Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/311508 / HA ZA 24-93
Vonnis van 25 september 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. W.B. Brusse,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
advocaat: mr. G. Yosefzay.
1.De zaak in het kort
1.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een woning gekocht van [eiser] , maar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de woning niet afgenomen in verband met persoonlijke omstandigheden. [eiser] wil dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de boete van 10% van de koopsom (€ 70.500,00) betalen zoals in de koopovereenkomst staat. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de rechtbank gevraagd de boete te matigen. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om de boete te matigen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten daarom de volledige boete en de proceskosten betalen.
2.Hoe is de procedure in deze zaak verlopen?
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de brief waarin is medegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord;
- de brief waarin is medegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- het bericht van [eiser] van 2 augustus 2024 met producties 10 en 11;
- het bericht van [eiser] van 5 augustus 2024 met productie 12;
- het bericht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 8 augustus 2024 met productie 3;
- het bericht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 8 augustus 2024 met productie 3;
- het bericht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 12 augustus 2024 met productie 4;
- de mondelinge behandeling van 14 augustus 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.2.
Ten slotte heeft de rechtbank in dit vonnis een beslissing genomen en deze toegelicht.
3.Wat is feitelijk gebeurd?
3.1.
Partijen hebben op 12 en 15 september 2023 een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de verkoop van de woning aan de [adres] . [eiser] zou haar woning verkopen aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Het betreft een standaard koopovereenkomst van onder andere NVM en VBO (model 2021). In de koopovereenkomst is in artikel 11.1. opgenomen dat een partij de koopovereenkomst kan ontbinden nadat de andere partij gedurende acht dagen na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. In artikel 11.2. is een boetebeding opgenomen. Daarin staat vermeld dat ontbinding slechts mogelijk is na een voorafgaande ingebrekestelling en dat bij de ontbinding de nalatige partij 10% van de koopsom verbeurt, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding als de werkelijke schade hoger is dan de boete.
3.2.
De schoondochter van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , die in Italië woont, is in september geopereerd. Na deze operatie kregen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op
29 september 2023 te horen dat hun schoondochter eierstokkanker heeft en dat haar situatie ernstig is. In november 2023 heeft de makelaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de makelaar van [eiser] laten weten dat zij van de koop van de woning af willen zien en dat zij hun eigen woning niet meer willen verkopen. In een brief van 16 november 2023 aan de makelaar van [eiser] hebben zij geschreven dat zij niet aan de verwachtingen van de koopovereenkomst kunnen voldoen. Daarbij hebben zij geschreven over de ernst van de gezondheidstoestand van hun schoondochter en over de emotionele gevolgen voor hen.
3.3.
Op 24 november 2023 heeft de makelaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de makelaar van [eiser] gevraagd om een extra termijn om de eigen woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te verkopen. De makelaar van [eiser] heeft aangeboden de aanvaardingsdatum te verplaatsen naar 25 april 2024 en de datum waarop de bankgarantie moest zijn voldaan te verplaatsen, maar zonder verlenging van het voorbehoud van verkoop van de eigen woning. Via hun makelaar hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] laten weten van dit aanbod af te zien.
3.4.
Op 7 december 2023 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met een brief laten weten dat zij afzien van de koop van de woning.
3.5.
Volgens de koopovereenkomst moesten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uiterlijk op 8 december 2023 de bankgarantie/waarborgsom hebben gestort. Dit is niet gebeurd.
3.6.
Op 15 december 2023 heeft de makelaar van [eiser] een sommatie gestuurd aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Daarin zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd om uiterlijk 23 december 2023 hun tekortkoming op te heffen en alsnog de bankgarantie te storten.
3.7.
Op 3 januari 2024 heeft de makelaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een brief gestuurd, waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onder meer het volgende vermelden: “Juridisch gezien staat u volkomen in uw recht, maar wij vinden de boete tov de geleden schade te hoog. Mochten wij niet tot een schikking kunnen komen zonder procedure, in een procedure verweer zullen voeren en de rechter verzoeken de boete te matigen.”
3.8.
Op 19 januari 2024 heeft de advocaat van [eiser] een brief gestuurd naar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , waarin hij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft gesommeerd alsnog binnen acht dagen de borgsom over te maken en te berichten dat zij bereid zijn de gekochte woning af te nemen. In de brief heeft hij vermeld dat hij de koopovereenkomst ontbindt voor het geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet aan de sommatie voldoen.
3.9.
[eiser] heeft op 17 augustus 2023 een kleinere woning gekocht, maar ze woont nog in de woning in Reutum.
4.Wat willen partijen?
Wat wil [eiser] ?
4.1.
[eiser] wil dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de boete van 10% uit de koopovereenkomst betaalt. Dit komt neer op € 70.500,00. Ze wil dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld. Dat betekent dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Ook wil ze dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de proceskosten (inclusief de nakosten) betalen. Ze wil dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, wat wil zeggen dat de boete moet worden betaald, ook als tegen de beslissing hoger beroep is ingesteld.
Wat willen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ?
4.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] willen dat [eiser] niet-ontvankelijk wordt verklaard, dan wel dat haar vordering wordt afgewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de rechtbank gevraagd de boete te matigen. Zij willen dat [eiser] de proceskosten betaalt. Zij willen dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
5.Wat oordeelt de rechtbank?
Waar gaat het om?
5.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of [eiser] recht heeft op de volledige boete van € 70.500,00 uit de koopovereenkomst of dat de boete moet worden gematigd. De rechtbank zal de boete niet matigen en de vordering van [eiser] toewijzen. De rechtbank licht dat als volgt toe.
De koopovereenkomst is ontbonden en geeft recht op de boete
5.2.
Partijen hebben in de koopovereenkomst onder andere afgesproken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een bankgarantie of waarborgsom zullen storten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dat niet gedaan. Ook hebben zij niet de woning afgenomen, zoals is afgesproken in de koopovereenkomst. Daardoor zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen.
5.3.
Op grond van de koopovereenkomst heeft [eiser] in dat geval na het sturen van een ingebrekestelling het recht om de koopovereenkomst te ontbinden. Dat heeft zij ook gedaan. Eerst is een ingebrekestelling verstuurd en bij brief van 19 januari 2024 heeft de advocaat van [eiser] de overeenkomst ontbonden. Die ontbinding zou ingaan op het moment dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet alsnog binnen acht dagen aan hun verplichtingen zouden voldoen. Dit betekent dat de koopovereenkomst per 28 januari 2024 is ontbonden.
5.4.
Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst heeft [eiser] in deze situatie recht op 10% van de koopsom; de boete. Dit erkennen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook. Zij hebben de rechtbank echter gevraagd deze boete te matigen.
Waarom moet de boete volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden gematigd?
5.5.
Het is aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om omstandigheden aan te voeren die kunnen leiden tot matiging van de boete. Zij hebben hierover gesteld dat de boete onevenredig is gezien de schade die [eiser] heeft geleden. [eiser] heeft volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] namelijk geen of relatief weinig schade geleden. Er is geen sprake van dubbele hypotheeklasten, omdat geen hypotheek rust op de nieuwe woning van [eiser] . Daarnaast staat niet vast dat de woning tegen een lager bedrag wordt verkocht, maar is de verwachting dat bij de verkoop van de woning een enorme winst vrijkomt. Inmiddels staat de woning te koop voor € 24.000,00 meer dan de overeengekomen koopsom. De gemiddelde verkoopprijs van een woning is in de afgelopen periode met ruim 9% gestegen. Ook de courtage die de makelaar krijgt voor de verkoop van de woning kan niet worden aangemerkt als schade, omdat de makelaar dit (hoe dan ook) krijgt bij de verkoop van de woning. De kosten voor het rieten dak vallen niet onder schade, maar onder onderhoud. De factuur voor de hovenier is van een familielid en kan ook niet als schade worden aangemerkt. Verder heeft [eiser] er zelf voor gekozen om de woning pas in februari 2024 te koop te zetten, terwijl zij dit ook eerder had kunnen doen. Dit alles volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
5.6.
Daarnaast vragen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] rekening te houden met hun persoonlijke omstandigheden. In de situatie met hun ernstig zieke schoondochter hebben ze hun nog thuiswonende en -werkende zoon een rustige thuisbasis willen bieden. Ook zijn ze door deze situatie emotioneel gezien niet in staat zich bezig te houden met de koop van de woning en de verkoop van hun eigen woning. Ten slotte leidt betaling van het volledige boetebedrag mogelijk tot een persoonlijk faillissement van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] of van zijn onderneming, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
Waarom moet de boete volgens [eiser] niet worden gematigd?
5.7.
[eiser] heeft aangevoerd dat zij wel schade heeft geleden. De schade bestaat onder meer uit extra hypotheeklasten en dubbele makelaarskosten. Zij heeft de courtage van € 12.369,23 aan de makelaar zelf moeten betalen, terwijl die kosten anders zouden worden verrekend met de gestorte waarborgsom/bankgarantie. Ook maakt [eiser] kosten voor tuinonderhoud, gas en elektriciteit en verzekering van de woning. De maandelijkse kosten van de woning betreffen een bedrag van € 1.304,00. Daarnaast heeft [eiser] € 4.919,00 aan kosten gemaakt voor het onderhoud aan het rieten dak, het plaatsen van een nieuwe Funda-advertentie en de onroerende zaak belasting. Haar woning is nog niet verkocht. De vraagprijs is € 18.500,00 lager dan de vraagprijs de vorige keer dat de woning te koop stond. De verwachting is dan ook dat de woning voor minder wordt verkocht dan de prijs die met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is afgesproken. Mede in het licht van het feit dat het boetebeding ook is bedoeld als prikkel tot nakoming, is de hoogte van de boete niet buitensporig. Anderhalf jaar geleden is de echtgenoot van [eiser] overleden. Het onderhoud van beide woningen valt haar zwaar en zij heeft daar veel last van, aldus [eiser] .
Waarom matigt de rechtbank de boete niet?
5.8.
De rechtbank zal de boete niet matigen. De rechtbank stelt voorop dat de rechter terughoudend moet omgaan met de bevoegdheid tot matiging. Matiging is pas aan de orde als de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de woning voor een (veel) hoger bedrag dan de overeengekomen koopprijs wordt verkocht en de verkoper dus (veel) winst maakt. De rechter kan de boete nooit matigen tot een lager bedrag dan de schadevergoeding waar de schuldeiser recht op heeft. De rechter moet niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [1] Als de boete mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden, betekent dat nog niet automatisch dat de boete ook buitensporig hoog is.
5.9.
In deze zaak gaat het om een zeer gebruikelijk boetebeding. Het wordt opgenomen in veel standaard-koopovereenkomsten tussen particulieren bij de verkoop van een woning. Dat is ook hier het geval. Het boetebeding bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen van beide partijen. In deze zaak gaat het om kernverplichtingen van de koper, namelijk het storten van de bankgarantie/waarborgsom en het tijdig afnemen van de woning. Het boetebeding is tot slot ook bedoeld om discussie tussen de verkoper en de koper over de omvang van de werkelijke schade te voorkomen.
5.10.
Vaststaat dat [eiser] schade heeft geleden en nog lijdt, doordat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning niet hebben afgenomen en de waarborgsom/bankgarantie niet hebben gestort. Zo heeft zij € 12.369,23 moeten betalen aan de makelaar, terwijl die kosten anders zouden zijn verrekend met de gestorte waarborgsom/bankgarantie. Daarnaast is voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser] maandelijks kosten maakt voor onder meer onderhoud en verzekering van de woning, en onroerende zaak belasting.
5.11.
De schade die [eiser] lijdt is echter nog niet volledig vast te stellen. De woning van [eiser] is namelijk nog niet verkocht. Dat de woning tegen een hogere vraagprijs te koop staat dan de koopprijs die partijen hebben afgesproken, wil niet zeggen dat de woning ook tegen een hogere prijs wordt verkocht. Ook de omstandigheid dat de prijzen in de woningmarkt in Nederland in de afgelopen periode zijn gestegen, geeft geen zekerheid dat de woning van [eiser] tegen een hogere prijs wordt verkocht. De woning staat nu opnieuw sinds ongeveer een half jaar te koop en ook de vorige keer heeft de woning meer dan een half jaar te koop gestaan. Dit zal de onderhandelingspositie van [eiser] bij de verkoop in ieder geval niet versterken.
5.12.
Doordat de woning nog niet is verkocht (als deze al wordt verkocht) en de verkoopprijs van de woning nog onbekend is, kan (nog) niet worden vastgesteld dat de boete onevenredig is ten opzichte van de schade. Ook als de rechtbank de andere omstandigheden meeweegt, komt de rechtbank niet tot de conclusie dat de boete tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor de schrijnende situatie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in verband met de gezondheidssituatie van hun schoondochter, is dit een omstandigheid die voor hun eigen rekening blijft. Het is immers hun keuze om de rust van hun zoon voorop te stellen en de woning daarom niet af te nemen. Het staat hen vrij die keuze te maken, maar de situatie maakt niet dat de boete buitensporig is. Daarbij vindt de rechtbank ook de persoonlijke situatie van [eiser] van belang en het feit dat de boete is bedoeld om te voorkomen dat de verkoper met de woning en de bijkomende kosten en lasten achterblijft. Dat betaling van de volledige boete zou leiden tot een persoonlijk faillissement of faillissement van de onderneming van [gedaagde 1] , hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende onderbouwd gesteld. De rechtbank zal de boete daarom niet matigen, maar in zijn geheel toewijzen.
Proceskosten
5.13.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,80
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2,00 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
163,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.054,80
5.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.15.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 70.500,00,
6.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.054,80, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 85,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.T. Bos en in het openbaar uitgesproken op
25 september 2024.