Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10940800 \ CV EXPL 24-704
Vonnis van 28 mei 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van antwoord,
- een aanvullende reactie van [gedaagde] ,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 25 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser] heeft een woning gekocht van [gedaagde] . Na de verkoop zijn er lekkages opgetreden in een slaapkamer, de woonkamer en de schuur. [eiser] heeft deze laten herstellen voor een bedrag van € 905,71 en wil dat [gedaagde] deze kosten en de bijkomende kosten vergoedt. [gedaagde] is van mening dat hij niet hoeft te betalen en wil de herstelkosten van het kozijn in de slaapkamer, die hij uit coulance heeft betaald, terug.
2.2.
De kantonrechter wijst beide vorderingen af. Zij zal hierna uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
3. De feiten
3.1.
Op 16 oktober 2023 heeft [eiser] de woning aan het [adres] gekocht van [gedaagde] .
3.2.
Op 23 oktober 2023 heeft [eiser] melding bij [gedaagde] gemaakt van vochtplekken in het kozijn in de slaapkamer. [gedaagde] heeft op 8 november 2023 € 147,00 betaald voor herstel daarvan.
3.3.
Op 24 november 2023 heeft [eiser] melding bij [gedaagde] gemaakt van onder andere lekkage aan hetzelfde kozijn in de slaapkamer. De toelichting van [eiser] daarbij was dat bij de herstelwerkzaamheden een kunststof vulmiddel is gebruikt op het kozijn, waardoor het regenwater niet langer in het hout trekt, maar er een plas in de vensterbank ontstaat.
3.4.
Op 18 december 2023 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld voor de lekkage in de slaapkamer.
3.5.
Op 21 december 2023 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld voor (op die dag ontdekte) lekkages aan het kozijn in de woonkamer en in de schuur.
3.6.
[gedaagde] heeft telkens de aansprakelijkheid van de hand gewezen, maar meerdere schikkingsvoorstellen gedaan.
3.7.
[eiser] heeft een offerte opgevraagd voor herstelkosten van de drie schadeposten. [bedrijf] heeft op 23 januari 2024 een offerte uitgebracht van
€ 905,71. [eiser] is daarmee akkoord gegaan en heeft het bedrijf opdracht tot herstel gegeven. Dat is inmiddels gebeurd.
4.Het geschil
De vordering van [eiser]
4.1.
vordert betaling van € 905,71, te vermeerderen met € 17,39 aan rente, en de kosten van deze procedure.
4.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat sprake is van gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan.
4.3.
[gedaagde] voert als verweer dat hij de vochtplekken in het kozijn in het slaapkamerraam heeft gemeld op de NVM-vragenlijst. Daarnaast waren de lekkages in de woonkamer en schuur voor de verkoop volgens [gedaagde] nog niet aanwezig. Bovendien geldt ten aanzien van die twee posten dat [eiser] te laat heeft geklaagd, aldus [gedaagde] .
De tegenvordering van [gedaagde]
4.4.
[gedaagde] vordert (terug)betaling van de herstelkosten van € 147,00.
4.5.
[gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de herstelkosten onverschuldigd heeft betaald.
4.6.
[eiser] voert geen verweer tegen de vordering.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De vordering van [eiser]
5.1.
doet een beroep op de non-conformiteit van de woning als bedoeld in artikel 7:17 lid 1 BW Pro. In dat artikel staat dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW Pro bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van die overeenkomst mocht verwachten. Wat op basis van de overeenkomst verwacht mag worden, wordt bepaald aan de hand van wat partijen over en weer hebben afgesproken en de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper.
5.2.
Bij de koop van een woning geldt dat deze geschikt moet zijn voor normaal gebruik. Normaal gebruik houdt in dat in de woning gewoond moet kunnen worden, op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. [1] Niet elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing, ook al was de noodzaak daartoe op het moment van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.
5.3.
Van een verkoper mag worden verwacht dat hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijke eigenschappen mist die voor een normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. Met betrekking tot onzichtbare gebreken die de verkoper niet bekend zijn, geldt dat de verkoper hiervoor slechts aansprakelijk kan worden gesteld als het gebrek zich manifesteert in concrete overlast die zodanig ernstig is, dat een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd.
- Het kozijn in de slaapkamer
5.4.
De kantonrechter overweegt het volgende over het door [eiser] gestelde gebrek aan het kozijn in de slaapkamer. [gedaagde] stelt zich terecht op het standpunt dat hij voor de verkoop op de NVM-vragenlijst melding heeft gemaakt van vochtplekken. . [eiser] heeft tijdens de zitting verklaard dat hij bekend was met de inhoud daarvan. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] , ondanks dat daartoe aanleiding bestond, geen onderzoek heeft verricht naar de oorzaak van die vochtplekken. Hij heeft geen bouwkundige keuring laten uitvoeren of een nadere inspectie verricht. Daardoor heeft [eiser] niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Nog daargelaten dat het maar de vraag is of sprake is van een gebrek is dat normaal gebruik van de woning in de weg staat, hoeft [gedaagde] daarom de gevorderde herstelkosten van het kozijn in de slaapkamer niet te vergoeden.
- Het kozijn in de woonkamer en de schuur
5.5.
Voordat de kantonrechter toekomt aan de inhoudelijke beoordeling van het kozijn in de woonkamer en de schuur, moet eerst worden ingegaan op het verweer van [gedaagde] dat [eiser] te laat heeft geklaagd. In artikel 7:23 BW Pro is bepaald dat een koper geen beroep meer kan doen dat wat is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, als hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. In eerdere rechtspraak zijn aanknopingspunten te vinden dat klagen binnen een termijn van twee maanden bij een niet-consumentenkoop in ieder geval op tijd is. [2] Onbetwist gesteld is dat [eiser] op 1 november 2023 in de woning is getrokken, zodat de klachten over het kozijn in de woonkamer en de schuur op 21 december 2023 op tijd zijn ingediend. Het verweer van [gedaagde] wordt dan ook gepasseerd.
5.6.
De kantonrechter overweegt dat [eiser] moet stellen en zo nodig bewijzen dat de lekkages aan het kozijn in de woonkamer en in de schuur aanwezig waren ten tijde van de levering van de woning. Naar het oordeel van de kantonrechter is [eiser] daar niet in geslaagd. [gedaagde] heeft zich telkens op het standpunt gesteld dat hij de lekkages nooit heeft ervaren. Hij heeft er daarbij op gewezen dat op de door [eiser] ingebrachte foto’s van de schuur geen tekenen zijn van eerdere vochtplekken op de balken. Daarnaast weegt de kantonrechter mee dat er enige tijd tussen het bewonen van de woning en het constateren van de gebreken zit, terwijl het om de maanden november en december gaat waarin de nodige neerslag valt. Los daarvan valt ook hier niet in te zien dat het om gebreken gaat die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Ten aanzien van de plasvorming in de vensterbank van de woonkamer, heeft [eiser] dat zelf ook erkend tijdens de zitting. Wat de lekkage in de schuur betreft geldt dat het gaat om een bijgebouw, zodat ook dat niet een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
5.7.
De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
De tegenvordering van [gedaagde]
5.8.
De kantonrechter zal zich tot slot buigen over de tegenvordering van [gedaagde] , die inhoudt dat [eiser] de door [gedaagde] uit coulance betaalde herstelkosten van het kozijn in de slaapkamer moet terugbetalen. De kantonrechter overweegt dat de vordering zal worden afgewezen, omdat de grondslag daarvoor onvoldoende is onderbouwd. Gezien de afspraak tussen [eiser] en [gedaagde] over de vergoeding van de herstelkosten, valt niet in te zien waarom sprake zou zijn van onverschuldigde betaling.
Conclusie
5.9.
[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat [gedaagde] in persoon procedeert, worden deze proceskosten tot op heden begroot op nihil.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen in conventie van [eiser] af,
6.2.
wijst de vordering in reconventie van [gedaagde] af,
6.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] , die tot dit vonnis worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2024. (ED)