Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/3075
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte.
(gemachtigde: [gemachtigde])
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 522.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op 20 juni 2024 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 7 januari 2026 ter zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft via Teams deelgenomen aan de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Deze onroerende zaak betrof op de waardepeildatum een nog niet bebouwd woonhuiskavel van 509 m2. Inmiddels is de kavel bebouwd met het woonhuis van belanghebbende. Het na de waardepeildatum/-toestandsdatum gebouwde woonhuis, evenmin als genoemd bouwkavel/perceel maken onderdeel uit van na te noemen appartementsrecht. Bij de onroerende zaak hoort een exclusief gebruik ten behoeve van uitsluitend belanghebbende van een met kadasterpaaltjes gemarkeerd (privé) terrein van circa 2.632 m2 van een groter mandelig perceel van circa 8.179 m2. De mandeligheid, dat wil zeggen de gezamenlijke ongedeelde eigendom van alle acht appartementseigenaren van de mandelige, naast de acht woningen gelegen natuurtuin, wordt (i) verplicht gebruikt ten behoeve van natuur. Tot de mandeligheid hebben (ii) slechts exclusief toegang de acht appartementseigenaren van het mandelige terrein, met dien verstande (iii) dat belanghebbende als enige (van de acht appartementseigenaren) via het reglement van de mandeligheid exclusief gebruik heeft van zijn eigen appartementsrecht/natuurtuinperceel (circa 2.632 m2), dat (iv) niet los qua eigendom overdraagbaar is van zijn woning. Tot slot (v) de acht appartementseigenaren van de mandeligheid moeten de mandeligheid - het gemeenschappelijke, niet voor publiek toegankelijke terrein - verplicht onderhouden (op een volgens belanghebbende: door de gemeente voorgeschreven wijze) met inbegrip van een (wel voor publiek openbaar toegankelijke) voetpad, dat geen toegang biedt tot de mandeligheid.
3. Belanghebbende heeft de onroerende zaak (bouwkavel én appartementsrecht) op 18 oktober 2022 gekocht voor een bedrag ad € 522.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
5. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7. Op grond van vaste jurisprudentie staat het de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar het eigen, door belanghebbende betaalde aankoopbedrag van € 522.000,-, voorafgaand aan de waardepeildatum, tot stand gekomen op 18 oktober 2022.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de door belanghebbende betaalde koopprijs de waarde van de onroerende zaak reflecteert op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich evenwel op het standpunt dat de heffingsambtenaar ten onrechte het gehele aankoopbedrag heeft toegeschreven aan het bouwkavel van 509 m2, terwijl onderdeel is van de aankoop een (privé) appartementsrecht van circa 2.632 m2 van een groter mandelig perceel dat als natuurtuin gemeenschappelijk eigendom is van de acht appartementseigenaren van die mandeligheid die net als belanghebbende inmiddels een woonhuis op een kavel hebben laten bouwen. Doordat de heffingsambtenaar de waarde van belanghebbendes appartementsrecht - dat door de heffingsambtenaar, aldus partijen gelijkluidend ter zitting, niet apart belast wordt, en dat in de visie van belanghebbende zelfs ook en bovendien valt onder de vrijstelling van de wet WOZ voor natuurterreinen [2] - niet in mindering brengt op de waarde van het bouwkavel, is de WOZ-waarde voor het kavel te hoog vastgesteld.
10. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij bij de WOZ-waardebepaling conform vaste rechtspraak en daarmee terecht is uitgegaan van het eigen aankoopcijfer. Belanghebbende kan/heeft tegen betaling van € 522.000,- voor een bouwkavel een woning (kunnen) bouwen op een kavel van 509 m2. Daarnaast geldt voor belanghebbende de verplichting tot gezamenlijk onderhoud van het aangrenzende mandelige terrein. Hij heeft met de acht appartementseigenaren van de mandeligheid een onverdeeld aandeel in de mandeligheid doch heeft tegelijkertijd, via het reglement van de mandeligheid, een exclusief gebruiksrecht ten opzichte van de zeven andere appartementseigenaren van zijn (privé) appartementsrecht van circa 2.632 m2 van het grotere - niet openbaar toegankelijke en ook niet voor de zeven andere appartementseigenaren toegankelijke - mandelige terrein van de acht appartementseigenaren van de mandeligheid. De aankoopsom van € 522.000,- is bij de koop ook niet uitgesplitst. Het deel van circa 2.632 m2 natuurtuin is onderdeel van een mandeligheid van (slechts) acht appartementseigenaren, is niet openbaar toegankelijk voor derden respectievelijk voor de zeven andere appartementseigenaren, is niet los in eigendom overdraagbaar door belanghebbende en valt ook niet onder de vrijstelling van de wet WOZ.
11. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt.
12. Uit de koopakte blijkt dat belanghebbende een onroerende zaak heeft gekocht die bestaat uit twee delen: een
bouwkavelvan 509 m2 voor de bouw van een woning én een
appartementsrechtvan circa 2632/8179e deel van een perceel natuurgebied ter grootte van 8.161 m2. Belanghebbende heeft exclusief (als enige van acht appartementseigenaren) gebruiksrecht van de natuurtuin, lees zijn appartementsrecht in de mandeligheid via het reglement van de mandeligheid. De heffingsambtenaar is bij de waardering ervan uitgegaan dat het aankoopbedrag van € 522.000,- ziet op het bouwkavel van 509 m2 met uitdrukkelijk inbegrip van het bijbehorende gedeelte van de mandelige natuurtuin - belanghebbendes appartementsrecht - aan welk appartementsrecht naar het oordeel van de rechtbank terecht op geld te waarderen waarde toekomt en zonder welk appartementsrecht belanghebbende – naar eigen zeggen ter zitting – nimmer € 522.000,- zou hebben betaald. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het gedeelte natuurtuin dat onderdeel uitmaakt van een mandelig terrein exclusief bij belanghebbendes bouwkavel hoort. Hieruit leidt de rechtbank af dat de heffingsambtenaar terecht een waarde aan dit stuk grond heeft toegekend dat onverbrekelijk onderdeel uitmaakt van belanghebbendes bouwkavel. Anders dan belanghebbende stelt, valt de mandeligheid noch belanghebbendes appartementsrecht daarin niet onder de vrijstelling voor natuurterreinen. Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel c, van de Uitvoeringsregeling wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van natuurterreinen, waaronder mede worden verstaan duinen, heidevelden, zandverstuivingen, moerassen en plassen, die beheerd worden door rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid welke zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen. De bedoeling van de wetgever is hierbij expliciet geweest om de vrijstelling te beperken tot échte natuurterreinen. [3] Hoewel in het geval van belanghebbende sprake is van een rechtspersoon (de Vereniging van Eigenaren van de acht appartementsrechten), kan naar het oordeel van de rechtbank niet gesteld worden dat het mandelige terrein, dat door de appartementseigenaren exclusief wordt gebruikt als natuurtuin, kan worden aangemerkt als een natuurterrein waarvoor de wetgever de vrijstelling heeft beoogd. Daarmee wordt niet voldaan aan de voorwaarden voor de vrijstelling als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c van de Uitvoeringsregeling en is de vrijstelling niet van toepassing.
bouwkavelvan 509 m2 voor de bouw van een woning én een
appartementsrechtvan circa 2632/8179e deel van een perceel natuurgebied ter grootte van 8.161 m2. Belanghebbende heeft exclusief (als enige van acht appartementseigenaren) gebruiksrecht van de natuurtuin, lees zijn appartementsrecht in de mandeligheid via het reglement van de mandeligheid. De heffingsambtenaar is bij de waardering ervan uitgegaan dat het aankoopbedrag van € 522.000,- ziet op het bouwkavel van 509 m2 met uitdrukkelijk inbegrip van het bijbehorende gedeelte van de mandelige natuurtuin - belanghebbendes appartementsrecht - aan welk appartementsrecht naar het oordeel van de rechtbank terecht op geld te waarderen waarde toekomt en zonder welk appartementsrecht belanghebbende – naar eigen zeggen ter zitting – nimmer € 522.000,- zou hebben betaald. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het gedeelte natuurtuin dat onderdeel uitmaakt van een mandelig terrein exclusief bij belanghebbendes bouwkavel hoort. Hieruit leidt de rechtbank af dat de heffingsambtenaar terecht een waarde aan dit stuk grond heeft toegekend dat onverbrekelijk onderdeel uitmaakt van belanghebbendes bouwkavel. Anders dan belanghebbende stelt, valt de mandeligheid noch belanghebbendes appartementsrecht daarin niet onder de vrijstelling voor natuurterreinen. Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel c, van de Uitvoeringsregeling wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van natuurterreinen, waaronder mede worden verstaan duinen, heidevelden, zandverstuivingen, moerassen en plassen, die beheerd worden door rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid welke zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen. De bedoeling van de wetgever is hierbij expliciet geweest om de vrijstelling te beperken tot échte natuurterreinen. [3] Hoewel in het geval van belanghebbende sprake is van een rechtspersoon (de Vereniging van Eigenaren van de acht appartementsrechten), kan naar het oordeel van de rechtbank niet gesteld worden dat het mandelige terrein, dat door de appartementseigenaren exclusief wordt gebruikt als natuurtuin, kan worden aangemerkt als een natuurterrein waarvoor de wetgever de vrijstelling heeft beoogd. Daarmee wordt niet voldaan aan de voorwaarden voor de vrijstelling als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c van de Uitvoeringsregeling en is de vrijstelling niet van toepassing.
13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 552.000,- niet te hoog is.
14. Belanghebbende heeft de door hem gestelde waarde van € 243.000,- aan de hand van de grondprijzen van een nabij gelegen nieuwbouwproject, niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd onderbouwd dat dit project is te vergelijken in die zin dat de grondwaarde van de percelen van dat project (nagenoeg) gelijk zijn aan de grondwaarde van zijn perceel, juist niet omdat belanghebbende ook genoemd appartementsrecht heeft.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt evenmin vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.P. Fortuin, griffier, uitgesproken op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.