Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummers: ZWO 24/4328 en ZWO 25/3454
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de twee zaken tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: mr. R. Schalke),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR), ([gemachtigde 1] en [gemachtigde 2]).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen na te noemen uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op
1 januari 2023(de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 437.000,-
1 januari 2023(de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 437.000,-
(de beschikking). Met deze waarde vaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing van de gemeente Raalte voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op
1 januari 2024(de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 461.000,-
1 januari 2024(de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 461.000,-
(de beschikking). Met deze waarde vaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing van de gemeente Raalte voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft op 3 september 2025 en op 4 februari 2026 gereageerd met verweerschriften en heeft kopieën van een bouwvergunning en tekeningen van [adres 2] en een verkoopbrochure van [adres 1] overgelegd.
De rechtbank heeft beide beroepen op 16 april 2026 ter zitting gevoegd behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Hij kocht de woning voor € 475.000,- op 13 april 2023. Het betreft een geschakelde bungalow, bouwjaar 1988, met een gebruiksoppervlakte (gbo) van 104 m² op een kavel van 411 m². De woning beschikt over een inpandige garage van 18 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de achtereenvolgende WOZ-waarden van de woning niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.
3. De rechtbank is van oordeel dat de beroepen ongegrond zijn en licht dit als volgt toe.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe verwijst de heffingsambtenaar naar de eigen aankoopsom van de woning van € 475.000,- op 13 april 2023. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit de verkooptekst en de foto’s uit de verkoopbrochure bovendien dat de kwaliteit en onderhoudstoestand bovengemiddeld zijn.
Gelijkheidsbeginsel
6. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is, gegeven de
WOZ-waarden van de naastgelegen zijns inziens vrijwel identieke woningen [adres 3] en [adres 2]. De WOZ-waarden van deze woningen zijn lager: € 385.000,- respectievelijk € 414.000,-. Volgens belanghebbende zijn de onderlinge verschillen verwaarloosbaar. De staat van onderhoud en het afwerkings- en voorzieningenniveau van zijn woning is identiek aan die van deze twee woningen. Ook is na aankoop niets aan de woning gemoderniseerd. Volgens belanghebbende geldt bij een meerderheid van identieke gevallen begunstigend beleid. Het gelijkheidsbeginsel prevaleert (daarom) boven het eigen aankoopcijfer.
7. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het beroep op het gelijkheidsbeginsel onderzoek gedaan en geconcludeerd dat [adres 3] en [adres 2] niet identiek zijn. Er is verschil in kaveloppervlakten dat niet verwaarloosbaar is. Zo zijn de kaveloppervlakten van [adres 3] en 68 respectievelijk 380 m² en 367 m², terwijl de woning van belanghebbende een kaveloppervlakte heeft van 411 m². Ook is er verschil in gbo. [adres 2] heeft een gbo van 130 m² en de gbo van [adres 1] en [adres 3] is 104 m².
8. Belanghebbende stelt verder dat [adres 2] de patioruimte na een verbouwing heeft voorzien van een overkapping, doch dat de muren er al stonden en er enkel sprake is van een verschil in extra dak. Echter, uit onderzoek naar de bouwvergunning van [adres 2] blijkt, aldus de heffingsambtenaar, dat sprake is geweest van een aanvraag voor het vergroten van [adres 2]. Uit onder meer de overgelegde tekening is op te maken dat het gaat om het vergroten van woonruimte die zal dienen als slaapkamer plus werkkamer. Hetgeen belanghebbende hierover stelt is daarom onjuist. Bij het vergroten van [adres 2] is de gebruiksoppervlakte aangepast van 104 m2 naar 130 m2. Hierdoor kan [adres 2] ook om die reden niet als identiek aan belanghebbendes woning worden aangemerkt en geldt de meerderheidsregel niet.
9. De rechtbank overweegt als volgt. Voor zover belanghebbende een beroep doet op schending van het gelijkheidsbeginsel, geldt dat een schending van het gelijkheidsbeginsel in het belastingrecht zich alleen voordoet bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt door hetzij (i) begunstigend beleid of een (ii) begunstigend oogmerk, terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, hetzij een (iii) bevoordeling is in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). De meerderheidsregel is alleen van toepassing als sprake is van objecten die identiek zijn aan de woning, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. [2] Het is aan belanghebbende om feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.
10. In het voetspoor van de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende niet slaagt in zijn bewijs dat onweerlegbaar sprake is van minimaal twee (nagenoeg) gelijke gevallen, reden waarom de heffingsambtenaar terecht heeft aangehaakt bij het eigen aankoopcijfer voor de WOZ-waarde van belanghebbendes woning. Belanghebbende was kennelijk als beste koper bereid € 475.000,- te betalen op 13 april 2023 voor zijn woning en dat is, ook in het onderhavige geval en krachtens de Wet WOZ, maatstaf gevend en het beste richtsnoer ter bepaling van de waarde van een woning in het licht van de wetssystematiek.
11. Aan de stelling ter zitting van belanghebbendes gemachtigde dat de WOZ-waarden van de verschillende huizen op het park onderling niet kloppen, gaat de rechtbank voorbij. Dit betoog strandt gegeven vaste rechtspraak.
12. Feitelijk eerst ter zitting heeft belanghebbende de secundaire kenmerken aan de orde gesteld en betwist. Deze beroepsgrond kan evenwel evenmin slagen (en is ter zitting tardief). De heffingsambtenaar heeft op die stelling ter zitting bovendien gereageerd dat met die stelling (ook) geen rekening gehouden is kunnen worden, omdat het destijds aan belanghebbende opgestuurde inlichtingenformulier na aankoop van de woning, door belanghebbende nimmer is geretourneerd, nog daargelaten dat de beroepsgronden in het beroepschrift van belanghebbende puur juridisch zijn ingestoken (schending van het gelijkheidsbeginsel) en niet (mede) zijn/waren gefocust op secundaire kenmerken van de woning.
13. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
14. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug en evenmin een vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van J.T. Boddeüs, griffier. Uitgesproken op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.