ECLI:NL:RBOVE:2024:4260

• Datum uitspraak: 6 augustus 2024
• Publicatiedatum: 9 augustus 2024
• Zaaknummer: 11172845 / CV EXPL 24-1353
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: F.E.J. Goffin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ordemaatregel bij burenruzie tussen huurders met gedragsaanwijzingen opgelegd

Mijande Wonen, eigenaar van twee naast elkaar gelegen woningen, verhuurt deze aan verschillende huurders die onderling een langdurige burenruzie hebben, wat leidt tot veel overlast. Ondanks eerdere afspraken en een vaststellingsovereenkomst die door één partij niet is ondertekend, bleef de overlast voortduren.

De voorzieningenrechter oordeelt dat de huurders zich niet als goed huurders gedragen in de zin van artikel 7:213 BW en dat de situatie spoedeisend is. Daarom worden aan de betrokken huurders specifieke gedragsaanwijzingen opgelegd, waaronder het naleven van de huurovereenkomst, het respecteren van elkaars privacy, het voorkomen van overlast en het vermijden van agressief gedrag.

De rechtbank wijst de vordering toe en verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad. De proceskosten worden gecompenseerd, waarbij iedere partij haar eigen kosten draagt. De gedragsaanwijzingen zijn bedoeld als laatste waarschuwing alvorens Mijande Wonen overgaat tot ontruiming of ontbinding van de huurovereenkomst.

Uitkomst: De rechtbank legt aan de huurders gedragsaanwijzingen op om verdere overlast en burenruzie te voorkomen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: 11172845 / CV EXPL 24-1353

Vonnis in kort geding van 6 augustus 2024

in de zaak van

STICHTING MIJANDE WONEN ,

te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: Mijande Wonen,

gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,

tegen

1. [gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. M.J. de Jong.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties
• de conclusie van antwoord met producties
• de mondelinge behandeling op 26 juli 2024.

1.2.

Deze zaak is gelijktijdig behandeld met de vordering in kort geding (zaaknummer: 11172748 / CV EXPL 24-1352) ingesteld door Mijande Wonen tegen [gedaagde 3], hierna te noemen ‘[gedaagde 3]’. Door [gedaagden] is hiertegen ter zitting geen bezwaar gemaakt.

1.3.

In beide zaken is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Mijande Wonen is eigenaresse van de naast elkaar gelegen woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats]. Vanaf 1 augustus 2002 verhuurt zij [adres 2], hierna te noemen ‘het gehuurde’, aan [gedaagden] Op deze huurovereenkomst, hierna te noemen ‘de huurovereenkomst’, zijn de algemene huurvoorwaarden (versie 12 oktober 1992) van toepassing.

2.2.

De woning aan de [adres 1] verhuurt Mijande Wonen aan [gedaagde 3]. [betrokkene], de partner van [gedaagde 3], is regelmatig aanwezig in de woning aan de [adres 1].

2.3.

Bij Mijande Wonen komen veel klachten binnen van overlast over en weer tussen [gedaagden], [gedaagde 3] en [betrokkene]. Mijande Wonen is hierover herhaaldelijk met hen in gesprek gegaan. In 2023 zijn door tussenkomst van Mijande Wonen afspraken gemaakt over hoe [gedaagden] en [gedaagde 3] met elkaar om zouden moeten gaan. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in het opstellen door Mijande Wonen van vrijwillige gedragsaanwijzingen die zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, hierna te noemen ‘VSO’, waarbij zowel [gedaagde 3] als [gedaagden] partij zijn. [gedaagden] hebben deze VSO niet getekend.

3. Het geschil

3.1.

Mijande Wonen vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis in kort geding:

primair,

[gedaagden] bij wijze van ordemaatregel oplegt dat zij:

1. zich houden aan de inhoud van de respectievelijke huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde Algemene Huurvoorwaarden;

2. hun eigen leven leiden en het gezin van [gedaagde 3] met rust laten;

3. niet langdurig kijken in het huis en/of de tuin van [gedaagde 3];

4. Mijande Wonen zorg laat dragen voor de eenmalige levering en de montage van planken voor het gat in de poortdeur, aan [gedaagden] genoegzaam bekend;

5. instemmen met de plaatsing van een erfafscheiding door Mijande Wonen op de door [gedaagde 3] en [gedaagden] gedeelde oprit;

6. ermee akkoord gaan dat de kinderen van [gedaagde 3] tussen 7.00 uur ’s ochtends en 22.00 uur ’s avonds rustig spelen en er geen geluidsoverlast zal zijn en dat de kinderen indien nodig binnen gaan spelen of in de speeltuin aan de overkant;

7. ervoor zorg dragen dat er geen trampoline tegen of nabij de schutting wordt gehouden en dat als daarvan gebruik wordt gemaakt de trampoline niet de schutting raakt;

8. onderkennen dat de honden bij [gedaagde 3] thuis waaks zijn en dat deze als [gedaagde 3] langer dan een uur van huis zal zijn en ook ’s avonds en ‘s nachts naar binnen moeten, dat de hondenuitwerpselen dadelijk verwijderd worden en de plekken waar de honden hun behoefte doen regelmatig gereinigd wordt met onder andere water en bleek om stankoverlast te voorkomen;

9. erop toezien dat Mijande Wonen geen enkele reële overlastklacht meer zal ontvangen over hun woongedrag en/of dat van haar huigenoten en/of van visite;

10. indien zij (over)last van een ander ervaren het gesprek niet rechtstreeks met die ander voeren maar door tussenkomst van Mijande Wonen;

11. geen omwonenden bij hun onderlinge discussies met [gedaagde 3] zullen betrekken;

12. zich ten opzichte van het gezin van [gedaagde 3] niet zodanig opstellen dat dit als agressief, intimiderend of bedreigend op hun zou kunnen overkomen;
13. zich onthouden van pesterijen en treiterijen in welke vorm dan ook, wat betekent dat er niet tegen het gezin van [gedaagde 3] wordt gescholden of geschreeuwd en er geen beschuldigingen worden geuit en dat, mocht er naar de mening van [gedaagden] sprake zijn van illegale situaties of handelen in strijd met wetgeving, zij dit melden bij de daarvoor bestemde organisaties in plaats van dat zij eigen conclusies trekken en deze uitdragen,

subsidiair, [gedaagden] een in goede justitie te bepalen ordemaatregel oplegt;

primair en subsidiair [gedaagden] te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen de nakosten.

3.2.

Mijande Wonen voert daartoe aan dat [gedaagden] en [gedaagde 3] elkaar zeer frequent betichten van overlast. Het kost Mijande Wonen veel tijd om deze overlastklachten steeds te moeten afhandelen. Nadat hierover afspraken waren gemaakt in 2023 bleven de overlastklachten tussen beide buren doorgaan. De naderhand opgestelde VSO weigeren [gedaagden] te ondertekenen omdat zij met nadere eisen komen. Door het – mede – veroorzaken van hevige ruzies met de buren handelen [gedaagden] in strijd met artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW) en goed huurderschap, aldus Mijande Wonen. Mijande Wonen vordert daarom dat de gedragsaanwijzingen zoals die zijn opgenomen in de VSO als ordemaatregel door de rechter aan hen worden opgelegd.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. Volgens [gedaagden] zijn zij wel bereid om de VSO te ondertekenen, maar dan dienen daarin ook een aantal andere zaken geregeld te worden. Dit betreft volgens hen het betrekken van [betrokkene] als partij bij de VSO, omdat ook hij problemen veroorzaakt. Daarnaast dient een regeling getroffen te worden over de camera’s die bij [gedaagde 3] hangen en op de woning van [gedaagden] gericht zijn en over de handel in oud ijzer vanaf de oprit van [gedaagde 3].

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Een vordering in kort geding is alleen toewijsbaar als de vordering spoedeisend van aard is en met een grote mate van waarschijnlijkheid is te voorzien dat zo’n vordering in een bodemprocedure toewijsbaar zal zijn.

4.2.

Centraal staat de vraag of [gedaagden] zich als goed huurders gedragen en of zij, als dat niet zo is, hiertoe door middel van gedragsaanwijzingen moet worden verplicht. Mijande Wonen stelt dat zij daartoe moeten worden verplicht, omdat de huidige situatie van burenruzie niet tot een einde komt. Inmiddels is volgens Mijande Wonen tussen [gedaagde 3] en [gedaagden] een onhoudbare situatie ontstaan. [gedaagden] hebben dit niet bestreden. Daarmee is het spoedeisend belang in deze zaak gegeven.

4.3.

Op grond van de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW) zijn [gedaagden] verplicht om zich als goed huurders te gedragen. Dat betekent onder meer dat [gedaagden] moeten voorkomen dat hun leefomgeving overlast van hen ervaart. Mijande Wonen heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagden] daaraan niet voldoen. Uit de in dit verband door haar overgelegde producties en het verhandelde ter zitting, blijkt voorshands voldoende dat sprake is van structurele overlast (over en weer) door de buren ervaren. Gelet op het voorgaande is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat [gedaagden] ernstig in hun verplichtingen tegenover Mijande Wonen zijn tekortgeschoten, zodat de gevorderde gedragsaanwijzingen kunnen worden toegewezen. Datzelfde geldt overigens ook voor [gedaagde 3].

4.4.

Ter zitting hebben zowel [gedaagden] als [gedaagde 3] aangegeven zich in grote lijnen in de gevorderde gedragsaanwijzingen - die inhoudelijk overeenkomen met gedragsaanwijzingen die zijn opgenomen in de VSO - te kunnen vinden. Deze zijn ter zitting met hen doorgenomen en zullen voor [gedaagden] als hierna in het dictum vermeld worden toegewezen. De in het dictum opgenomen gedragsaanwijzingen gelden specifiek voor [gedaagden] De aan [gedaagde 3] opgelegde gedragsaanwijzingen zijn opgenomen in het vonnis van vandaag met zaaknummer 11172748 / CV EXPL 24-1352.

4.5.

De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de gevorderde gedragsaanwijzing onder 6 tot en met 9 samen te voegen en te beperken tot één algemene gedragsaanwijzing om geen overlast te veroorzaken (zoals onder 6 in het dictum vermeld).

4.6.

Zoals onbetwist gesteld door Mijande Wonen is [betrokkene] geen (mede)huurder en is hij om die reden niet als partij gedagvaard. [gedaagde 3] is als huurder echter wel mede verantwoordelijk voor het gedrag van de andere bewoners en aanwezigen van het gehuurde.

4.7.

Ten aanzien van de door [gedaagde 3] opgehangen camera’s en de handel in oud ijzer zijn geen vorderingen ingesteld, ook niet door [gedaagden] in reconventie. Om die reden wordt voorbijgegaan aan hetgeen hierover door [gedaagden] is opgemerkt.

4.8.

Voor [gedaagden] (en overigens ook [gedaagde 3]) is het van belang om zich aan de gedragsaanwijzingen te houden, omdat - zoals aangevoerd door Mijande Wonen - deze gezien moeten worden als laatste waarschuwing alvorens Mijande Wonen zal overgaan tot (het vorderen van) ontruiming van het gehuurde en/of ontbinding van de huurovereenkomst(en). De voorzieningenrechter herhaalt het op zitting gegeven advies aan [gedaagden] (en [gedaagde 3]), te weten dat het goed zou zijn als [gedaagden] (en [gedaagde 3]) zich concentreren op wat zij zelf kunnen doen of laten om verdere escalatie te voorkomen en hoe ze zich zelf kunnen houden aan de gedragsaanwijzigingen in plaats van zich te focussen op wat de buren al dan niet doen.

4.9.

De voorzieningenrechter zal, zoals door Mijande Wonen ter zitting verzocht, de proceskosten tussen partijen compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

5. De beslissing

5.1.

De voorzieningenrechter legt aan [gedaagden] bij wijze van ordemaatregel de volgende gedragsaanwijzingen op en bepaalt dat [gedaagden]:

1. zich houden aan de inhoud van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene huurvoorwaarden en zich als goed huurders gedragen;

2. hun eigen leven leiden en het gezin van [gedaagde 3] met rust laten;

3. niet langdurig kijken in het huis en/of de tuin van [gedaagde 3];

4. Mijande Wonen zorg laat dragen voor de eenmalige levering en de montage van planken voor het gat in de poortdeur, aan [gedaagden] genoegzaam bekend;

5. instemmen met de plaatsing van een erfafscheiding door Mijande Wonen op de door [gedaagde 3] en [gedaagden] gedeelde oprit;

6. er zorg voor dragen dat elke vorm van overlast vanuit het gehuurde wordt voorkomen;

7. indien zij (over)last van een ander ervaren het gesprek niet rechtstreeks met die ander voeren maar het gesprek voeren door tussenkomst van Mijande Wonen;

8. geen omwonenden bij hun onderlinge discussies met [gedaagde 3] zullen betrekken;

9. zich ten opzichte van het gezin van [gedaagde 3] niet zodanig opstellen dat dit als agressief, intimiderend of bedreigend op hun zou kunnen overkomen;

10. zich onthouden van pesterijen en treiterijen in welke vorm dan ook, wat betekent dat er niet tegen het gezin van [gedaagde 3] wordt gescholden of geschreeuwd en er geen beschuldigingen worden geuit en dat, mocht er naar de mening van [gedaagden] sprake zijn van illegale situaties of handelen in strijd met wetgeving, zij dit melden bij de daarvoor bestemde organisaties in plaats van dat zij eigen conclusies trekken en deze uitdragen,

5.2.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024.