ECLI:NL:RBOVE:2026:187 - Rechtbank Overijssel - Vordering tot betaling van vergoedingen voor beheer van h...

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/319831 / HA ZA 24-338

Vonnis van 14 januari 2026

in de zaak van

1.de besloten vennootschap DAN WONEN B.V.,

gevestigd te Zwolle,
2. de besloten vennootschap
VESTING ZWOLLE BEHEER B.V.,

gevestigd te Zwolle,

eisende partijen,

hierna afzonderlijk te noemen Dan Wonen en VZB, en samen te noemen Dan Wonen c.s.,

advocaat: mr. H.G. Ruis

tegen

de besloten vennootschap
MEESTERWERK B.V.,

gevestigd te Zwolle,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Meesterwerk,

advocaat: mr. A.P. Maes.

1.De zaak in het kort

1.1.

In deze zaak vorderen Dan Wonen c.s. betaling van bedragen aan vergoedingen vanwege (de bemiddeling bij en) het beheer van huurwoningen, die zij baseren op overeenkomsten die zijn gesloten in de jaren 2014 - 2016. In een tussenvonnis heeft de rechtbank – kort gezegd – geoordeeld dat Dan Wonen c.s. de verjaring van deze vorderingen tijdig hebben gestuit, en dat een deel van de vorderingen niet toewijsbaar is. Verder heeft de rechtbank Dan Wonen c.s. opgedragen hun vordering bij akte nader te onderbouwen.

1.2.

Na het tussenvonnis heeft Meesterwerk verzocht om tussentijds hoger beroep tegen het tussenvonnis open te stellen. Dat verzoek heeft de rechtbank afgewezen.

1.3.

Beide partijen hebben de rechtbank verzocht om terug te komen op in het tussenvonnis genomen bindende eindbeslissingen. De rechtbank komt tot het oordeel dat daar geen aanleiding voor bestaat.

1.4.

Dan Wonen c.s. hebben bij akte aanvullende producties in het geding gebracht, en die producties op de zitting van een nadere toelichting voorzien. De rechtbank komt tot het oordeel dat Dan Wonen c.s. hun vordering onvoldoende hebben onderbouwd, en wijst deze af.

2. De procedure

2.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 21 mei 2025,

- het verzoek van Meesterwerk om tussentijds hoger beroep open te stellen,

- de reactie van Dan Wonen c.s. op het verzoek van Meesterwerk,

- het bericht van de rechtbank, waarin staat dat er een wijziging heeft plaatsgevonden in de samenstelling van de rechters,

- het verzoek van Dan Wonen c.s. om een nieuwe mondelinge behandeling te houden, waarbij Meesterwerk zich heeft gerefereerd aan de beslissing van de rechtbank,

- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte met nadere producties van Dan Wonen c.s.,

- het bericht van de rechtbank, waarin staat dat er een wijziging heeft plaatsgevonden in de samenstelling van de rechters,

- de mondelinge behandeling van 2 december 2025, waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier,

- spreekaantekeningen van Meesterwerk,

- spreekaantekeningen van Dan Wonen c.s., met daarin een wijziging van eis.

2.2.

Tijdens de mondelinge behandeling van 2 december 2025 is het verzoek van Meesterwerk om tussentijds hoger beroep open te stellen aan de orde gekomen. De rechtbank heeft dit verzoek op dat moment, na partijen daarover te hebben gehoord, afgewezen. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat op 2 december 2025 het inhoudelijke debat tussen partijen zal worden afgerond, waarna de rechtbank een eindvonnis zal kunnen wijzen. Daartegen staat hoger beroep open. De rechtbank heeft er ook op gewezen dat zij, in nieuwe samenstelling, nog zal beslissen op de verzoeken van partijen om terug te komen op bindende eindbeslissingen opgenomen in het tussenvonnis van 21 mei 2025.

2.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De verdere beoordeling

Inleiding

3.1.

Beide partijen hebben de rechtbank verzocht om terug te komen op in het tussenvonnis van 21 mei 2025 genomen bindende eindbeslissingen. Die verzoeken zullen hierna eerst worden beoordeeld. Daarna zal de nadere onderbouwing van Dan Wonen c.s. worden beoordeeld.

Verzoek terugkomen op bindende eindbeslissingen door Meesterwerk

3.2.

De rechtbank volgt Dan Wonen c.s. niet waar zij stellen dat slechts sprake kan zijn van een bindende eindbeslissing in een tussenvonnis indien deze beslissing in het dictum van dat vonnis opgenomen is. Ook in haar overwegingen in een tussenvonnis kan de rechtbank uitdrukkelijk en zonder voorbehoud beslissingen geven, waarmee zij zonder (een deel van) de vordering af- of toe te wijzen een punt van geschil tussen partijen beslecht.

3.3.

In het tussenvonnis van 21 mei 2025 heeft de rechtbank geoordeeld dat Dan Wonen c.s. de verjaring van hun vorderingen op Meesterwerk hebben gestuit. Kort gezegd heeft de rechtbank geoordeeld dat de e-mail van 19 augustus 2019 van de (toenmalige) gemachtigde van Dan Wonen c.s. de verjaring heeft gestuit, nu dit bericht het voorlopige sluitstuk vormde van een al langer lopende discussie over betaling van de vorderingen die in deze procedure voorliggen (r.o. 5.5. van het tussenvonnis). Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat Dan Vastgoed haar vorderingen op Meesterwerk door middel van cessie aan Dan Wonen heeft overgedragen, en dat die cessie door het uitbrengen van de dagvaarding is voltooid.

3.4.

Meesterwerk heeft de rechtbank verzocht om op deze bindende eindbeslissingen terug te komen. Daartoe heeft zij aangevoerd dat uit het tussenvonnis volgt dat Dan Wonen c.s. vooralsnog onvoldoende duidelijk hebben gemaakt welke bedragen aan beheersvergoedingen zij op basis van welke beheerovereenkomsten vorderen. Volgens Meesterwerk kan er gezien die onduidelijkheid geen stuitende werking toekomen aan de e-mail van 19 augustus 2019. Hierbij heeft Meesterwerk nog verwezen naar een (recent) arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2025:1685). Verder heeft Meesterwerk aangevoerd dat op 19 augustus 2019 de cessie van de vorderingen van Dan Vastgoed op Dan Wonen nog niet was voltooid, zodat Dan Wonen op dat moment nog geen rechthebbende was van die vorderingen en dus de verjaring daarvan niet kon stuiten.

3.5.

De rechtbank overweegt als volgt. In beginsel komt de rechter niet terug op bindende eindbeslissingen in een tussenvonnis. Als echter blijkt dat een eerder door de rechter gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte, eindbeslissing berust op een onjuiste feitelijke of juridische grondslag, brengen de eisen van een goede procesorde mee dat de rechter, met inachtneming van hoor en wederhoor, terug kan komen op die bindende eindbeslissing om te voorkomen dat er op ondeugdelijke grondslag einduitspraak wordt gedaan (zie de arresten van de Hoge Raad van 4 september 2015, met nummer ECLI:NL:

HR:2015:2461 en van 25 april 2008, met nummer ECLI:NL:HR:2008:BC2800).

3.6.

Naar het oordeel van de rechtbank is het bezwaar van Meesterwerk tegen r.o. 5.5. van het tussenvonnis, voor zover dat ziet op het oordeel over de stuitende werking van de e-mail van 19 augustus 2019, geen bezwaar dat tot heroverweging kan leiden. Uit hetgeen door Meesterwerk is aangevoerd, leidt de rechtbank af dat Meesterwerk het oneens is met het oordeel van de rechtbank dat aan de e-mail van 19 augustus 2019 stuitende werking toekomt. Meesterwerk is het dan ook oneens met de waardering van de feiten en omstandigheden in het kader van het door haar gedane beroep op verjaring. Het gaat hier derhalve om inhoudelijke argumenten op basis waarvan de rechtbank volgens Meesterwerk anders had moeten oordelen. Dit betekent dat een evidente feitelijke of juridische misslag niet door Meesterwerk naar voren is gebracht. Dit geldt ook voor de verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 14 november 2025. In dat arrest is de Hoge Raad met name ingegaan op de stuiting van de verjaring van een vordering tot ontbinding, en niet tot nakoming zoals in deze procedure. Ook is ingegaan op de verhouding tussen artikel 3:317 lid 1 en lid 2 BW. Uit dit arrest maakt de rechtbank niet op dat het eerder gegeven oordeel van de rechtbank op dit punt berust op een juridische misslag.

3.7.

Voor zover het bezwaar van Meesterwerk ziet op de ten tijde van de e-mail van 19 augustus 2019 nog niet voltooide cessie van de vorderingen van Dan Vastgoed overweegt de rechtbank als volgt. Hoewel Meesterwerk hier mogelijk terecht op wijst, heeft zij er naar het oordeel van de rechtbank geen belang bij wanneer de rechtbank op dit punt zou terugkomen op haar eerder gegeven bindende eindbeslissing. Dan Wonen c.s. hebben namelijk onweersproken gesteld dat zij in deze procedure geen betaling vorderen van beheersvergoedingen die door Dan Vastgoed aan Dan Wonen zijn gecedeerd. De rechtbank heeft immers geoordeeld dat zij slechts betaling van de gecedeerde beheersvergoedingen tot januari 2016 kunnen vorderen, omdat Dan Vastgoed vanaf januari 2016 geen activiteiten meer heeft ontplooid. Daarnaast staat tussen partijen vast dat Meesterwerk de aan haar in rekening gebrachte beheersvergoedingen betaald heeft tot een na januari 2016 gelegen datum. Gelet hierop zal de rechtbank, bij gebreke van belang aan de zijde van Meesterwerk, op dit punt niet verder beoordelen of zij dient terug te komen op haar eerder gegeven bindende eindbeslissing.

Verzoek terugkomen op bindende eindbeslissingen door Dan Wonen c.s.

3.8.

In het tussenvonnis van 21 mei 2025 heeft de rechtbank geoordeeld dat de overeenkomst van 20 december 2015 tussen Dan Vastgoed en Dan Wonen wat betreft de beheerovereenkomsten geen contractsoverneming door Dan Wonen tot gevolg heeft gehad (zie r.o. 5.10. van het tussenvonnis). Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat – kort gezegd – de samenwerking tussen partijen is geëindigd vanaf april 2017, en dat Dan Wonen c.s. om die reden geen aanspraak kunnen maken op beheersvergoedingen op grond van beheerovereenkomsten met VZB voor de periode na april 2017 (r.o. 5.16 – 5.17.).

3.9.

Dan Wonen c.s. hebben de rechtbank verzocht om terug te komen op deze bindende eindbeslissingen. Daartoe hebben zij aangevoerd dat er sprake is geweest van impliciete medewerking aan contractsoverneming, doordat uit gedragingen van Meesterwerk kon worden afgeleid dat zij Dan Wonen als contractspartij is gaan beschouwen. Dan Wonen c.s. mochten daar gerechtvaardigd op vertrouwen. Daarnaast hebben Dan Wonen c.s. de rechtbank verzocht, zo begrijpt de rechtbank, om terug te komen op de bindende eindbeslissing ten aanzien van het einde van de samenwerking tussen partijen. Volgens Dan Wonen c.s. kunnen – kort gezegd – de door de rechtbank in haar oordeel genoemde omstandigheden niet tot het einde van de samenwerking tussen partijen hebben geleid.

3.10.

De rechtbank overweegt als volgt. Door Dan Wonen c.s. zijn zowel wat betreft de beslissing van de rechtbank over contractsoverneming als de beslissing over het einde van de samenwerking tussen partijen inhoudelijke argumenten aangevoerd op basis waarvan zij menen dat de rechtbank tot een ander oordeel had moeten komen. Dat betekent dat er door Dan Wonen c.s. geen evidente feitelijke of juridische misslag naar voren is gebracht, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet om terug te komen op de eerder door haar gegeven bindende eindbeslissingen op deze punten.

De verdere inhoudelijke beoordeling

3.11.

In het tussenvonnis van 21 mei 2025 heeft de rechtbank Dan Wonen c.s. in de gelegenheid gesteld om hun vorderingen bij akte nader te onderbouwen. Door Dan Wonen c.s. zijn hierop aanvullende producties in het geding gebracht, waaronder een rapport van hun incassogemachtigde Credias, die in vijf tabellen verschillende berekeningen heeft gemaakt ten aanzien van de volgens Dan Wonen c.s. openstaande vorderingen op Meesterwerk. Op de zitting van 2 december 2025 hebben Dan Wonen c.s. het rapport van Credias van een toelichting voorzien, waarbij Dan Wonen c.s. hun eis hebben gewijzigd. Dan Wonen c.s. vorderen na die wijziging van eis, in plaats van het in de dagvaarding onder a. en b. gevorderde, een bedrag van € 475.112,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 21 april 2019 tot de dag van algehele voldoening. Voor het overige blijft het door Dan Wonen c.s. gevorderde ongewijzigd.

3.12.

Meesterwerk is bij haar standpunt gebleven dat Dan Wonen c.s. hun vorderingen onvoldoende hebben onderbouwd, ook met inachtneming van het rapport van Credias en de toelichting daarbij. Ten aanzien van het rapport van Credias, en de toelichting daarbij, heeft Meesterwerk aangevoerd dat uit het rapport van Credias niet blijkt welke beheerswerkzaamheden door Dan Wonen c.s. zijn uitgevoerd, op welke adressen deze betrekking hebben, en wanneer die werkzaamheden hebben plaatsgevonden. Volgens Meesterwerk blijkt evenmin welke facturen van Dan Wonen c.s. aansluiten bij de berekeningen die in het rapport zijn gemaakt, omdat Dan Wonen c.s. niet duidelijk hebben weten te maken welke facturen op welke beheerovereenkomsten betrekking hebben.

3.13.

De rechtbank merkt eerst het volgende op. Dan Wonen c.s. hebben toegelicht dat er bij de berekeningen in tabel 2 tot en met tabel 5 van het rapport van Credias vanuit is gegaan dat de samenwerking tussen partijen niet is geëindigd vanaf april 2017, dan wel dat er sprake is geweest van contractsoverneming door Dan Wonen. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat zij niet zal terugkomen op de eerder gegeven bindende eindbeslissingen op deze punten. Gelet daarop komt de rechtbank alleen toe aan de beoordeling van de berekening in tabel 1 van het rapport van Credias (en de toelichting daarbij door Dan Wonen c.s.).

3.14.

De rechtbank merkt ten eerste op dat zij in het tussenvonnis heeft overwogen dat ervan uitgegaan moet worden dat aan Meesterwerk na april 2017 geen beheersvergoedingen in rekening zijn gebracht en dat de aan Dan Wonen c.s. opgedragen onderbouwing alleen dient te zien op de periode tot april 2017. In tabel 1 zijn echter ook beheersvergoedingen voor de maand april 2017 opgenomen.

3.15.

De rechtbank overweegt voorts als volgt. In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat Dan Wonen c.s. onvoldoende duidelijk hebben gemaakt van welke bedragen zij op grond van welke overeenkomsten in deze procedure betaling vorderen. De rechtbank is van oordeel dat Dan Wonen c.s. deze onduidelijkheden met het rapport van Credias niet hebben weggenomen, waardoor de vordering onvoldoende is onderbouwd. Voor dit oordeel is het volgende van belang. Meesterwerk heeft aangevoerd dat het voor haar niet duidelijk is welk beheersvergoedingen op basis van welke beheerovereenkomsten door Dan Wonen c.s. worden gevorderd, mede omdat zij naar eigen zeggen bepaalde facturen niet heeft ontvangen en omdat volgens haar de betalingsoverzichten van Dan Wonen c.s. niet aansluiten op facturen van diezelfde periode. Hoewel in de berekening van tabel 1 de onduidelijkheden met betrekking tot het eindigen van de huur en de einddatum van bepaalde overeenkomsten zijn weggenomen, blijft onduidelijk of er voor deze beheerovereenkomsten door Dan Wonen c.s. facturen zijn verstuurd aan Meesterwerk en in hoeverre betalingen van Meesterwerk ten aanzien van die specifieke beheerovereenkomsten (correct) zijn verwerkt. Tabel 1 van het rapport van Credias is namelijk enkel een lijst van adressen waarvoor beheerovereenkomsten tussen VZB en Meesterwerk zijn afgesloten, met daarbij een generieke berekening van de beheersvergoedingen die Meesterwerk gedurende de looptijd van de beheerovereenkomsten voor die adressen verschuldigd zou zijn. Met die algemene berekening, waarbij dus geen koppeling is gemaakt met facturen voor deze beheerovereenkomsten, is door Dan Wonen c.s. niet inzichtelijk gemaakt of, en zo ja welke facturen aan de beheersvergoedingen ten grondslag liggen en in hoeverre zij betalingen door Meesterwerk van de vergoedingen voor die specifieke beheerovereenkomsten hebben doorgevoerd. Dit maakt dat Dan Wonen c.s. niet aan de door de rechtbank opgedragen nadere onderbouwing hebben voldaan.

Conclusie

3.16.

Gelet op het voorgaande wijst de rechtbank de vordering van Dan Wonen c.s. af.

De proceskosten

3.17.

Dan Wonen c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Meesterwerk worden begroot op:

- griffierecht

€

6.617,00

- salaris advocaat

€

10.506,00

(2,5 punten × € 3.502,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

17.301,00

3.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3.19.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

wijst de vorderingen van Dan Wonen c.s. af,

4.2.

veroordeelt Dan Wonen c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 17.301,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Dan Wonen c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3.

veroordeelt Dan Wonen c.s. hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordeling in proceskosten met rente uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort, mr. A.H. Margadant en mr. S.J. de Moel en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026. (wv)