet met criminelen. De alarmpistolen dienden slechts ter afschrikking van één of meer buurtbewoners, huurders van Ieder1, van wie bekend is dat die crimineel zijn. Het klopt niet dat er 9mm kogels zijn aangetroffen in de woning. Als [X] de woning moet ontruimen, leidt hij bedrijfsschade. [X] heeft een ICT-bedrijf aan huis. De woning heeft te gelden als onroerend goed in de zin van artikel 7:230a BW. [X] heeft geen vervangende woon- en bedrijfsruimte. Hij zal daarom zijn bedrijfsinventaris kwijtraken als hij de woning moet ontruimen.

4.6.

[X] heeft niet weersproken dat Ieder1 een nul-tolerantiebeleid hanteert ten aanzien van drugs-gerelateerde activiteiten, om te zorgen voor een veilige woonomgeving van haar huurders en dat de huurders met dat beleid bekend waren, althans hadden moeten zijn. Tegenover dat veiligheidsbelang van Ieder1 zijn de door [X] aangevoerde belangen bij het behoud van de woning niet zodanig klemmend dat ontbinding van de huurovereenkomst als onevenredig moet worden beschouwd. Door het nul-tolerantiebeleid wist [X] immers, althans had hij kunnen weten, dat hij veel op het spel zette toen hij zich met drugs-gerelateerde activiteiten ging bezighouden, juist omdat hij naar eigen zeggen altijd een goed huurder is geweest en altijd zijn huur heeft betaald. Daaraan doet niet af dat die activiteiten – volgens [X] – maar kort hebben geduurd. Irrelevant is ook wat de reden was voor [X] om zich bezig te gaan houden met drugs-gerelateerde activiteiten en met wie hij handelde. Dat [X] door de ontbinding van de huurovereenkomst (mogelijk) op straat belandt wegens gebrek aan alternatieve woonruimte en daarbij mogelijk bedrijfsschade lijdt, is dan ook een gevolg van zijn eigen handelen en vormt geen omstandigheid die maakt dat ontruiming van de woning onredelijk is. Verder blijkt nergens uit dat dat [X] ontruimingsbescherming dient toe te komen op grond van artikel 7:230a BW.

4.7.

Het gaat erom dat [X] in strijd heeft gehandeld met het nul-tolerantiebeleid van Ieder1 ten aanzien van drugs-gerelateerde activiteiten. Het consequent uitvoeren van haar beleid en het schrikeffect dat daarvan uitgaat, dat andere huurders er voor moet behoeden niet ook eens wat te proberen in de drugshandel, weegt in de gegeven omstandigheden zwaarder dan het belang van [X] bij een uitzondering op het hanteren van dat beleid.

4.8.

Dan heeft [X] nog aangevoerd dat er tegen hem wordt samengespannen. In dat verband wijst [X] op de dubbelrol die volgens hem de gemeente Deventer heeft (gehad), in die zin dat het de burgemeester van de gemeente is geweest die het bevel heeft gegeven tot sluiting van de woning en dat het BAD, als afdeling van de gemeente, destijds als bewindvoerder, de huurovereenkomst heeft opgezegd. [X] doet hierbij tevens een beroep op artikel 34 van het Verdrag van de Verenigde Naties tegen corruptie (New York, 31-10-2003). Volgens [X] maakt één en ander deze zaak gecompliceerd en is die niet geschikt voor een kort geding. Hij heeft tot nu toe ook onvoldoende juridische bijstand gehad, aldus [X] .

4.9.

De kantonrechter overweegt als volgt. Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat Ieder1 de huurovereenkomst heeft mogen ontbinden. Om die reden doet het er niet toe dat en onder welke omstandigheden de huurovereenkomst is opgezegd door de bewindvoerder. Dat staat los van de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij is de opzegging geschied met machtiging van een onafhankelijke rechter. Voor zover [X] in een of meer van de genoemde procedures geen goede juridische bijstand heeft gehad, blijkt nergens uit dat [X] die bijstand niet heeft kunnen krijgen en dat hij dat kan tegenwerpen aan Ieder1. Verder is tegen de achtergrond van al het bovenstaande het beroep op artikel 34 van het Verdrag van de Verenigde Naties tegen corruptie in relatie tot Ieder1 niet uit de verf gekomen, nu hiervoor niets concreets is aangevoerd door [X] . Dit alles brengt verder mee dat niet valt in te zien waarom de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning te gecompliceerd zijn voor behandeling in dit kort geding.

4.10.

De slotsom is dat ontbinding van de huurovereenkomst niet disproportioneel is. De vorderingen van Ieder1 zullen daarom worden toegewezen zoals hierna in het dictum zal worden vermeld. Daarbij zal de ontruimingstermijn in afwijking van het gevorderde worden bepaald op twee weken, nu Ieder1 tijdens de mondelinge behandeling daarvoor ruimte heeft geboden.

4.11.

[X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Ieder1 worden tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 102,08
- griffierecht 126,00
- salaris gemachtigde 498,00

- nakosten
124,00

totaal € 850,08

In reconventie

4.12.

De vordering van [X] betreft een geldvordering. Bij toewijzing van een geldvordering in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Om de vordering toe te kunnen wijzen dient het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk te zijn. Daarbij moet een onmiddellijke voorziening zijn vereist en speelt het restitutierisico een rol.

4.13.

[X] legt aan de vordering ten grondslag dat zijn bedrijf schade lijdt als gevolg van wat neer komt op de gehele gang van zaken rondom de beëindiging van de huurovereenkomst. [X] heeft daarvoor niets anders gesteld dan wat hij in conventie als verweer heeft aangevoerd. Gelet op wat in conventie reeds is overwogen, dat hier als ingelast dient te worden beschouwd, heeft [X] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij een vordering tot schadevergoeding heeft op Ieder1. Reeds om die reden zal – met het oog op het weergegeven toetsingskader – de vordering van [X] worden afgewezen.

4.14.

[X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Ieder1 worden tot heden begroot op € 249,00 voor salaris gemachtigde (1/2 x liquidatietarief ad € 498,00).

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [X] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [plaats] te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de eventueel nog aanwezige sleutels aan Ieder1;

5.2.

veroordeelt [X] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Ieder1 begroot op € 850,00;

5.3.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.4.

wijst de vorderingen af;

5.5.

veroordeelt [X] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Ieder1 begroot op € 249,00.

in conventie en reconventie

5.6.

verklaart dit vonnis voor wat betreft het bepaalde onder 5.1, 5.2 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J.S. Groeneveld-Koekkoek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2021. (mjd)