Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11654727 \ CV EXPL 25-1260
Vonnis in kort geding van 11 juni 2025
in de zaak van
de stichting:
STICHTING DELTAWONEN,
STICHTING DELTAWONEN,
gevestigd in Zwolle,
eisende partij,
hierna te noemen: DeltaWonen,
gemachtigde: mr. B.M. Speerstra,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.Waar deze zaak over gaat
[gedaagde] huurt een woning van DeltaWonen. DeltaWonen ontvangt gedurende ruim twee jaren lang meldingen van omwonenden over geluidsoverlast vanuit de woning van [gedaagde] . DeltaWonen vordert ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, uitgebracht op 20 mei 2025,
- de mondelinge behandeling van 28 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 28 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt vanaf 18 augustus 2021 van DeltaWonen de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst worden de Algemene Huurvoorwaarden van 1 april 2013 van toepassing verklaard op de overeenkomst.
3.2.
Het gehuurde is omringd door bergingen. De woning van de bovenbuurman van [gedaagde] is de enige woning die in direct contact staat met het gehuurde. De woonkamer van de bovenbuurman bevindt zich direct boven de woonkamer van [gedaagde] .
3.3.
Vanaf de zomer van 2022 heeft DeltaWonen in totaal ongeveer zeventig meldingen ontvangen van omwonenden waarin bijna wekelijks wordt geklaagd over luid geschreeuw, gekreun en gebonk. Vanwege de meldingen heeft DeltaWonen in november 2024 een geluidsmeter geplaatst in de woonkamer van de bovenbuurman van [gedaagde] . De politie is meerdere malen betrokken geweest bij de overlastmeldingen.
3.4.
DeltaWonen heeft [gedaagde] in februari 2025 per brief gevraagd een gedragsaanwijzing te ondertekenen en laten weten anders een procedure te starten. [gedaagde] heeft hierop per e-mail gereageerd dat hij niet tekent. DeltaWonen heeft vervolgens [gedaagde] per brief bevestigd dat zij een procedure zal starten.
4.Het geschil
4.1.
DeltaWonen vordert (samengevat) primair ontruiming van het gehuurde en subsidiair oplegging van de gedragsaanwijzing onder verbeurte van een dwangsom. DeltaWonen vordert ook veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten te vermeerderen met wettelijke rente.
4.2.
[gedaagde] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, verder ingegaan.
5.De beoordeling
Voorafgaande kwestie: verzoek om de zaak aan te houden
5.1.
Tijdens de zitting heeft [gedaagde] gevraagd om de zaak aan te houden, omdat hij meer voorbereidingstijd wilde hebben om zichzelf te verdiepen in de dagvaarding en om zonodig een advocaat in te schakelen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij pas vijf dagen geleden de dagvaarding op zijn deurmat heeft gevonden. Op 29 maart 2025 heeft hij een ongeluk gehad en sindsdien is hij nauwelijks thuis geweest vanwege de zorg die hij nodig heeft.
5.2.
De voorzieningenrechter heeft het verzoek afgewezen. Hoe vervelend de omstandigheden van het ongeluk ook zijn, het is de eigen verantwoordelijkheid van [gedaagde] om ervoor te zorgen dat hij zijn post leest. Daarnaast heeft [gedaagde] vijf dagen de tijd gehad om contact op te nemen met DeltaWonen of met de rechtbank om te verzoeken om de zitting uit te stellen. Ook had [gedaagde] in die vijf dagen juridisch advies kunnen inwinnen. Daar komt bij dat [gedaagde] wist dat deze zaak eraan zat te komen, omdat hij in februari 2025 twee keer door DeltaWonen hierover is bericht. [gedaagde] had dus eerder in actie kunnen en moeten komen.
Vereisten voor een kort geding
5.3.
Ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het woonrecht van een huurder en die in de praktijk tot onomkeerbare gevolgen kan leiden. Daarom kan een vordering in kort geding tot ontruiming alleen worden toegewezen als de partij die de vordering heeft ingesteld, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone procedure (bodemprocedure) niet hoeft af te wachten en de kans groot is dat in de bodemprocedure de bodemrechter de huurovereenkomst zal beëindigen (ontbinden) en de huurder zal veroordelen tot ontruiming. In dat geval kan het gerechtvaardigd zijn om in een kort geding door het geven van een voorlopige voorziening op het oordeel van de bodemrechter vooruit te lopen.
Er is sprake van een spoedeisend belang
5.4.
DeltaWonen heeft onweersproken aangevoerd dat zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft, omdat zij door de overlast al lange tijd geen rustig woongenot aan haar huurders kan verschaffen. Daarnaast vloeit het spoedeisend belang voort uit de aard van de primaire vordering tot ontruiming. Daarom is de voorzieningenrechter van oordeel dat DeltaWonen een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
Inhoudelijke beoordeling
5.5.
Of de vordering van DeltaWonen toewijsbaar is, hangt af van de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten en het aan de hand van artikel 6:265 lid 2 BW Pro voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst ontbindt en de ontruiming toewijst. Artikel 6:265 lid 2 BW Pro bepaalt namelijk – kort gezegd – dat een overeenkomst bij iedere tekortkoming van de andere partij kan worden ontbonden, tenzij de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
5.6.
In artikel 6.6 van de Algemene Huurvoorwaarden staat dat de huurder moet zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door de huurder, huisgenoten of derden die zich vanwege de huurder in het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimte bevinden. Ook moet een huurder zich als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW Pro).
Er is sprake van een tekortkoming
5.7.
De voorzieningenrechter is voorlopig van oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. DeltaWonen heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt. DeltaWonen heeft veel meldingen ontvangen over een periode van minimaal 2,5 jaren waarin omwonenden regelmatig klagen over geluidsoverlast. Tijdens de zitting heeft DeltaWonen aangevoerd dat omwonenden ook recent overlast bleven melden, zoals op 30 april 2025 en 11 mei 2025. Daarnaast heeft DeltaWonen geluidsfragmenten ingebracht van geluidsopnames die zijn gemaakt door de bovenbuurman. Ook zijn er opnames gemaakt met behulp van een geluidsmeter in de periode januari tot en met maart 2025. Op de geluidsopnames is gekreun en gebonk te horen. Dit wijst volgens DeltaWonen op geluidsoverlast, omdat normale woon- en leefgeluiden vanwege de goede isolatie niet hoorbaar zijn buiten het gehuurde.
5.8.
De voorzieningenrechter heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de meldingen. Dat de politie aan [gedaagde] heeft laten weten dat zij nooit overlast heeft kunnen vaststellen betekent niet dat er geen overlast was op het moment dat dit aan de politie werd gemeld. Bovendien heeft DeltaWonen van de politie gehoord dat de politie wel overlast bij [gedaagde] heeft vastgesteld. Verder hebben omwonenden niet elke keer dat zij overlast ervaarden dit gemeld aan de politie. Ook is te verklaren dat de meldingen voornamelijk afkomstig zijn van de bovenbuurman van [gedaagde] vanwege de ligging van het gehuurde. Dat volgens [gedaagde] nooit meer dan vier personen in het gehuurde aanwezig zijn geweest wil niet zeggen dat er geen sprake kan zijn geweest van overlast. Ook met weinig personen is het mogelijk overlast te veroorzaken.
5.9.
[gedaagde] heeft aangevoerd zich niet te herkennen in de gestelde overlast. Maar dat is niet voldoende onvoldoende om wat DeltaWonen aanvoert over aard en de duur van de gemelde overlast opzij te zetten. [gedaagde] heeft niet uitgelegd waarom de meldingen van zijn bovenbuurman volgens hem niet kloppen of onderbouwd dat hij niet in het gehuurde was op de momenten dat overlast werd ervaren. Afgezien van de meldingen van 30 april 2025 en 11 mei 2025, waarover door [gedaagde] is aangevoerd dat hij niet thuis was vanwege zijn ongeluk, heeft [gedaagde] niet aangevoerd dat hij afwezig was op de andere momenten waarop overlast is ervaren.
De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst
5.10.
De voorzieningenrechter is voorlopig van oordeel dat de geluidsoverlast de ontruiming rechtvaardigt. De overlast is ernstig en structureel. Daarnaast is er al vanaf de zomer van 2022 sprake van overlast zonder dat de situatie verbetert en zonder concreet zicht op verbetering. DeltaWonen heeft meerdere pogingen gedaan om met [gedaagde] in contact te komen en een oplossing te vinden, maar [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd. De enkele keer dat [gedaagde] wel heeft gereageerd is met de e-mail van februari 2025 waarin hij weigert de gedragsaanwijzing te ondertekenen. Volgens [gedaagde] levert de gedragsaanwijzing hem nadeel op, omdat hij door de gedragsaanwijzing bij de eerstvolgende melding uit het gehuurde kan worden gezet. Deze gedachtegang is tekenend voor de houding van [gedaagde] tegenover DeltaWonen. [gedaagde] ontkent dat sprake is van overlast en herkent zich niet in de meldingen. Hierdoor heeft de voorzieningenrechter geen reden om aan te nemen dat de overlast zonder ingrijpen zal stoppen.
5.11.
De voorzieningenrechter begrijpt het belang van [gedaagde] om het gehuurde te kunnen behouden, maar dat belang weegt niet op tegen het belang van DeltaWonen bij de ontruiming. DeltaWonen kan geen rustig en ongestoord woongenot aan haar huurders verschaffen zolang [gedaagde] overlast veroorzaakt. Daarnaast heeft DeltaWonen voldoende onderbouwd dat zij [gedaagde] meerdere kansen heeft geboden om zijn gedrag te veranderen, maar dat [gedaagde] deze kansen niet heeft benut en evenmin in gesprek wil om de overlast te bespreken en oplossingen te zoeken. Van DeltaWonen kan dus niet worden gevraagd om deze situatie nog langer te laten voortduren. Het is de taak van DeltaWonen om te zorgen voor een rustige en veilige woonomgeving voor haar andere huurders en maatregelen te nemen tegen herhaalde, ernstige overlast.
De voorzieningenrechter begrijpt dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor [gedaagde] ernstig en ingrijpend zijn. Het verlies van het gehuurde kan ertoe leiden dat hij geen eigen woonplek meer heeft, daardoor zijn bijstandsuitkering mogelijk kwijtraakt, terwijl ook zijn reclasseringstraject in gevaar komt. De mogelijkheid dat in de toekomst een andere oplossing dan ontruiming wordt gevonden is vrijwel uitgesloten, omdat [gedaagde] tijdens de zitting heeft aangeven geen reden te zien om over de dreigende ontruiming in gesprek te gaan met de reclassering en zijn begeleiders/behandelaars van Transfore [locatie]. Voor het organiseren van een gesprek tussen hem, deze instanties en DeltaWonen zag hij evenmin grond.
5.12.
Het voorgaande leidt ertoe dat het volgens de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst op grond van de tekortkomingen van [gedaagde] zal ontbinden en tot het oordeel zal komen dat ontruiming gerechtvaardigd is. Daarom is het mogelijk om op dat oordeel vooruit te lopen.
De voorzieningenrechter zal de primaire vordering tot ontruiming toewijzen. [gedaagde] moet het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis ontruimen. Tijdens de zitting heeft DeltaWonen aangegeven open te staan voor een langere ontruimingstermijn als [gedaagde] hierover contact opneemt met DeltaWonen en met een plan komt waarin hij uitlegt binnen welke termijn hij het gehuurde zou kunnen verlaten kan verlaten en waarom die termijn reëel is.
5.13.
Aangezien de vordering op grond van geluidsoverlast wordt toegewezen, zal de voorzieningenrechter andere door DeltaWonen genoemde tekortkomingen buiten beschouwing laten.
5.14.
Omdat de primaire vordering wordt toegewezen, komt de voorzieningenrechter niet toe aan beoordeling van de secundaire vordering.
Proceskosten
5.15.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van DeltaWonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
958,45
5.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken die van [gedaagde] zijn en de sleutels af te geven aan DeltaWonen,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, tot aan de dag van volledige betaling,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
6.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr.W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025. (hg)