Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/327352 / HA ZA 25-18
Vonnis van 11 juni 2025
in de zaak van
1.[eiser],
wonende te [woonplaats 1],
2.
[eiseres],
2.
[eiseres],
wonende te [woonplaats 2],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. B. Bijlsma,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats 3],
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 4],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
advocaat: mr. J.W. Janssens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- het bericht van de griffie van 24 februari 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord,
- het bericht van de griffie van 24 februari 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beslissing in het kort
2.1.
[eisers] hebben een woning van [gedaagden] gekocht voor een koopprijs van € 1.875.000,00. [eisers] hebben de koopprijs niet betaald en levering van de woning heeft niet plaatsgevonden. [gedaagden] maken aanspraak op de overeengekomen boete ter hoogte van € 187.500,00 wegens niet nakomen van hun verplichtingen uit de overeenkomst door [eisers] vorderen in deze procedure kort gezegd primair een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden, zodat zij niet gehouden zijn tot betalen van een boete. Subsidiair vragen [eisers] matiging van de boete.
2.2.
De rechtbank oordeelt dat [eisers] de koopovereenkomst niet hebben ontbonden door inroeping van het financieringsvoorbehoud. De rechtbank ziet wel aanleiding de boete te matigen.
3.De feiten
3.1.
[gedaagden] zijn eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) en hebben de woning door tussenkomst van [naam] (hierna: [naam]) van [bedrijf] te koop aangeboden.
3.2.
Op 1 december 2022 hebben [eisers] de woning van [gedaagden] gekocht voor € 1.875.000,00. De woning zou worden geleverd op 2 oktober 2023. In de koopovereenkomst is het volgende financieringsvoorbehoud opgenomen:
“
(…).
(…).
Artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 16 januari 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van de koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet Pro op het financieel toezicht. (…).”
3.3.
In artikel 5 van Pro de koopovereenkomst is opgenomen dat [eisers] uiterlijk op 17 januari 2023 een waarborgsom moeten storten op de derdenrekening van de notaris of een bankgarantie moeten stellen voor een bedrag van 10% van de koopsom, te weten
€ 187.500,00.
€ 187.500,00.
3.4.
Op 10 januari 2023 hebben [eisers] telefonisch contact opgenomen met [naam] over de bankgarantie. Partijen hebben vervolgens afgesproken dat [eisers] uiterlijk op 15 maart 2023 een bankgarantie moest stellen. Uiteindelijk heeft [eisers] echter met instemming van [gedaagden] bij akte van 17 april 2023 op diens woning op het adres [adres 2] een tweede hypotheekrecht ten behoeve van [gedaagden] verleend in plaats van de bankgarantie.
3.5.
Op 30 augustus 2023 kwamen [eisers] en [gedaagden] overeen dat de overdrachtsdatum van de woning werd verplaatst naar 2 april 2024. Partijen kwamen daarbij overeen dat [eisers] een maandelijkse vergoeding zou betalen aan [gedaagden] ter hoogte van 4% van de koopsom per jaar. Partijen hebben deze afspraken schriftelijk vastgelegd.
3.6.
Op 2 april 2024 zijn [eisers] en [gedaagden] verschenen bij de notaris. [eisers] had de koopsom niet voldaan en de woning is niet aan [eisers] geleverd. De notaris heeft op die dag een akte van verzuim opgemaakt, waarin onder meer opgenomen is dat [eisers] niet aan hun betalingsverplichting hebben voldaan en verklaren niet aan hun betalingsverplichting te kunnen voldoen, zodat niet tot het passeren van de leveringsakte kan worden overgegaan.
3.7.
Op 5 april 2024 heeft de advocaat van [gedaagden] een brief aan [eisers] gestuurd, waarin staat dat [gedaagden] [eisers] tot uiterlijk 15 april 2024 de tijd geven om de koopovereenkomst na te komen en dat [gedaagden] anders de koopovereenkomst zullen ontbinden en aanspraak zullen maken op betaling van de contractuele boete ter hoogte van € 187.500,00. Bij brief van 17 april 2024 heeft de advocaat van [gedaagden] [eisers] laten weten dat [gedaagden] vastgesteld hebben dat [eisers] de koopovereenkomst niet nagekomen zijn, dat [gedaagden] de koopovereenkomst ontbinden en verzoeken de overeengekomen boete te betalen. Door het laten uitbrengen van een exploot aan [eisers] op 12 juni 2024 hebben [gedaagden] een aanvang gemaakt met de uitoefening van hun recht van parate executie als houders van de onder 3.4. genoemde hypotheek.
3.8.
Op 14 maart 2025 hebben [eisers] [gedaagden] in kort geding gedagvaard waarbij zij onder meer – kort gezegd – vorderen dat [gedaagden] wordt verboden om verder te gaan met de onder 3.7. genoemde parate executie dan wel [gedaagde 1] wordt veroordeeld om de executiemaatregelen te schorsen. De mondelinge behandeling van de kort geding procedure, aanhangig bij de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, met zaaknummer C/08/330260 KG ZA 25/45 heeft gelijktijdig plaatsgevonden met die in de onderhavige procedure.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
1. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst d.d. 1 december 2022 rechtmatig is ontbonden door het inroepen van het financieringsbeding, waardoor niet gehouden zijn tot betaling van de contractuele boete van een bedrag van € 187.500,00 te vermeerderen met de kosten van de ingestelde executie,
subsidiair
2. ( (de rechtbank begrijpt: voor recht verklaart) dat de schade van gedaagden in geen enkele verhouding staat tot de contractuele boete waarmee de toepassing daarvan tot een onaanvaardbaar resultaat leidt, zodat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete gematigd wordt en de boete matigt en in goede justitie bepaalt.
3. [gedaagden] te veroordeelt in de kosten van dit geding.
4.2.
[eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. [eisers] konden geen lening afsluiten om de koopprijs van de woning te betalen. Op 10 januari 2023 heeft [eiser] met [naam] telefonisch contact om deze daarover te informeren. Daarbij is ook gesproken over het financieringsvoorbehoud. Naar aanleiding van dat gesprek hebben [gedaagden] de gelegenheid gegeven om alternatieve financiering te zoeken. Ook zijn partijen overeengekomen dat [eisers] meer tijd kregen om een bankgarantie te stellen.
In de koopovereenkomst staat als datum van levering 2 oktober 2023 vermeld, maar partijen zijn in augustus 2023 overeengekomen dat de levering zou plaatsvinden op 2 april 2024 om [eisers] in staat te stellen langer alternatieve financieringsmogelijkheden te onderzoeken. Uit het voorgaande valt volgens [eisers] af te leiden dat zij op 10 januari 2023 in die zin een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan hebben, dat het niet nodig was dat [eisers] later in voorkomend geval nog schriftelijk het financieringsvoorbehoud dienden in te roepen. [eisers] konden zich dus ook na 16 januari 2023 op het financieringsvoorbehoud beroepen. De termijn voor het inroepen van de ontbinden voorwaarde is daarmee verlengd, aldus [eisers] stellen zich op het standpunt dat zij niet tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit de overeenkomst en dan ook niet in verzuim waren toen [gedaagden] de overeenkomst ontbonden. Zij zijn dan ook niet gehouden de boete op grond van artikel 11 van Pro de overeenkomst te betalen. Zou [eisers] de boete toch verschuldigd zijn, dan staat schade die [gedaagden] leiden niet in verhouding met de hoogte van de contractuele boete. In de ogen van [eisers] eist de billijkheid dat de boete wordt gematigd.
4.3.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
4.4.
[gedaagden] voeren het volgende aan. [eisers] hebben het financieringsvoorbehoud niet, althans niet rechtsgeldig, ingeroepen. De koopovereenkomst is daarom niet op die grond ontbonden. De koopovereenkomst is door [gedaagden] ontbonden, toen [eisers] hun verplichtingen uit die overeenkomst niet nakwamen. Op grond van de overeenkomst zijn [eisers] gezien hun tekortschieten gehouden een boete ter hoogte van 10% van de koopsom te betalen. Er is geen reden tot matiging van de contractuele boete.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De ontbinding
5.1.
De rechtbank volgt [eisers] niet waar zij stellen een beroep op het financieringsvoorbehoud opgenomen in artikel 15 van Pro de koopovereenkomst gedaan te hebben. Voor zover [eisers] menen dat gedaan te hebben op 10 januari 2023 is dat onvoldoende vast komen te staan. Partijen zijn het er immers over eens dat [eiser] en [naam] slechts gesproken hebben over de financiering van de aankoop van de woning en over de datum waarop [eisers] een bankgarantie moest stellen. [eisers] stellen dat het gesprek van 10 januari 2023 ook ging over het inroepen van het financieringsvoorbehoud, maar [gedaagden] betwisten dat. In de schriftelijke verklaring van [naam] die [gedaagden] als hun productie 7 in het geding hebben gebracht staat dat niet over de ontbinding van de overeenkomst op grond van het financieringsvoorbehoud gesproken is. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende vast komen te staan dat [eisers] op dat moment het financieringsvoorbehoud ingeroepen heeft. Dit wordt nog eens versterkt door [eisers] zelf, die van mening zijn dat zij uit de nadere afspraak over het stellen van de bankgarantie en uit de in augustus 2023 gemaakte afspraak om de levering in afwijking van hetgeen in de overeenkomst staat plaats te laten vinden op 2 april 2024 af mochten leiden dat partijen de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud verlengd hadden. Daarmee lijken [eisers] de deur open te zetten voor een beroep op het inroepen van financieringsvoorbehoud na 16 januari 2023 hebben gedaan, maar die stelling betrekken zij uiteindelijk niet. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] namelijk betoogd dat zij op 10 januari 2023 een beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan.
5.2.
De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat [eisers] het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig hebben ingeroepen. [eisers] erkennen verder dat zij de koopprijs niet betaald hebben en dat daarom de levering van de woning geen doorgang gevonden heeft. Zij zijn dan ook gehouden de contractuele boete aan [gedaagden] te betalen. Daarom wordt de primaire vordering van [eisers] afgewezen.
Matiging
5.3.
Nu de koopovereenkomst niet door [eisers] is ontbonden, komt de rechtbank toe aan de vraag of de boete moet worden gematigd. Dit beroep slaagt indien de redelijkheid en billijkheid dit klaarblijkelijk vereist (artikel 6:94 lid 1 BW Pro). De rechtbank mag – naar vaste rechtspraak – van deze bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207).
5.4.
Ten aanzien van de verhouding tussen de hoogte van de boete en de daadwerkelijke schade is niet in geschil dat [gedaagden] de woning voor € 25.000,00 minder, namelijk voor € 1.850.000,00, en inclusief roerende zaken aan een derde hebben verkocht. [gedaagden] schatten de waarde van de roerende zaken op € 100.000,00, maar dat wordt door [gedaagden] niet nader onderbouwd door middel van bijvoorbeeld een taxatie. Dat de opbrengst € 125.000,00 lager is komt dus niet vast te staan, wel dat de opbrengst in ieder geval € 25.000 lager is.
5.5.
Ten aanzien van de aard van de overeenkomst laat de rechtbank meewegen dat de koopovereenkomst is opgesteld aan de hand van en in overeenstemming met de modelkoopovereenkomst. Bij het opstellen van deze modelovereenkomst zijn organisaties die verkopers en kopers vertegenwoordigen betrokken en in de tekst zijn zowel de belangen van verkopers als die van de kopers tot uitdrukking gebracht. Het doel van de boetebepaling is tweeledig. Enerzijds dient de boete als prikkel voor de koper om de koopovereenkomst na te komen, anderzijds betreft het een schadevergoeding voor door de verkoper geleden nadeel in geval van niet-nakoming door de koper. Het gebruik van deze modelovereenkomst betekent echter ook dat partijen niet in het bijzonder over de boetebepaling onderhandeld hebben, tenzij uit bijzondere omstandigheden volgt dat zij dat wel gedaan hebben. Dergelijke omstandigheden zijn echter niet door partijen gesteld.
5.6.
Met betrekking tot de omstandigheden waaronder de boete is ingeroepen neemt de rechtbank in acht dat partijen wegens het verplaatsen van de leveringsdatum zijn overeengekomen dat [eisers] een vergoeding aan [gedaagden] zijn verschuldigd van 4% op jaarbasis over de koopsom van € 1.875.000,00, maandelijks te voldoen bij vooruitbetaling met ingang van 1 oktober 2023. [eisers] hebben in totaal € 37.551,08 aan [gedaagden] betaald ter opheffing van, zo hebben [gedaagden] op de mondelinge behandeling desgevraagd bevestigd, het door [gedaagden] door de uitgestelde betaling van de koopsom geleden nadeel. De rechtbank is van oordeel dat de overeengekomen vergoeding hetzelfde doel beoogt als de contractuele boete, te weten een financiële tegemoetkoming voor schade als gevolg van de niet (tijdige)nakoming door de koper.
5.7.
De rechtbank heeft voorgaande omstandigheden afgewogen en ziet daarin aanleiding om de contractuele boete te matigen. De rechtbank is op grond van één en ander van oordeel dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de bedongen boete moet worden verminderd met de door [eisers] reeds betaalde vergoeding. De door [eisers] aan [gedaagden] te betalen boete wordt daarom gematigd tot een bedrag van € 149.948,92. De rechtbank zal de subsidiaire vordering toewijzen op een wijze als onder de beslissing is vermeld.
Proceskosten
5.8.
[eisers] zijn – grotendeels – in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.723,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.759,00
5.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
matigt de door [eisers] aan [gedaagden] te betalen, op artikel 11 van Pro de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gegronde boete tot een bedrag van € 149.948,92,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 6.759,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025.