ECLI:NL:RBOVE:2025:6723

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: 11613873 \ CV EXPL 25-511

Vonnis van 18 november 2025

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],

te [woonplaats 2] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [eisers] ,

gemachtigde: mr. A.A.M. Linssen,

tegen

[gedaagde] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen in mannelijk enkelvoud: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. L. Striekwold.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 6,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 11,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 9 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

Tussen [gedaagde] als makelaar en [eisers] als voorkeurskandidaat zijn gesprekken gevoerd over de aankoop van een kavel. [eisers] stelt dat [gedaagde] daarbij aan hem een exclusieve koopoptie heeft gegeven voor de vraagprijs van € 255.000,- en dat het onrechtmatig is dat [gedaagde] zich niet aan deze optie heeft gehouden. Hij vordert daarom een schadevergoeding van € 16.000,-. Dit is het verschil tussen de vraagprijs van € 255.000,- en de uiteindelijke aankoopprijs van € 271.000,-.
2.2. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] tegenover [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld. [gedaagde] is in de gesprekken met [eisers] niet, althans onvoldoende duidelijk geweest over het verkooptraject en -voorwaarden van de kavel. Hierdoor heeft [eisers] gerechtvaardigd erop vertrouwd dat hij de kavel voor de vraagprijs had gekocht.
Hoewel [gedaagde] tegenover [eisers] niet heeft gehandeld zoals in het maatschappelijk verkeer betamelijk is, hoeft [gedaagde] geen schadevergoeding aan [eisers] te betalen. De reden hiervan is dat [eisers] de kavel ook voor € 271.000,- zou hebben aangekocht als [gedaagde] tegenover hem niet onrechtmatig zou hebben gehandeld.

2.3.

Hierna wordt deze beslissing van de kantonrechter nader toegelicht.
3. De feiten

3.1.

In augustus 2021 vindt een gesprek plaats tussen [eisers] en [naam 1] , omdat [eisers] interesse heeft in een kavel aan de [adres] van 484 m² die [naam 1] gaat verkopen. [naam 1] deelt aan [eisers] mee dat er meerdere geïnteresseerden zijn en dat de verkoop van de kavel via een makelaar verloopt. Afgesproken is dat de makelaar [eisers] bij aanvang van het verkooptraject benadert.

3.2.

Op 8 februari 2023 verstrekt [naam 1] aan [gedaagde] de opdracht om de kavel te verkopen. De opdracht tot dienstverlening bij verkoop vermeldt dat de vraagprijs is bepaald op € 255.000,- k.k. Ook staat in de opdracht:
“
(…) 9. Bijzondere afspraken:Opstarten verkoop in overleg, nadat voorkeurskandidaten [eisers] en [naam 2] als eerste een kans hebben gehad om overeenstemming mee te bereiken.(…)”

3.3.

Op 22 maart 2023 vindt om 9:30 uur een gesprek tussen [gedaagde] en [eisers] plaats. In dit gesprek vertelt [gedaagde] aan [eisers] dat de vraagprijs van de kavel
€ 255.000,- is, er twee voorkeurskandidaten voor de kavel zijn en hij de andere kandidaat de volgende dag spreekt. Ook zegt [gedaagde] dat [eisers] ten opzichte van de andere kandidaat een voorsprong van een dag heeft.

3.4.

Op 22 maart 2023 deelt [eisers] omstreeks 17:45 uur telefonisch aan [gedaagde] mee dat hij de kavel voor de vraagprijs van € 255.000,- wil kopen.

3.5.

Op 22 maart 2023 om 18:06 uur mailt [eisers] naar [e-mailadres] : “
Dank voor het prettige gesprek van vanochtend en voor het telefoongesprek zojuist. Bij deze mijn contactgegevens ter bevestiging van de optie. Heel blij mee en dank alvast !”

3.6.

Op 24 maart 2023 belt [eisers] met [gedaagde] , omdat hij geen reactie op zijn
e-mail van 22 maart 2023 van [gedaagde] heeft ontvangen. In dit gesprek zegt [gedaagde] toe dat hij de bieding van [eisers] aan [naam 1] zal doorgeven.

3.7.

Op 27 maart 2023 vindt, op initiatief van [eisers] , een gesprek tussen [eisers] en [naam 1] plaats. In dit gesprek zegt [naam 1] tegen [eisers] dat hij beide voorkeurskandidaten een eerlijke kans wil geven en dat [eisers] voor de verkoop bij [gedaagde] moet zijn.

3.8.

Op 28 maart 2023 mailt [eisers] naar [gedaagde] :
“(…)

Afgelopen woensdag 22 maart 9.30 uur zijn [eiser 2] en ik bij je op bezoek geweest vanwege

de interesse in een kavel hoek [adres] . Je hebt ons

uitgebreid verteld over de bouwmogelijkheden die deze kavel biedt. Aansluitend heb je verteld over de vervolgprocedure t.a.v. koop van de kavel.

Je hebt aangegeven dat de kavel wordt verkocht zonder bouwverplichting. De door jou

genoemde prijs is een vaste prijs van € 255.000,00 inclusief B.T.W.

Je hebt aangegeven dat er 2 geïnteresseerden zijn uitgenodigd voor een gesprek. Op onze

vraag hoe het dan verder gaat heb je tot 2 keer toe aangegeven “wie het eerst komt het eerst

maalt”. Je hebt ons daarbij letterlijk aangegeven: “jullie lopen dus een dag voor”.(…)Rond 17.45 uur heb ik je gebeld en aangegeven dat we graag de optie tot koop ontvangen.

Je hebt ons deze eerste optie toegezegd en mij toen ook aangegeven dit te zullen

bevestigen. Je hebt toen letterlijk gezegd: het gesprek met de andere geïnteresseerde laat ii

morgen wel doorgaan maar ik zal hen aangeven dat wij de eerste optie hebben op koop. Op

mijn vraag hoeveel tijd we krijgen om voor onszelf een plan uit te werken heb je ons een

maand hiervoor tijd gegeven.

Op de vraag hoe we hiervan een schriftelijke bevestiging konden krijgen heb je het verzoek gedaan om jou een mail te sturen met onze contactgegevens zodat je hierop kon antwoorden en de optie kon bevestigen.

Wij willen heel graag verder met het uitwerken van de plannen. Tot nu toe hebben we echter deze bevestiging nog niet ontvangen. Graag zie we deze bevestiging z.s.m. tegemoet.”

3.9.

Op 28 maart 2023 mailt [gedaagde] naar [eisers] dat hij zijn e-mail van die dag heeft ontvangen en doorgestuurd naar [naam 1] . [gedaagde] laat het weten zodra hij meer weet.

3.10.

Op 30 maart 2023 mailt [naam 1] naar [gedaagde] :
“
(…) Even een reactie op deze mail(opmerking kantonrechter: e-mail van [eisers] aan [gedaagde] van 28 maart 2023)
. Aangezien er meerdere gegadigden zijn gaan we niet akkoord

met de bieding van € 255.000,-. We willen iedereen gelijke kansen geven en dus moet iedereen die interesse heeft in de kavel een bieding inleveren, aan de hand hiervan wordt er beslist of we tot verkoop overgaan. Dus ook geen optie geven aan de gegadigden.

Het moet ook geen koehandel worden, ze mogen 1 keer bieden en aan de hand daarvan gaan we intern beslissen of we verkopen.

Ook tellen de voorwaarden wat betreft de afname en betaling van de kavel mee in de bieding.”
3.11. Op 31 maart 2023 bericht [gedaagde] [eisers] telefonisch dat [naam 1] heeft gezegd dat hij een bod kan uitbrengen.

3.12.

Op 3 april 2023 stuurt [gedaagde] voormelde e-mail van 30 maart 2023 van [naam 1] door naar [eisers] .
3.13. Op 5 april 2023 mailt [gedaagde] naar [eisers] dat er op dit moment twee kandidaten zijn die de vraagprijs van € 255.000,- willen betalen en dat [eisers] wordt uitgenodigd om éénmalig een bod op de kavel uit te brengen.

3.14.

Op 7 april 2023 brengt [eisers] per e-mail aan [gedaagde] onder protest een bod van € 271.000,- op de kavel uit.

3.15.

[eisers] heeft de kavel voor € 271.000,- van [naam 1] gekocht.

3.16.

Bij uitspraak van 22 november 2024 oordeelt de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals op een klacht van [eisers] dat [gedaagde] niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht. [eisers] heeft (in ieder geval) twee keer per e-mail aan [gedaagde] een exclusieve optie genoemd. [gedaagde] heeft [eisers] met betrekking tot de optie niet gecorrigeerd. Tegen deze achtergrond had [gedaagde] de optie op de kavel niet zonder enige toelichting mogen terugtrekken. De commissie legt aan [gedaagde] een waarschuwing op.

4.Het geschil

4.1.

[eisers] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I.
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 16.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente,
II.
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van primair
€ 4.044,65 en subsidiair € 935,-;
III.
[gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

[eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld door aan hem een exclusieve optie te geven om de kavel te kopen voor
€ 255.000,-, terwijl hij de kavel uiteindelijk voor € 271.000,- heeft kunnen kopen.

4.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat hij een exclusieve koopoptie aan [eisers] heeft gegeven. Ook als dat het geval zou zijn geweest, dan heeft [eisers] daardoor geen schade geleden, omdat [naam 1] de kavel nooit voor de vraagprijs zou hebben willen verkopen.

5.De beoordeling

5.1.

De kantonrechter stelt voorop dat het onbevoegdelijk handelen in naam van een ander slechts als onrechtmatig kan worden aangemerkt indien het geschiedt op een wijze of gepaard gaat met omstandigheden, waaruit voortvloeit dat het optreden van de onbevoegde vertegenwoordiger in strijd is met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt.^[1]Het is aan [eisers] als partij die zich op een onrechtmatige daad beroept om daarvoor voldoende feiten en omstandigheden te stellen.^[2]5.2. [eisers] heeft gewezen op het oordeel van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals inhoudende dat [gedaagde] niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht. Aan dit oordeel kan niet zonder meer de gevolgtrekking worden verbonden dat [gedaagde] civielrechtelijk aansprakelijk is. Als wordt afgeweken van het oordeel van de Tuchtcommissie, dan moet dit wel voldoende begrijpelijk worden gemotiveerd.^[3]

[gedaagde] heeft tegenover [eisers] onrechtmatig gehandeld

5.3.

De kantonrechter is om de navolgende redenen van oordeel dat [gedaagde] [eisers] onvoldoende over het verkooptraject en de -voorwaarden van de kavel heeft geïnformeerd en dat dit handelen van [gedaagde] tegenover [eisers] onrechtmatig is.

5.4.

Op 22 maart 2023 informeert [gedaagde] [eisers] over de mogelijkheden van de kavel en de vraagprijs van € 255.000,-. [gedaagde] zegt daarbij tegen [eisers] dat hij de volgende dag met een andere voorkeurskandidaat spreekt en voegt daaraan toe dat [eisers] een dag op deze andere kandidaat voorloopt. De echtgenote van [eisers] verklaart dat zij toen heeft gevraagd of dat niet gek was, omdat de tweede kandidaat dan geen kans had en dat [gedaagde] daarop heeft geantwoord dat hij in dat geval de tweede kandidaat zou uitleggen dat er iemand anders voor hem was. [gedaagde] geeft daarop desgevraagd als reactie dat hij zich het niet meer kan herinneren dat het gesprek zo is gegaan. Aan het einde van het gesprek maken [gedaagde] en [eisers] geen afspraken over het vervolg van de verkooptraject en de daarbij behorende voorwaarden zoals over het moment en de wijze waarop een bod kan worden uitgebracht.

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] op 22 maart 2023 met de mededeling dat [eisers] een dag op de andere kandidaat voorloopt en door het verkooptraject en
-voorwaarden niet nader toe te lichten, bij [eisers] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat hij koper van de kavel is als hij nog diezelfde dag de vraagprijs biedt. Deze handelswijze van [gedaagde] past niet bij de opdracht van [naam 1] aan hem om beide voorkeurskandidaten gelijke kansen te geven. [gedaagde] is daarmee getreden buiten de bevoegdheid die hij van [naam 1] had gekregen.

5.6.

[gedaagde] wijst erop dat [eisers] in 2021 [naam 1] heeft gesproken, maar dit maakt niet dat [eisers] op 22 maart 2024 niet op de informatie van [gedaagde] mocht afgaan. Onweersproken is dat [naam 1] enkel benoemt dat hij het verkooptraject aan [gedaagde] overlaat. De vraagprijs is in het gesprek in 2021 niet aan de orde gekomen.

5.7.

[gedaagde] betwist ter mondelinge behandeling dat hij met de mededeling dat [eisers] een dag voorloopt, heeft bedoeld dat [eisers] als eerste een bod kon uitbrengen. Volgens [gedaagde] bedoelde hij dat [eisers] een dag langer bedenktijd om de kavel te beoordelen had dan de andere kandidaat. De kantonrechter acht deze betwisting van [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd. Dat [gedaagde] doelde op bedenktijd om de kavel en de mogelijkheden voor de te bouwen woning te beoordelen, rijmt niet met zijn betoog dat de koper na het bereiken van overeenstemming vier weken de tijd zou hebben om een plan voor de kavel uit te werken. Bovendien had [gedaagde] zich in de context van een verkooptraject met (slechts) twee voorkeurskandidaten moeten realiseren dat [eisers] haar mededeling ‘dat hij een dag voorloopt’ zou opvatten als een aansporing om zo snel mogelijk als eerste (met succes) een bod op de kavel uit te brengen.

5.8.

Naast de omstandigheid dat [gedaagde] op 22 maart 2023 aan [eisers] meedeelt dat hij een dag op de andere kandidaat voorloopt en nalaat om nadere informatie over het verkoopprocedure en de -voorwaarden aan [eisers] te geven, wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] ook in de periode daarna onvoldoende heeft gedaan om de indruk bij [eisers] weg te nemen dat hij de kavel voor de vraagprijs had gekocht. Hiermee heeft [gedaagde] niet alleen onbevoegdelijk gehandeld, maar is ook sprake van bijkomende omstandigheden die meebrengen dat hij niet heeft gehandeld zoals in het maatschappelijk verkeer betaamt. Dit wordt hierna toegelicht.

5.9.

[gedaagde] erkent dat hij in het telefoongesprek op 22 maart 2023 het enthousiasme van [eisers] dat hij de kavel voor de vraagprijs had gekocht onvoldoende heeft getemperd door enkel mee te delen dat hij het bod aan [naam 1] zou doorgeven. De kantonrechter leidt hieruit af dat [gedaagde] ook in het telefoongesprek van 22 maart 2023 geen duidelijke informatie over het vervolg van het verkooptraject aan [eisers] heeft gegeven. [eisers] heeft nog diezelfde dag de hiervoor onder 3.5 vermelde e-mail naar [gedaagde] gestuurd, waarin hij bedankt voor de prettige gesprekken van die dag en de aan hem gegeven optie. Ook hieruit volgt dat [gedaagde] de bij [eisers] gewekte indruk dat hij de kavel voor de vraagprijs had gekocht in het telefoongesprek van die dag niet heeft weggenomen. [gedaagde] stelt dat hij deze e-mail niet heeft ontvangen, althans niet heeft gelezen maar hij erkent dat deze wel naar het juiste adres is gestuurd. Als de e-mail [gedaagde] niet heeft bereikt, dan komt dit daarom voor rekening en risico van [gedaagde] .

5.10.

De rechtbank weegt ook mee dat [eisers] en zijn echtgenote bij de mondelinge behandeling zeer gedetailleerd hebben verklaard over de inhoud van het gesprek op

22 maart 2023 bij [gedaagde] op kantoor (overweging 5.4.). Dat [gedaagde] desgevraagd heeft geantwoord zich de vraag van mevrouw [eisers] niet meer te kunnen herinneren terwijl hij zich in dit geschil beroept op een voor hem duidelijke procedure waarbij twee (voorkeurs)kandidaten tegen elkaar op zouden bieden, roept vragen op. Immers als [gedaagde] zich bewust was van de procedure, had hij op dat moment de procedure kunnen toelichten en daarmee de indruk bij [eisers] en zijn echtgenote weg kunnen nemen dat [eisers] zich koper mocht wanen.

5.11.

Op 24 en 28 maart 2023 bericht [eisers] telefonisch en per e-mail [gedaagde] dat hij een exclusieve optie op het kopen van de kavel voor de vraagprijs heeft. [eisers] verklaart dat hij destijds gefrustreerd was, omdat [gedaagde] zijn afspraak niet nakwam. [gedaagde] erkent dat deze frustratie van [eisers] bij hem merkbaar was. Het behoorde daarom ook toen tot zijn verantwoordelijkheid om aan [eisers] uit te leggen dat geen exclusieve koopoptie was gegeven en uit te leggen op welke wijze het verdere verkooptraject eruit zou zien. In geschil is in hoeverre [gedaagde] dat op 24 maart 2023 in het telefoongesprek heeft gedaan. Wat daar ook van zij, gelet op de merkbare frustratie had [gedaagde] bij [eisers] de indruk dat hij de kavel voor de vraagprijs had gekocht zo niet mondeling, dan in ieder geval schriftelijk moeten wegnemen. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. Bij de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] daarvoor desgevraagd ook geen verklaring kunnen geven. In plaats van inhoudelijk te reageren, stuurt [gedaagde] de e-mail van 28 maart 2023 aan [naam 1] door. Dat [gedaagde] niet heeft overwogen om op de e-mail te reageren, zoals hij bij de mondelinge behandeling heeft verklaard, roept ook vragen op. Immers als [gedaagde] toen al meende dat [eisers] er ten onrechte van uit ging dat hij de koper was, had hij daarover toen al helderheid kunnen verschaffen. Ook dat heeft [gedaagde] niet gedaan.

5.12.

Dat [gedaagde] tot 31 maart 2023 naar [eisers] toe onvoldoende duidelijk is over het verkooptraject en -voorwaarden ziet de kantonrechter bevestigd in de e-mail die [naam 1] op 30 maart 2023 aan [gedaagde] stuurt. In die e-mail instrueert [naam 1] [gedaagde] op welke wijze hij de kavel moet verkopen. Kennelijk wist [gedaagde] bij de aanvang van de verkoop wel dat hij de voorkeurskandidaten gelijke kansen moest bieden, zoals hij zelf verklaart, maar niet op welke wijze hij daaraan invulling moest geven. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om zich daarover door [naam 1] voldoende te (laten) informeren, zodat hij daarna gegadigden kon informeren over de procedure.

5.13.

Nu uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] [eisers] onvoldoende over het verkooptraject en de -voorwaarden van de kavel heeft geïnformeerd, heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter niet gehandeld zoals een professioneel makelaar in het maatschappelijk verkeer met klanten hoort om te gaan. De situatie waarin twee voorkeurskandidaten interesse hebben in één kavel vraagt om een helder verkooptraject en
-voorwaarden. [gedaagde] had dit moeten weten en daar naar moeten handelen. Hij had ervoor moeten zorgen dat hij bij de aanvang van de gesprekken het verkooptraject en de -voorwaarden scherp had, zodat hij de kandidaten op duidelijke en gelijke wijze daarover had kunnen informeren. Nu uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat hij dit niet, althans onvoldoende heeft gedaan, is [eisers] in de veronderstelling komen te verkeren dat hij de kavel voor de vraagprijs had gekocht. Deze veronderstelling heeft [gedaagde] niet (tijdig) weggenomen. Met deze handelswijze heeft [gedaagde] tegenover [eisers] onrechtmatig gehandeld.
Het onrechtmatig handelen van [gedaagde] heeft niet tot schade bij [eisers] geleid5.14. Mogelijke schade kan alleen voor vergoeding in aanmerking komen als deze het gevolg van het onrechtmatige handelen van [gedaagde] is.

5.15.

[eisers] stelt dat zonder het wegvallen van de exclusieve koopoptie er geen biedingsprocedure zou zijn geweest. De schade die hij heeft geleden is daarom gelijk aan het verschil tussen de vraagprijs van € 255.000,- en de uiteindelijke aankoopprijs van
€ 271.000,-. [gedaagde] betwist dat zijn handelswijze tot schade heeft geleid. Hij wijst erop dat [naam 1] , ook als hij van meet of aan duidelijk was geweest over het verkooptraject en de -voorwaarden de kavel nimmer voor € 255.000,- zou hebben verkocht.

5.16.

De kantonrechter overweegt dat uit hetgeen onder 5.3 tot en met 5.13 is overwogen, volgt dat het onrechtmatige handelen van [gedaagde] eruit bestaat dat hij [eisers] onvoldoende over het verkooptraject en de -voorwaarden van de kavel heeft geïnformeerd. Voor het vaststellen van het oorzakelijk verband tussen die daad en de mogelijke schade moet de situatie waarin [gedaagde] [eisers] onvoldoende over het verkooptraject en de
-voorwaarden van de kavel heeft geïnformeerd, worden vergeleken met de situatie waarin [gedaagde] wel voldoende informatie aan [eisers] zou hebben gegeven. Anders dan [eisers] stelt, moet dus niet enkel de exclusieve koopoptie worden weggedacht.

5.17.

Niet in geschil is dat [gedaagde] – als hij [eisers] voldoende over het verkooptraject en de -voorwaarden van de kavel zou hebben geïnformeerd – aan [eisers] zou hebben uitgelegd dat beide voorkeurskandidaten na het eerste informatieve gesprek met hem gelegenheid krijgen om een bod uit te brengen en dat [naam 1] aan de hand van de biedingen beslist of, en zo ja, aan wie hij de kavel verkoopt. Beide partijen zouden dan meteen na het eerste gesprek met [gedaagde] een bod uit op de kavel hebben kunnen uitbrengen.

5.18.

De hiervoor geschetste situatie die zich zou hebben voorgedaan als [gedaagde] [eisers] over het verkooptraject en de -voorwaarden van de kavel zou hebben geïnformeerd, is vergelijkbaar met de situatie die zich feitelijk heeft voorgedaan. [gedaagde] heeft immers op 5 april 2023 naar [eisers] gemaild dat er twee kandidaten zijn die de vraagprijs van € 255.000,- willen betalen en dat [eisers] wordt uitgenodigd om éénmalig een bod op de kavel uit te brengen.

5.19.

Omdat de beide situaties vergelijkbaar zijn, neemt de kantonrechter aan dat [eisers] het bod van € 271.000,- dat hij op 7 april 2023 op de kavel heeft uitgebracht ook zou hebben gedaan als beide voorkeurskandidaten meteen na het eerste informatieve gesprek met [gedaagde] op de kavel hadden mogen bieden. De verklaringen van [eisers] ter mondelinge behandeling wijzen ook in die richting. [eisers] heeft verklaard dat hij voorafgaand aan de gesprekken over de kavel geen duidelijke prijs in zijn hoofd had. Ook heeft hij toegelicht dat hij niet zozeer moeite heeft met de procedure waarin beide voorkeurskandidaten een bod op de kavel kunnen doen, maar wel met de oneerlijke wijze waarop [gedaagde] met hem heeft gecommuniceerd. Als [gedaagde] duidelijk zou zijn geweest over de biedingsprocedure, dan zou [eisers] er – naar eigen zeggen – vrede mee hebben gehad.

5.20.

Uit het voorgaande volgt dat de feitelijke situatie waarin [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld en de hypothetische situatie waarin hij dat niet zou hebben gedaan, leiden tot dezelfde uitkomst, te weten dat [eisers] een bod van € 271.000,- op de kavel uitbrengt en dat [naam 1] dit bod accepteert. [eisers] heeft gelet hierop geen schade geleden die het gevolg is van de omstandigheid dat [gedaagde] hem onvoldoende over het verkooptraject en de -voorwaarden van de kavel heeft geïnformeerd.

5.21.

Hoewel [gedaagde] tegenover [eisers] niet heeft gehandeld zoals in het maatschappelijk verkeer betamelijk is, is de conclusie dat deze onrechtmatige daad van [gedaagde] bij [eisers] niet heeft geleid tot schade die voor vergoeding in aanmerking komt. Omdat [eisers] geen aanspraak kan maken op een schadevergoeding, heeft hij ook geen recht op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vorderingen van [eisers] zijn daarom niet toewijsbaar.

5.22.

Ondanks dat [eisers] de in het ongelijk gestelde partij is, wordt hij niet veroordeeld in de proceskosten. In de omstandigheid dat [gedaagde] onrechtmatig tegen [eisers] heeft gehandeld, ziet de kantonrechter aanleiding om [eisers] de proceskosten te compenseren. Dit betekent dat iedere partij zijn eigen proceskosten betaalt.

5.23.

Omdat geen feiten of omstandigheden zijn gesteld – die indien bewezen – tot een andere uitkomst zouden leiden, is aan bewijslevering niet toegekomen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

6.2.

compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Mul en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025.

Onrechtmatige daad van makelaar bij verkoop kavel en schadevergoeding