ECLI:NL:RBOVE:2025:1403

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11148280 \ CV EXPL 24-2238

Vonnis van 11 maart 2025

in de zaak van

[eiser] H.O.D.N. [bedrijf 1],

te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: Incassocenter B.V.,

tegen

1.[gedaagde 1],

te [woonplaats 2],
2.
[gedaagde 2] B.V.,

te [woonplaats 3],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden],

procederend in persoon.

1.De zaak in het kort

1.1.

Partijen hebben een huurgeschil. [eiser] vordert onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van achterstallige huur inclusief energiekosten, contractuele boetes, huurschade en herstel van (ruit)schade aan het gehuurde. Daar is [gedaagden] het niet geheel mee eens. [gedaagden] vindt dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, dat hij slechts een deel van de huurachterstand hoeft te betalen en dat hij niet aansprakelijk is voor eventuele schade.

De kantonrechter oordeelt dat de vorderingen van [eiser] deels toewijsbaar zijn.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 mei 2024 met 8 producties;
- de e-mail van [gedaagden] van 29 juli 2024 met bijlagen (conclusie van antwoord);

- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte vermeerdering van eis;

- de akte verdere vermeerdering van eis met producties 9 t/m 11;

- de mondelinge behandeling van 2 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de e-mails van [gedaagden] van 13 december 2024 en 6 januari 2025.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

In 2020 hebben [bedrijf 2] B.V. en [gedaagden] een huurovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan [bedrijf 2] B.V. aan [gedaagden] verhuurt, die van [bedrijf 2] B.V. huurt, ca. 125 m2 bedrijfsruimte aan de [adres] tegen een huurprijs van € 8.362,08 per jaar/€ 696,84 per maand exclusief servicekosten (hierna: de huurovereenkomst resp. het gehuurde). De huurovereenkomst staat op naam van beide gedaagden (samen dus [gedaagden] genoemd). In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

“Voorwaarden

2.1.

Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW', (…).

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van5 jaar, ingaande op1 augustus 2020en loopt tot en met31 juli 2025.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van5 jaar, derhalve tot en met31 juli 2030.

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet met aansluitende perioden van telkens

5 jaar.

3.3.

. Beëindiging van de huurovereenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminsteeen jaar.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

(…)

4.1

De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in4.8zijn in één bedragbij vooruitbetalingverschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

4.11

Indien de betalingen niet tijdig zijn voldaan, dan is huurder aan verhuurder een boete verschuldigd vanéénhonderd negentig euro (€ 190,--)per overschrijding, waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt gerekend. (…)

De Algemene bepalingen luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

“Schade en aansprakelijkheid

(…)

13.6

Huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. Onder huurder wordt in dit lid mede verstaan: huisgenoten van de huurder en derden, die zich in het gehuurde bevinden.”

3.2.

Vanaf april 2023 heeft [gedaagden] de huur niet meer (tijdig en volledig) betaald aan [eiser], ondanks dat [gedaagden] daartoe meerdere keren door (de incassogemachtigde van) [eiser] is gesommeerd.

3.3.

Bij aangetekende brief van 10 november 2023 heeft [gedaagden] de huurovereenkomst tegen 1 november 2023 opgezegd.

3.4.

Bij e-mail van 27 november 2023 heeft [eiser] de ontvangst van de huuropzegging bevestigd. Daarover schrijft hij het volgende:

“Hetzij het hier betreft een bepaalde tijd huurcontract ingaande 1 augustus 2020 tot en met 31 juli 2025.

Een opzegtermijn van 3 maanden zoals u voorstelt in de opzegging is contractueel niet van toepassing.

Hierin wil ik u wel tegemoet komen, wanneer u zelf een huuropvolger aandraagt die uw contract overneemt of als wij een nieuwe huurder vinden dan kunnen we tot ontbinding van het contract komen, indien dit niet het geval is zal ik u aan het huidige contract moeten houden tot de afgesproken einddatum 31 juli 2025.

Op dit moment van schrijven heeft u een huur achterstand van € 3029,82 hierin is meegenomen de betaling die u heeft gedaan op 27-11-2023.

Zoals besproken dient deze achterstand per 1 december 2023 te zijn voldaan.”

3.5.

Bij e-mail van 17 januari 2024 heeft [gedaagden] onder meer het volgende aan (de incassogemachtigde van) [eiser] bericht:

“Ik vind het heel erg vreemd dat wij deze mail ontvangen, aangezien er al diverse gesprekken zowel op het kantoor van de heer de [eiser] zijn geweest als per whatsapp. Ook is er een aangetekende brief naar de heer de [eiser] gestuurd. Er is aangegeven per whatsapp dat het pand (…) per 1 november 2023 niet meer nodig is en dat ik deze graag wilde opzeggen (…) Ik zag dat de heer de [eiser] deze had gelezen, en ging er dan ook vanuit dat het in orde was. Ik ben vervolgens naar de heer de [eiser] gegaan ( naar de zaak ) en heb een gesprek met hem gehad, waarin hij aangaf dat ik de huur per 31-1-2024 kon opzeggen.”

3.6.

Bij e-mail van 25 april 2024 heeft [gedaagden] onder meer het volgende aan (de incassogemachtigde van) [eiser] meegedeeld:

“Zoals de heer de [eiser] aangaf mocht ik een andere huurder regelen omdat er inzake ons bedrijf geen activiteiten meer plaatsvinden vanwege ziekte en daarom ook geen bedrijfspand meer nodig zijn.

Ik heb een andere huurder voor het pand gevonden en zou graag voor het openstaande bedrag een regeling willen afspreken.

Ik kan helaas omdat er geen activiteiten meer plaatsvinden in het bedrijf voor beide partijen een hoge regeling afspreken, maar wil wel graag een acceptabele regeling afspreken.

Graag zou ik willen dat de huidige huurder een contract ontvangt op zijn naam zodat mijn naam van het contract af kan en ik zorg zal dragen dat de achterstallige huur betaald wordt.

Ik heb 3 maanden huur als borg betaald en zou dan ook graag willen dat deze van het achterstallig bedrag gehaald wordt.

Ook zou ik heel erg graag een overzicht willen ontvangen wat er open staat.

De heer de [eiser] gaf aan dat er ook nog een bedrag zou open staan voor energie, maar dit is onmogelijk aangezien ik een contract bij Essent heb en dit maandelijks ook betaal aan Essent.

Ik wil graag tot een oplossing komen voor beide partijen en hoop dan ook dat ik snel een reactie van u krijg.

Ik wil met alles meewerken.

Hopend op een positief antwoord uwerzijds.”

3.7.

[eiser] heeft vervolgens [gedaagden] in rechte betrokken.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert – na twee eisvermeerderingen – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

(1) de huurovereenkomst zal ontbinden op grond van ernstige toerekenbare tekortkoming zijdens [gedaagden];

(2) [gedaagden] zal veroordelen het gehuurde te ontruimen, met machtiging die ontruiming, als [gedaagden] daarmee in gebreke blijft, zelf op kosten van [gedaagden] te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm;

(3) [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding, bestaande uit:

( a) het bedrag van € 15.605,38 in verband met achterstallige huur, energiekosten, rente en incassokosten;

( b) het bedrag van € 39.900,00 aan contractuele en opeisbare boetes, vermeerderd met de wettelijke rente;

( c) het bedrag van € 8.115,92 aan huurschade, vermeerderd met de wettelijke rente;

( d) het bedrag van € 1.014,49 per maand vanaf 1 december 2024 tot de dag der algehele ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente;

(4) voor recht zal verklaren dat [gedaagden] de schade aan de ruiten dient te herstellen;

(5) [gedaagden] zal veroordelen tot het herstellen van de schade aan de ruiten, uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, dan wel binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van een dwangsom van € 150,00 per dag, met een maximum van € 5.000,00 dan wel bedragen en termijnen zoals de kantonrechter in goede justitie bepaalt;

(6) [gedaagden] zal veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2.

Aan zijn vorderingen legt [eiser], samengevat, ten grondslag dat [gedaagden] tegenover hem toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huur vanaf april 2023 niet (volledig) te betalen, waardoor hij contractuele boetes is verschuldigd, en het gehuurde te beschadigen (ruitschade).

4.3.

Kort samengevat voert [gedaagden] als verweer dat hij op of omstreeks 24 oktober 2023 via WhatsApp de huur per 1 november 2023 heeft opgezegd. [gedaagden] stelt dat [eiser] tijdens een daaropvolgend gesprek heeft aangegeven dat de huur per 31 januari 2024 kon worden opgezegd. Ook aan de later door [eiser] aanvullend gestelde voorwaarde dat hij een andere huurder vindt, is voldaan. Voorts betwist [gedaagden] dat hij aansprakelijk is voor de ruitschade. [gedaagden] concludeert tot gedeeltelijke afwijzing van de vorderingen van [eiser].

4.4.

Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter hierna ingaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van het geschil.

5.De beoordeling

Ontvankelijkheid

5.1.

Vast staat dat [eiser] als rechtsopvolger van [bedrijf 2] B.V. eigenaar van het gehuurde is geworden. Door overname van de huurovereenkomst is [eiser] in de rechten en plichten van [bedrijf 2] B.V. als verhuurder getreden. [eiser] kan daarom worden ontvangen in zijn vorderingen tegen [gedaagden].

Ontbinding en ontruiming

5.2.

[eiser] vordert ten eerste ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege achterstallige huur over de periode van april 2023 tot en met november 2024 tot een bedrag van € 14.405,74 in hoofdsom.

5.3.

[gedaagden] voert als verweer dat hij de huurovereenkomst met instemming van [eiser] per 31 januari 2024 heeft opgezegd. [gedaagden] is daarom slechts bereid om de huurachterstand tot en met januari 2024 te voldoen.

5.4.

Kernvraag hier is of [gedaagden] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd per 31 januari 2024. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.

5.5.

Uit artikel 3.3 van de huurovereenkomst volgt dat beide partijen de huurovereenkomst kunnen beëindigen door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste een jaar. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, ingaande op 1 augustus 2020 en eindigend op 31 juli 2025, en wordt daarna stilzwijgend verlengd met telkens vijf jaar (artikel 3.1 en 3.2). Dit betekent dat [gedaagden] de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar in beginsel op zijn vroegst kon opzeggen per 1 augustus 2025. [gedaagden] heeft per brief van 10 november 2023 tijdig voor 1 augustus 2025 een opzegbrief gestuurd, maar heeft daarbij niet de contractueel overeengekomen einddatum gehanteerd. [gedaagden] heeft de huurovereenkomst eerst per 1 november 2023 en later per 31 januari 2024 opgezegd.

5.6.

[gedaagden] betoogt dat hij ervan uitging dat [eiser] heeft ingestemd met een eerder einde van de huurovereenkomst. Het is aan [gedaagden] te stellen en, bij gemotiveerde betwisting, te onderbouwen dat Van der Graaff daadwerkelijk heeft ingestemd met een eerder einde. De enkele stelling dat dit zo is besproken naar aanleiding van een whatsapp-bericht is daarvoor niet genoeg. [eiser] weerspreekt dit namelijk en heeft bovendien naar aanleiding van de aangetekende brief van [gedaagden] met daarin de huuropzegging, geschreven dat de einddatum van de huurovereenkomst in principe 31 juli 2025 is. [eiser] schreef daarbij dat hij alleen wilde instemmen met een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst als hij of [gedaagden] een nieuwe huurder zou vinden en de huurachterstand zou worden betaald. Dit blijkt uit de e-mail van 27 november 2023 (zie 3.4) van [eiser]. [gedaagden] heeft dan ook onvoldoende gesteld om aan te nemen dat [eiser] heeft ingestemd met een eerder einde van de huurovereenkomst dan 1 augustus 2025.

5.7.

Wel had [gedaagden] de mogelijkheid de huurovereenkomst eerder te laten eindigen als hij een andere huurder zou aandragen en de huurachterstand zou worden betaald. [gedaagden] heeft vervolgens wel een nieuwe huurder gevonden, maar die niet op de juiste manier aangedragen bij [eiser]. [gedaagden] heeft op 25 april 2024 aan de gemachtigde van [eiser] gemaild dat hij (onder afgifte van de sleutel) een nieuwe huurder heeft gevonden en dat hij graag zou willen dat de huurovereenkomst op diens naam komt te staan. Vast staat dat [gedaagden] zijn sleutels aan die nieuwe gebruiker heeft gegeven, zonder de contactgegevens van de nieuwe gebruiker aan [eiser] te geven. Ook staat vast dat geen van partijen vervolgens met deze gebruiker een (onder)huurovereenkomst heeft gesloten, dat het gehuurde al geruime tijd door deze derde zonder tegenprestatie in gebruik is en dat dit nog steeds de actuele situatie is. [gedaagden] kon er niet van uitgaan dat het voor het overdragen van de huurovereenkomst aan een nieuwe huurder en het vroegtijdig beëindigen van zijn eigen huurovereenkomst voldoende zou zijn dat hij zijn sleutels aan een derde zou geven. Hij had op zijn minst instemming van [eiser] moeten vragen voor de huuroverdracht aan deze derde. Bovendien had [gedaagden] de huurachterstand niet betaald, zoals was afgesproken. Ook dit is dus onvoldoende grond voor een eerder einde van de huurovereenkomst.

5.8.

Op basis van deze feitenconstellatie kan hooguit worden aangenomen dat [gedaagden] het gehuurde geheel aan een ander in gebruik heeft gegeven als bedoeld in artikel 7:221 BW. [gedaagden] was daartoe bevoegd, omdat gesteld noch gebleken is dat [eiser] tegen dit gebruik redelijke bezwaren had. De gebruiker komt bij ingebruikgeving niet direct in een contractuele relatie tot de verhuurder ([eiser]) te staan. De gebruiker zal het gehuurde daarom – behoudens het geval van artikel 7:269 BW – bij beëindiging van de (hoofd)huurovereenkomst moeten verlaten of teruggeven als de (hoofd)verhuurder dat verlangt. Van contractoverneming is geen sprake. Daarvoor vereist artikel 6:159 BW altijd de medewerking van de verhuurder en een akte tussen de overdragende en overnemende partij. Niet gesteld of gebleken is dat aan deze beide voorwaarden is voldaan.

5.9.

Het voorgaande leidt ertoe dat de ingebruikgeving niet betekent dat [gedaagden] daardoor is ontslagen van zijn huurdersverplichtingen tegenover [eiser]. De enkele mededeling dat [gedaagden] een andere huurder heeft gevonden (zie 3.6) was daarvoor onvoldoende. [gedaagden] mocht er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat hij met die kale mededeling zijn rechtspositie als huurder correct had 'overgedragen' en direct bevrijd was van zijn huurdersverplichtingen. Naar het oordeel van de kantonrechter had [gedaagden] als professionele huurder moeten begrijpen dat daarvoor eerst een contractuele huurrelatie tussen [eiser] en de gebruiker nodig was. Pas in dat geval had [gedaagden] zijn rechtsverhouding met [eiser] kunnen beëindigen.

5.10.

Omdat er geen wederzijdse instemming over een eerder einde van de huurovereenkomst is bereikt en [gedaagden] de huurovereenkomst niet heeft overgedragen aan de nieuwe gebruiker, is [gedaagden] tot op heden huurder gebleven en was hij gehouden tot nakoming van de huurovereenkomst.

5.11.

De kantonrechter oordeelt dat de huurachterstand – en daarmee de tekortkoming van [gedaagden] – de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, wat beide partijen overigens ook graag willen. Dit betekent dat de sub (1) gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar is. Ditzelfde geldt voor de sub (2) gevorderde ontruiming van het gehuurde. [gedaagden] maakt zelf feitelijk al geen gebruik meer van het pand, maar via hem wel de gebruiker. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn bepalen op vier weken (mede in verband met het herstel aan de ruiten), waarbij [gedaagden] en de zijnen het pand zullen moeten verlaten.

5.12.

De verder sub (2) verzochte machtiging van [eiser] om de ontruiming zelf zo nodig met de sterke arm te doen uitvoeren op kosten van [gedaagden] zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.

Vordering hoofdsom

5.13.

[eiser] vordert onder (3a) een bedrag van € 15.605,38. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

Hoofdsom (achterstallige huur tot en met november 2024 en energiekosten) € 14.405,74

Rente over hoofdsom € 1.293,84

Incassokosten € 656,81

BTW over incassokosten € 137,93

Subtotaal € 16.494,32

Betaald na aanmaning
€ 888,94

Restant vordering € 15.605,38

De kantonrechter zal deze vordering grotendeels toewijzen en motiveert dit hierna als volgt.

Huurachterstand

5.14.

In de hoofdsom is opgenomen de huurachterstand over de periode van april 2023 tot en met november 2024 van € 13.971,68 (€ 14.405,74 - € 434,06 aan energiekosten). [gedaagden] is deze huur verschuldigd. [gedaagden] moet gelet op het voorgaande immers voor die hele periode worden aangemerkt als huurder, nu het verweer van [gedaagden] dat hij de huur eerder rechtsgeldig heeft beëindigd, hiervoor is verworpen. Tegen de hoogte van de huurachterstand heeft [gedaagden] geen afzonderlijk verweer gevoerd.

5.15.

In dit verband merkt de kantonrechter op dat uit de e-mail van [gedaagden] van 6 januari 2025 kan worden opgemaakt dat de huidige gebruiker volgens [gedaagden] bereid is tot betaling van huur c.q. gebruikersvergoeding. Het ligt gelet op het voorgaande op de weg van [gedaagden] te proberen de huurachterstand deels op de gebruiker te verhalen, vanaf het moment dat deze het gehuurde feitelijk in gebruik heeft genomen.

Energiekosten

5.16.

In de door [eiser] gevorderde hoofdsom is ook een bedrag opgenomen in verband met energiekosten (elektra) over de periode van juli t/m december 2023 van € 434,06. De eindafrekening/factuur van 14 januari 2024 is als productie 5 bij dagvaarding in het geding gebracht.

5.17.

[gedaagden] betwist dit gedeelte van de vordering. Daartoe voert [gedaagden] aan dat hij zelf een contract bij Essent voor gas en elektra heeft gesloten en dat hij een maandelijks termijnbedrag aan Essent betaalt (zie 3.6). Volgens [gedaagden] heeft [eiser] zonder zijn medeweten een duurder contract bij Essent voor elektra afgesloten waardoor zijn contract is gewijzigd. Hij vindt het heel vreemd dat dit zomaar mogelijk is.

5.18.

Nu [gedaagden] zijn betwisting van de energiekosten op geen enkele wijze heeft onderbouwd, zal de kantonrechter die passeren. [gedaagden] zal dus de energiekosten van € 434,06 moeten betalen.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.19.

Verder zijn in de vordering opgenomen de buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassokosten zijn verricht. [gedaagden] heeft dit niet weersproken. Bovendien zijn de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van in totaal € 794,74 inclusief btw niet hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten genoemde tarief.

Huur vanaf 1 december 2024

5.20.

[eiser] vordert onder (3d) betaling van de huur van € 1.014,49 vanaf 1 december 2024 tot aan de dag van ontruiming. De kantonrechter zal deze vordering toewijzen tot aan de dag van ontbinding, dus tot de datum van dit vonnis. Over die periode is [gedaagden] immers huur verschuldigd.

Huurschade

5.21.

[eiser] vordert daarnaast onder (3c) vergoeding van de huurschade ad € 8.115,92 die ziet op de resterende looptijd van de huurovereenkomst (uitgaande van de berekening in de akte) vanaf 1 december 2024 tot en met 31 juli 2025 (8 maanden x geïndexeerde huurprijs € 1.014,49).

5.22.

De vordering tot betaling van huurschade – die overigens deels overlapt met de vordering onder (3d) – wordt toegewezen voor de periode tot aan de ontruiming. Over de periode vanaf de datum van dit vonnis tot aan het einde van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, moet [gedaagden] een bedrag betalen gelijk aan de huurprijs.

5.23.

Voor de periode na de ontruiming tot aan het einde van de huurovereenkomst, wordt de vordering afgewezen. In dit geval is namelijk gebleken dat er een gebruiker in het pand zit, die – zoals [gedaagden] onbetwist heeft gesteld – de huurovereenkomst wil overnemen. Tegen die achtergrond heeft [eiser] onvoldoende gesteld dat het voor hem niet mogelijk zal zijn een nieuwe huurder te vinden voor de periode na de ontruiming tot aan het einde van de looptijd van de huurovereenkomst. De vordering sub (3c) zal in zoverre worden afgewezen.

Boetes

5.24.

[eiser] maakt op grond van artikel 4.11 van de huurovereenkomst aanspraak op betaling van een boete van in totaal € 39.900,00. Deze boete ziet op de periode van april 2023 tot en met november 2024. Voor de berekening verwijst [eiser] naar de tabel op blz. 4 van de akte verdere vermeerdering van eis. [eiser] heeft de boetes vervolgens cumulatief begroot, hetgeen leidt tot een vordering van € 39.900,00. [eiser] lijkt uit te gaan van een uitleg dat de boetes cumulatief verschuldigd zijn.

5.25.

[gedaagden] voert als verweer dat het in artikel 4.11 genoemde bedrag van € 190,00 betaald moet worden als eenmaal te laat is betaald en dat dit bedrag dus eenmalig verschuldigd is en niet vaker.

5.26.

Anders dan [gedaagden] betoogt, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden] op grond van artikel 4.11 van de huurovereenkomst bij niet-tijdige huurbetaling een boete van € 190,00
per overschrijdingis verschuldigd. Anderzijds heeft [eiser] niet voldoende gesteld om aan te nemen dat partijen hebben bedoeld dat de boete vervolgens ook cumulatief verschuldigd is. De enkele verwijzing naar de door [eiser] opgestelde tabel is daarvoor niet genoeg. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan niet zonder meer van die uitleg worden uitgegaan. Dit betekent, naar het oordeel van de kantonrechter, dat [gedaagden] hooguit een bedrag van € 4.370,00 verschuldigd is. Dit is € 190,00 per maand, uitgaande van 23 maanden (april 2023 tot maart 2025).

5.27.

Ter zitting heeft [gedaagden] echter ook meerdere keren verklaard dat hij financieel niet in staat is om de vorderingen te voldoen als deze zouden worden toegewezen en dat de boete te hoog is. Daaruit leidt de kantonrechter af dat [gedaagden] een beroep doet op matiging van de boete ex artikel 6:94 lid 1 BW. Matiging is alleen toegestaan “indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist”. Die maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend, waarbij gewicht kan worden toegekend aan de hoedanigheid van partijen. Ook de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam, zijn van belang.

5.28.

De kantonrechter is van oordeel dat de bedongen boete in dit geval buitensporig is in verhouding tot de schade. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt. Het boetebeding van € 190,00 is niet gerelateerd aan de hoogte van de huurprijs en het boetebeding heeft geen beperking in tijd. De boete is in dit geval ook geen prikkel tot nakoming geweest. Al voor de procedure was duidelijk dat [gedaagden] in de veronderstelling verkeerde dat hij de huur – zij het achteraf bezien niet op de juiste wijze – had opgezegd dan wel had overgedragen aan de nieuwe gebruiker. [gedaagden] maakte kenbaar dat hij dacht dat hij niet meer hoefde te betalen en mailde op 25 april 2024 dat hij een andere huurder heeft gevonden. [eiser] heeft niet meer inhoudelijk gereageerd op deze mededeling van [gedaagden]. In plaats daarvan heeft [eiser] ervoor gekozen om deze procedure te starten. Daarnaast heeft [eiser] pas bij akte (verdere) vermeerdering van eis betaling van de contractuele boetes gevorderd. Voorts is niet gebleken dat [gedaagden] door deze kwestie (financieel) voordeel heeft genoten ten koste van [eiser]. Tot slot heeft [eiser] vanaf het ontstaan van het huurgeschil een afwachtende houding aangenomen, terwijl het mede in het kader van de schadebeperkingsplicht voor de hand had gelegen dat hij naar aanleiding van de hiervoor bedoelde mededeling van [gedaagden] zelf (al dan niet via [gedaagden]) contact had gezocht met de gebruiker van het gehuurde teneinde de mogelijkheid van een huurrelatie te bezien. In het licht van de voorgaande omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding de boete te matigen. Daarbij weegt ook mee dat de gevorderde boete niet in verhouding staat tot de hoogte van de achterstallige huur. De kantonrechter zal de boete matigen tot € 2.500,00.

Wettelijke rente

5.29.

[eiser] vordert, naast de hiervoor genoemde contractuele boete, tevens een bedrag van € 1.293,84 aan wettelijke rente over de al berekende achterstallige huur en de nog verschuldigde wettelijke rente. De kantonrechter overweegt dat zowel de gevorderde wettelijke rente als de gevorderde contractuele boete een vorm van schadevergoeding betreffen, die verschuldigd is bij de vertraging in de voldoening van een geldsom. Uit artikel 6:92 lid 2 BW, dat van regelend recht is, volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet, zoals bijvoorbeeld de wettelijke rente.

5.30.

De contractuele boete vervangt daarom de wettelijke rente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. [eiser] heeft niet gesteld dat partijen een van de wet afwijkende regeling zijn overeengekomen, zodat [gedaagden] slechts de gematigde contractuele boete verschuldigd is over de maanden dat de huur niet is voldaan en niet tevens de wettelijke rente. De vordering tot betaling van de wettelijke rente over de huurachterstand wordt daarom afgewezen.

5.31.

De kantonrechter zal de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW alleen over de boete toewijzen zoals gevorderd in de akte vermeerdering van eis van 26 november 2024 (‘vanaf heden’) en zoals vermeld in de beslissing.

Betaling van € 888,94

5.32.

Na aanmaning heeft [gedaagden] een bedrag van € 888,94 betaald. In de vordering heeft [eiser] dit eerst in mindering gebracht op de kosten. In lijn met die vordering zal de kantonrechter op grond van artikel 6:44 BW deze betaling ook eerst in mindering brengen op de kosten en daarna – nu geen rente verschuldigd is – op de hoofdsom.

5.33.

De kosten bedragen € 794,74. Daarom moet nog € 94,20 (€ 888,94 – € 794,74) in mindering worden gebracht op de hoofdsom van € 13.971,68 (zie 5.14). Van de hoofdsom resteert dan nog een bedrag van € 13.877,48. [gedaagden] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag.

Ruitschade

5.34.

[eiser] vordert tot slot herstel van ruitschade zoals te zien op producties 10 bij de akte vermeerdering van eis van 26 november 2024, op straffe van een dwangsom. Daarbij beroept hij zich op de artikelen 7:217 en 7:218 BW in samenhang gelezen met de artikelen 8.1 en 10.1 van de algemene bepalingen (kennelijk wordt bedoeld: artikel 13.6 van de algemene bepalingen).

5.35.

[gedaagden] voert als verweer dat de ruiten niet bewust kapot zijn gemaakt maar dat de schade is ontstaan doordat de inbraakbeveiliging te strak op de ramen is geplaatst. [gedaagden] weet niet of deze beveiliging door [eiser] of de gebruiker is aangebracht.

5.36.

De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 7:218 lid 2 BW alle tijdens de huurtijd ontstane schade vermoed wordt door toerekenbaar tekortschieten door de huurder te zijn ontstaan, behalve brandschade en, bij huur van een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak, schade aan de buitenzijde van het gehuurde. Dit bewijsvermoeden is voor weerlegging, door de huurder, vatbaar. Omdat [gedaagden] zijn stellingen niet heeft onderbouwd, is hij naar het oordeel van de kantonrechter daarin niet geslaagd, zodat zijn aansprakelijkheid voor de ruitschade daarmee gegeven is. Dit betekent dat de sub (4) gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is. In die zin dat [gedaagden] de schade aan de ruiten moet herstellen zoals te zien op de foto’s in productie 10 bij de akte van [eiser] van 26 november 2024. Ook het sub (5) gevorderde herstel van de ruitschade komt voor toewijzing in aanmerking. De kantonrechter zal de hersteltermijn bepalen op vier weken. De dwangsom zal worden afgewezen, omdat [gedaagden] inmiddels zelf geen sleutels meer van het pand heeft en zodoende onvoldoende duidelijk is op welke termijn hij via de gebruiker toegang krijgt tot het pand en vanaf wanneer de dwangsom verschuldigd zou zijn. Verder weegt hierbij mee dat [eiser] bij niet-nakoming van deze veroordeling de herstelkosten kan verrekenen met de waarborgsom van € 2.090,52 die [gedaagden] bij aanvang van de huurovereenkomst heeft gestort. Als [gedaagden] de ruitschade genoegzaam herstelt en het pand ook voor het overige deugdelijk wordt opgeleverd, dan dient [eiser] de waarborgsom op de huurachterstand in mindering te brengen.

Proceskosten

5.37.

[gedaagden] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden gebaseerd op het toegewezen bedrag tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 116,39

- griffierecht € 706,00

- salaris gemachtigde € 1.086,00 (2 punten x tarief € 543,00)

- nakosten
€ 135,00

Totaal € 2.043,39

5.38.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

6.2.

veroordeelt [gedaagden] om het gehuurde met al de zijnen, al het zijne en al die zich zijnentwege daarin mochten bevinden binnen vier weken na betekening van dit vonnis te verlaten, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van [eiser];

6.3.

veroordeelt [gedaagden] aan [eiser] te betalen het bedrag van € 13.877,48 in verband met huurachterstand over de periode april 2023 tot en met november 2024;

6.4.

veroordeelt [gedaagden] aan [eiser] te betalen het bedrag van € 434,06 in verband met energiekosten;

6.5.

veroordeelt [gedaagden] aan [eiser] te betalen het bedrag van € 2.500,00 aan contractuele boetes, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 26 november 2024 tot aan de dag van algehele voldoening;

6.6.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de per 1 december 2024 opeisbaar geworden maandelijkse huurprijs, naar rato berekend over de periode van 1 december 2024 tot de datum van dit vonnis;

6.7.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf 12 maart 2025 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

6.8.

verklaart voor recht dat [gedaagden] de schade aan de ruiten zoals te zien op de foto’s in productie 10 bij de akte van [eiser] van 26 november 2024 dient te herstellen;

6.9.

veroordeelt [gedaagden] tot het herstellen van de schade aan de ruiten zoals verwoord in r.o. 6.8, uiterlijk binnen vier weken na betekening van dit vonnis;

6.10.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 2.043,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

6.11.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten, als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

6.12.

verklaart dit vonnis tot zover – met uitzondering van 6.8 – uitvoerbaar bij voorraad;

6.13.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2025. (PS)