Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11758651 \ CV EXPL 25-1904
Vonnis in verzet van 14 oktober 2025
in de zaak van
de stichting
[partij A],
gevestigd in [vestigingsplaats],
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
gedaagde partij in het verzet (opposant),
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: [gemachtigde] (LAVG Gerechtsdeurwaarders),
tegen
1.[partij B 1],
uit [woonplaats 1],
2. [partij B 2],
uit [woonplaats 2],
hierna gezamenlijk in enkelvoud te noemen: de Bewindvoerder,
in hun hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[partij B 3],
hierna te noemen: [partij B 3],
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
eisende partijen in het verzet (geopposeerde),
gemachtigde: mr. J.H.J. Rijntjes,
1.Waar gaat deze zaak over?
1.1.
[partij B 3] huurde een woning van [partij A]. In november 2024 is [partij A] een rechterlijke procedure tegen [partij B 3] gestart omdat [partij B 3] een huurachterstand had laten ontstaan. [partij B 3] is in eerste instantie niet in de procedure verschenen. Vervolgens is in een verstekvonnis de huurovereenkomst ontbonden en is [partij B 3] veroordeeld om de huurachterstand te betalen en de woning te ontruimen. De woning is ontruimd en de broer van [partij B 3] heeft de huurachterstand en de overige kosten betaald. Daarna is [partij B 3] alsnog in de procedure verschenen (in verzet gekomen). Tijdens deze verzetprocedure is er bewind ingesteld over de goederen van [partij B 3]. Daarom is de Bewindvoerder de procespartij geworden. de Bewindvoerder stelt zich op het standpunt dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De de Bewindvoerder heeft ook een tegenvordering ingesteld. Zij wil dat [partij A] dezelfde of een vergelijkbare woning aan [partij B 3] (terug)geeft en een schadevergoeding aan [partij B 3] betaalt. In dit vonnis bekrachtigt de kantonrechter het verstekvonnis en wijst de tegenvorderingen van de Bewindvoerder af. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van [partij A] van 28 november 2024;
- het verstekvonnis van 17 december 2024;
- de verzetdagvaarding van 22 april 2025;
- het vonnis van 10 juni 2025 van de rechtbank Noord-Nederland waarin de zaak naar deze rechtbank is verwezen;
- de akte overlegging producties tevens conclusie van antwoord van [partij A];
- de akte houdende wijziging van eis en overlegging producties van de Bewindvoerder;
- de akte houdende overlegging aanvullende producties van [partij A];
- de mondelinge behandeling van 10 september 2025, waarvan de griffier aantekening heeft gemaakt die in het dossier worden bewaard
2.2.
Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.
3.De feiten
3.1.
[partij A] is eigenaar van een woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’).
3.2.
Op 1 september 2015 is [partij B 3] huurder geworden van de woning.
3.3.
In januari 2019 is [partij A] een rechterlijke procedure tegen [partij B 3] gestart omdat [partij B 3] op dat moment een huurachterstand had laten ontstaan van vier maanden. Tijdens de procedure heeft de broer van [partij B 3] de huurachterstand betaald. Op een later moment heeft de broer van [partij B 3] ook de proceskosten betaald.
3.4.
In november 2019 heeft (de gemachtigde van [partij A]) een brief aan [partij B 3] gestuurd omdat [partij B 3] op dat moment een huurachterstand had laten ontstaan van vijf maanden. De broer van [partij B 3] heeft de huurachterstand betaald.
3.5.
Tussen juni 2020 en augustus 2024 heeft [partij A] elf keer een brief aan [partij B 3] gestuurd omdat [partij B 3] de huur niet (op tijd) had betaald. De huurachterstand tot juli 2024 heeft [partij B 3] betaald.
3.6.
In augustus, september en november 2024 heeft [partij B 3] de huur niet betaald. Daarom is [partij A] eind november 2024 een rechterlijke procedure tegen [partij B 3] gestart. [partij B 3] is in die procedure niet verschenen.
3.7.
Bij verstekvonnis van 17 december 2024 (hierna: ‘het verstekvonnis’) is de huurovereenkomst ontbonden en is [partij B 3] veroordeeld om de woning te ontruimen en (onder andere) de huurachterstand te betalen.
3.8.
Op 27 maart 2025 is de woning ontruimd.
3.9.
Op 28 mei 2025 heeft de broer van [partij B 3] de gehele vordering van [partij A] betaald.
3.10.
Op 21 augustus 2025 zijn de (toekomstige) goederen van [partij B 3], vanwege zijn lichamelijke of geestelijke toestand, onder bewind ingesteld en is de Bewindvoerder benoemd.
4.Het geschil
4.1.
[partij A] heeft in haar (inleidende) dagvaarding gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, dat [partij B 3] de woning ontruimt en dat [partij B 3] de huurachterstand (met rente), een gebruikersvergoeding, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten betaalt.
4.2.
[partij A] onderbouwt haar vorderingen met de stelling dat [partij B 3], doordat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan, tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarom is volgens [partij A] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd.
4.3.
In het verzetvonnis zijn de vorderingen van [partij A] grotendeels toegewezen en is [partij B 3] veroordeeld tot het betalen van de proceskosten van [partij A].
4.4.
de Bewindvoerder heeft in de verzetdagvaarding de vorderingen van [partij A] alsnog betwist. de Bewindvoerder heeft ook een aantal eisen in reconventie (tegenvorderingen) ingesteld. Ten eerste heeft de Bewindvoerder gevorderd dat de kantonrechter haar ontheft van de veroordelingen in het verstekvonnis. Ten tweede heeft de Bewindvoerder gevorderd dat [partij A] wordt veroordeeld om de woning tegen dezelfde huurprijs dan wel een vergelijkbare woning met een vergelijkbare huurprijs, aan [partij B 3] ter beschikking te stellen. Voor het geval dat [partij A] daaraan niet voldoet, heeft de Bewindvoerder een dwangsom gevorderd van € 250,00 per dag. Ten derde heeft de Bewindvoerder (nadat zij met een eiswijziging een vordering heeft toegevoegd) een schadevergoeding gevorderd vanwege de ontbinding en de ontruiming. Tot slot heeft de Bewindvoerder gevorderd dat [partij A] wordt veroordeeld om de proceskosten te betalen.
4.5.
de Bewindvoerder stelt dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vanwege de persoonlijke omstandigheden van [partij B 3] en de kleine huurachterstand die er was, niet gerechtvaardigd is. De tegenvorderingen onderbouwt de Bewindvoerder met de stelling dat [partij A] tekortgeschoten is in haar zorgplicht als verhuurder.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat nodig is voor de beslissing van de kantonrechter, verder ingegaan.
5.De beoordeling
De de Bewindvoerder is de formele procespartij
5.1.
Nadat het verstekvonnis is gewezen en de verzetdagvaarding is uitgebracht, zijn de goederen van [partij B 3] onder bewind gesteld en is de Bewindvoerder benoemd. Dat betekent dat [partij B 3] procesonbekwaam is geworden. de Bewindvoerder is in plaats van [partij B 3] de formele procespartij geworden en neemt de procedure van hem over. [1] Dat is in de kop van dit vonnis verwerkt.
De de Bewindvoerder is op tijd in verzet gekomen
5.2.
Tijdens de mondelinge behandeling is vastgesteld dat het verzet tegen het verstekvonnis op tijd en op de juiste manier is ingesteld. de Bewindvoerder is dan ook ontvankelijk in het verzet. Dat betekent dat de procedure heropend en voortgezet wordt en dat de vorderingen van [partij A] inhoudelijk zullen worden beoordeeld. Omdat de vorderingen van [partij A] en de tegenvorderingen van de Bewindvoerder nauw met elkaar samenhangen, zullen ze samen worden behandeld.
Uitgangspunten in dit verzet
5.3.
[partij A] heeft allereerst ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd vanwege de huurachterstand die [partij B 3] had laten ontstaan vanaf augustus 2024. De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand inmiddels is ingelost en [partij B 3] woning is ontruimd. Toch moet worden beoordeeld of de tekortkoming van [partij B 3] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Want zoals hiervoor is uitgelegd, wordt de procedure voortgezet. Dat betekent dat de kantonrechter niet moet beoordelen of het verstekvonnis destijds op de juiste gronden is gewezen, maar moet onderzoeken of die gronden ook nu nog de vorderingen van [partij A] kunnen dragen.
5.4.
Volgens de wet (artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek) kan een overeenkomst worden ontbonden als een van de partijen niet goed nakomt (tekortschiet), tenzij het tekortschieten op grond van de bijzondere aard of kleine betekenis, ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of ontbinding mogelijk is, moet rekening worden gehouden met alle aangevoerde omstandigheden van het geval. In een huursituatie valt daaronder het woonbelang van de huurder en het belang van de verhuurder. Die belangen moet de kantonrechter tegen elkaar afwegen.
[partij B 3] is tekortgeschoten
5.5.
De eerste vraag die de kantonrechter moet beantwoorden, is of [partij B 3] tekortgeschoten is. Volgens [partij A] schiet [partij B 3] jarenlang ernstig tekort in zijn verplichtingen, want hij heeft al sinds 2018 en dus zeven jaar problemen met het betalen van de huur. [partij A] heeft gewezen op de procedure die zij in 2019 tegen [partij B 3] heeft gevoerd vanwege een huurachterstand van vier maanden, de daarna in november 2019 opgelopen huurachterstand van vijf maanden en de elf brieven die zij in de periode tussen juni 2020 en augustus 2024 aan [partij B 3] heeft gestuurd omdat hij de huur niet (op tijd) had betaald.
Tot slot heeft zij uitgelegd dat [partij B 3] vanaf augustus 2024, op één maand na, helemaal geen huur meer betaalde. Daarom is zij weer een procedure tegen [partij B 3] gestart. Die procedure heeft geleid tot het verstekvonnis. [partij A] heeft verder toegelicht dat de huurachterstand op het moment van ontruiming opgelopen was tot zeven maanden. de Bewindvoerder erkent dat [partij B 3] vanaf 2019 betalingsproblemen had en ook dat er in 2024 weer een huurachterstand was.
Tot slot heeft zij uitgelegd dat [partij B 3] vanaf augustus 2024, op één maand na, helemaal geen huur meer betaalde. Daarom is zij weer een procedure tegen [partij B 3] gestart. Die procedure heeft geleid tot het verstekvonnis. [partij A] heeft verder toegelicht dat de huurachterstand op het moment van ontruiming opgelopen was tot zeven maanden. de Bewindvoerder erkent dat [partij B 3] vanaf 2019 betalingsproblemen had en ook dat er in 2024 weer een huurachterstand was.
5.6.
De kantonrechter overweegt dat een huurder die zijn huur niet betaalt, tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Het staat vast dat [partij B 3] een huurachterstand had. Dat betekent dat [partij B 3] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen.
5.7.
De tweede vraag is of het tekortschieten door [partij B 3] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Want ook al is er nu geen sprake meer van een huurachterstand, de (herhaalde) tekortkoming uit het verleden kan niet meer ongedaan worden gemaakt en kan een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden.
De ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd
5.8.
de Bewindvoerder heeft aangevoerd dat ontbinding en de ontruiming van de woning vanwege de persoonlijke situatie van [partij B 3] in combinatie met de beperkte huurachterstand, niet gerechtvaardigd is. de Bewindvoerder heeft uitgelegd dat [partij B 3] een vermijdende persoonlijkheidsstoornis heeft. Daardoor is [partij B 3], als er iets misgaat of fors verandert in zijn leven, niet in staat dat in goede banen te leiden. [partij B 3] is dan moeilijk te benaderen, hij vermijdt contact, trekt zich terug en heeft te kampen met depressieve en suïcidale problematiek. de Bewindvoerder stelt dat [partij A] weliswaar contact heeft gezocht met [partij B 3] over de huurachterstand en de ontruiming, maar juist omdat [partij B 3] niet reageerde of niet kon worden bereikt, had [partij A] meer moeten doen. Volgens de Bewindvoerder kon [partij A] niet volstaan met het herhalen van acties zoals het sturen van brieven waarvan zij wist dat die tot niets zouden leiden. de Bewindvoerder voert aan dat [partij A] contact had moeten opnemen met de broer van [partij B 3], want [partij A] wist dat de broer bij de (financiële) zorg van [partij B 3] betrokken was. de Bewindvoerder wijst daarbij op de betalingen door de broer van [partij B 3] in 2019. Door geen contact met de broer van [partij B 3] te zoeken, stelt de Bewindvoerder dat [partij A] niet voldaan heeft aan haar verplichting uit artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: ‘het Besluit’) en dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder.
5.9.
[partij A] heeft betwist dat zij niet aan haar verplichtingen uit artikel 2 van het Besluit heeft voldaan en tekortgeschoten is in haar verplichtingen. [partij A] heeft erop gewezen dat zij een melding heeft gedaan bij de gemeente. Verder heeft [partij A] toegelicht dat zij meermaals geprobeerd heeft in contact te komen met [partij B 3]. Haar adviseur huurincasso is op 14 januari 2025 op huisbezoek geweest. Omdat niet werd opengedaan, heeft de adviseur een ‘niet-thuiskaartje’ achtergelaten met daarop het verzoek om te bellen. Op 15 januari 2025 heeft [partij A] [partij B 3] aangeschreven om de huurachterstand (van dat moment), rente en proceskosten te betalen. Omdat er geen reactie kwam, heeft [partij A] op 6 februari 2025 het verstekvonnis laten beteken, zonder de ontruiming aan te zeggen. Vervolgens heeft haar adviseur huurincasso op 24 februari 2025 geprobeerd telefonisch contact te krijgen met [partij B 3]. De adviseur heeft de voicemail van [partij B 3] ingesproken met het verzoek om terug te bellen, maar [partij B 3] belde niet terug. Op 25 februari 2025 volgde weer een huisbezoek. Er werd niet opengedaan. Op het ‘niet-thuiskaartje’ dat door de adviseur huurincasso werd achtergelaten, kwam geen reactie. Omdat ook het kaartje geen effect had, heeft de adviseur op 5 maart 2025 geprobeerd [partij B 3] telefonisch te bereiken. De adviseur heeft weer de voicemail ingesproken met het verzoek om contact op te nemen. Er werd door [partij B 3] geen contact opgenomen. Dezelfde dag is per exploot de ontruiming aangezegd tegen 27 maart 2025. [partij A] heeft ook nog gesteld dat haar gebiedsregisseur op 19 en 21 maart 2025 op huisbezoek is gegaan, maar [partij B 3] deed niet open. Het standpunt van [partij A] is dat [partij B 3] als huurder zelf verantwoordelijk is voor het betalen van de huur. Volgens [partij A] gaat haar zorgplicht niet zo ver dat familieleden benaderd moeten worden als er huurschulden zijn. In dit geval is dat volgens [partij A] niet anders, want het is vijf jaar geleden dat de broer van [partij B 3] eerdere huurachterstanden voor zijn rekening heeft genomen, terwijl [partij B 3] misschien ook helemaal niet wilde dat er contact werd opgenomen met familieleden.
5.10.
De kantonrechter overweegt allereerst dat een huurder inderdaad zelf verantwoordelijk is voor het betalen van de huur. Dat kan anders zijn als een huurder wordt vertegenwoordigd, maar de kantonrechter stelt vast dat in dit geval, de broer van [partij B 3] geen formele positie had op grond waarvan hij [partij B 3] vertegenwoordigde. Er was voor [partij A] op basis daarvan dan ook geen reden om contact met de broer van [partij B 3] op te nemen over de huurachterstand, de procedure en later de ontruiming. Verder volgt de kantonrechter [partij A] in haar standpunt dat de zorgplicht van een verhuurder in het algemeen niet zo ver rijkt dat familieleden betrokken moeten worden bij huurachterstanden of bij (het voorkomen van) een rechterlijke procedure die daaruit voortvloeit. Daarbij komt dat een huurachterstand die is ontstaan door persoonlijke problemen, zoals de Bewindvoerder heeft aangevoerd, in beginsel een privé-omstandigheid is die een verhuurder niet aangaat. De vraag is of er in deze zaak omstandigheden spelen waardoor [partij A] toch contact had moeten zoeken met de broer van [partij B 3] nadat haar pogingen om contact te krijgen met [partij B 3] op niets uitliepen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het antwoord daarop nee, want daartoe was er onvoldoende grond.
5.11.
Weliswaar was de broer van [partij B 3] door zijn betalingen in 2019 bij [partij A] in beeld, maar dat acht de kantonrechter onvoldoende om in 2024 – vijf jaar later – van [partij A] te verwachten of te verlangen dat zij de broer van [partij B 3] over de huurachterstand en de gevolgen daarvan benadert. Want ná de betalingen door de broer in 2019, heeft [partij B 3] niet aangegeven dat [partij A], op het moment dat er opnieuw problemen zouden ontstaan met de huurachterstand of vanwege andere redenen, contact moest opnemen met zijn broer of een andere contactpersoon. Ook de broer van [partij B 3] gaf dat niet bij [partij A] aan. Daarbij is ook van belang dat het initiatief van het contact dat de broer van [partij B 3] had met [partij A], steeds vanuit hem uitging en niet van [partij B 3] of van [partij A]. Verder is van belang dat er na 2019 geen contact meer was tussen de broer van [partij B 3] en [partij A] en dat [partij B 3] tussen 2020 en 2024 zelf de huur blijkt te hebben betaald, ook naar aanleiding van de brieven die [partij A] naar hem stuurde op het moment dat er een huurachterstand was ontstaan. Daaruit mocht [partij A] naar het oordeel van de kantonrechter afleiden dat [partij B 3] op eigen benen stond. Alhoewel de Bewindvoerder de door [partij A] gestelde huisbezoeken en pogingen om [partij B 3] telefonisch te bereiken betwist, laat dat onverlet dat [partij A] meerdere brieven heeft geschreven (die de Bewindvoerder niet betwist) en in plaats van de toegewezen twee weken, pas drie maanden na datum van het vonnis tot ontruiming is overgegaan. De de Bewindvoerder heeft niet gesteld en het is de kantonrechter ook niet gebleken, dat de broer van [partij B 3] tussen de datum van de inleidende dagvaarding en de ontruiming betrokken was en bij [partij A] in beeld was. Van andere omstandigheden in die periode die tot actie vanuit [partij A] richting de broer van [partij B 3] hadden moeten leiden, is ook geen sprake.
5.12.
Ook artikel 2 van het Besluit werpt geen ander licht op de zaak. [partij A] heeft [partij B 3] op 28 oktober 2024 gewezen op mogelijke hulp van de gemeente bij schuldenproblematiek. Op diezelfde dag heeft [partij A] een melding over [partij B 3] gedaan bij de gemeente Leeuwarden, die is opgepakt door het ‘Eropaf-team’, met als bevinding dat [partij B 3] nog niet is bereikt of geen hulp wil. Op basis hiervan, tezamen met de hiervoor geschetste inspanningen van [partij A], kan niet worden staande gehouden dat [partij A] niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 2 van het Besluit.
5.13.
De persoonlijke situatie van [partij B 3] is invoelbaar, maar gelet op wat hiervoor is overwogen, valt de belangenafweging uit in het voordeel van [partij A]. De ontbinding van de huurovereenkomst (en de daarmee samengaande ontruiming van de woning) acht de kantonrechter gerechtvaardigd. Dat betekent dat het verzet ongegrond zal worden verklaard en het verstekvonnis zal worden bekrachtigd. Het betekent ook dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
Proceskosten in conventie
5.14.
de Bewindvoerder krijgt in deze procedure in conventie ongelijk. Daarom moet zij de proceskosten van [partij A] betalen. De proceskosten zijn de kosten die [partij A] heeft gemaakt om deze verzetprocedure te voeren, want de proceskosten uit het verstekvonnis zijn al betaald. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die [partij A] maakt om de Bewindvoerder ertoe te brengen aan de veroordelingen in dit vonnis te voldoen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(1/2 punt × € 204,00 + de kosten van betekening)
Totaal
€
510,00
5.15.
Zoals hiervoor opgemerkt, vallen onder de proceskosten ook de nakosten. Dat betekent dat als de Bewindvoerder niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna is betekend, ook de kosten van de betekening aan [partij A] moeten worden betaald.
Proceskosten in reconventie
5.16.
Omdat de tegenvorderingen van de Bewindvoerder worden afgewezen, moet de Bewindvoerder ook de proceskosten betalen die zien op dit deel van de procedure. De tegenvordering vloeit voort uit het verweer van de Bewindvoerder in conventie. Daarom wordt het bedrag voor de berekening van het salaris van de gemachtigde gehalveerd. De proceskosten van [partij A] voor dit deel van de procedure begroot op (1/2 × € 408,00 =) € 204,00.
De uitvoerbaarheid bij voorraad wordt toegewezen
5.17.
De proceskostenveroordeling zal, zoals door [partij A] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat dit vonnis moet worden gevolgd, ook als een van de partijen ertegen in hoger beroep gaat.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
verklaart het verzet ongegrond en bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, op 17 december 2024 met zaaknummer 11425170 CV EXPL 24-6400 gewezen verstekvonnis;
6.2.
veroordeelt de Bewindvoerder in de proceskosten van het verzet van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de Bewindvoerder niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en dit vonnis daarna wordt betekend;
in reconventie
6.3.
wijst de vorderingen van de Bewindvoerder af;
6.4.
veroordeelt de Bewindvoerder in de proceskosten, begroot op € 204,00;
in conventie en in reconventie
6.5.
verklaart dit vonnis, met uitzondering van 6.3., uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025.