ECLI:NL:RBOVE:2024:1422

• Datum uitspraak: 19 maart 2024
• Publicatiedatum: 18 maart 2024
• Zaaknummer: 10925040 \ CV EXPL 24-289
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: K.J. Haarhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot toewijzing huurwoning na onjuiste afwijzing wegens schuldenbeleid

Eiser staat circa vijf jaar ingeschreven als woningzoekende bij woningstichting St. Joseph en reageerde op een huurwoning. St. Joseph wees hem af vanwege een interne beleidsregel dat woningzoekenden zes maanden schuldenvrij moeten zijn, omdat eiser schulden had bij het CAK en een deurwaarder. Eiser betwistte dit en vorderde in kort geding dat St. Joseph hem de woning alsnog zou aanbieden.

De kantonrechter oordeelde dat eiser een voldoende spoedeisend belang had, maar dat de afwijzing op onjuiste gronden had plaatsgevonden omdat St. Joseph geen zorgvuldige belangenafweging had gemaakt en het schuldenbeleid categorisch werd toegepast. Dit beleid is onrechtmatig omdat het in strijd is met de maatschappelijke taak van de woningstichting om betaalbare woningen aan te bieden aan mensen met een laag inkomen.

Desondanks vond de kantonrechter het onzeker dat de bodemrechter de vordering tot toewijzing van de huurwoning zou toewijzen. De afwijzing leidt tot een herbeoordeling door St. Joseph zonder het schuldencriterium, maar niet tot directe toewijzing. Daarom werd de vordering afgewezen en droeg iedere partij haar eigen proceskosten.

Uitkomst: Vordering tot toewijzing huurwoning wordt afgewezen, ieder draagt eigen proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 10925040 \ CV EXPL 24-289

Vonnis in kort geding van 19 maart 2024

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. G.J. Hollema,

tegen

de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH ALMELO ,

gevestigd te Almelo,

gedaagde partij, hierna te noemen St. Joseph,

gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,

- de akte overlegging producties van St. Joseph,

- de nagekomen producties van [eiser] van 4 maart 2024,

- de nagekomen productie 7 van St. Joseph van 4 maart 2024,

- de mondelinge behandeling van 5 maart 2024,

- de pleitnota van [eiser] ,

- de pleitnota van St. Joseph.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] staat ongeveer vijf jaar als woningzoekende ingeschreven bij St. Joseph.

Hij heeft recentelijk gereageerd op een woning van St. Joseph aan de [adres] .

2.2.

Bij e-mail van 18 januari 2024 heeft St. Joseph (via woninghuren.nl) [eiser] onder meer het volgende bericht:

Beste meneer [eiser] ,

U reageerde op één van onze huurwoningen. Bedankt voor uw interesse. In deze mail leest u onze reactie.

Wij doen u graag een voorlopige aanbieding voor een huurwoning

We bieden u de volgende woning aan: [adres] van Sint Joseph Almelo.

De woning is waarschijnlijk [datum] beschikbaar.

…

Laat ons uiterlijk 23 januari 2024 weten of u de woning accepteert

Dat doet u makkelijk via uw persoonlijke account op WoningHuren.nl . Na de bezichtiging horen wij graag of u de woning wilt huren.

…

Upload uiterlijk 23 januari 2024 alle informatie

Accepteert u de woning? Zorg dan dat u uiterlijk 23 januari 2024 alle informatie heeft geüpload. U leest hier wat wij nodig hebben.

Wij kunnen u uitnodigen voor een intakegesprek

Hebben wij uw informatie bekeken? En hebben wij hierna nog vragen voor u? Dan nodigen wij u uit voor een intakegesprek.

…

Let op dit is een voorlopige aanbieding!

U kunt pas definitieve afspraken maken over het overnemen van spullen als wij de woning definitief aan u hebben aangeboden.

…

2.3.

[eiser] heeft de door St. Joseph gevraagde gegevens op tijd aangeleverd.

2.4.

Bij e-mail van 23 januari 2024 heeft St. Joseph de volgende reactie gegeven op de door [eiser] aangeleverde gegevens:

Beste meneer [eiser] ,

Bedankt voor het aanleveren. Ik heb uw documenten gecontroleerd en zie op uw uitkeringsspecificatie dat u een inhouding heeft lopen bij het CAK en bij de gerechtsdeurwaarder. Om bij ons te kunnen huren is het een voorwaarden om 6 maanden schuldenvrij te zijn. Ik wijs u dus helaas af voor de woning aan de [adres] .

Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

2.5.

[eiser] heeft hiertegen geprotesteerd bij e-mail van 24 januari 2024.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert in dit kort geding om St. Joseph te gebieden om hem binnen twee dagen na betekening van dit vonnis in aanmerking te laten komen voor de woning aan de [adres] , op straffe van een dwangsom en met veroordeling van St. Joseph in de proceskosten.

3.2.

Volgens [eiser] had St. Joseph hem de woning niet mogen weigeren gelet op de omstandigheden van dit geval. [eiser] verblijft momenteel bij een vriendin in [woonplaats] maar kan daar door omstandigheden niet veel langer blijven. Dat St. Joseph het beleid voert als vermeld uit haar e-mail van 23 januari 2024 blijkt nergens uit, het staat niet op de website van St. Joseph als voorwaarde om voor een huurwoning in aanmerking te komen.

[eiser] betaalt op dit moment weliswaar zijn premie zorgverzekering via het CAK en hij betaalt een oude schuld af via een deurwaarder, maar daaruit volgt niet dat er een reëel risico is dat hij zijn huurbetalingen jegens St. Joseph niet zal kunnen nakomen. Hij heeft bovendien een verhuurdersverklaring van De Woonplaats te Enschede overgelegd waaruit onder meer blijkt dat hij van 27 mei 2019 tot 14 juli 2020 geen huurachterstand had. Als er al twijfels zijn bij St. Joseph over zijn financiële betrouwbaarheid, dan zou zij de risico’s eenvoudig kunnen beperken door hem in eerste instantie een tijdelijk huurcontract aan te bieden. Mede gelet op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van St. Joseph als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet had St. Joseph [eiser] de woning niet mogen weigeren.

3.3.

Volgens St. Joseph moet de vordering van [eiser] worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. [eiser] is bekend bij St. Joseph. Hij is de inwonende vriend/partner van mevrouw [naam] , die in een huurwoning van St. Joseph woont, en heeft namens haar het woord gevoerd bij diverse perikelen over huurachterstanden voor die woning. Met betrekking tot die huurwoning was er sprake van huurschulden en een ontruimingsprocedure, die uiteindelijk met een schikking is geëindigd. [eiser] gedrag is toen als intimiderend ervaren. St. Joseph wilde dat hij de woning van mevrouw [naam] zou verlaten, maar dat gebeurde niet. [eiser] heeft schulden. Hij moet eerst aantoonbaar een tijdlang schuldenvrij zien te geraken voordat hij in aanmerking zou kunnen komen voor het huren van een woning van St. Joseph. Zij heeft interne richtlijnen aan haar medewerkers uitgevaardigd en die zijn [eiser] voorgehouden: hij komt met schulden vooralsnog niet in aanmerking voor het huren van een woning, maar wellicht over enige tijd wel. St. Joseph kent de volledige schuldenpositie van [eiser] niet. Dat hij de laatste twee jaar geen huurschuld heeft gehad bij De Woonplaats is logisch, omdat hij sinds 14 juli 2020 niet meer van die corporatie huurde. [eiser] had wel een schuld aan De Woonplaats, die september 2023 ineens is afbetaald, maar deze schuld zag niet op achterstallige huurpenningen. Het uitgangspunt in zaken als deze is de aan St. Joseph toekomende contractsvrijheid: het is niet zo dat een woningcorporatie maar een huurovereenkomst moet aangaan met eenieder die een huis wil huren van de corporatie. Er is in deze kwestie geen sprake van urgentie die onder omstandigheden zou kunnen maken dat de contractsvrijheid moet worden ingeperkt. De vordering van [eiser] is bovendien te onbepaald: wat is “in aanmerking laten komen”?. Een huurovereenkomst is niet tot stand gekomen en als de vordering wordt toegewezen in die zin dat hij als kandidaat in aanmerking zou moeten komen voor de woning, dan heeft hij niets bereikt. Hij wordt met de kennis van nu wederom afgewezen. Als hij wèl door de toets zou komen, zou hij zeker bijzondere huurvoorwaarden voorgelegd krijgen met voorwaarden als externe begeleiding, zoals bijvoorbeeld een bewindvoerderschap, en zouden er afspraken gemaakt moeten worden over de wijze van bejegening van St. Joseph en haar medewerkers.

Ook het spoedeisend belang wordt betwist. De enkele wens van [eiser] om op zichzelf te gaan wonen maakt niet dat er sprake is van een spoedeisend belang.

4. De beoordeling door de kantonrechter

4.1.

Anders dan St. Joseph is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Hij staat al geruime tijd (vijf jaar) ingeschreven als woningzoekende en heeft gereageerd op een passende woning die hem (voorlopig) was aangeboden. Hij heeft verklaard de woning te willen accepteren. De huurwoning wordt hem nu echter geweigerd en [eiser] loopt het risico dat, als hij hiervoor een bodemprocedure zou moeten beginnen, de woning in de tussentijd aan een ander wordt verhuurd.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft St. Joseph laten weten dat de huurwoning aan de [adres] vooralsnog niet aan een ander is verhuurd en het lijkt daarom ook in het belang van beide partijen dat er op dit punt een (voorlopig) oordeel komt.

4.2.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. De kantonrechter dient dus een inschatting te maken van het oordeel van de bodemrechter. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure.

4.3.

De gemachtigde van [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat met zijn vordering om [eiser] in aanmerking te laten komen voor de woning, wordt bedoeld dat de woning alsnog aan hem wordt toegewezen, dan wel aangeboden.

4.4.

De kantonrechter dient gelet hierop in te schatten hoe de bodemrechter zal beslissen over een vordering met de strekking dat St. Joseph wordt verplicht de woning aan [eiser] te verhuren. Naar het oordeel van de kantonrechter is te onzeker dat de bodemrechter een vordering met die strekking onder de gegeven omstandigheden zal toewijzen. Dit wordt hierna toegelicht.

4.5.

Ten aanzien van het juridisch kader overweegt de kantonrechter het volgende.

Het enkele feit dat een woningzoekende (lang) staat ingeschreven bij een woningstichting en reageert op een woning, betekent nog niet dat de woningstichting verplicht is om met die woningzoekende een huurovereenkomst te sluiten. Het staat de woningstichting in beginsel vrij om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst sluit (de zogeheten contractsvrijheid). De maatschappelijke verantwoordelijkheid van een woningstichting, in dit geval St. Joseph, als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet brengt echter wel extra zorgvuldigheid en daardoor beperkingen met zich. Er kunnen zich bijzondere gevallen voordoen waarin de weigering om aan een woningzoekende een woning te verschaffen onrechtmatig is. Van geval tot geval zullen de belangen van de betrokken partijen dienen te worden afgewogen en zal met bijzondere omstandigheden aan de zijde van de woningzoekende rekening moeten worden gehouden (zie onder meer Gerechtshof Den Haag d.d. 24-05-2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ6606 en Rechtbank Limburg d.d. 02-03-2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:1734).

4.6.

In het onderhavige geval heeft geen zorgvuldige afweging van de belangen en omstandigheden plaatsgevonden, althans dat blijkt niet uit de afwijzing. St. Joseph heeft haar interne beleid toegepast, inhoudende dat een woningzoekende pas in aanmerking komt voor een huurwoning als die ten minste een half jaar schuldenvrij is. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is dat beleid, waarbij zonder een zorgvuldige benadering van geval tot geval in feite een (niet onaanzienlijke) groep woningzoekenden categorisch wordt afgewezen voor een huurwoning, onrechtmatig, want in strijd met de taken en de maatschappelijke verantwoordelijkheid van St. Joseph als woningstichting. Het is juist de taak van St. Joseph om betaalbare woningen aan te bieden aan mensen met een laag inkomen en daarmee lijkt op het eerste gezicht onverenigbaar dat het enkele feit dat een woningzoekende één of meerdere schulden heeft (zonder te kijken naar de aard en de omvang daarvan) al per definitie leidt tot een afwijzing voor een huurwoning. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft de afwijzing op 23 januari 2024 dus niet op goede gronden plaatsgevonden.

4.7.

Dat de afwijzing niet op goede gronden heeft plaatsgevonden wil nog niet zeggen dat de bodemrechter -als dit oordeel van de kantonrechter wordt gevolgd- St. Joseph zal verplichten om de huurwoning (zonder meer) aan [eiser] te verhuren. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dient het feit dat de afwijzing op onjuiste gronden plaats heeft gevonden te leiden tot een herbeoordeling door St. Joseph, zonder toepassing van de regel dat een woningzoekende per definitie 6 maanden schuldenvrij moet zijn, en met zorgvuldige afweging van de wederzijdse belangen en de omstandigheden van het geval. St. Joseph heeft immers nog geen definitief aanbod tot het huren van een woning aan [eiser] gedaan, welk aanbod [eiser] al zou hebben geaccepteerd.

4.8.

Dit houdt in dat [eiser] op zich een punt heeft omdat -naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter- de afwijzing op onjuiste gronden heeft plaatsgevonden, maar tot het direct toewijzen van de huurwoning aan hem leidt het niet. Zijn vordering met die strekking zal daarom worden afgewezen. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de proceskosten te compenseren, ook al wordt de vordering van [eiser] afgewezen. Het was immers de onjuiste afwijzing van St. Joseph die heeft geleid tot deze procedure.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering van [eiser] af,

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024.