Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11477179 \ CV EXPL 25-91
Vonnis in kort geding van 18 februari 2025
in de zaak van
VETECH B.V.,
te [plaats],
eisende partij,
hierna te noemen: Vetech,
gemachtigde: mr. J. van den Berg,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. E.J. Bijl.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van Vetech
- het verweerschrift met producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitaantekeningen van Vetech.
- het verweerschrift met producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitaantekeningen van Vetech.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting
2.1.
Vetech verhuurt een woning met garage aan [gedaagde]. Vetech meent dat de huurtermijn is verlopen en wil dat [gedaagde] de woning verlaat. [gedaagde] is het daarmee niet eens. Partijen twisten over de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd.
2.2.
De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De aanzegging van Vetech, dat [gedaagde] de woning moet verlaten, is volgens de kantonrechter dus niet rechtsgeldig. Zij zal hierna uitleggen hoe zij tot dat oordeel is gekomen.
3.De feiten
3.1.
Vetech en [gedaagde] hebben op 31 december 2022 een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de garage, staande en gelegen te [adres] (hierna: de garage).
3.2.
In de voormelde huurovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“Het gehuurde, bestemming
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna “het gehuurde” genoemd, plaatselijk bekend:
Garage [adres]
1.2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als praktijkruimte/kapsalon.”
3.3.
Vetech en [gedaagde] hebben op 14 januari 2023 een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de woning, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] (hierna: de woning).
3.4.
In de twee voormelde huurovereenkomsten is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar en 11 maanden ingaande op 01 februari 2023 en lopende tot en met 31 december 2024. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder.
Indien in 3 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst dient te geschieden door schriftelijke opzegging met inachtneming van 1 maand opzegtermijn.”
3.5.
Bij brief van 17 september 2024 heeft Vetech aan [gedaagde] – voor zover hier van belang – het volgende bericht:
“ Per 01-02-2023 huur jij onze woning staande en gelegen te [adres] in [plaats]. Wij zijn genoodzaakt deze huurovereenkomst met jou te beëindigen per 31-12-2024.
Wij zeggen de huurovereenkomst op omdat de bepaalde tijd genoemd in jouw huurovereenkomst binnenkort afloopt.
Wij houden ons hierbij aan de (wettelijk) overeengekomen huuropzeggingstermijn.
(…)”.
3.6.
Bij e-mail van 31 oktober 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan Vetech laten weten – voor zover hier van belang -:
“(…)
Gezien de verwachten die u bij cliënte bij aanvang van de huur heeft gewekt en gelet bovendien op de inhoud van de huurovereenkomst, stel ik vast dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig kan worden opgezegd. (…).
In artikel 3 van de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat de huur door geen van de partijen tussentijds kan worden opgezegd. Een dergelijk tussentijds opzegverbod, waarbij ook de huurder niet tussentijds mag opzeggen, is slechts toegestaan bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Met inachtneming van alle omstandigheden moet worden vastgesteld dat er tussen u en cliënte sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van één jaar en 11 maanden. Gedurende die tijd kon er immers, zo blijkt uit de huurovereenkomst, door partijen niet worden opgezegd. (…).
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan slechts worden opgezegd op één van de in de wet vermelde opzeggingsgronden (artikel 7:274 BW) en geen van die gronden doet zich hier voor. Uw opzegging is zodoende niet geldig. (…). Zekerheidshalve laat ik u hierbij op voorhand weten dat cliënte – gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden – niet zal instemmen met opzegging van haar huurovereenkomst. (…)“.
3.7.
Op 6 november 2024 heeft de gemachtigde van Vetech een formele schriftelijke kennisgeving van het einde van de huurtermijn aan [gedaagde] toegestuurd. Hierin is verzocht om de woning uiterlijk per 31 december 2024; 23:59 te hebben ontruimd en ontruimd te houden.
3.8.
In reactie op voormelde e-mail heeft de gemachtigde van Vetech bij e-mail van 7 november 2024 de volgende tekst – voor zover hier van belang – naar de gemachtigde van [gedaagde] gestuurd:
“(…)
In tegenstelling tot wat mevrouw [gedaagde] in uw brief beweert, is er tussen partijen een huurovereenkomst voor een woning met bijbehorende garage voor bepaalde tijd overeengekomen.
De bepaalde tijd blijkt ondubbelzinnig uit artikel 3 van de huurovereenkomst, waarin een huurperiode is overeengekomen van 1 februari 2023 tot en met 31 december 2024. (…).
Mevrouw [gedaagde] verkeert ten onrechte in de veronderstelling dat het beding dat tussentijdse beëindiging door middel van opzegging uitsluit, in dit geval leidt tot de conclusie dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
(…)”.
3.9.
[gedaagde] heeft de woning en de garage op 31 december 2024 niet verlaten.
4.De vordering en het verweer
4.1.
Vetech vordert primair samengevat - ontruiming van de woning en garage aan de [adres] te [plaats] en betaling van een gebruiksvergoeding tot de daadwerkelijke ontruiming.
4.2.
Subsidiair vordert Vetech om [gedaagde] te veroordelen om Vetech en de door Vetech aangestelde taxateur toegang te verschaffen tot het gehuurde om het gehuurde te kunnen inspecteren, voor de duur van een tenminste een dagdeel, zulks op straffe van een tijdelijke ontruiming gedurende de periode waarin [gedaagde] al hetgeen moet doen wat nodig is om tot verhuur van het gehuurde over te kunnen gaan.
4.3.
Vetech vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten en dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
4.4.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Vetech, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Vetech, althans de vordering tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, met veroordeling van Vetech in de kosten van deze procedure.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Het toetsingskader in kort geding
5.1.
Het gaat hier om een voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Vetech een spoedeisend belang heeft. Daarnaast stelt de kantonrechter in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Het spoedeisend belang
5.2.
Het verweer van [gedaagde] dat Vetech geen spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vordering wordt gepasseerd. Vetech heeft het spoedeisend belang om tijdig duidelijkheid te verkrijgen of [gedaagde] gehouden is het gehuurde te verlaten.
De woning en de garage vallen onder één overeenkomst
5.3.
Partijen twisten in de eerste plaats over de vraag of de huurovereenkomst voor de woning en de garage gekwalificeerd moet worden als een overeenkomst voor woonruimte, of als een gemengde overeenkomst, waarbij de garage geldt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: 290-bedrijfsruimte).
5.4.
Volgens Vetech is sprake van één huurovereenkomst voor woonruimte en maakt de garage daarvan deel uit. In overleg tussen partijen zijn voor de garage en de woning wel twee afzonderlijke huurcontracten opgesteld. In het huurcontract voor de woning is op verzoek van [gedaagde] een huurprijs opgenomen die viel onder de destijds geldende liberalisatiegrens, zodat zij huurtoeslag kon blijven ontvangen. Naast dit bedrag betaalt [gedaagde] echter nog € 100,00 per maand huur contant. Vetech hechtte eraan dit schriftelijk vast te leggen en zodoende is een apart huurcontract voor de garage opgesteld, met daarin de vermelding van een huurprijs van € 1.200 per jaar (€ 100 per maand). Vetech heeft subsidiair gesteld dat de garage, die in gebruik is als kapsalon, niet kan worden aangemerkt als een 290-bedrijfsruimte, omdat niet aan de wettelijke vereisten daarvoor wordt voldaan.
5.5.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat er twee afzonderlijke contracten zijn en dat de garage een 290-bedrijfsruimte is, omdat het kappersbedrijf kwalificeert als de uitoefening van een ambacht. Uitgaande van het wettelijke regime dat dan van toepassing is, kan de huurovereenkomst in elk geval gedurende de eerste vijf jaar niet door verhuurder worden opgezegd.
5.6.
Voor de kantonrechter is tijdens de zitting voldoende duidelijk geworden dat partijen voor ogen heeft gestaan om één huurovereenkomst te sluiten voor zelfstandige woonruimte, bestaande uit de woning én de garage. De reden dat er twee afzonderlijke contracten zijn opgesteld is dat partijen enerzijds schriftelijk een huurprijs wilden vastleggen die huurtoeslag voor [gedaagde] mogelijk maakte en anderzijds waarborgen wilden stellen voor de contante betaling van een deel van de totale huurprijs. [gedaagde] wilde verder graag schriftelijk bevestigd zien dat Vetech haar toestond dat zij de garage in gebruik zou nemen als kapsalon, en ook daarvoor diende het huurcontract voor de garage. Partijen hebben nooit beoogd om een overeenkomst te sluiten met splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde, met voor elk deel een ander huurregime.
5.7.
De kantonrechter gaat er dus vanuit gaan dat sprake is van één huurovereenkomst voor woonruimte en dat de garage daar onder valt.
Er is geen sprake van een huurovereenkomst voor de duur van 1 jaar en 11 maanden
5.8.
De vraag is vervolgens of ontruiming aan de orde is op de grond dat een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur korter dan twee jaar is gesloten, die rechtsgeldig is geëindigd, zoals Vetech stelt.
5.9.
Sinds 1 juli 2016 (en tot 1 juli 2024 ) was het mogelijk om voor een zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten, waarbij de huurder na afloop van de overeenkomst geen huurbescherming heeft. Het moest gaan om een overeenkomst van twee jaar of korter. De verhuurder hoefde deze overeenkomst niet op te zeggen, maar moest wel op zijn vroegst drie en uiterlijk één maand voor afloop aan de huurder schriftelijk mededelen dat de overeenkomst eindigde.
5.10.
Vetech heeft ter zitting toegelicht dat zij de woning in oktober 2022 heeft gekocht met als doel om deze op termijn door de kinderen van de bestuurder van Vetech te laten bewonen. Algemeen bekend is immers dat er woningnood is, en om de kinderen een kans te bieden in [plaats] te blijven wonen, wilde de bestuurder van Vetech daarop anticiperen met de aankoop van de woning. De woning verkeerde evenwel in slechte staat en moest worden verbouwd om deze bewoonbaar te maken. Kort na de aankoop kwam Vetech in contact met [gedaagde]. [gedaagde] zocht (met spoed) woonruimte omdat zij haar oude huurwoning met bijbehorende kapsalon vanwege sloop moest verlaten. Vetech stond open voor het tijdelijk verhuren van de woning. Er was nog geen behoefte van de kinderen om op korte termijn het ouderlijk huis te verlaten. Bovendien konden kennissen en vrienden van [gedaagde] haar helpen om de woning op te knappen. De bedoeling van Vetech is altijd geweest om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten, totdat de dochter of zoon de woning zou willen betrekken. Ter zitting heeft Vetech toegelicht dat met [gedaagde] is besproken dat dit een termijn van een jaar of vier zou zijn. Omdat de wet niet voorziet in deze termijn is heeft Vetech gekozen voor een huurovereenkomst met een termijn van 1 jaar en 11 maanden, met de gedachte dat partijen hierna wel verder zouden zien. Vetech had de hoop en de verwachting dat een constructie gezocht kon worden voor een verlenging van nog eens twee jaar. Door gewijzigde wetgeving is dat echter niet meer mogelijk, zodat Vetech zich genoodzaakt zag de huurovereenkomst te laten eindigen na afloop van 1 jaar en 11 maanden.
Volgens Vetech is de afgesproken huurprijs te laag, maar zag zij in de verbouwingswerkzaamheden die [gedaagde] ter hand zou nemen compensatie voor die lage huurprijs. De lage huurprijs vormt een extra aanwijzing dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan. Immers, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor deze woning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens is niet goed denkbaar.
5.11.
[gedaagde] heeft op haar beurt bevestigt dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wilden aangaan, maar volgens haar is besproken dat deze termijn vier jaar of langer was. Daarmee was voor haar enige continuïteit gegeven, waar ook haar kinderen en haar kapsalon aan huis bij waren gebaat. Toen in de huurovereenkomst een andere termijn stond vermeld, heeft Vetech haar medegedeeld dat zij [gedaagde] na afloop van die termijn niet op straat zou zetten, en dat [gedaagde] vertrouwen kon hebben. Zij is toen akkoord gegaan. Een huurtermijn van 1 jaar en 11 maanden zou haar investering in het opknappen van woning niet rechtvaardigen en daarmee is zij dus ook niet akkoord gegaan.
5.12.
Voor de kantonrechter is duidelijk dat partijen de bedoeling hebben gehad om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten, in ieder geval voor de duur van vier jaar. Voor die optie bestond echter geen wettelijke mogelijkheid. Vetech wist wel dat een tijdelijk huurcontract maximaal twee jaar kon duren. Vetech heeft tijdens de zitting toegelicht dat zij een standaard huurovereenkomst heeft gezocht op het internet en dat zij die heeft gebruikt als basis voor de huurovereenkomst met [gedaagde]. Voor de zekerheid is voor een maand minder dan twee jaar gekozen. Daarom staat in artikel 3 van de huurovereenkomst dat de huurovereenkomst is aangegaan voor 1 jaar en 11 maanden ingaande op 1 februari 2023 en lopende tot en met 31 december 2024. In artikel 3 is verder bepaald dat indien deze periode verstrijkt zonder opzegging, de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt. In artikel 3 is voorts overeengekomen dat de overeenkomst in voornoemde periode niet kan worden beëindigd door beide partijen.
Uit deze bepalingen blijkt dat de huurovereenkomst alleen kan worden beëindigd door opzegging, en dat zonder opzegging een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand komt. Ook is er een opzegverbod opgenomen voor 1 jaar en 11 maanden. Dat is niet in overeenstemming met artikel 7:271 lid 1 BW, waaruit volgt dat de huurder de huurovereenkomst wel steeds kan opzeggen. De tekst van artikel 3 sluit dan ook niet aan bij de wettelijke vereisten om een tijdelijke huurovereenkomst, in dit geval van 1 jaar en 11 maanden, aan te nemen.
Partijen hebben die periode ook nooit voor ogen gehad, maar koersten op een langere huurperiode. Uit artikel 7:271 BW vloeit dwingend voort dat in een dergelijk geval de huurovereenkomst moet worden opgezegd, waarbij de in de wet genoemde limitatieve opzeggingsgronden in acht genomen moeten worden. Dit maakt deel uit van het systeem van huurbescherming en is bedoeld om de huurder te beschermen. Zolang de verhuurder niet opzegt omdat sprake is van één van de in de wet voorziene opzeggingsgronden, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Niet in geschil is dat geen sprake is geweest van een opzegging in de zin van artikel 7:271 BW en dat een van de wettelijke opzeggingsgronden aan de orde is stelt Vetech niet.
5.13.
Dit alles leidt tot de conclusie dat op dit moment – in deze kort geding procedure -niet vast is komen te staan dat Vetech met [gedaagde] een huurovereenkomst heeft gesloten als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW, waarbij [gedaagde] na afloop van de tijdelijke huurperiode (op 31 december 2024) geen recht op huurbescherming heeft. Daardoor kan de kennisgeving in de brief van Vetech van 6 november 2024 niet het gevolg hebben dat de huurovereenkomst eindigt per 31 december 2024, zodat er geen deugdelijke grond bestaat om hier alvast op vooruit te lopen door de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
De subsidiaire vordering wordt eveneens afgewezen
5.14.
Gelet op de beoordeling van de primaire vordering ziet de kantonrechter voor Vetech geen belang bij toewijzing van de subsidiaire vordering. De subsidiaire vordering zal daarom worden afgewezen.
De proceskosten
5.15.
Vetech is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van Vetech af,
6.2.
veroordeelt Vetech in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Vetech niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025. (jjm)