ECLI:NL:RBOVE:2025:2442

• Datum uitspraak: 15 april 2025
• Publicatiedatum: 17 april 2025
• Zaaknummer: 11432922 \ CV EXPL 24-4316
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand en ongeoorloofd gebruik als seksinrichting

In deze zaak vordert de eiseres, verhuurster, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning van de gedaagde, huurder, vanwege een aanzienlijke huurachterstand en het ongeoorloofd gebruik van de woning als seksinrichting. De huurovereenkomst is op 6 april 2023 ingegaan, met een maandelijkse huurprijs van € 1.400, waarvan € 1.250 voor woongenot en € 150 voor servicekosten. De gedaagde heeft sinds mei 2024 geen huur meer betaald, wat heeft geleid tot een huurachterstand van € 16.800 op het moment van de uitspraak. Eiseres heeft meerdere pogingen ondernomen om de gedaagde te bereiken, maar deze heeft de aangetekende brieven niet opgehaald. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagde in detentie zit en de woning niet als hoofdverblijf gebruikt, wat een schending van de huurovereenkomst inhoudt. De rechter oordeelt dat de tekortkomingen van de gedaagde, waaronder de huurachterstand en het gebruik van de woning als seksinrichting, voldoende ernstig zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter heeft de vorderingen van de eiseres toegewezen, inclusief de ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand, en heeft de gedaagde in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11432922 \ CV EXPL 24-4316

Vonnis van 15 april 2025

in de zaak van

[eiseres] ,

te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres],

gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. R.H. Bouwman.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen [eiseres] als verhuurster en [gedaagde] als huurder bestaat sinds 6 april 2023 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) voor de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning). De algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank Den Haag en ingeschreven onder nummer 2017.21 (hierna: de algemene voorwaarden), zijn van toepassing verklaard.

2.2.

De overeengekomen huurprijs bedraagt € 1.400,- per maand, waarvan € 1.250,00 voor het woongenot en € 150,00 voor de servicekosten. [gedaagde] heeft een achterstand in de huurbetalingen laten ontstaan.

2.3.

[eiseres] heeft op 3 juli 2024 en 28 september 2024 aangetekende brieven aan [gedaagde] gestuurd die geadresseerd waren aan de woning, maar deze brieven werden niet afgehaald door [gedaagde].

2.4.

Op 23 oktober 2024 heeft [eiseres] een brief gestuurd aan [gedaagde], ditmaal gericht aan het adres [adres 2], waarin zij het volgende schreef:

“
(…). Cliënte heeft moeten constateren dat de woning niet overeenkomstig haar woonbestemming wordt gebruikt. Inmiddels staat vast, dat deze wordt gebruikt als seksinrichting. Daarnaast wordt sinds mei 2024 de huur niet meer betaald, zodat er t/m oktober 2024 een huurachterstand is ontstaan van 6 x € 1.400 = € 8.400. Namens cliënte verzoek ik u met onmiddellijke ingang een einde te maken aan de bestaande situatie en de woning uiterlijk op 15 november a.s. leeg en in goede staat op te leveren onder inlevering van de sleutels. (…). Geeft u aan het voorgaande geen gehoor dan zal ik tegen u een procedure starten tot betaling van voormelde bedragen, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast zal betaling worden gevorderd van de incassokosten ad € 795, de wettelijke rente en de proceskosten. (…) “

2.5.

[gedaagde] bleek sinds mei 2024 gedetineerd te zijn in de penitentiaire inrichting te [plaats].

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsmede betaling van de huurachterstand, een gebruiksvergoeding en de buitengerechtelijke incassokosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering kort gezegd het volgende ten grondslag. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dit rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Er is sprake van een forse huurachterstand, de woning wordt gebruikt als seksinrichting en [gedaagde] heeft zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde, aangezien hij in detentie zit.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar voert verweer tegen de incassokosten. Hij verzoekt de rechtbank om een passende en realistische regeling te treffen die recht doet aan zijn financiële mogelijkheden, nu hij in detentie zit.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De vraag die voorligt is of er tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet worden overgegaan. De kantonrechter beantwoord die vraag bevestigend. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Ontbinding en ontruiming

4.2.

Uit artikel 6:265 lid 1 het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, kan leiden tot een gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

4.3.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de tekortkomingen van [gedaagde] voldoende ernstig om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Allereerst merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] de gevorderde huurachterstand niet heeft weersproken. Daarmee staat de hoogte van de huurachterstand berekend tot en met november 2024 vast. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting aan [eiseres]. Op het moment van dagvaarden bestond er een huurachterstand van ruim zeven maanden en tijdens de procedure is deze achterstand opgelopen tot twaalf maanden. In zijn algemeenheid wordt een achterstand van drie maanden huur in beginsel voldoende geacht om een huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen om het gehuurde te ontruimen. Omdat sprake is van een huurachterstand van inmiddels twaalf maanden, is van een tekortkoming van geringe betekenis daarom geen sprake. De kantonrechter is van oordeel dat alleen de huidige huurachterstand al ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4.4.

Wat betreft de overige door [eiseres] gestelde tekortkomingen oordeelt de kantonrechter als volgt. De verplichting van de huurder om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben en het gehuurde als woonruimte te gebruiken is een kernverplichting van de huurovereenkomst. Het niet gebruiken van de woning door [gedaagde] is gelet op zijn detentie niet incidenteel of van korte duur. De omstandigheid dat [gedaagde] is veroordeeld tot een gevangenisstraf en in detentie verblijf en daardoor de woning niet kan bewonen komt ligt naar het oordeel van de kantonrechter in zijn risicosfeer. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt ook deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst.

4.5.

Ten aanzien van het gebruik van de woning als seksinrichting merkt de kantonrechter op dat [eiseres] haar stelling heeft onderbouwd en [gedaagde] dit niet heeft weersproken. Daarmee is vast komen te staan dat de woning wordt gebruikt als seksinrichting en heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 1.2 en 1.3 van de huurovereenkomst en de verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Ook deze tekortkoming rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst. Ook daarom wordt de huurovereenkomst ontbonden. Als gevolg daarvan wordt de vordering tot ontruiming ook toegewezen.

4.6.

Omdat de huurovereenkomst zal worden ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. [gedaagde] moet, vanaf de ontbinding tot en met de dag van de ontruiming een gebruiksvergoeding van € 1.400,- betalen (artikel 7:225 BW).

De huurachterstand

4.7.

De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand op het moment van dagvaarding (tot en met november 2024) een bedrag van € 9.800 bedroeg, gelijk aan zeven maanden huur. De huurachterstand vanaf november 2024 tot en met de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst is niet door [gedaagde] betwist en zal daarom ook worden toegewezen.

Uit de processtukken blijkt dat de lopende huur niet is betaald en dat de achterstand daarom tot en met april 2025
€ 16.800,00 bedraagt. Nu [gedaagde] deze huurachterstand niet heeft betwist, zal dit bedrag worden toegewezen.

De incassokosten

4.8.

[eiseres] vordert tevens betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van
€ 795, berekend over de huurachterstand van de maanden mei tot en met november 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.9.

De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan de gedaagde partij een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

De proceskosten

4.10.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,39

- griffierecht

€

248,00

- salaris gemachtigde

€

678,00

(2 punten × € 339,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.198,39

Uitvoerbaar bij voorraad

4.11.

Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv).

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1];

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres 1], met alle daarin aanwezige personen en goederen, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en definitief te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 9.800,- aan achterstallige huur tot en met november 2024, vermeerderd met de lopende huur tot en met de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een gebruikersvergoeding ter hoogte van € 1.400,- voor iedere maand of deel daarvan dat hij en/of alle daar aanwezige personen na de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in de woning aan de [adres 1] blijven;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.198,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2025.