Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/274803 / KG ZA 21-273
Vonnis in kort geding van 6 januari 2022
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat mr. N.A.M. Kienhuis te Almelo,
tegen
1.[gedaagde sub 1]
in hoedanigheid van erfgenaam van de nalatenschap van [A] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2]
[gedaagde sub 2]
in hoedanigheid van erfgenaam van de nalatenschap van [A] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
3.
[gedaagde sub 3]
[gedaagde sub 3]
in hoedanigheid van erfgenaam van de nalatenschap van [A] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen [gedaagde sub 3] ,
gedaagden,
gezamenlijk te noemen: [gedaagde] c.s. (vrouwelijk enkelvoud),
advocaat mr. B.H.H.M Ramakers te Arnhem.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 december 2021,
- de conclusie van antwoord, ontvangen op 22 december 2021,
- de (aantekeningen van de griffier van de) mondelinge behandeling, gehouden via Skype op 23 december 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] c.s. is erfgenaam van de nalatenschap van mevrouw [A] (hierna: mevrouw [A] ). Mevrouw [A] is op 28 mei 2020 overleden. Voor haar overlijden was [gedaagde sub 1] bewindvoerder van mevrouw [A] .
2.2.
De woning aan [het adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) behoorde in eigendom toe aan mevrouw [A] . Zij was al een aantal jaar voor haar overlijden niet meer woonachtig in de woning. De woning werd verhuurd aan de familie [B] .
2.3.
De zoon van [eiseres] , [C] , is begin 2018 namens zijn moeder in gesprek gegaan met [gedaagde sub 3] omdat zij interesse had in de woning. [C] woont zelf naast de woning, aan [het adres] .
2.4.
Op 11 juni 2018 hebben [C] en [eiseres] de woning bekeken. Naar aanleiding van deze bezichtiging is er door [C] , namens [eiseres] , een bod van € 275.000,- gedaan op de woning. Door [C] wordt daarbij aangegeven dat voordat [eiseres] de woning kon kopen zij eerst haar woning in [woonplaats] verkocht moest hebben.
2.5.
Op 21 juni 2018 stuurt [gedaagde sub 3] het volgende bericht aan [C] :
“Wij zijn trouwens akkoord met 275k…..”.
2.6.
[gedaagde sub 3] heeft een WhatsApp groep aangemaakt, genaamd ‘Apollo’. In deze groep zat [C] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] . Op 3 mei 2019 geeft [C] in de groepsapp aan dat de voorlopige koopovereenkomst met betrekking tot de woning van [eiseres] in [woonplaats] getekend is. Daarna worden de volgende berichten nog uitgewisseld in de groepsapp:
“28-05-2019 [C] : [woning eiseres] is verkocht en we willen graag de overdracht [het adres] per 1 augustus, als jullie dat past?
28-05-2019 [C] : Dat betekend wel dat de familie [B] deze week opgezegd moeten worden, neem aan dat jullie dat doen?
29-05-2019 [gedaagde sub 1] : 2 dingen tav overdracht; ik heb eerst goedkeuring rechtbank nodig aan de hand van voorlopig koopcontract. Daarnaast ben ik degene die dan moet tekenen bij overdracht en ik ben met vakantie van 26 juli tot 15 augustus
29-05-2019 [C] : Voorlopig koopcontract krijgt je vandaag van me, en wat betreft tekenen kan ook voor de feitelijke overdracht.
30-05-2019 [gedaagde sub 1] : [C] wij hebben een opzegtermijn van 3 maanden. Aangetekende brief met opzegging gaat er morgen uit. Dus per 1 september wordt opgezegd. Is er bij jullie geen voorbehoud meer tav koop bijv financieringsbeding? Groeten Anneke
20-05-2019 [C] : Ok dank je, nee er is geen voorbehoud, ik zal doorgeven per 1-09-2019”.
2.7.
[C] heeft op 5 juni 2019 de door de makelaar opgestelde voorlopige koopovereenkomst gestuurd in de groepsapp. Door [gedaagde sub 1] zijn een aantal aanpassingen en correcties gedaan. De makelaar heeft op 22 juli 2019 de aangepaste voorlopige koopovereenkomst aan [C] toegestuurd.
2.8.
Op verzoek van [gedaagde sub 1] heeft [C] op 24 juli 2019 de door [eiseres] ondertekende voorlopige koopovereenkomst aan [gedaagde sub 1] gestuurd. Deze voorlopige koopovereenkomst is bij de rechtbank ingediend en op basis daarvan heeft [gedaagde sub 1] , als bewindvoerder van mevrouw [A] , toestemming gekregen voor de door partijen beoogde (ver)koopprijs van de woning.
2.9.
De huurders van de woning wilden de woning niet vrijwillig verlaten. [gedaagde] c.s. heeft als gevolg daarvan procedures gevoerd tegen de huurders.
2.10.
Op 22 januari 2021 hebben [gedaagde] c.s. en [C] de volgende WhatsApp-berichten uitgewisseld ten aanzien van de omstandigheid dat de huurders de woning niet wilden verlaten:
“22-01-2021 [gedaagde] c.s.: Dag [C] , we hebben wederom een poging gedaan maar het is niet gelukt. Derhalve denk ik dat het verstandiger is dat je het huis van [D] koopt.
(…)
22-01-2021 [C] : Dank voor je info, ik denk het ook, en als ze weg zijn gaan let me know wellicht dat we het alsnog ook doen”.
2.11.
[eiseres] heeft begin 2021 een andere woning gekocht, namelijk aan het adres [het adres] .
2.12.
De huurovereenkomst tussen [gedaagde] c.s. en de huurders is in het vonnis van deze rechtbank van 31 augustus 2021 ontbonden.
2.13.
Op 30 september 2021 heeft [C] de volgende berichten naar [gedaagde] c.s. gestuurd:
“Hebben jullie al over het koopvoorstel nagedacht mochten ze er ooit nog eens uit gaan op [nr] ?”
en
“Zoals je weet hebben we begin dit jaar het huis van [E] gekocht omdat er geen zicht was wanneer de huurders eruit gaan, en nu nog niet toch? Nu wil ik het nog steeds kopen echter kan ik het ook direct doorverkopen wat ik naar jullie toe niet netjes vind ondanks de extra kosten die we hebben moeten maken, daarom heb ik aan [gedaagde sub 3] voorgesteld dat jullie in overleg het ook rechtstreeks aan de gegadigde (een vriend) voor een redelijke prijs verkopen. Niet ver van onze afspraak. Voordat jullie het de vrije markt op zetten”.
2.14.
Eind oktober 2021 hebben de huurders de woning verlaten.
2.15.
Op 12 november 2021 heeft [gedaagde] c.s. de woning te koop aangeboden tegen een bedrag van € 399.000,-.
2.16.
[C] heeft [gedaagde] c.s. bij brief van 16 november 2021 gesommeerd om de koopovereenkomst na te komen.
2.17.
In het kader van onderhandelingen tussen partijen heeft [C] per e-mailbericht van 20 november 2021 het volgende aan [gedaagde sub 3] geschreven:
“Heb overleg met moeders gehad, ze wil wel afzien van de koopovereenkomst als jullie een billijk voorstel neerleggen
Zoals jij voorstelde de helft van de overwaarde (€275.000) van [het adres] .
Als je zus en broer hiermee instemmen zal ik een vaststelling overeenkomst laten maken die jullie alle 3 moeten tekenen, gaat me niet weer mis ;)”
2.18.
Inmiddels is de woning verkocht aan een derde voor een bedrag van € 425.000,-. De levering van de woning zal halverwege januari 2022 moeten plaatsvinden.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
I. [gedaagde] c.s. veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst alsmede tot het verrichten van al die handelingen die noodzakelijk zijn ten behoeve van de levering van de onroerende zaak aan [het adres] [woonplaats] , binnen een maand na dagtekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat zij hiermee in gebreke blijft;
II. bepaalt dat voor zover [gedaagde] c.s. niet binnen twee maanden na dagtekening van dit vonnis meewerkt aan levering, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW, in de plaats treedt van de leveringsactie;
subsidiair
I. [gedaagde] c.s. veroordeelt op grond van de redelijkheid en billijkheid tot betaling van de schadevergoeding van € 150.000,-, danwel tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding;
II. [gedaagde] c.s. veroordeelt om de schadevergoeding binnen 14 dagen na dit vonnis aan [eiseres] te voldoen op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat zij hiermee in gebreke blijft;
primair en subsidiair
I. [gedaagde] c.s. veroordeelt tot betaling van de kosten van deze procedure, daaronder inbegrepen een bedrag aan salaris voor de advocaat van eiseres, alsmede de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder voorwaarde dat gedaagde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat, waarbij betaling van de proceskosten en de nakosten dient plaats te vinden binnen zeven dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan gedaagde over de proceskosten en de nakosten de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd is, alsmede de explootkosten van betekening van de uitspraak en de overige ten gevolge van de executie gemaakte kosten.
3.2.
[eiseres] voert daartoe - samengevat - aan dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning aan [het adres] te [woonplaats] en dat [gedaagde] c.s. deze na dient te komen en dus te leveren. Als het bestaan van een schriftelijke koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] c.s. niet vast komt te staan dient [gedaagde] c.s. een schadevergoeding aan [eiseres] te betalen.
3.3.
[gedaagde] q.q. c.s. voert verweer. [gedaagde] c.s. stelt zich - kort gezegd - op het standpunt dat er geen sprake is van een koopovereenkomst. Voor het toekennen van een schadevergoeding is in de ogen van [gedaagde] c.s. geen plaats.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang bij de beoordeling van haar vorderingen te hebben. Hierbij heeft de voorzieningenrechter in aanmerking genomen dat de voorgenomen levering van de woning aan een derde medio januari zal plaatsvinden.
4.2.
De vordering onder I. van [eiseres] strekt tot nakoming van een koopovereenkomst. De voorzieningenrechter stelt voorop dat voor toewijzing in kort geding van een vordering tot nakoming van een overeenkomst slechts plaats is, indien zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter in een eventueel aan te spannen bodemprocedure de vordering tot nakoming toewijst.
Schriftelijke koopovereenkomst?
4.3.
[gedaagde] c.s. heeft gesteld dat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
4.4.
Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan, indien de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) bepaald dat volgens de wetsgeschiedenis en het systeem van de wet ook de particuliere
verkoperzich op de gevolgen van dit vormvoorschrift kan beroepen. Dit betekent dat geen rechtsgevolg toekomt aan overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, wanneer die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd.
verkoperzich op de gevolgen van dit vormvoorschrift kan beroepen. Dit betekent dat geen rechtsgevolg toekomt aan overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, wanneer die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd.
4.5.
De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] c.s. als particuliere verkoper optrad en dat zij zich daarom in beginsel op de gevolgen van het vormvoorschrift van artikel 7:2 BW kan beroepen. Volgens [gedaagde] c.s. ontbreekt de in artikel 7:2 lid 1 BW vereiste schriftelijke koopovereenkomst. Volgens [eiseres] is die schriftelijke koopovereenkomst wel gemaakt en ondertekend. Zij voert daartoe aan dat [gedaagde sub 1] bij de rechtbank om toestemming voor de koopovereenkomst heeft verzocht en dat bij een dergelijk verzoek een schriftelijke koopovereenkomst ingediend moet worden, zodat die er wel zou moeten zijn. [eiseres] heeft deze schriftelijke koopovereenkomst echter niet in haar bezit en deze is aldus niet overgelegd in deze procedure. Voor bewijslevering is in dit kort geding geen plaats. De voorzieningenrechter moet er van uit gaan dat een schriftelijke koopovereenkomst ontbreekt. De voorzieningenrechter verbindt daaraan de conclusie dat de bodemrechter de vordering tot nakoming van [eiseres] zal zeer waarschijnlijk afwijzen, omdat, zo partijen al overeenstemming bereikt hebben, die overeenstemming niet is vastgelegd in één enkele akte en de koop dus nietig is op grond van artikel 3:39 BW. De voorzieningenrechter zal de primaire vordering van [eiseres] afwijzen.
Schadevergoeding
4.6.
Onder zeer bijzondere omstandigheden kan worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming zoals hiervoor is besproken, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:2 lid 2 BW). [eiseres] heeft op deze grond haar subsidiaire vordering tot schadevergoeding gestoeld. [eiseres] stelt in ieder geval € 150.000,00 schade geleden te hebben. Deze bedrag is het verschil tussen de tussen partijen afgesproken koopprijs voor de woning en de koopprijs van de woning bij de hiervoor onder 2.18 genoemde verkoop aan een derde.
4.7.
[gedaagde] c.s. heeft aangevoerd dat geen grondslag bestaat voor het toekennen van een schadevergoeding, dat [eiseres] geen spoedeisend belang heeft bij het verkrijgen van een schadevergoeding, dat de vordering tot schadevergoeding zich niet leent voor behandeling in kort geding, dat het vorderen van betaling van een voorschot te onbepaald is en dat sprake is van restitutierisico. De voorzieningenrechter dient bij het beoordelen van een vordering tot betaling van een schadevergoeding of een voorschot daarop te bekijken of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en daarnaast of sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is. Ook zal de voorzieningenrechter in de afweging van de belangen van partijen mede hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. Reeds bij de eerste horde strandt de vordering van [eiseres] . Om schadeplichtigheid aan de zijde van [gedaagde] c.s. te doen ontstaan is haar beroep op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW niet voldoende. In ieder geval zal ook voldoende aannemelijk moeten zijn dat partijen los van de schriftelijke vastlegging tot overeenstemming gekomen zijn over de verkoop en koop van de woning. Gezien de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] c.s. van de stellingen van [eiseres] op dit punt is dat niet het geval. De voorzieningenrechter acht in dit verband in de eerste plaats van belang dat [gedaagde] c.s. gewezen heeft op het niet vastleggen van een (nadere) leveringsdatum in verband met de aanwezigheid van huurders in de woning. Daarnaast heeft [C] namens [eiseres] de hiervoor onder 2.10 en 2.13 genoemde berichten aan [gedaagde] c.s. verstuurd, waaruit kan blijken dat hij (evenmin) uitgaat van het bestaan van koopovereenkomst. Ten slotte heeft [eiseres] begin 2021 de woning aan de [het adres] gekocht, terwijl zij de woning zou kopen om zelf te gaan bewonen. [eiseres] stelt wel de woning alsnog te willen kopen om er zelf in te gaan wonen, maar dat overtuigt niet in het licht van het door [C] hiervoor onder 2.13 genoemde bericht over het doorverkopen van de woning.
4.8.
Overigens is de voorzieningenrechter van oordeel dat wat [eiseres] in haar dagvaarding noemt als bijzondere feiten en omstandigheden die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een beroep op het ontbreken van de schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming onaanvaardbaar maken niet als zodanig kwalificeert. De door haar genoemde feiten en omstandigheden moeten duiden op de wilsovereenstemming
die partijen bereikt hebben en daarmee op het tot stand komen van een koopovereenkomst. Dat is in dit verband echter niet van belang, omdat de regeling van artikel 7:2 nu juist ziet op de onverbindendheid van een overeenkomst die niet in één enkele akte is vastgelegd en op de bescherming van partijen die zij daardoor genieten. Het enkele bestaan van een overeenkomst in een andere vorm dan die voorgeschreven in artikel 7:2 BW mag dan niet tot schadeplichtigheid voor één der partijen leiden. Het is voor het overige bijvoorbeeld niet zo dat [gedaagde] c.s. geloofwaardige toezeggingen gedaan heeft omtrent haar medewerking aan het schriftelijk vastleggen van een tot stand gekomen mondelinge overeenkomst, terwijl zij wist dat [eiseres] naar aanleiding van die toezeggingen al stappen zette die voor haar nadelig zouden zijn indien [gedaagde] c.s. uiteindelijk toch niet aan de schriftelijke vastlegging meewerkt. De voorzieningenrechter zal ook het subsidiair gevorderde afwijzen.
Conclusie
4.9.
Gelet op het voorgaande zal de voorzieningenrechter de vorderingen van [eiseres] afwijzen.
4.10.
[eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde] c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 309,00
- salaris gemachtigde
totaal € 1.325,00
4.11.
De door [gedaagde] c.s. gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de onder de beslissing te noemen termijn.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] c.s. tot op heden begroot op € 1.325,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, indien en voor zover deze kosten niet binnen deze termijn door [eiseres] zijn betaald,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2022.
(PH)