Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11562870 \ CV EXPL 25-308
Vonnis van 2 september 2025
in de zaak van
STICHTING MIJANDE WONEN,
te Vriezenveen,
eisende partij,
hierna te noemen: Mijande Wonen,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E. Nijhoff.
1.De zaak in het kort
1.1.
[gedaagde] huurt een woning van Mijande Wonen. Zij woont daarin samen met haar twee minderjarige kinderen, haar partner de heer [naam] (hierna: [naam] ) en (bepaalde perioden) met de vier minderjarige kinderen van [naam] . Er is een huurachterstand van bijna vijf maanden ontstaan. Mijande Wonen vordert daarom betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagde] voert verweer.
1.2.
De kantonrechter oordeelt dat de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. In verband met de aanwezigheid van minderjarige kinderen, wijst de kantonrechter de vorderingen toe met een ontruimingstermijn van drie weken na betekening van dit vonnis. De motivering van deze beslissing volgt hierna.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van antwoord,
- de op diverse momenten door partijen ingediende akten en stukken,
- de mondelinge behandeling van 22 augustus 2025, waar beide partijen aanwezig waren en hun advocaten pleitaantekeningen hebben overgelegd.
2.2.
Deze zaak is gelijktijdig behandeld met de vordering in kort geding (zaaknummer: 11836753 CV EXPL 25-1445) ingesteld door Mijande Wonen tegen [gedaagde] en [naam] . In beide zaken is vonnis bepaald op vandaag.
3.De feiten
3.1.
Mijande Wonen is eigenaresse van de naast elkaar gelegen woningen aan de [adres 1] en [adres 2] . Zij verhuurt met ingang van 25 januari 2023 aan [gedaagde] de woning aan de [adres 1] .
3.2.
[gedaagde] is eerst alleen met haar twee minderjarige kinderen (van 12 en 6 jaar oud) in de woning gaan wonen. Kort daarna is [naam] bij haar ingetrokken. [naam] is de partner van [gedaagde] . Hij staat ingeschreven op het adres van de woning, maar hij is geen medehuurder. [naam] heeft vier minderjarige kinderen (van 13, 10, 8 en 5 jaar oud) die om het weekend en voor een gedeelte in de vakanties in de woning verblijven.
3.3.
[gedaagde] stond vanaf 2 februari 2016 onder bewind. De rechtbank heeft bij beschikking van 23 april 2024 het bewind op verzoek van [gedaagde] opgeheven. Kort na de opheffing van het bewind ontstonden er problemen met de betaling van de huur. [gedaagde] betaalt de huur meerdere keren te laat en een aantal maanden helemaal niet. Hierdoor is er een huurachterstand ontstaan. Mijande Wonen heeft [gedaagde] herhaaldelijk aangemaand om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Op 13 augustus 2024 heeft Mijande Wonen [gedaagde] aangemeld bij de gemeente in het kader van vroegsignalering (huur)schulden.
3.4.
Kort nadat [gedaagde] in de woning kwam wonen en [naam] bij haar introk, kregen zij een geschil met de buren die de naastgelegen woning aan de [adres 2] van
Mijande Wonen huren. Deze buren en [gedaagde] en [naam] bleven over elkaar klachten indienen bij Mijande Wonen. Mijande Wonen is herhaaldelijk met de buren, [gedaagde] en [naam] in gesprek gegaan. Dat heeft de problemen niet opgelost. Mijande Wonen heeft daarom in 2024 zowel [gedaagde] als de buren in kort geding gedagvaard. De kantonrechter heeft bij vonnissen van 6 augustus 2024 [1] zowel [gedaagde] als de buren een gedragsaanwijzing opgelegd.
3.5.
[gedaagde] en [naam] hebben vervolgens nog meerdere meldingen bij Mijande Wonen gedaan over dat de buren de gedragsaanwijzing overtreden. Volgens Mijande Wonen hebben [gedaagde] en [naam] daar geen concreet bewijs van verstrekt en zou uit het bewijs dat wel is verstrekt juist blijken dat [gedaagde] en [naam] zelf de gedragsaanwijzing overtreden. Hierover hebben [gedaagde] en [naam] uitvoerig gediscussieerd met (de advocaat van) Mijande Wonen.
3.6.
De advocaat van Mijande Wonen heeft [gedaagde] op 6 augustus 2025 schriftelijk de mogelijkheid gegeven om te verhuizen naar een andere woning, wat volgens Mijande Wonen dient te worden gezien als gunst en een laatste kans, met een gedragsaanwijzing en betalingsregeling voor de huurachterstand. [gedaagde] is daar niet mee akkoord gegaan.
3.7.
[gedaagde] heeft de huurachterstand tot op heden niet (volledig) betaald.
4.Het geschil
4.1.
Mijande Wonen vordert – kort samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van de woning, alsmede betaling van de huurachterstand met bijkomende kosten.
4.2.
Mijande Wonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder door niet (volledig) aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Per 21 augustus 2025 bedraagt de huurachterstand
€ 3.044,95. Mijande Wonen heeft recht op betaling van de huurachterstand en de hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens haar de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming de woning.
4.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Zij erkent dat er een huurachterstand is, maar dat komt volgens haar door de situatie met de buren. Mijande Wonen heeft volgens [gedaagde] onvoldoende aandacht gehad voor de problemen die de buren hebben veroorzaakt. Hierdoor heeft [naam] last gekregen van stress en ziekte, waardoor hij niet kon werken. Er was daardoor geen inkomen om de huur te betalen. [gedaagde] zegt daarnaast dat zij de huur ook niet betaalt omdat Mijande Wonen haar niet heeft gewaarschuwd voor dat de vorige bewoners van de woning ook al vergelijkbare problemen hadden met de buren. Daarnaast klopt volgens [gedaagde] de hoogte van de huurachterstand niet. De huurachterstand is volgens haar maar twee maanden huur en de lopende huur wordt vanaf januari 2025 gewoon betaald. Volgens [gedaagde] is gelet op deze omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd. Een ontruiming zou bovendien grote gevolgen hebben voor [gedaagde] , [naam] en hun kinderen. Zowel een van de kinderen van [gedaagde] als een aantal van de kinderen van [naam] hebben een beperking waardoor zij op speciaal onderwijs zitten en slecht kunnen omgaan met veranderende situaties. Een gedwongen verhuizing zou de kinderen geen goed doen. Daarnaast hebben [gedaagde] en [naam] geen alternatieve huisvesting en komen zij en de kinderen door een ontruiming letterlijk op straat te staan, aldus [gedaagde] .
5.De beoordeling
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
5.1.
De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een huurder die consument is. De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de huurovereenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de gevorderde hoofdsom en de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en die daarom door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval, op een bepaling in de algemene huurvoorwaarden over de buitengerechtelijke incassokosten na. Dat komt later in dit vonnis aan bod.
De huurachterstand
5.2.
Op het moment van dagvaarden, te weten op 12 februari 2025, bedroeg de huurachterstand volgens Mijande Wonen € 3.563,22. Later heeft Mijande Wonen dit bedrag gecorrigeerd. De huurachterstand zou per 21 augustus 2025 € 3.044,95 bedragen. Volgens [gedaagde] klopt dat niet. Zij heeft foto’s van bankafschriften in het geding gebracht waaruit volgens haar volgt dat de huurachterstand om en nabij maar € 1.300,00 kan zijn, gelijk aan ongeveer twee maanden huur. Volgens Mijande Wonen is dat niet juist. Zij heeft bankafschriften in het geding gebracht waarop te zien is dat een gedeelte van de betalingen van [gedaagde] zijn gestorneerd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] daar alleen over verklaard dat zij dat niet heeft gezien en in de veronderstelling leefde dat de huurachterstand maar twee maanden was. De kantonrechter is daarom van oordeel dat Mijande Wonen voldoende heeft aangetoond dat de huurachterstand tot en met 21 augustus 2025 € 3.044,95 bedraagt. Dat is dus een huurachterstand van ongeveer vijf maanden.
5.3.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat Mijande Wonen niet tijdig heeft gecommuniceerd over de huurverhogingen. Naar oordeel van de kantonrechter leidt dat niet tot een vermindering van het bedrag dat zij aan huur verschuldigd is. [gedaagde] heeft dit pas voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling genoemd, verder niet geconcretiseerd welke huurverhoging zij bedoelt en niet aangegeven wanneer dat haar dan wel kenbaar gemaakt had moeten worden.
5.4.
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat Mijande Wonen haar voor het aangaan van de huurovereenkomst had moeten waarschuwen voor de buren van de [adres 2] en zij door de problemen met de buren niet het volledige woongenot heeft gehad. [gedaagde] noemt dat als reden waarom zij de huurachterstand niet betaalt. Voor zover [gedaagde] daarmee bedoelt een beroep te doen op verrekening dan wel opschorting van de huur in verband met een vordering die volgt uit verminderd woongenot, is dat naar oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. Uit het vonnis van 6 augustus 2024 blijkt juist dat sprake is van structurele overlast over en weer. Voor inhouding van huur is dus geen juridische grondslag. Dat betekent dat dit verweer van [gedaagde] niet slaagt.
5.5.
Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] een bedrag van
€ 3.044,95 aan huurachterstand moet betalen.
Ontbinding en ontruiming
5.6.
Een huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt [2] . De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen [3] .
5.7.
De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden. Daartoe wordt overwogen dat [gedaagde] weliswaar sinds dit jaar de lopende huur weer betaalt, maar niet de huurachterstand. De huurachterstand bedraagt per 21 augustus 2025 ongeveer vijf maanden huur. Van een tekortkoming van beperkte betekenis is dus geen sprake. De door [gedaagde] genoemde omstandigheden met de buren ontslaan haar niet uit haar verplichting om de huurachterstand te voldoen.
5.8.
De vraag is vervolgens of, ondanks de hiervoor benoemde tekortkoming, de ontbinding gerechtvaardigd is. Het belang van de minderjarige kinderen van [gedaagde] en [naam] die (grotendeels) in de woning wonen moet daarbij een eerste overweging vormen [4] . Dat betekent alleen niet dat een huurovereenkomst met een huurder met minderjarige kinderen niet mag worden ontbonden. De ouders van minderjarige kinderen zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden. Het feit dat [gedaagde] en [naam] minderjarige kinderen (waarvan een aantal met beperkingen) hebben weegt dus wel mee, maar betekent niet dat zij in de woning kunnen blijven wonen zonder dat [gedaagde] de huurachterstand betaalt. Mijande Wonen heeft [gedaagde] meerdere keren bericht over de huurachterstand, gevraagd of zij inzicht kan geven in haar inkomsten en er is geprobeerd om met haar een betalingsregeling af te spreken. [gedaagde] wilde daaraan niet meewerken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij verteld dat zij zelf op dit moment geen werk heeft. [naam] heeft een wisselend inkomen omdat hij zzp’er is. Gelet op deze omstandigheden heeft Mijande Wonen geen enkel zicht op dat de [gedaagde] de huurachterstand kan voldoen, waardoor de kantonrechter van oordeel is dat de belangen van Mijande Wonen inmiddels zwaarder wegen dan die van [gedaagde] . Daarbij speelt ook mee dat tijdens de mondelinge behandeling van 22 augustus 2025 is gebleken dat Mijande Wonen met de politie en de gemeente in gesprek is geweest over opvang voor het geval de kantonrechter de ontruiming toewijst. De gemeente heeft naar de kantonrechter begrijpt laten weten dat zij daar mogelijkheden voor heeft, waardoor er met de ontruiming geen noodtoestand ontstaat waarbij [gedaagde] , [naam] en de kinderen op straat komen te staan.
5.9.
Gezien het bovenstaande rechtvaardigt de huidige huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst zal daarom door de kantonrechter met dit vonnis worden ontbonden. Als gevolg daarvan wordt de vordering tot ontruiming ook toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] (samen met [naam] en de kinderen) de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. De kantonrechter ziet gelet op de belangen van de kinderen wel aanleiding om een ruimere ontruimingstermijn van drie weken te hanteren, zoals vermeld in de beslissing.
Bijkomende kosten
De wettelijke rente
5.10.
Omdat [gedaagde] een huurachterstand heeft, moet zij ook de daarover gevorderde wettelijke rente betalen. De gevorderde wettelijke rente zal, als onweersproken, worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.11.
In artikel 4.3 van de algemene huurvoorwaarden, versie 1 november 2022, is het volgende over buitengerechtelijke incassokosten opgenomen:
“Betaalt u de huur niet, niet volledig of niet op tijd? Dan schakelen we een deurwaarder in. U betaalt daarvoor incassokosten. De hoogte van dit bedrag hangt af van uw situatie. Kijk hiervoor in artikel 2 van Pro het ‘Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten’.”
5.12.
Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) genoemde eisen voldoet. In artikel 4.3 van de algemene huurvoorwaarden is deze verplichting niet opgenomen. De kantonrechter is hierdoor van oordeel dat dit beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld en is de consument daaraan niet gebonden.
5.13.
Uit vaste jurisprudentie [5] volgt dat de inhoud van het beding niet kan worden herzien. Ook kan door afstand van de rechten die uit het beding zouden voortvloeien c.q. aanpassing van de vordering aan het aanvullend recht dat zonder het beding van toepassing zou zijn geweest, niet worden bewerkstelligd dat de vordering gedeeltelijk toewijsbaar is. Dit zou anders kunnen zijn als de nietigheid van dit beding de kantonrechter verplicht om de overeenkomst in haar geheel te vernietigen [6] , maar dat doet zich hier niet voor. Mijande Wonen heeft dus geen recht op buitengerechtelijke incassokosten.
Gebruiksvergoeding
5.14.
Omdat de huurovereenkomst met dit vonnis is ontbonden, is [gedaagde] een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur (per 1 juli 2025 € 660,95) verschuldigd voor elke maand of gedeelte van de maand gelegen tussen de datum van ontbinding (2 september 2025) tot en met de daadwerkelijke ontruiming [7] . Toekomstige wettelijke huurverhogingen over deze gebruiksvergoeding zullen worden afgewezen, nu dat enkel toewijsbaar is over bedragen die op grond van de huurovereenkomst verschuldigd zijn.
Proceskosten
5.15.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Mijande Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
677,50
(2,5 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.471,95
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning met aanhorigheden aan het adres [adres 1] (hierna: de woning),
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis de woning met aanhorigheden te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Mijande Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Mijande Wonen,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Mijande Wonen:
1. € 3.044,95 aan achterstallige huur tot en met de maand augustus 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf
10 februari 2025 tot de dag van volledige betaling,
2. € 62,99 € 62,99 aan wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, berekend tot
10 februari 2025,
3. € 660,95 € 660,95 aan gebruiksvergoeding, voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen de ontbinding van de huurovereenkomst (2 september 2025) en de daadwerkelijke ontruiming,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.471,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.