Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10801363 \ CV EXPL 23-2613
Vonnis van 12 december 2023
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, verder te noemen de Woningstichting,
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, verder te noemen [gedaagde],
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 15 november 2023;
- het in de conclusie van antwoord van 28 november 2023 op schrift gestelde mondelinge verweer van [gedaagde];
- de door de griffier gemaakte aantekeningen van de op 28 november 2023 gehouden mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van de Woningstichting de woning gelegen aan [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 582,53 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Er is een (huur)achterstand ontstaan, welke op het moment van de dagvaarding
€ 2.084,74 bedroeg, bestaande uit de restanthuur van januari 2023, de huur van februari, oktober en november 2023 en de onbetaalde factuur in verband van buitensluiting minus een overschot huur juli 2023.
3.Het geschil
De vordering
3.1.
De Woningstichting vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de (huur)achterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt de Woningstichting ten grondslag dat [gedaagde] haar betalingsverplichting(en) voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen. Volgens de Woningstichting heeft [gedaagde] een (huur)achterstand laten ontstaan van € 2.990,50, bestaande uit de huur tot en met november 2023 en een onbetaalde factuur voor buitensluiting. Met betrekking tot deze factuur voert de Woningstichting aan dat [gedaagde] zich recent heeft buitengesloten uit de woning. De Woningstichting heeft kosten moeten maken zodat [gedaagde] de woning weer kon betreden. De kosten zijn op grond van artikel 10.3 van de algemene voorwaarden aan [gedaagde] gefactureerd.
De Woningstichting heeft zich tijdens de mondelinge behandeling op het standpunt gesteld dat zij, ondanks de financiële en persoonlijke omstandigheden van [gedaagde], blijft bij haar vordering de overeenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen.
Een voorwaardelijke ontbinding en ontruiming is voor haar niet bespreekbaar, omdat de financiële positie van [gedaagde] op dit moment te onduidelijk is.
De Woningstichting heeft daarbij wel te kennen gegeven dat het niet haar intentie is om
[gedaagde] zonder meer uit de woning te zetten en dat zij bereid is om - ter voorkoming van ontruiming - na het te wijzen vonnis in overleg met [gedaagde] afspraken te maken en eventueel een (betalings)regeling te treffen. Het te wijzen vonnis dient dan als stok achter de deur, voor het geval zo’n regeling niet mogelijk blijkt of niet wordt nagekomen, aldus de Woningstichting.
Het verweer
3.3.
[gedaagde] erkent dat sprake is van een (huur)betalingsachterstand, maar zij is het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagde] voert aan dat zij vanwege persoonlijke en financiële omstandigheden niet in staat is geweest om de achterstallige bedragen te betalen.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat zij op dit moment geen werk heeft en naast haar toeslagen geen andere inkomsten heeft, maar dat zij wel bezig is om een uitkering te krijgen. [gedaagde] heeft zich inmiddels gemeld bij de gemeente en de Stadsbank Oost Nederland. [gedaagde] heeft verder naar voren gebracht dat zij samen met haar drie kinderen in de woning verblijft. [gedaagde] wil graag een regeling treffen om de achterstand in te lopen, zodat zij in haar woning kan blijven, aldus [gedaagde].
4. De beoordeling
Ambtshalve toetsen
4.1.
Voordat de kantonrechter verder aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter, nu in dit geval sprake is van een huurovereenkomst tussen de Woningstichting als professioneel verhuurder en [gedaagde] als consument, op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden die oneerlijk zijn voor [gedaagde] als consument.
4.2.
De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen als de consument daar niet om vraagt.
4.3.
De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
4.4.
De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de overeenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de gevorderde huurachterstand, de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en/of de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval.
Factuur buitensluiting
4.5.
De Woningstichting vordert op grond van artikel 10.3 van haar algemene voorwaarden een bedrag van € 45,00 voor kosten in verband met een buitensluiting van [gedaagde].
In artikel 10.3 van de algemene voorwaarden is het volgende opgenomen:
“De huurder is aansprakelijk voor schade die aan het gehuurde en aanhorigheden, waartoe ook de buitenzijde wordt gerekend, is ontstaan door een aan de huurder toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Alle schade aan het gehuurde en aanhorigheden, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan"
4.6.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Het beding van de Woningstichting wijkt ten nadele van de consument af van de wet. In de wet is in artikel 7:218 Burgerlijk Pro Wetboek
lid 2 de buitenzijde van het gehuurde uitgesloten van het wettelijke vermoeden, terwijl het beding van de Woningstichting wel ziet op de buitenzijde van het gehuurde. Het beding is daarom oneerlijk ten opzichte van de consument en wordt daarom vernietigd. Als gevolg daarvan wordt de gevorderde factuur voor buitensluiting van € 45,00 afgewezen.
De huurachterstand
4.7.
Omdat [gedaagde] erkent dat zij de huurachterstand van € 2.039,74 (bestaande uit de huur tot en met november 2023 minus overschot huur juli 2023) moet betalen, zal dit deel van de vordering worden toegewezen.
De gevorderde ontbinding en ontruiming
4.8.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is (ruim drie maanden), van zodanige omvang is dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daar komt in dit geval nog bij dat [gedaagde] op dit moment geen (stabiel) inkomen heeft, nu de aanvraag voor een uitkering nog moet worden gedaan. De door [gedaagde] genoemde persoonlijke en financiële omstandigheden leveren geen overmacht op en ontslaan [gedaagde] niet van de verplichting om de huur tijdig te voldoen. Hoewel het te prijzen is dat [gedaagde] hulp heeft gezocht van de gemeente en de Stadsbank Oost Nederland, is die enkele omstandigheid, gelet ook op de hoogte van de huurachterstand en de inkomenssituatie van [gedaagde], in dit stadium van onvoldoende gewicht ten gunste van [gedaagde]. De gevorderde ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen, ook gelet op het navolgende.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangevoerd dat in het gehuurde ook haar drie minderjarige kinderen verblijven. Deze omstandigheid is door de Woningstichting niet weersproken. Op grond van artikel 3 van Pro het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind moet de kantonrechter de belangen van de minderjarige kinderen bij haar beoordeling betrekken. Gelet op die belangen ziet de kantonrechter aanleiding om een ruimere ontruimingstermijn te bepalen, te weten drie maanden na betekening van dit vonnis, zodat zonodig noodvoorzieningen kunnen worden getroffen.
De kantonrechter heeft ook bij haar beoordeling betrokken dat de Woningstichting tijdens de mondelinge behandeling heeft toegezegd een ontruimingsvonnis niet meteen ten uitvoer te leggen, maar met [gedaagde] in gesprek te gaan om te bezien of [gedaagde] zicht heeft op een uitkering en (verdere) hulpverlening en partijen alsnog een (betalings)regeling kunnen treffen om een daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde te voorkomen.
4.10.
De Woningstichting vordert betaling van de achterstallige huurtermijnen tot de datum van de ontbinding en daarnaast betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van de ontbinding en de ontruiming.
Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering als zodanig worden toegewezen.
De bijkomende kosten.
4.11.
De gevorderde wettelijke rente zal worden afgewezen, omdat deze is berekend over een te hoge hoofdsom. De verdere wettelijke rente zal worden toegewezen over € 2.039,74 vanaf de datum van de dagvaarding.
4.12.
De Woningstichting heeft een bedrag van € 370,30 inclusief BTW aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De Woningstichting heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
De proceskosten.
4.13.
[gedaagde] zal als de verliezende partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Woningstichting worden begroot op:
- dagvaarding € 129,85
- griffierecht € 365,00
- salaris gemachtigde € 398,00 (2 punt x tarief € 199,00)
- nakosten
€ 99,50
€ 99,50
Totaal € 992,35.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres];
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van de Woningstichting te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan de Woningstichting te betalen een bedrag van:
1. € 2.039,74 aan nog openstaande huurtermijnen, berekend tot en met de maand
november 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf
15 november 2023 tot de dag van (volledige) betaling;
2. € 370,30 € 370,30 inclusief BTW aan buitengerechtelijke incassokosten;
2. € 370,30 een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 december 2023 en de daadwerkelijke ontruiming;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 992,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de kosten van betekening betalen,
5.5.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2023. (ak)