Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10563784 \ CV EXPL 23-2377
Vonnis van 5 december 2023
in de zaak van
BUNGALOWPARK DE LOURENSHOEVE B.V.,
te Den Ham,
eisende partij,
hierna te noemen: De Lourenshoeve,
gemachtigde: mr. J. Kamphuis,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. G.J. Hollema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 augustus 2023
- de mondelinge behandeling van 7 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagden] hebben op vijf oktober 2020 met De Lourenshoeve een koopovereenkomst gesloten voor de koop van een recreatiewoning met ondergrond, erf, tuin en verdere toebehoren gekocht. In de leveringsakte van 26 november 2020 zijn – onder andere – de volgende bepalingen opgenomen:
“BIJZONDERE BEPALINGEN/KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN
1.
De koper is gehouden (…) geen wijzigingen aan te brengen in de aanleg of inrichting van de tuin (…);
De koper is gehouden (…) geen wijzigingen aan te brengen in de aanleg of inrichting van de tuin (…);
3. De koper (…) mag op het verkochte geen (andere) opstallen zoals schuren of carports aanbrengen zonder toestemming van de exploitant.
(…)
10. Bij overtreding van de verplichtingen die hiervoor onder 1 tot en met 9 zijn opgenomen, verbeurt de koper of diens rechtsopvolger aan de exploitant, na bij aangetekende brief of deurwaardersexploit op zijn tekortkomen te zijn gewezen en na gedurende een redelijke termijn in de gelegenheid te zijn gesteld om de tekortkoming ongedaan te maken, een boete van vijfhonderd euro (€ 500,00) per dag, voor elke dag dat koper in overtreding is.”
2.2.
De Lourenshoeve heeft gesteld dat [gedaagden] zonder toestemming een jacuzzi hebben geplaatst in de tuin van de gekochte recreatiewoning en dat dit in strijd is met de hiervoor genoemde bepalingen. Volgens De Lourenshoeve is [gedaagden] door deze schending een boete verschuldigd op grond van sub 10 van de Bijzondere bepalingen/kwalitatieve verplichtingen, zoals hiervoor is genoemd. De Lourenshoeve vordert in deze procedure dat [gedaagden] wordt veroordeeld om de jacuzzi te verwijderen op straffe van een dwangsom en de boete te betalen.
2.3.
[gedaagden] voeren aan dat ze geen toestemming nodig hadden voor het plaatsen van een jacuzzi. Toestemming is namelijk alleen nodig als de inrichting of aanleg van de tuin wordt gewijzigd of als er sprake is van een opstal. Van beide situaties is hier geen sprake. Door het plaatsen van een jacuzzi wordt de inrichting/aanleg van een tuin niet gewijzigd en een jacuzzi is ook niet te kwalificeren als een opstal, omdat de jacuzzi verplaatsbaar is. Verder hebben ze aangevoerd dat, voor zover ze wel toestemming nodig hadden, zij uit de houding van De Lourenshoeve deze toestemming hebben afgeleid. Nadat de jacuzzi was geplaatst, hebben ze namelijk in overleg met De Lourenshoeve aanpassingen verricht aan de ondergrond waarop de jacuzzi was geplaatst, zodat De Lourenshoeve nog kon grasmaaien.
Het oordeel in het kort.
2.4.
[gedaagden] moeten de jacuzzi verwijderen op straffe van een dwangsom van € 100, 00 per dag tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt. De contractuele boete zal worden afgewezen, omdat deze is gebaseerd op een oneerlijk beding. [gedaagden] moeten de proceskosten betalen, omdat zij het grotendeels in het ongelijk gestelde partij zijn.
Hoe is de kantonrechter tot dit oordeel gekomen?
Schending van sub 3 de leveringsakte.
2.5.
In de leveringsakte zijn bijzondere bepalingen/kwalitatieve verplichtingen opgenomen, zoals verwoord onder rechtsoverweging 2.1. Dit betreffen beperkingen in het gebruik en uitoefening van het eigendomsrecht van [gedaagden] . [gedaagden] zijn op grond van deze akte verplicht zich aan deze beperkingen te houden.
2.6.
De vraag is of zij deze bepalingen hebben geschonden. De kantonrechter overweegt hierover het volgende.
2.7.
Tijdens de mondelinge behandeling is voldoende komen vast te staan dat De Lourenshoeve toestemming heeft gegeven voor de plaatsing van het vlechtscherm rondom de jacuzzi en dus op een andere plaats dan het oorspronkelijk aangelegde terras bij de openslaande deuren. Met dit vlechtscherm is er een wijziging gekomen in de inrichting en aanleg van de tuin. Maar hiervoor is toestemming gegeven, zodat er in zoverre geen schending is van sub 1 van de leveringsakte.
2.8.
Er is echter wel sprake van schending van sub 3 van de leveringsakte. Op grond van deze bepaling mag op het perceel van [gedaagden] geen opstal geplaats worden zonder toestemming van De Lourenshoeve. Voor de kwalificering van de jacuzzi als opstal, zoekt de kantonrechter aansluiting bij een beslissing van de Hoge Raad (HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904). In dat arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat het bij de uitleg van een notariële akte waarbij een erfdienstbaarheid is vastgelegd, aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht, en dat deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
2.9.
Volgens vaste rechtspraak geldt deze maatstaf voor de uitleg van notariële akten die strekken tot levering van registergoederen en de vestiging van beperkte rechten daarop (zie onder meer HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111). De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed.
2.10.
De opsomming genoemd in lid 3 van de leveringsakte is geen limitatieve opsomming en moet gelezen worden in het licht van de geheel akte. Alle beperkingen zijn erop gericht om de uniformiteit van het bungalowpark te bewaken. Het gaat om de uniformiteit en niet om de aard van het bouwwerk zelf. De kantonrechter kwalificeert het begrip opstal naar de Nederlandse taal en legt het begrip zo uit dat met “opstal” in de leveringsakte wordt bedoeld ‘een boven de grond geplaatst bouwwerk’. Dit betekent dat de jacuzzi is te kwalificeren als opstal en [gedaagden] daarom toestemming nodig hadden voor deze jacuzzi.
2.11.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij niet wisten dat zij vooraf toestemming moesten vragen aan De Lourenshoeve en dat zij ook geen toestemming hebben gevraagd, maar wel een mededeling hebben gedaan dat zij een jacuzzi zouden gaan plaatsen. Dat [gedaagden] mogelijk niet wisten dat zij toestemming moesten vragen, komt voor hun rekening en risico. Zij hadden dit kunnen weten en ook behoren te weten, omdat dit uitdrukkelijk in de leveringsakte is opgenomen en De Lourenshoeve onbetwist heeft gesteld dat zij ook nog op deze bepalingen zijn gewezen.
2.12.
Van een impliciete toestemming, afgeleid uit de houding van De Lourenshoeve en gang van zaken, is niet gebleken. De Lourenshoeve heeft gesteld dat zij telkens aan [gedaagden] heeft gezegd dat zij eerst toestemming van de Vereniging van Eigenaars wilde hebben, voordat zij aan [gedaagden] toestemming wilde geven voor de jacuzzi. [gedaagden] hebben wel gesteld dat dit voorbehoud nooit is gemaakt, maar of dit zo is, kan in het midden blijven. Want [gedaagden] hebben, door zonder toestemming een jacuzzi te plaatsen, sub 3 van de leveringsakte geschonden.
2.13.
De kantonrechter zal [gedaagden] daarom veroordelen tot verwijdering van de jacuzzi.
2.14.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
De contractuele boete.
2.15.
De Lourenshoeve heeft aanspraak gemaakte op de contractuele boete van sub 10 van de leveringsakte, maar deze gematigd tot een bedrag van € 15.000,00.
2.16.
In het kader van de contractuele boete heeft De Lourenshoeve – onder andere – het volgende aangevoerd.
[gedaagden] zijn geen consument, zodat niet ambtshalve hoeft te worden onderzocht of het beding oneerlijk is of niet. [gedaagden] hebben namelijk een eigen zaak. Verder is de boete een kernbeding, omdat deze nauw is verbonden met het object van de transactie. De beperkingen genoemd in de leveringsakte waar de boete betrekking op heeft, kunnen niet los gezien worden van de kavel en de recreatiewoning. Dit betekent dat het beding niet onder de reikwijdte van Richtlijn 93/13/EEG valt. Het boetebeding is in elk geval geen oneerlijk beding. Alle omstandigheden rondom de contractsluiting moeten worden meegewogen, waaronder ook de aard van de overeenkomst. Het gaat om de verkoop en levering van een recreatiewoning waarbij beperkingen zijn opgelegd voor het gebruik en de inrichting daarvan. In het belang van de uniformiteit van het bungalowpark en de belangen van de overige kaveleigenaren, is deze boete noodzakelijk. De boete wordt pas na een ingebrekestelling in rekening gebracht en is door De Lourenshoeve gematigd tot € 15.000,-.
2.17.
De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
2.18.
[gedaagden] zijn bij het sluiten van de onderhavige koopovereenkomst te kenmerken als ‘consument’ in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG. Zij hebben de recreatiewoning gekocht voor privé-gebruik en dit staat los van de onderneming die zij voeren.
2.19.
Het boetebeding is niet een kernbeding. De kern van de overeenkomst bestaat uit de (ver)koop en levering van de recreatiewoning met ondergrond en verdere toebehoren. De beperkingen genoemd in de leveringsakte en de hieraan verbonden boete zijn hiermee verbonden en vormen een belangrijk onderdeel van de overeenkomst, maar behoren niet tot de kern van de prestatie. Zonder deze bepalingen zal de koopovereenkomst in stand kunnen blijven.
2.20.
Een boetebeding in een leveringsakte met een consument kan een oneerlijk beding zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG.
Op grond van artikel 3 lid 1 van Richtlijn 93/13/EEG wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Artikel 4 lid 1 van Richtlijn 93/13/EEG bepaalt dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft.
2.21.
Op grond van artikel 3 lid 3 van de Richtlijn 93/13/EEG kunnen als oneerlijk worden aangemerkt bedingen die zijn opgenomen in de als bijlage bij deze Richtlijn gevoegde indicatieve lijst (de blauwe lijst). Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.
2.22.
In dit geval gaat het om een akte waarin regels worden gegeven over het gebruik en inrichting van recreatiewoningen en hun perceel op een recreatiepark. Dat in een dergelijke akte ten behoeve van eenheid en uniformiteit op het park een wijzigingsbeding wordt opgenomen, is niet ongebruikelijk.
2.23.
De kantonrechter stelt vast dat de boete niet gemaximeerd is. Daardoor kan de boete oneindig oplopen. De kantonrechter zal daarom het beding vernietigen, zodat het beding in zoverre buiten toepassing zal worden gelaten. De gevorderde boete komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
De proceskosten
2.24.
[gedaagden] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van De Lourenshoeve als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
109,91
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
792,00
132,00
(2,00 punten × € 396,00)
Totaal
€
2.417,91
2.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
2.26.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagden] om, binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, de in de tuin van perceel, kadastraal bekend gemeente Den Ham, sectie N, nummer 1381, plaatselijk bekend onder het adres [adres] , geplaatste jacuzzi te verwijderen en verwijderd te houden,
3.2.
veroordeelt [gedaagden] om aan De Lourenshoeve een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,
3.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van De Lourenshoeve tot dit vonnis vastgesteld op € 2.417,91, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagden] ook de kosten van betekening betalen,
3.4.
veroordeelt [gedaagden] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
3.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op
5 december 2023.