Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11935344 \ CV EXPL 25-3386
Vonnis in kort geding van 10 december 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.J. Seijbel,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.J.M. Jaasma.
1.De zaak in het kort
[gedaagde] huurt een standplaats van [eiser] . Op deze standplaats heeft zij een tweede woonwagen geplaatst die zij gebruikt als mantelzorgwoning. Ook heeft zij een bijgebouw op de standplaats geplaatst. De gemeente [woonplaats] heeft vastgesteld dat dit niet mag. [eiser] moet er daarom voor zorgen dat de mantelzorgwoning en het bijgebouw van de standplaats worden verwijderd, anders moet [eiser] een dwangsom betalen. Daarom vordert [eiser] in kort geding dat [gedaagde] de mantelzorgwoning en het bijgebouw van de standplaats zal verwijderen. De kantonrechter wijst de vordering toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 26 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 26 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.2.
Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.
3. De feiten
3.1.
Per 1 mei 1993 heeft de gemeente [woonplaats] (hierna: de gemeente), als rechtsvoorganger van [eiser] , de standplaats aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de standplaats) verhuurd aan [huurder] . Per 1 juli 1997 is [gedaagde] medehuurder van deze standplaats.
3.2.
In 1999 is [eiser] eigenaar en verhuurder geworden van de standplaats.
3.3.
Op dit moment is [gedaagde] de enige huurder van de standplaats aan de [adres] in [woonplaats] .
3.4.
In de overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“Artikel 17
De woonwagen/caravan waarmee de standplaats wordt betrokken mag de maximale afmetingen hebben van 15 meter lang, 3,50 meter breed en 3 meter hoog, […]. De verhuurder kan schriftelijk toestemming verlenen dat bovengenoemde afmetingen door de huurder worden overschreden.”
3.5.
[gedaagde] heeft medische klachten en haar dochter verleent mantelzorg.
3.6.
In 2021 of 2022 heeft [gedaagde] een tweede woonwagen die in gebruik is als mantelzorgwoning (hierna: de mantelzorgwoning) op de standplaats geplaatst. In 2023 of 2024 is daar een bijgebouw, in gebruik voor opslag, (hierna: het bijgebouw) bijgeplaatst. [gedaagde] heeft hiervoor geen toestemming gevraagd bij [eiser] .
3.7.
Op 4 februari 2025 heeft een medewerker van de gemeente een controlebezoek uitgevoerd op de standplaats.
3.8.
Op 3 april 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente een last onder dwangsom opgelegd aan [eiser] als eigenaar van de standplaats. In dit besluit staat dat voor het plaatsen van de mantelzorgwoning en het bijgebouw een omgevingsvergunning nodig is en dat deze niet is verleend. De gemeente laat weten dat er niet alsnog een omgevingsvergunning kan worden verleend voor de huidige situatie. [eiser] moet daarom de mantelzorgwoning en het bijgebouw laten verwijderen en verwijderd houden, anders verbeurt [eiser] een dwangsom.
3.9.
Op 7 april 2025 heeft de gemeente [gedaagde] schriftelijk verzocht om de mantelzorgwoning en het bijgebouw te verwijderen, omdat de mantelzorgwoning en het bijgebouw in strijd met de regels zijn geplaatst.
3.10.
Op 15 april 2025 heeft [eiser] heeft [gedaagde] verzocht en gesommeerd om de mantelzorgwoning en het bijgebouw te verwijderen.
3.11.
[eiser] en [gedaagde] hebben allebei bezwaar gemaakt tegen de last onder dwangsom.
3.12.
Op 6 oktober 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente een beslissing op bezwaar genomen. Daarin is overwogen dat sprake is van een overtreding van de Omgevingswet, dat [eiser] kan worden aangemerkt als overtreder en dat handhavend mag worden opgetreden. De hoogte van de dwangsom is bepaald op € 5.000,00 per maand met een maximum van € 50.000,00 als de mantelzorgwoning en het bijgebouw niet worden verwijderd.
3.13.
De begunstigingstermijn is op verzoek van [eiser] een aantal keer gewijzigd. Op 9 oktober 2025 is de begunstigingstermijn verlengd tot 6 januari 2025.
3.14.
Op 7 oktober 2025 heeft [gedaagde] een omgevingsvergunning aangevraagd voor het legaliseren van een aanbouw ten behoeve van woonruimte aan de [adres] .
3.15.
Op 11 november 2025 heeft [gedaagde] beroep ingesteld tegen het besluit van 6 oktober 2025 en de bestuursrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen en de last onder dwangsom te schorsen.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert - samengevat - om [gedaagde] te veroordelen de mantelzorgwoning en het bijgebouw op de standplaats [adres] in [woonplaats] te verwijderen (en vervolgens verwijderd te houden) van voornoemde standplaats, binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis, onder veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten (inclusief nakosten).
4.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot onbevoegdheid van de kantonrechter, en tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] dan wel afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Bevoegdheid kantonrechter
5.1.
[gedaagde] stelt dat de kantonrechter niet bevoegd is om van de zaak kennis te nemen. [eiser] baseert haar vordering tot verwijdering van de bouwwerken op de huurovereenkomst tussen partijen, maar voor die vordering biedt de huurovereenkomst geen grondslag, omdat de bouwwerken buiten de gehuurde standplaats staan.
5.2.
Artikel 71 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bepaalt dat als een zaak, in behandeling de kantonrechter, verder moet worden behandeld en beslist door een kamer voor andere zaken dan kantonzaken, de zaak daartoe op verlangen van één der partijen of ambtshalve verwezen wordt naar een zodanige kamer. De rechter beoordeelt de vraag of verwijzing nodig is aan de hand van zijn voorlopig oordeel over het onderwerp van het geschil.
5.3.
In artikel 93 Rv Pro is bepaald dat zaken betreffende een huurovereenkomst, ongeacht het beloop of de waarde van de vordering, door de kantonrechter worden behandeld en beslist.
5.4.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is de rechtsverhouding tussen partijen die ten grondslag ligt aan het geschil gebaseerd op de huurovereenkomst. Daarvoor is het volgende van belang.
5.5.
[eiser] vordert verwijdering van de mantelzorgwoning en het bijgebouw van de standplaats [adres] in [woonplaats] en legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] met het plaatsen/laten staan van de mantelzorgwoning en het bijgebouw in strijd handelt met de huurovereenkomst. [eiser] wijst in dat verband op het “inspectieformulier bouw en/of gebruik” van bouwinspecteur [bouwinspecteur] van de gemeente. De bouwinspecteur heeft onderzoek gedaan naar de situatie aan de [adres] , kadastraal bekend als [adres] . Dit kadastrale perceel is volgens deze rapportage van de gemeente in eigendom van [eiser] . Daarom heeft de gemeente [eiser] als verhuurder aangesproken een einde te maken aan de situatie die is ontstaan. [gedaagde] stelt dat de mantelzorgwoning en het bijgebouw – anders dan deze rapportage vermeldt – niet op het gehuurde, maar twee meter daarnaast staan. Maar dat heeft zij verder niet onderbouwd. Op de bij het inspectieformulier gevoegde kadastrale kaart met satellietbeelden is te zien dat het kadastraal perceel wordt omgeven door bosschages, zodat niet aannemelijk is dat daarnaast ruimte bestaat om woonwagens/bijgebouwen te plaatsen. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan wat [gedaagde] stelt en acht het voldoende aannemelijk dat de mantelzorgwoning en het bijgebouw op de van [eiser] gehuurde standplaats staan.
5.6.
Er is daarom sprake van een onderwerp dat op grond van artikel 93, aanhef en onder c Rv door de kantonrechter wordt behandeld, ongeacht het beloop of de waarde van de vordering. Dat betekent dat de kantonrechter bevoegd is om de zaak te behandelen en te beslissen over de vordering.
Beoordelingskader
5.7.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
5.8.
[eiser] betoogt dat zij spoedeisend belang heeft bij een voorziening, omdat de gemeente haar een last onder dwangsom heeft opgelegd die zij verbeurt als de mantelzorgwoning en het bijgebouw niet zijn verwijderd op 6 januari 2026. Het verwijderen van de mantelzorgwoning en het bijgebouw zal ten minste drie weken in beslag nemen, omdat daarvoor nog een transportvergunning moet worden verkregen en
[gedaagde] niet bereid is de mantelzorgwoning en het bijgebouw vrijwillig te verwijderen. [gedaagde] voert het verweer dat het allemaal niet zo’n vaart zal lopen met het innen van de verbeurde dwangsommen. De gemeente en [eiser] zijn gebaat bij een goede onderlinge relatie, nu zij samen moeten optrekken tegen de bestaande woningnood. Daarom ligt invordering niet voor de hand, terwijl het verwijderen van de bouwwerken verstrekkende en onomkeerbare gevolgen heeft voor [gedaagde] . De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. [eiser] heeft erop gewezen dat de gemeente slechts in bijzondere omstandigheden geheel of gedeeltelijk van invordering kan afzien en is gebonden aan de beginselplicht tot invordering. Met de enkele stelling dat de gemeente en [eiser] elkaar hard nodig hebben in het bestrijden van de woningnood, heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden en dat de gemeente niet zal overgaan tot invordering. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eiser] voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening.
Geen oneerlijke bedingen in de overeenkomst
5.9.
De kantonrechter heeft beoordeeld of de vordering is gebaseerd op bedingen in de huurovereenkomst die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat [gedaagde] (als consument) daardoor aanzienlijk wordt benadeeld. Dat is niet het geval. [gedaagde] stelt dat artikel 14 van Pro de huurovereenkomst nietig is. Daarin is bepaald dat de huurder verplicht is om aan de verhuurder zo spoedig mogelijk mededeling te doen van alle omstandigheden ten aanzien van het gehuurde waarvan de kennisneming voor de verhuurder van belang kan zijn. Dit wijkt niet af van de wettelijke verplichting van de huurder om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Daaronder valt ook de verplichting om de verhuurder tijdig te informeren over feiten en omstandigheden die het belang van de verhuurder kunnen raken. Het verweer dat [eiser] de vordering heeft gebaseerd op een nietig beding slaagt dus niet.
[gedaagde] moet de mantelzorgwoning en het bijgebouw verwijderen
5.10.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Als tegen een besluit van een bestuursorgaan een met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang openstaat, dient de burgerlijke rechter, ingeval de geldigheid van het besluit in het voor hem gevoerde geding in geschil is, in beginsel van die geldigheid uit te gaan, zolang het niet is vernietigd. Dit is alleen anders als de daaraan verbonden bezwaren door bijkomende omstandigheden zo klemmend worden dat op dat beginsel een uitzondering moet worden aanvaard. Bij het aanvaarden van zulke uitzonderingen moet echter, gezien de zwaarwegende belangen die door dat beginsel worden gediend, terughoudendheid worden betracht.
5.11.
Vaststaat dat de gemeente [woonplaats] heeft bepaald dat voor het plaatsen van de mantelzorgwoning en het bijgebouw een omgevingsvergunning nodig was, dat deze niet is verleend en dat de gemeente niet bereid is een tweede woonwagen/mantelzorgwoning en een bijgebouw toe te staan en hiervoor alsnog een omgevingsvergunning te verlenen. Weliswaar heeft [gedaagde] beroep ingesteld, maar in deze procedure heeft de kantonrechter van de geldigheid van het besluit op bezwaar van 6 oktober 2025 uit te gaan, zolang dit niet is vernietigd. [gedaagde] heeft geen omstandigheden aangevoerd die een uitzondering op het beginsel van formele rechtskracht rechtvaardigen.
5.12.
Hiermee gaat de kantonrechter er dus in dit geding vanuit dat de mantelzorgwoning en het bijgebouw niet op de standplaats mogen blijven staan, omdat dat in strijd is met de Omgevingswet.
5.13.
Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of het gebruik van de standplaats ook in strijd is met de huurovereenkomst.
5.14.
Eén van de verplichtingen die [gedaagde] als huurder heeft, is om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Als een huurder zich niet gedraagt als een goed huurder, kan er sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Een huurder handelt als goed huurder indien hij onder de gegeven omstandigheden van het geval datgene doet wat hij naar maatstaven van redelijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid mag respectievelijk behoort te doen, mede gelet op de rechten en belangen van de verhuurder en derden.
5.15.
[gedaagde] voert het verweer dat zij zich als goed huurder heeft gedragen, omdat zij de mantelzorgunit geheel te goeder trouw heeft geplaatst. Na controle op internet bleek er geen vergunning nodig te zijn en er zijn veel vergelijkbare gevallen bekend waar dit geen enkel probleem is. Daarom dacht zij dat het zo wel mocht.
5.16.
Dit verweer slaagt niet. Partijen zijn het erover eens dat in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst is overeengekomen dat de standplaats kan worden betrokken met één woonwagen/caravan. Het bijplaatsen van een tweede woonwagen – in gebruik als mantelzorgwoning – en een bijgebouw kan niet worden aangemerkt als een geringe aanpassing van de situatie op de standplaats. Van [gedaagde] kon redelijkerwijs worden verwacht dat zij daarvoor toestemming zou vragen aan [eiser] of [eiser] daarvan in ieder geval op de hoogte zou stellen, omdat ook de belangen van [eiser] hierbij betrokken zijn. [eiser] is immers als eigenaar van de grond naar derden toe verantwoordelijk voor wat er op haar terrein gebeurt. Op [gedaagde] rust – als goed huurder – de plicht om verhuurder tijdig te informeren over feiten en omstandigheden die het belang van de verhuurder kunnen raken en de plicht om te waken voor schade voor de verhuurder. Nu zij dat niet heeft gedaan en zonder mededeling, laat staan toestemming, is overgegaan tot het plaatsen van de mantelzorgwoning en het bijgebouw, heeft [gedaagde] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in strijd gehandeld met de zorgvuldigheid die van een goed huurder kan worden verwacht. Bovendien is [gedaagde] na het controlebezoek van de gemeente ervan op de hoogte gesteld dat plaatsing van de mantelzorgwoning en het bijgebouw niet aan de regels voldoet en dat de gemeente [woonplaats] niet (alsnog) wil meewerken aan legalisatie. Het huidige gebruik van de standplaats is daarmee in strijd met de huurovereenkomst en ook met de daaruit voortvloeiende verplichting van [gedaagde] om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen.
5.17.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat zij – als woonwagenbewoner – wordt gediscrimineerd. Bij grondgebonden woningen is een mantelzorgwoning immers wel toegestaan, zo stelt zij. De kantonrechter kan dit beroep op het discriminatieverbod enkel beoordelen in de rechtsverhouding tussen de partijen in dit geding, [eiser] en [gedaagde] . De vraag is daarmee of [eiser] ten opzichte van [gedaagde] handelt in strijd met het discriminatieverbod. Niet gesteld en ook niet gebleken is dat [eiser] een direct of indirect onderscheid maakt tussen huurwoningen en standplaatsen als het gaat om haar handelwijze rond mantelzorgwoningen. Voor bewoners van huurwoningen waarvoor [eiser] als verhuurder optreedt geldt immers, net als voor de standplaats die [gedaagde] huurt, dat zij zich als een goed huurder moeten gedragen en dat voor het plaatsen van een mantelzorgunit bij een huurwoning overleg met en toestemming van [eiser] vereist is. Het beroep op het discriminatieverbod heeft [gedaagde] verder niet onderbouwd, zodat de kantonrechter geen grond ziet om aan te nemen dat [eiser] jegens haar handelt in strijd met het discriminatieverbod.
5.18.
[gedaagde] heeft erop gewezen dat zij op 7 oktober 2025 een vergunningaanvraag heeft ingediend voor een aanbouw aan de bestaande woonwagen. Het is daarbij de bedoeling dat de huidige mantelzorgwoning bouwkundig één geheel wordt met de woonwagen. Er zijn volgens [gedaagde] vergelijkbare gevallen waarin dat is toegestaan, dus zij acht de kans dat de vergunning wordt verleend groot. Daarnaast is het gemeentelijke beleid onder de aandacht van de lokale politiek en gaat ook [eiser] bezig met het mogelijk herijken van haar eigen beleid inzake (pre)mantelzorgwoningen bij woonwagens. Onder deze omstandigheden zou de vordering volgens [gedaagde] moeten worden afgewezen, omdat het volledig verwijderen van de mantelzorgwoning uiteindelijk waarschijnlijk niet nodig zal zijn.
5.19.
De kantonrechter overweegt dat de voortdurende wanprestatie gevolgen zal hebben voor [eiser] , omdat zij vanaf 6 januari 2026 een dwangsom zal verbeuren. Het belang van [gedaagde] om de mantelzorgwoning en het bijgebouw niet te hoeven verwijderen is tegelijkertijd evident. Voor de kantonrechter weegt echter zwaar dat [gedaagde] onvoldoende concreet heeft gemaakt dat er een reële mogelijkheid is dat de mantelzorgwoning en het bijgebouw in de toekomst zullen mogen blijven staan. [gedaagde] heeft niet inzichtelijk gemaakt waarvoor zij precies een vergunning heeft aangevraagd, zij heeft bijvoorbeeld niet de vergunningaanvraag en bijbehorende tekeningen overlegd. Wel is duidelijk geworden dat de vergunningaanvraag ziet op een andere feitelijke situatie dan die nu aan de orde is. Nog los van de vraag of deze vergunning verleend zal worden door de gemeente is het – zonder inzicht in de bouwtekeningen en bouwplannen – ook onzeker of [eiser] daaraan haar medewerking zal willen verlenen en daarvoor toestemming zal verlenen. [gedaagde] is bovendien pas in een laat stadium in actie gekomen, zowel met het indienen van de vergunningaanvraag als met het instellen van beroep en het daaraan gekoppelde verzoek om een voorlopige voorziening. Daardoor kan pas kort voor het aflopen van de begunstigingstermijn mogelijk meer duidelijkheid worden verkregen van de bestuursrechter. Gelet op deze feitelijke gang van zaken, dienen de gevolgen van het zonder mededeling aan [eiser] en vergunning van de gemeente plaatsen van de mantelzorgwoning en het bijgebouw voor het risico van [gedaagde] te blijven. Daarom gaat het belang van [eiser] om geen dwangsom te verbeuren boven het belang van [gedaagde] om de mantelzorgwoning en het bijgebouw niet te verwijderen.
5.20.
De kantonrechter merkt tot slot op dat [eiser] heeft verklaard dat haar belang bij deze kortgedingprocedure erin is gelegen dat zij wil voorkomen dat zij dwangsommen zal verbeuren. In het geval dat op een andere wijze wordt voorkomen of uitgesteld, zal zij niet tot executie van dit vonnis overgaan.
5.21.
De kantonrechter is op grond van het bovenstaande van oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk moet worden geacht dat een vordering tot nakoming van de huurovereenkomst – door de mantelzorgwoning en het bijgebouw te verwijderen en vervolgens verwijderd te houden – in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
5.22.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.230,14
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om de mantelzorgwoning en het bijgebouw op de standplaats [adres] te [woonplaats] te verwijderen en vervolgens verwijderd te houden van de standplaats [adres] te [woonplaats] , zulks binnen zeven kalenderdagen na betekening van dit vonnis,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.230,14, te betalen binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening;
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.