ECLI:NL:RBOVE:2025:5999

• Datum uitspraak: 8 oktober 2025
• Publicatiedatum: 9 oktober 2025
• Zaaknummer: C/08/314528 / HA ZA 24-202
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.N. Bartels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis inzake schadebegroting na meetfout door makelaar in vastgoedtransactie

In deze civiele zaak heeft Vastgoed met Stijl B.V. een woning gekocht waarbij Helder Makelaars B.V. optrad als verkoopmakelaar. De verkoopbrochure vermeldde een verkeerd aantal vierkante meters aan woonoppervlakte, namelijk 193 m2 in plaats van de werkelijke 170 m2. De rechtbank heeft in een eerder tussenvonnis geoordeeld dat Helder onzorgvuldig heeft gehandeld, wat mogelijk heeft geleid tot schade voor Vastgoed met Stijl. De rechtbank heeft besloten om geen deskundige te benoemen, omdat geen van de voorgestelde deskundigen bereid was het onderzoek uit te voeren. In plaats daarvan heeft de rechtbank Vastgoed met Stijl de gelegenheid gegeven om haar schade nader te onderbouwen in een akte, waarop Helder kan reageren met een antwoordakte. De rechtbank heeft de schadebegroting gebaseerd op artikel 6:97 BW, waarbij de werkelijke situatie wordt vergeleken met de hypothetische situatie waarin de meetfout niet was gemaakt. Vastgoed met Stijl heeft betoogd dat de schade moet worden begroot aan de hand van gederfde winst, maar de rechtbank heeft deze redenering verworpen. De rechtbank heeft vastgesteld dat de hypothetische situatie moet uitgaan van de werkelijke woonoppervlakte van 170 m2. De zaak is aangehouden voor verdere aktewisseling over de schade.

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/314528 / HA ZA 24-202

Vonnis van 8 oktober 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap
VASTGOED MET STIJL B.V. ,

gevestigd te Steenenkamer,

eisende partij,

hierna te noemen: Vastgoed met Stijl,

advocaat: mr. J.A.M. van de Sande, voorheen mr. L.A.A. Steehouwer

tegen

de besloten vennootschap
HELDER MAKELAARS B.V. ,

gevestigd te Deventer,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Helder,

advocaat: mr. D.W.N. Brand.

1. Inleiding

1.1.

In deze zaak heeft Vastgoed met Stijl een woning gekocht waarbij Helder optrad als verkoopmakelaar. Vaststaat dat de verkoopbrochure melding maakte van een verkeerd aantal vierkante meters aan woonoppervlakte, te weten 193 m2 in plaats van 170 m2. Bij tussenvonnis van 27 november 2024 heeft de rechtbank geoordeeld dat Helder daardoor onzorgvuldig – en daarmee onrechtmatig – heeft gehandeld ten opzichte van Vastgoed met Stijl. Beoordeeld moet worden of Vastgoed met Stijl door dat onrechtmatige handelen schade heeft geleden.

1.2.

In een eerder tussenvonnis heeft de rechtbank – voor beantwoording van de vraag of Vastgoed met Stijl schade heeft geleden – het voornemen geuit een deskundige te benoemen. De rechtbank ziet aanleiding om terug te komen op dat voornemen. In plaats daarvan zal Vastgoed met Stijl in de gelegenheid worden gesteld om in een akte haar schade nader te onderbouwen. Helder mag vervolgens op die akte reageren met een antwoordakte.

2. 2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 27 november 2024,
- de akte van Vastgoed met Stijl,
- de akte van Helder.

2.2.

De rechtbank heeft partijen op 12 juni 2025 bericht dat zij geen van de door partijen aangedragen deskundigen bereid heeft gevonden het onderzoek uit te voeren, en heeft partijen gevraagd in overleg nieuwe deskundigen aan te dragen. Ook heeft de rechtbank gevraagd of zij zich willen uitlaten over een ander mogelijk vervolg in deze procedure, indien er geen deskundige bereid wordt gevonden het onderzoek uit te voeren. Vastgoed met Stijl heeft vervolgens nieuwe deskundigen aangedragen, waarna Helder heeft laten weten met welke deskundigen zij kan instemmen. Ook die deskundigen hebben de rechtbank desgevraagd laten weten het onderzoek niet te willen of kunnen uitvoeren.

2.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De verdere beoordeling

Inleiding

3.1.

Aan de orde is de vraag of Vastgoed met Stijl schade heeft geleden door het onzorgvuldig handelen van Helder. Deze vraag moet worden beantwoord door de werkelijke situatie te vergelijken met de hypothetische situatie waarin de fout van Helder wordt weggedacht. Ten aanzien van deze laatstgenoemde situatie heeft de rechtbank tot uitgangspunt genomen dat de overeengekomen prijs niet lager dan de aankoopprijs zou zijn geweest omdat tussen partijen vaststaat dat de verkoper de woning niet wilde verkopen voor een bedrag lager dan € 440.000,00.

Vervolg in deze procedure: geen deskundigenbericht

3.2.

In het vorige tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat zij een deskundigenbericht nodig acht om tot een vaststelling van de hypothetische situatie te komen. De rechtbank ziet aanleiding om van die beslissing terug te komen. Hiervoor is redengevend dat de rechtbank geen van de door partijen aangedragen deskundigen bereid heeft gevonden om het onderzoek uit te voeren. Partijen zijn het erover eens dat de deskundige kennis van de woningmarkt in Deventer moet hebben, maar omdat beide partijen bekende spelers zijn in de vastgoedbranche in Deventer hebben vrijwel alle deskundigen aangegeven het onderzoek niet onafhankelijk te kunnen uitvoeren. Daar komt bij dat een andere door de rechtbank benaderde deskundige, een register taxateur, heeft aangegeven dat het uit te voeren onderzoek voor registertaxateurs (mogelijk) in strijd zal zijn met de gedrags- en beroepsregels die gelden voor registertaxateurs, omdat het onderzoek ziet op een taxatie van een woning met een peildatum in het verleden, en de woning bovendien grondig gerenoveerd is. Eén van de gedrags- en beroepsregels bepaalt namelijk dat de register taxateur het te taxeren pand moet bezichtigen. Het is lastig om aan die regel te kunnen voldoen, zo heeft de betreffende deskundige de rechtbank laten weten, wanneer de taxatie ziet op een pand op een tijdstip in het verleden en het pand niet meer in die staat verkeert omdat het sindsdien vrijwel volledig gerenoveerd is. Dat is reden geweest dat die betreffende deskundige de opdracht niet heeft willen aanvaarden.

3.3.

De rechtbank zal gelet op het voorgaande de schade op de voet van artikel 6:97 BW schatten, op basis van de stellingen (en de onderbouwing daarvan) van partijen.

3.4.

In het tussenvonnis van 27 november 2024 heeft de rechtbank twee scenario’s onderscheiden. In het eerste scenario geldt de aankoopprijs, uitgaande van het werkelijke aantal vierkante meters aan woonoppervlakte, als marktconform en wordt ervan uitgegaan dat Vastgoed met Stijl de woning wel zou hebben gekocht. In het tweede scenario geldt de aankoopprijs, uitgaande van het werkelijke aantal vierkante meters aan woonoppervlakte, als niet-marktconform en wordt Vastgoed met Stijl gevolgd in haar stelling dat zij de woning niet zou hebben gekocht. Aangezien de rechtbank geen deskundige heeft kunnen vinden die bereid is de marktwaarde ten tijde van de verkoop te bepalen, laat de rechtbank deze twee scenario’s los en zal zij partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de schade.

Nadere aktewisseling over de schade

3.5.

De rechtbank zal Vastgoed met Stijl in de gelegenheid stellen de (hoogte van de) door haar geleden schade nader te onderbouwen, nu op haar de stelplicht en bewijslast daarvan rusten. Zij zal daarbij een vergelijking moeten maken tussen enerzijds de werkelijke situatie, waarin zij de woning heeft gekocht, gerenoveerd en met winst heeft verkocht en anderzijds de hypothetische situatie, waarin alle betrokkenen op de hoogte waren van het werkelijk aantal vierkante meters van de woning. Voor de hypothetische situatie zal op grond van reële verwachtingen een inschatting moeten worden gemaakt van de gebeurtenissen die zich in die situatie zouden hebben voorgedaan. Helder zal daarna in de gelegenheid worden gesteld bij antwoordakte te reageren.

Terugkomen op bindende eindbeslissing?

3.6.

Vastgoed met Stijl heeft bij akte na tussenvonnis onder meer aangevoerd dat zij de woning voor een lagere prijs dan € 440.000,00 zou hebben gekocht. Zij acht niet uitgesloten dat de verkoper bij een juiste veronderstelling over het aantal vierkante meters wel bereid zou zijn geweest om de woning voor een lagere prijs te verkopen. De rechtbank volgt Vastgoed met Stijl daarin niet aangezien op grond van de ingenomen partijstandpunten bij bindende eindbeslissing al is geoordeeld dat de woning niet voor een lagere prijs zou zijn verkocht.

3.7.

Voor zover Vastgoed met Stijl verzoekt om terug te komen op een bindende eindbeslissing geldt het volgende. Een rechter, die in een tussenuitspraak een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist, is hieraan, in beginsel, in het verdere verloop van het geding gebonden (zie het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4805). De eisen van een goede procesorde brengen echter mee dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, om daarmee te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen (zie het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800). Een bindende eindbeslissing berust onder meer op een onjuiste feitelijke grondslag indien de rechter, na een dergelijke heroverweging, inziet dat zijn uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven oordeel was gebaseerd op een onhoudbare feitelijke lezing van een of meer gedingstukken, die zou leiden tot een einduitspraak waarvan de rechter overtuigd is dat die ondeugdelijk zou zijn. De rechter dient - ook - in een dergelijk geval te motiveren waarom het terugkomen van de eerder gegeven bindende eindbeslissing in dit opzicht geboden is (zie het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN8521).

3.8.

Naar het oordeel van de rechtbank is in de deze zaak geen sprake van een feitelijke of juridisch misslag, zodat zij blijft bij haar eerder gegeven oordeel.

Beoordeling overige stellingen en verweren in de aktes na tussenvonnis

3.9.

Vastgoed met Stijl heeft verder aangevoerd dat de schade moet worden begroot aan de hand van gederfde winst als gevolg van het missende aantal vierkante meters bij de doorverkoop van de woning. Volgens haar moet als uitgangspunt worden genomen de verkoopprijs die zij na de renovatie heeft ontvangen, de kosten van de renovatie, gecorrigeerd met hetgeen zij in maart 2022 te veel heeft betaald voor de woning. Voor zover zij daarmee bedoelt dat het aantal missende vierkante meters maal de vierkante meterprijs haar schade bepaalt, volgt de rechtbank haar daarin niet. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad ^[1] kan de schade niet worden begroot door het missende aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met de vierkante meterprijs, maar zal deze moeten worden vastgesteld door de werkelijke situatie te vergelijken met de hypothetische situatie waarin de meetfout niet is gemaakt.

3.10.

Daarnaast betoogt Vastgoed met Stijl dat bij de begroting van de schade moet worden uitgegaan van de hypothetische situatie dat de woning daadwerkelijk een woonoppervlakte van 193 m2 had na de renovatie 181 m2. Volgens haar kan door een vergelijking van de marktwaarde van de woning in september 2023 uitgaande van 181 m2 met de verkoopprijs in september 2023, na verrekening met de renovatiekosten en eventueel gecompenseerd met de grondcomponent, tot vaststelling van de schade worden gekomen. De rechtbank volgt Vastgoed met Stijl daarin evenmin. In haar redenering vindt immers geen vergelijking plaats van de werkelijke situatie met de hypothetische situatie waarin geen meetfout was gemaakt. Vastgoed met Stijl gaat uit van een hypothetische situatie waarin het woonoppervlakte van de woning daadwerkelijk 193 m2 groot was. Zij miskent daarbij dat de hypothetische situatie er juist uit bestaat dat de woning was verkocht met kennis van het werkelijke aantal vierkante meters, namelijk 170 m2.

3.11.

De akte van Helder ziet alleen op de door de rechtbank onderscheiden scenario’s in verband met het te gelasten deskundigenbericht. Nu er geen deskundigenbericht komt, zal de rechtbank de akte van Helder verder onbesproken laten.

3.12.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

geeft Vastgoed met Stijl de gelegenheid zich op de rol van
woensdag 22 oktober 2025 bij akte uit te laten over hetgeen hiervoor onder punt 3.5. is overwogen,

4.2.

bepaalt dat Helder op de rol van
woensdag 5 november 2025 bij antwoordakte mag reageren op de akte van Vastgoed met Stijl,

4.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025. (wv)

Voetnoten

1. Hoge Raad 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269 (Meetinstructie II)