Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11808508 \ CV EXPL 25-2219
Vonnis van 3 maart 2026
in de zaak van
LENR WONEN B.V.,
te Zwolle,
eisende partij,
hierna te noemen: Lenr Wonen,
gemachtigde: mr. M.J.Th. Vrensen, handelende onder de naam ‘‘Art. 71 Bedrijfsjuristen Pro’’,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.
1.Samenvatting
[gedaagde] huurt van Lenr Wonen woonruimte. Lenr Wonen stelt dat [gedaagde] overlast veroorzaakt voor haar medebewoners. Daarom wil Lenr Wonen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Als dit niet wordt toegewezen, dan wil Lenr Wonen dat er een gedragsaanwijzing wordt opgelegd. [gedaagde] betwist dat zij overlast veroorzaakt. Volgens [gedaagde] veroorzaken juist de andere bewoners in het pand overlast. De kantonrechter oordeelt dat voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt. Echter is de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. Wel zal een gedragsaanwijzing worden opgelegd. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 7,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- productie 6 van [gedaagde] ,
- de brief van Lenr Wonen met producties 8 tot en met 13,
- de mondelinge behandeling van 14 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van Lenr Wonen.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Met ingang van 1 december 2006 huurt [gedaagde] van de rechtsvoorganger van Lenr Wonen de woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
3.2.
Sinds 27 december 2017 is Lenr Wonen de verhuurder van het gehuurde. De beheerder is NederWoon Vastgoedbeheer B.V. (hierna: NederWoon).
3.3.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).
3.4.
In de artikelen 12.4. en 12.5. van de algemene bepalingen is, voor zover van belang, opgenomen:
‘‘
12.4 Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen.
12.4 Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen.
12.5
De bepalingen 12.1 t/m 12.4 beogen onder meer het bevorderen van een goed woonklimaat tussen de gebruikers van het gebouw of complex waartoe het gehuurde behoort.’’
3.5.
Het gehuurde is gelegen op de begane grond met een tuin en een eigen ingang. Boven het gehuurde bevinden zich in het pand (met een eigen ingang) de woonruimtes op de eerste verdieping en de tweede verdieping met het huisnummer [huisnummer] . Deze woonruimtes worden ook door Lenr Wonen verhuurd.
3.6.
In de periode van 2011 tot en met 2023 heeft in de woonruimte boven het gehuurde, op de eerste verdieping, [naam 1] (hierna: [naam 1] ) gewoond. Daarna was [naam 2] (hierna: [naam 2] ) de huurder. Sinds november 2024 is [naam 3] (hierna: [naam 3] ) de huurder.
3.7.
Sinds ongeveer 2015 woont in de woonruimte op de tweede verdieping van het pand, [naam 4] (hierna: [naam 4] ).
3.8.
Vanaf juni 2024 komen er bij Lenr Wonen althans NederWoon schriftelijke overlastmeldingen binnen. Enerzijds meldingen van [naam 2] , [naam 4] en [naam 3] over [gedaagde] . Deze klachten hebben betrekking op intimiderend, storend en grensoverschrijdend gedrag van [gedaagde] . Anderzijds betreffen het meldingen van [gedaagde] over deze medebewoners. Deze meldingen zien op onaanvaardbaar gedrag jegens [gedaagde] en het veroorzaken van overlast.
3.9.
Bij brief van 28 november 2024 heeft de gemachtigde van Lenr Wonen [gedaagde] een officiële waarschuwing gegeven voor de overlast en een voorstel gedaan tot buurtbemiddeling.
3.10.
Bij e-mailberichten van 9 december 2024 en 6 januari 2025 heeft [gedaagde] de gemachtigde van Lenr Wonen laten weten dat zij bereid is om deel te nemen aan het voorgestelde buurtbemiddelingstraject, maar dat uit telefonisch contact met buurtbemiddeling blijkt dat dit traject niet kan doorgaan vanwege het gedrag van de bewoners van nummer [huisnummer] .
3.11.
Bij e-mailbericht van 7 januari 2025 heeft de gemachtigde van Lenr Wonen [gedaagde] bericht dat hij van buurtbemiddeling heeft vernomen dat het traject niet doorgaat omdat [gedaagde] uitlatingen heeft gedaan over haar buren. Ook is aangegeven dat er verschillende klachten zijn binnengekomen. Zo zou [gedaagde] tijdens oud en nieuw een ruit in de voordeur gebroken hebben, de voordeur hebben beschadigd en afval in de brievenbus gedaan hebben. Verder zou [gedaagde] verantwoordelijk zijn voor een aantal stroomonderbrekingen. De gemachtigde van Lenr Wonen heeft [gedaagde] dringend verzocht om haar gedrag te wijzigen.
3.12.
Bij brief van 20 februari 2025 heeft de gemachtigde van Lenr Wonen [gedaagde] bericht dat Lenr Wonen klachten blijft ontvangen van de andere bewoners in het pand dat [gedaagde] overlast blijft veroorzaken, bestaande uit intimidatie en beledigingen, en dat daarom rechtsmaatregelen zullen worden getroffen.
4.Het geschil
4.1.
Lenr Wonen vordert - samengevat - dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, primair de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen om het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van een gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming. Subsidiair vordert Lenr Wonen bij wijze van ordemaatregel een gedragsaanwijzing op te leggen op straffe van een dwangsom. Zowel primair als subsidiair vordert Lenr Wonen [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
Lenr Wonen legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde] stelselmatig en voortdurend overlast veroorzaakt. Daardoor ondervinden de medehuurders in het pand een beperking van hun woongenot. Op grond van artikel 7:204 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) is Lenr Wonen als verhuurder verplicht actie te ondernemen. Ook lijdt Lenr Wonen schade omdat verschillende huurders de huurovereenkomst opgezegd hebben wegens de aanhoudende overlast. [gedaagde] schiet hierdoor ernstig tekort in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst om zich als een goed huurder te gedragen, onder meer op grond van artikel 7:213 BW Pro en de artikelen 12.4. juncto 12.5. van de algemene bepalingen. Lenr Wonen stelt [gedaagde] herhaaldelijk mondeling en schriftelijk te hebben aangesproken, maar dat dit geen resultaat heeft opgeleverd. De situatie is volgens Lenr Wonen volstrekt uitzichtloos omdat de feiten zich telkens opnieuw blijven herhalen. Voor het geval de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet wordt toegewezen, dan wil Lenr Wonen dat [gedaagde] zich onthoudt van specifieke omschreven vormen van overlast zoals bedoeld in artikel 3:296 BW Pro juncto artikel 7:213 BW Pro.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Lenr Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Lenr Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Lenr Wonen in de kosten van deze procedure en te vermeerderen met de wettelijke rente. Volgens [gedaagde] veroorzaakt zij geen overlast, maar zijn het juist de andere bewoners in het pand die problematisch gedrag vertonen en overlast veroorzaken. Haar klachten hierover neemt Lenr Wonen ten onrechte niet serieus, aldus [gedaagde] .
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De primaire vordering: ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
5.1.
Lenr Wonen vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
-
Het juridisch kader
Het juridisch kader
5.2.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro is Lenr Wonen bevoegd de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden als [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, tenzij deze tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis van deze tekortkoming.
5.3.
Dat betekent dat de kantonrechter eerst moet beoordelen of [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichting om zich als een goed huurder te dragen (i) en vervolgens of de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt (ii).
(i)
[gedaagde] heeft zich niet als een goed huurder gedragen
[gedaagde] heeft zich niet als een goed huurder gedragen
5.4.
De kantonrechter stelt voorop dat onvoldoende is gebleken dat er voor 2024 al overlastmeldingen zijn ingediend bij Lenr Wonen of Nederwoon over [gedaagde] . De enkele stelling van Lenr Wonen dat meerdere huurders in het pand sinds 2013 structureel melding hebben gemaakt van ernstige overlast door [gedaagde] is onvoldoende. [gedaagde] heeft dit immers betwist. Het had op de weg van Lenr Wonen gelegen om de overlastmeldingen van die periode in het geding te brengen waaruit dit blijkt. Uit de door Lenr Wonen overgelegde verklaring van [naam 1] , die in 2011 tot en met 2023 boven [gedaagde] heeft gewoond, volgt dit ook niet.
5.5.
Ten aanzien van de jaren 2024 en 2025 staat vast dat Lenr Wonen diverse overlastmeldingen heeft ontvangen over [gedaagde] van [naam 2] , [naam 4] en [naam 3] . Ook is niet in geschil dat er onenigheid is ontstaan tussen [gedaagde] enerzijds en anderzijds [naam 1] , [naam 2] , [naam 4] en [naam 3] omdat [gedaagde] ook klachten heeft geuit over deze (oud-)bewoners van het pand. Het gaat er echter in deze zaak niet om of deze (oud-) bewoners overlast hebben veroorzaakt, maar de kantonrechter moet uitsluitend beoordelen of Lenr Wonen voldoende heeft aangetoond dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt.
5.6.
De kantonrechter is van oordeel dat Lenr Wonen de gestelde ernstige en structurele overlast door [gedaagde] voldoende heeft onderbouwd. Volgens Lenr Wonen bestaat de overlast van [gedaagde] uit schelden, schreeuwen, bonzen op deuren/muren/plafonds en het voortdurend opzoeken van conflicten met medebewoners waardoor zij zich onveilig voelen. Uit de door Lenr Wonen overgelegde overlastmeldingen en verklaringen blijkt dat er hierover een geruime periode veelvuldig meldingen zijn binnengekomen en herhaaldelijk klachten van de (oud-)bewoners van het pand zijn geweest omtrent deze gedragingen van [gedaagde] . De verklaringen die door Lenr Wonen zijn overgelegd zijn niet alleen van de twee huidige bewoners van het pand ( [naam 4] en [naam 3] ), maar ook van twee oud-bewoners van het pand ( [naam 1] en [naam 2] ). [gedaagde] betwist de overlastmeldingen en zij herkent zich hierin niet. Volgens [gedaagde] zijn de verklaringen op elkaar afgestemd en komen ze niet overeen met de waarheid. De kantonrechter ziet, anders dan [gedaagde] aanvoert, geen aanleiding om aan de juistheid van de gestelde aard, omvang en ernst van de door de (oud-) bewoners geuite klachten te twijfelen. In het bijzonder valt niet in te zien welk belang de twee oud-bewoners van het pand hebben om nog verklaringen in te dienen indien zij de gestelde overlast niet daadwerkelijk hebben ervaren. Daarbij komt ook dat niet alleen de verklaringen elkaar ondersteunen, maar dat [gedaagde] hierover zelf verklaart. Zo schrijft [gedaagde] zelf in haar melding van 5 juni 2024 aan Lenr Wonen: ‘
De deurbel moet er ook gewoon standaard bij hun beiden opstaan’. In aansluiting daarop heeft [gedaagde] toegelicht tijdens de zitting dat zij niet anders kan dan aan de deur aankloppen en bonken bij haar medebewoners nadat zij overlast van hen ervaart omdat bij hen de deurbel uitstaat. Daarmee staat de overlast die [gedaagde] zelf veroorzaakt vast. Dat Lenr Wonen geen beeldmateriaal heeft overgelegd ter onderbouwing van haar stellingen is in dit licht bezien niet van doorslaggevend belang. Ook de omstandigheid dat meerdere buurtgenoten hebben verklaard geen last van [gedaagde] te hebben doet niet af aan de overlast die de (oud-)bewoners die in hetzelfde pand wonen dan wel gewoond hebben wel van [gedaagde] hebben ondervonden.
De deurbel moet er ook gewoon standaard bij hun beiden opstaan’. In aansluiting daarop heeft [gedaagde] toegelicht tijdens de zitting dat zij niet anders kan dan aan de deur aankloppen en bonken bij haar medebewoners nadat zij overlast van hen ervaart omdat bij hen de deurbel uitstaat. Daarmee staat de overlast die [gedaagde] zelf veroorzaakt vast. Dat Lenr Wonen geen beeldmateriaal heeft overgelegd ter onderbouwing van haar stellingen is in dit licht bezien niet van doorslaggevend belang. Ook de omstandigheid dat meerdere buurtgenoten hebben verklaard geen last van [gedaagde] te hebben doet niet af aan de overlast die de (oud-)bewoners die in hetzelfde pand wonen dan wel gewoond hebben wel van [gedaagde] hebben ondervonden.
5.7.
Door deze overlast schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, in het bijzonder de artikelen 12.4. juncto 12.5. van de algemene bepalingen. Daarnaast kan [gedaagde] niet worden aangemerkt als goed huurder, zoals bedoeld in artikel 7:213 BW Pro.
(ii)
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is echter niet gerechtvaardigd
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is echter niet gerechtvaardigd
5.8.
Tijdens de zitting heeft [gedaagde] aangevoerd dat het in dit geval niet gerechtvaardigd is om de huurovereenkomst te ontbinden. Zo voert [gedaagde] onder meer aan dat zij in de 16 jaar dat zij in het gehuurde woont nog nooit een schriftelijke of mondelinge waarschuwing heeft ontvangen van Lenr Wonen dan wel NederWoon, tot aan de brief van de gemachtigde van Lenr Wonen van november 2024.
5.9.
De kantonrechter volgt [gedaagde] in haar verweer. Daarvoor is van belang dat Lenr Wonen zich onvoldoende heeft ingespannen om [gedaagde] te bewegen om haar gedrag aan te passen, terwijl dit wel van de verhuurder verwacht had mogen worden. De kantonrechter stelt vast dat de gemachtigde van Lenr Wonen pas voor het eerst in november 2024 [gedaagde] heeft aangeschreven over de overlast en in dit schrijven voorgesteld heeft om buurtbemiddeling in te schakelen. Hoewel Lenr Wonen stelt dat zij [gedaagde] eerder herhaaldelijk mondeling en schriftelijk heeft aangesproken op haar gedrag, blijkt dit niet uit de stukken. Niet is in geschil dat partijen elkaar in het voorjaar van 2024 eenmaal hebben gesproken maar tijdens dit gesprek zijn geen concrete afspraken gemaakt. Verder is niet gesteld of gebleken dat Lenr Wonen gesprekken heeft gevoerd met [gedaagde] en de andere huurders om vast te stellen wat het probleem is. Daarbij komt ook nog dat het pand oud en gehorig is en dit van invloed kan zijn op de mate waarin de overlast door de huurders wordt ervaren. Niet gebleken is dat Lenr Wonen ter plaatse is geweest om de feitelijke situatie in het pand te beoordelen. Zeker nu [gedaagde] al bijna 20 jaar woonachtig is in het gehuurde, had Lenr Wonen in dit geval niet enkel kunnen volstaan met het enkel verwijzen naar de verklaringen van de (oud-)bewoners van het pand. Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval een te verstrekkende maatregel is en derhalve niet gerechtvaardigd is.
De subsidiaire grondslag: de gedragsaanwijzing
5.10.
Subsidiair vordert Lenr Wonen bij wijze van ordemaatregel dat er een gedragsaanwijzing zal worden opgelegd om te bewerkstelligen dat [gedaagde] zich onthoudt van bepaalde gedragingen.
5.11.
De kantonrechter ziet aanleiding om het subsidiaire gevorderde gedeeltelijk toe te wijzen. De gedragsaanwijzing onder I., II. III. zullen worden toegewezen. Zoals hiervoor is overwogen is voldoende komen vast te staan dat [gedaagde] zich schuldig heeft gemaakt aan de gedragingen onder I., II. en III.
5.12.
Ook de gedragsaanwijzing onder VII acht de kantonrechter toewijsbaar. Onder meer uit een melding van [gedaagde] van 5 juni 2024 aan Lenr Wonen volgt dat [gedaagde] ernstige beschuldigingen uit jegens haar (oud-) medebewoners. Anders dan [gedaagde] stelt, is de kantonrechter niet is gebleken dat deze melding steun vindt in de feiten. De melding van [gedaagde] houdt in dat [naam 2] en haar vrienden uit het zware drugscircuit komen en dat er een overleg is geweest tussen de gemeente Zwolle, wijkagenten en buurtbemiddeling omdat [naam 2] een gevaar zou vormen voor anderen en zichzelf. Ook zou volgens [gedaagde] de huismeester dit drugsgebruik kunnen bevestigen. Dit alles blijkt echter helemaal nergens uit, terwijl [naam 2] schriftelijk heeft ontkend dat dit klopt. Lenr Wonen heeft tijdens de zitting toegelicht dat zij juist van de wijkagent heeft gehoord dat Lenr Wonen zich als verhuurder geen zorgen hoefde te maken over [naam 2] . Ook de de huismeester kan volgens Lenr Wonen het verhaal van [gedaagde] niet bevestigen. De gedragsaanwijzing dat [gedaagde] zich moet onthouden van het uiten van onnodige of herhaaldelijke klachten over de andere huurders zonder feitelijke grond is daarom toewijsbaar.
5.13.
De gedragsaanwijzingen onder IV., V., VI. en VII zullen worden afgewezen. Onder IV. stelt Lenr Wonen dat [gedaagde] opzettelijk eigendommen van andere huurders of verhuurder heeft vernield of beschadigd en dat [gedaagde] zich daarom hiervan moet onthouden. De kantonrechter begrijpt dat het voor Lenr Wonen gaat om het incident waarvan [naam 4] op 3 januari 2025 melding heeft gemaakt bij Lenr Wonen. Uit deze melding volgt dat [naam 4] ‘vrij zeker’ weet dat [gedaagde] de schade aan de voorruit van het pand heeft aangericht. Nu [gedaagde] betwist heeft dat zij de voorruit van het pand heeft vernield en Lenr Wonen dit standpunt niet verder heeft onderbouwd, is dit niet komen vast te staan. Om deze reden is dit gedeelte van de vordering niet toewijsbaar. Onder V. wil Lenr Wonen dat [gedaagde] zich zal onthouden van gedragingen die als te intimiderend of onrechtmatig kan worden beschouwd. Dit gedeelte is niet toewijsbaar omdat deze vordering te onbepaald is. Dit geldt ook voor de gedragsaanwijzing onder VI. omdat niet duidelijk is wanneer confrontatie met de andere huurders noodzakelijk is en niet gebleken is dat er gemeenschappelijke ruimten zijn nu [gedaagde] en de huurders van nummer [huisnummer] allebei een eigen ingang hebben. Tot slot wil Lenr Wonen onder VIII. dat [gedaagde] zich onthoudt van het manipuleren van de stroomvoorzieningen in het pand. Omdat Lenr Wonen tijdens de zitting heeft toegelicht dat er recentelijk geen incidenten meer hebben plaatsgevonden met de stroomvoorziening in het pand, is de kantonrechter van oordeel dat Lenr Wonen hiervoor te weinig heeft aangedragen.
Dwangsom
5.14.
De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, met dien verstande dat het bedrag per overtreding zal worden bepaald op € 150,00 per overtreding met een maximum van € 1.500,00 per maand, indien [gedaagde] zich niet zal houden aan de gedragsaanwijzing.
Proceskosten
5.15.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Lenr Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
823,64
5.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
legt bij wijze van ordemaatregel als gedragsaanwijzing op dat [gedaagde] zich onthoudt van de volgende gedragingen:
I. beledigen, uitschelden of intimideren van medebewoners, bezoekers, beheerders of andere betrokkenen,
II. bedreigingen, zowel verbaal als non-verbaal, tegen wie dan ook in of rond het gehuurde,
III. het veroorzaken van overlast, waaronder het bonken op muren, plafonds of deuren, met name in de nachtelijke uren,
IV. het onnodig of herhaaldelijk uiten van klachten over andere huurders zonder feitelijke grond,
zulks op straffe van een dwangsom van € 150,00 per overtreding en met een maximum van € 1.500,00 per maand, indien [gedaagde] met de nakoming van deze verboden en/of geboden, al dan niet gedeeltelijk, in gebreke blijft,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 823,64, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2026.