Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11017316 \ CV EXPL 24-1267
Vonnis van 17 december 2024
in de zaak van
2 2. [eiser],
beiden wonende te [woonplaats 1],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiseres] en [eiser],
gemachtigde: mr. N. Rashid,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. R.H. Broeksema.
1.Inleiding en samenvatting
1.1.
[eiseres] en [eiser] hebben hun woning verkocht aan [gedaagde]. Zij hebben daarvoor een koopovereenkomst gesloten met daarin een boetebeding. [gedaagde] heeft geen bankgarantie gesteld of een waarborgsom gestort, zoals partijen wel hebben afgesproken. Dit wordt door hem ook erkend. [eiseres] en [eiser] hebben daarom de kantonrechter gevraagd om [gedaagde] te veroordelen om de contractuele boete van € 21.250,00 te betalen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de boete moet betalen. Wel zal de boete worden gematigd naar een bedrag van € 10.000,00.
1.2.
Dit verkort weergegeven oordeel wordt hierna gemotiveerd.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 maart 2024 met producties 1 tot en met 9,
- de akte met productie 10 van [eiseres] en [eiser],
- de conclusie van antwoord met 1 productie,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte met producties 11 en 12 van [eiseres] en [eiser],
- de mondelinge behandeling van 8 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [eiseres] en [eiser],
- de spreekaantekeningen van [gedaagde].
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] en [eiser] hebben op 15 september 2023 met [gedaagde] een koopovereenkomst (NVM-model 2021) gesloten voor het appartement aan de [adres] (hierna: de woning). In deze koopovereenkomst staat dat de woning aan [gedaagde] is verkocht voor een koopprijs van € 212.500,00. De vraagprijs voor de woning was € 223.500,00.
3.2.
In artikel 4 van Pro de koopovereenkomst staat dat de levering van de woning zou plaatsvinden op 1 december 2023 of zoveel eerder of later als partijen samen overeenkomen.
3.3.
In artikel 14.2. is het volgende boetebeding opgenomen:
“Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 10 procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
3.4.
In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen voor de financiering van een deel van de koopprijs. In artikel 18.1 is hierover het volgende opgenomen:
“Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a.
Op20 oktober 2023koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 117.000,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)”.
Op20 oktober 2023koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 117.000,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)”.
3.5.
Ter zekerheid hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] een waarborgsom moest storten of een bankgarantie moest stellen voor een bedrag van € 21.250,00. Deze waarborgsom of bankgarantie moest uiterlijk 27 oktober 2023 beschikbaar zijn. Op verzoek van [gedaagde] is deze termijn verlengd naar 3 november 2023.
3.6.
Op 3 november 2023 heeft [gedaagde] geen waarborgsom gestort of een bankgarantie gesteld. Bij brief van 6 november 2023 is [gedaagde] door [eiseres] en [eiser] hiervoor in gebreke gesteld. Na het uitblijven van een reactie van [gedaagde] hebben [eiseres] en [eiser] bij brief van 20 november 2023 de koopovereenkomst ontbonden. Zij hebben hierbij een beroep gedaan op de contractuele boete van 10% van de koopprijs en betaling van dit bedrag van € 21.250,00 gevorderd.
3.7.
[gedaagde] heeft niet gereageerd op de brieven van [eiseres] en [eiser] en hij heeft het bedrag van € 21.250,00 niet betaald.
3.8.
[eiseres] en [eiser] hebben op 2 april 2024 de woning geleverd aan een derde voor een koopprijs van € 221.500,00.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] en [eiser] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van het boetebedrag van € 21.250,00, vermeerderd met rente en kosten. [eiseres] en [eiser] stellen dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet is nagekomen. Om die reden is [gedaagde] de contractueel overeengekomen en direct opeisbare boete van 10% van de koopsom verschuldigd.
4.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] en [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] en [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] en [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] erkent dat hij tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de overeenkomst. [gedaagde] verzoekt om de eventueel toe te wijzen boete te matigen. [gedaagde] onderbouwt dat verzoek door te stellen dat [eiseres] en [eiser] geen financieel nadeel hebben geleden en om die reden de billijkheid eist dat de boete wordt gematigd. Daarnaast stelt [gedaagde] dat het op de weg van de makelaar van [eiseres] en [eiser] had gelegen om hem te wijzen op een financieringsvoorbehoud voor de volledige koopprijs van de woning.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door geen bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten. Op grond van artikel 14.2 van de koopovereenkomst hebben [eiseres] en [eiser] de koopovereenkomst daarom rechtsgeldig mogen ontbinden. Dat betekent dat [gedaagde] vanaf de datum van ontbinding op 20 november 2023 de contractuele boete verschuldigd was.
5.2.
[gedaagde] verweert zich door een beroep te doen op matiging van de contractuele boete van € 21.250,00. De kantonrechter overweegt ten aanzien van het beroep op matiging als volgt.
Uitgangspunten bij matiging contractuele boete
5.3.
De maatstaf voor matiging van een boete staat in artikel 6:94 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Op grond van dat artikel kan de rechter een overeengekomen boete alleen matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit betekent dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. [1] Deze maatstaf, die terughoudendheid eist bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook als het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten voor woningen. [2] Een rechter zal moeten motiveren hoe hij tot een besluit tot matiging is gekomen, maar heeft hierin wel de nodige beoordelingsruimte. [3]
5.4.
De kantonrechter moet daarom in haar oordeel de volgende omstandigheden meewegen:
• de aard van de overeenkomst en de inhoud en de strekking van het boetebeding,
• de verhouding schade en boete en
• de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen.
Aard overeenkomst en inhoud en strekking boetebeding
5.5.
Uit vaste rechtspraak volgt dat een contractuele boete niet alleen is bedoeld om de door verkopers ([eiseres] en [eiser]) door het tekortschieten van koper ([gedaagde]) geleden schade te dekken, maar ook is bedoeld om een koper tot nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te prikkelen. Met deze bedoeling wordt een boete van 10% van de overeengekomen koopprijs niet snel als buitensporig aangemerkt. Daarbij komt dat artikel 14 van Pro de koopovereenkomst deel uitmaakt van een door de NVM opgestelde standaardkoopovereenkomst die veelal bij koop van woningen wordt gebruikt. Een boetebeding in een dergelijke koopovereenkomst is gebruikelijk en daarnaast maatschappelijk aanvaard als vooraf overeengekomen wijze van schadevergoeding.
5.6.
[gedaagde] heeft gesteld dat hij weinig weet van dit soort overeenkomsten. Daardoor heeft hij zich de aard en strekking van de koopovereenkomst in zijn algemeenheid en het financieringsvoorbehoud en het boetebeding in het bijzonder en de mogelijke gevolgen daarvan niet gerealiseerd. Hij is daar ook niet op gewezen door de makelaar van [eiseres] en [eiser]. De kantonrechter is van oordeel dat het een eigen keuze van [gedaagde] is om in het aankooptraject van de woning geen deskundig advies in te winnen of zich te laten bijstaan door een deskundige. Deze keuze kan niet worden tegengeworpen aan [eiseres] en [eiser]. [gedaagde] heeft de koopovereenkomst ondertekend en daarmee verplichtingen op zich genomen. Partijen hebben bovendien een standaard NVM-koopovereenkomst gesloten, waarvan de toelichting erop in openbare bronnen is te raadplegen. [gedaagde] had daarom, ook zonder hulp van een deskundige vooraf, informatie kunnen vinden over de gevolgen van ondertekening van de koopovereenkomst.
5.7.
De aard van de overeenkomst en de inhoud en strekking van het boetebeding zijn niet als buitensporig of niet billijk aan te merken. Deze omstandigheden kunnen daarom niet tot matiging van het boetebeding leiden.
Wanverhouding schade en boetebeding
5.8.
De kantonrechter moet ook beoordelen of de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete tot een onaanvaardbaar resultaat leidt omdat er sprake is van een wanverhouding tussen de schade en de hoogte van de boete. [eiseres] en [eiser] betwisten dat er sprake is van een wanverhouding en voeren daarvoor aan dat zij als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] langer de hypotheeklasten en overige kosten van de woning hebben moeten dragen. Deze extra kosten worden in de akte door [eiseres] en [eiser] begroot op € 5.390,20, uitgaande van de periode vanaf september 2023. [gedaagde] heeft er vervolgens terecht op gewezen dat de dubbele lasten alleen relevant zijn voor de periode van de geplande levering aan [gedaagde], op 1 december 2023, tot aan de uiteindelijke levering aan een derde, op 2 april 2024. Op basis van de producties van [eiseres] en [eiser] gaat [gedaagde] uit van een bedrag van € 3.104,96. Dit schadebedrag is vervolgens door [eiseres] en [eiser] niet weersproken, zodat de kantonrechter daar ook vanuit gaat.
5.9.
In de periode tot aan de geplande levering hebben eisers dus extra kosten moeten maken van € 3.104,96. Deze schade staat niet in verhouding tot de contractuele boete van
€ 21.250,00. Bovendien hebben eisers de woning vervolgens vier maanden later voor een hogere koopprijs verkocht. Zij hebben namelijk € 9.000,00 meer ontvangen dan de met [gedaagde] overeengekomen koopprijs. De kantonrechter ziet in de wanverhouding tussen de gestelde schade en de hoogte van de boete aanleiding de boete te matigen.
De omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen
5.10.
De omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen spelen ook een rol bij een eventuele matiging. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat hij de woning niet kon financieren, omdat de verdeling van de gemeenschap van goederen met zijn (ex)vrouw veel langer heeft geduurd dan hij op het moment van tekenen van de koopovereenkomst verwachtte. Het was de makelaar van [eiseres] en [eiser] ook bekend dat [gedaagde] een deel van de woning met het geld uit de gemeenschap wilde financieren en het andere deel door middel van een hypothecaire lening. Toch staat in de koopovereenkomst, die is opgesteld door deze makelaar, alleen een standaard financieringsvoorbehoud voor het deel dat hypothecair moest worden gefinancierd voor het bedrag van € 117.000,00. Daardoor kon [gedaagde] geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud, terwijl het voor hem vanwege de vertraagde verdeling van de huwelijksgemeenschap feitelijk niet mogelijk was de woning te financieren. Tijdens de zitting op 8 oktober 2024 heeft [gedaagde] verteld dat de procedure over de verdeling van de huwelijksgemeenschap op dat moment nog liep en hij daardoor nog steeds geen woning kon kopen. Totdat de gemeenschap is verdeeld, heeft hij ook geen geld om de boete te betalen. Hoewel [gedaagde] kan worden verweten dat hij niet reageerde op de brieven van eisers, geen openheid van zaken heeft gegeven en ieder gesprek hierover uit de weg ging, ziet de kantonrechter in deze omstandigheden ook aanleiding om de boete te matigen.
Conclusie matiging boete
5.11.
Het verschil tussen de werkelijke schade en het boetebedrag leidt in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. De billijkheid eist daarom dat een matiging van de contractuele boete in deze op zijn plaats is. [eiseres] en [eiser] hebben naast het geleden financieel nadeel van € 3.104,96 door het nalaten van [gedaagde] ook veel zorgen en stress ervaren. Daarnaast speelt mee dat een contractuele boete niet alleen dient als dekking van de schade maar ook als prikkel tot nakoming van overeengekomen verplichtingen. Dat [gedaagde] niet kon voldoen aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, is ook een gevolg geweest van het in de koopovereenkomst opgenomen beperkte financieringsvoorbehoud. Op grond van al deze omstandigheden samen is de kantonrechter van oordeel dat een matiging van de boete naar een bedrag van
€ 10.000,00 billijk is.
Proceskosten
[gedaagde] zal als de merendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van [eiseres] en [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.063,72
5.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] en [eiser] te betalen een bedrag van € 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 28 november 2023, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.063,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.K. ten Cate en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024.