ECLI:NL:RBOVE:2021:664

• Datum uitspraak: 9 februari 2021
• Publicatiedatum: 16 februari 2021
• Zaaknummer: 8637743 \ CV EXPL 20-2904
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F. Koster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing schadevergoeding wegens uitloop onderhouds- en renovatiewerkzaamheden huurwoning

In deze zaak vordert eiser schadevergoeding wegens uitloop van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan zijn huurwoning, die zes weken duurden in plaats van de geplande 11 werkdagen. Eiser stelt dat hij hierdoor stankoverlast, verminderd huurgenot en psychische schade heeft geleden, en kosten heeft gemaakt voor schilderwerk, benzine en een beschadigde koelkast.

DeltaWonen voert aan dat de planning al was verruimd naar 15 werkdagen en dat de werkzaamheden niet de gehele periode onafgebroken plaatsvonden. Eiser had de aangeboden wisselwoning geweigerd en had gebruik kunnen maken van een rustwoning. Tevens is in de huurovereenkomst opgenomen dat er geen recht is op huurprijsvermindering of schadevergoeding bij dringende werkzaamheden.

De kantonrechter oordeelt dat eiser onvoldoende heeft onderbouwd dat de overlast zodanig ernstig was dat recht op vergoeding bestaat. De wettelijke verhuiskostenvergoeding is niet van toepassing omdat tijdelijke verhuizing niet noodzakelijk was. Vorderingen voor schilder- en benzinekosten worden afgewezen wegens gebrek aan onderbouwing. Alleen het door DeltaWonen erkende bedrag van €473,50 wordt toegewezen. Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Vordering tot schadevergoeding afgewezen, behalve een erkend bedrag van €473,50 aan eiser toegekend.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 8637743 \ CV EXPL 20-2904

Vonnis van 9 februari 2021

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. J. de Haan,

tegen

de stichting
STICHTING DELTAWONEN ,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,

gedaagde partij, hierna te noemen deltaWonen,

gemachtigde: mr. M.E. Dekker.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 29 september 2020,

- de via onlineverbinding gehouden mondelinge behandeling op 25 november 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Waar het om gaat in deze zaak.

2.1.

In 2018-2019 heeft deltaWonen als eigenaar en verhuurder onderhouds- en renovatiewerkzaamheden doen uitvoeren in en aan het complex huurwoningen waartoe ook de woning behoort aan de [adres] te [plaats] die [eiser] huurt van deltaWonen (hierna: de woning). [eiser] heeft in verband hiermee het ‘voorstel woningverbetering [naam complex] ’ van deltaWonen geaccepteerd die afspraken bevat tussen deltaWonen en [eiser] over woningverbetering en groot onderhoud en de gevolgen daarvan (hierna: het plan). De werkzaamheden in en aan de woning van [eiser] zijn aangevangen in februari 2019. Zes weken nadien is de woning opgeleverd.

2.2.

[eiser] vordert schadevergoeding. Hij stelt (im)materiële schade te hebben geleden door het onderhoud aan en de renovatie van zijn woning en voert daarvoor

– samengevat – het navolgende aan. De onderhouds- en renovatiewerkzaamheden hebben zes weken geduurd in plaats van de aangekondigde 11 werkdagen. Had [eiser] dat van te voren geweten dat was [eiser] niet uit logeren gegaan bij een bekende van hem, maar was hij tijdelijk verhuisd naar de door deltaWonen aangeboden wisselwoning. In dat geval had [eiser] recht gehad op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid komt de verhuiskostenvergoeding alsnog toe aan [eiser] , nu hij door de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden enorme (stank)overlast en daarmee verminderd huurgenot heeft gehad en hierdoor tevens psychische schade heeft geleden. Verder heeft [eiser] door de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden schilder- en benzinekosten moeten maken en is de handgreep van zijn koelkast beschadigd.

2.3.

Het verweer van deltaWonen komt – samengevat – op het navolgende neer. De planning van 11 werkdagen was al verruimd naar 15 werkdagen vóórdat de werkzaam-heden begonnen en daar was [eiser] mee bekend. Uit coulance heeft zij [eiser] een wisselwoning aangeboden, hoewel er geen medische noodzaak bestond om dat te doen. [eiser] heeft de wisselwoning geweigerd. Hij ging liever logeren bij een bekende van hem. Weliswaar is de woning pas zes weken na aanvang van de werkzaamheden opgeleverd, maar dat betekent niet dat al die tijd in en aan de woning is gewerkt en dat de woning niet bewoonbaar was. De badkamer en de wc in de woning van [eiser] zijn ook niet de gehele periode van zes weken buiten werking geweest. [eiser] had sowieso in de woning kunnen blijven. [eiser] had overdag gebruik kunnen maken van een rustwoning op de momenten dat er door de werkzaamheden veel overlast was. Hij had verder overdag in de rustwoning kunnen douchen en gebruik kunnen maken van de wc, zij het dat de rustwoning ook voor andere huurders uit zijn straat bestemd was. En voor de nachten dat de wc in zijn eigen woning buiten gebruik was, had [eiser] een chemisch toilet kunnen krijgen om die te gebruiken in zijn eigen woning. Er bestond dus geen noodzaak om te verhuizen. De vorderingen tot vergoeding van schilder- en benzinekosten worden door deltaWonen betwist. Voor de beschadigde handgreep van de koelkast wil deltaWonen wel een vergoeding betalen. Bij dit alles komt dat in artikel 8.2 van de huurvoorwaarden, die behoren tot de huurovereenkomst, is opgenomen dat de huurder geen recht heeft op vermindering van de huurprijs of schadevergoeding als gevolg van het uitvoeren van dringende werkzaamheden of renovatie.

3. Het oordeel van de kantonrechter.

3.1.

De kantonrechter ziet het instellen van de rechtsvordering van [eiser] als een uitvloeisel van al zijn onvrede bij de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden waar het in deze procedure om gaat, en de organisatie er omheen. Maar hoewel de klachtenadvies-commissie de klachten van [eiser] over de communicatie tussen [eiser] en de aannemer en tussen [eiser] en deltaWonen gegrond heeft bevonden, heeft de kantonrechter de stellige indruk dat de opstelling van [eiser] ten aanzien van het hele onderhouds- en renovatietraject er van zijn kant ook aan heeft bijgedragen dat die communicatie niet optimaal is verlopen. DeltaWonen heeft in de conclusie van antwoord van randnummer 8 t/m 34 een aantal voorbeelden genoemd, waardoor de communicatie werd bemoeilijkt en die tijdens de mondelinge behandeling door [eiser] niet (althans niet gemotiveerd) zijn weersproken. De kantonrechter houdt het er dan ook op, dat de communicatie van twee kanten moeizaam is verlopen. Daarbij komt dat huurders onderhouds- en renovatiewerkzaamheden op grond van art. 7:220 BW nu eenmaal moeten aanvaarden en dat die werkzaamheden nu eenmaal overlast opleveren. Of die huurders (zoals in dit geval [eiser] ) dan recht hebben op schadevergoeding of een tegemoetkoming in gemaakte kosten, moet op zijn juridische merites worden beoordeeld. De kantonrechter komt dan in dit geval tot het oordeel dat de rechtsvordering van [eiser] grotendeels (behoudens het door deltaWonen erkende bedrag van € 473,50) moet worden afgewezen. De kantonrechter zal hierna verder uitleggen hoe hij tot dat oordeel komt.

3.2.

Niet in geschil is dat de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden in en aan de woning van [eiser] aanvankelijk 11 werkdagen zouden gaan duren. Echter bij brief van 26 oktober 2018 heeft de aannemer, die het werk zou gaan uitvoeren, aan [eiser] bericht dat in plaats van de geplande 11 werkdagen, de werkzaamheden 15 werkdagen zouden gaan duren. Dit is later herhaald in de – eveneens door deltaWonen overgelegde – brief van 16 januari 2019 van de aannemer aan [eiser] .

3.3.

[eiser] heeft de genoemde brieven niet betwist. Hieruit volgt dat [eiser] van te voren al wist dat de werkzaamheden langer zouden gaan duren dan de aanvankelijk geplande 11 werkdagen. [eiser] heeft desondanks geen gebruik willen maken van het aanbod om tijdelijk zijn intrek te nemen in een wisselwoning. Gesteld noch gebleken is dat die mogelijkheid op dat moment er niet meer was. Voor zover [eiser] destijds niet goed het verschil wist tussen een rustwoning voor overdag tijdens de werkzaamheden, die gedeeld wordt met andere huurders, en een wisselwoning voor hem alleen, geldt dat [eiser] geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan dit misverstand deltaWonen moet worden aangerekend.

3.4.

Verder heeft een huurder alleen recht op de wettelijke verhuis-kostenvergoeding als de renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maken (vgl. artikel 7:220 lid 5 BW). In het door [eiser] geaccepteerde en hiervoor genoemde plan zijn de asbestsanering, als ook de vervanging van de badkamer en het toilet, aangemerkt als groot onderhoud dat niet tot huurverhoging leidt. Of die werkzaamheden niettemin toch als renovatie moeten worden aangemerkt is tussen partijen geen onderwerp van debat geweest, zodat de kantonrechter er ook vanuit moet gaan dat dit geen werkzaamheden waren die tot meer huurgenot hebben geleid. Daarmee zijn die werkzaamheden geen renovatie van de woning als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW (vgl. HR 22 april 2016, ECLI:NL: HR: 2016:726).

3.5.

Tegenover de betwisting van deltaWonen heeft [eiser] niet, althans onvoldoende onderbouwd, gesteld dat de renovatiewerkzaamheden die in het plan worden genoemd – kort weergegeven: het verrichten van isolatie- en aanverwante werkzaamheden – het (medisch) noodzakelijk maakten om tijdelijk uit de woning te vertrekken. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [eiser] – vooral – uit logeren is gegaan omdat hij niet een badkamer en toilet wilde delen met andere huurders in een rustwoning tijdens de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Het aanbieden van een wisselwoning heeft deltaWonen slechts uit coulance gedaan. De kantonrechter gaat er mét deltaWonen dan ook vanuit dat de als renovatie aangemerkte werkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk maakten.

3.6.

Het vorenstaande betekent dat ook als [eiser] wel tijdelijk zijn intrek had genomen in een wisselwoning, hij dan niet in aanmerking was gekomen voor de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Er was immers, zoals uit het bovenstaande volgt, geen noodzaak om tijdelijk te verhuizen.

3.7.

Voor zover de vordering van [eiser] is gebaseerd op huurprijsvermindering in verband met verminderd huurgenot (art. 7: 207 BW) vanwege de onderhouds- en renovatie-werkzaamheden, is dat niet meer mogelijk omdat er meer dan zes maanden liggen tussen de afronding van de werkzaamheden en de aanvang van deze procedure. Voor wat betreft het verleden kan geen vermindering van huurprijs worden verlangd over een langere periode dan zes maanden (vgl. artikel 7:257 BW). Het betreft hier een vervaltermijn die niet vatbaar is voor stuiting (vgl. Hof Den Bosch 6 augustus 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013: 3596). [eiser] heeft verder geen, althans onvoldoende, feiten of omstandigheden gesteld, waaruit kan volgen dat hij door de reeds afgeronde onderhouds- en renovatiewerkzaamheden in de zes maanden voorafgaand aan deze procedure verminderd huurgenot heeft gehad.

3.8.

Dan is het de vraag of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [eiser] geen aanspraak (meer) kan maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding of een vergoeding wegens verminderd huurgenot tijdens de werkzaamheden. [eiser] heeft in dit verband aangevoerd dat de werkzaamheden langer dan 15 werkdagen hebben geduurd – vooral – door uitloop van de asbestsaneringswerkzaam-heden en door problemen met de riolering, welke problemen ertoe hebben geleid dat tot tweemaal toe moest worden gewerkt in de badkamer en de wc, aldus [eiser] . Een en ander heeft volgens [eiser] enorme (stank)overlast tot gevolg gehad. [eiser] heeft deze stellingen echter op geen enkele manier nader onderbouwd, nadat deltaWonen zich daartegenover op het standpunt had gesteld dat [eiser] in de woning had kunnen blijven wonen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, ook al heeft dat wat langer geduurd dan 15 werkdagen. Daardoor is in deze procedure niet komen vast te staan dat de gestelde problemen en (stank)overlast naar aard en omvang dusdanig ernstig zijn geweest dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht dat [eiser] geen aanspraak (meer) kan maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding of een vergoeding voor verminderd huurgenot.

3.9.

Overigens heeft deltaWonen vóór deze procedure aangeboden om in verband met overlast door de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden een bedrag ad € 473,50 aan [eiser] te betalen, zijnde het totaalbedrag van één maand huur en een bedrag ter vergoeding van de schade aan de handgreep van de koelkast. [eiser] heeft dit bedrag geweigerd, omdat hij zijn rechten op een hogere vergoeding niet wilde prijsgeven Tijdens de mondelinge behandeling heeft deltaWonen verklaard dat [eiser] dit bedrag nog steeds kan ontvangen. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] tot dit bedrag toewijzen, omdat hij hierin leest dat deltaWonen die vordering tot dit bedrag erkent.

3.10.

Al het vorenstaande brengt mee dat er ook geen (juridische) grond bestaat voor toewijzing van immateriële schadevergoeding als genoemd in art. 6:106 BW.

3.11.

Tegenover de betwisting van deltaWonen heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij de schilderkosten niet nader kan onderbouwen. De gevorderde schilderkosten zullen daarom worden afgewezen.

3.12.

Ook de benzinekosten zullen worden afgewezen. Tegenover de betwisting van deltaWonen heeft [eiser] niet, althans onvoldoende, onderbouwd waarom deze kosten door deltaWonen dienen te worden vergoed. [eiser] heeft er zelf voor gekozen om uit logeren te gaan in verband met de werkzaamheden, terwijl daar, zoals hierboven overwogen, geen noodzaak voor bestond.

3.13.

Nu de vorderingen van [eiser] reeds op grond van al het bovenstaande

– grotendeels – zullen worden afgewezen, kan in het midden blijven of, zoals [eiser] in reactie op het verweer van deltaWonen tijdens de mondelinge behandeling nog heeft aangevoerd, het bepaalde in artikel 8.2 van de huurvoorwaarden heeft te gelden als een onredelijk bezwarend beding dat vernietigbaar is.

3.14.

[eiser] zal als de – grotendeels – in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.

veroordeelt deltaWonen tot betaling van een bedrag van € 473,50 aan [eiser] ;

4.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, welke kosten aan de zijde van deltaWonen tot op heden worden begroot op € 498,00 (2 punten x toepasselijk tarief ad € 249,00 voor salaris gemachtigde).

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2021.