Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 12146576 \ CV EXPL 26-702
Vonnis in kort geding van 13 mei 2026
in de zaak van
STICHTING WELBIONS,
te Hengelo,
eisende partij,
hierna te noemen: Welbions,
gemachtigde: mr. A. Çapkurt,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
1.1.
Welbions verhuurt een woning aan [gedaagde]. De burgemeester van de gemeente Hengelo heeft de woning gesloten voor de duur van drie maanden, vanwege verstoring van de openbare orde. Welbions heeft tijdens de feitelijke sluiting van de woning de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De kantonrechter oordeelt dat Welbions in redelijkheid kon overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming van de woning daarom toewijzen, maar hij zal daarbij bepalen dat [gedaagde] langer de tijd krijgt om de woning te ontruimen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 april 2026 met producties;
- de nader ingediende producties van Welbions van 24 april 2026;
- de mondelinge behandeling van 29 april 2026 in de rechtbank Overijssel, locatie Almelo, waarbij partijen zijn verschenen en Welbions is bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
- de nader ingediende producties van Welbions van 24 april 2026;
- de mondelinge behandeling van 29 april 2026 in de rechtbank Overijssel, locatie Almelo, waarbij partijen zijn verschenen en Welbions is bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Welbions is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet.
3.2.
Welbions heeft met ingang van 20 november 2020 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] voor een woning in [plaats]. De totale huurprijs bedraagt per 1 juli 2025 per maand € 387,87. In artikel 4.2. van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.
3.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden van Welbions van toepassing. In artikel 13.1. van de Algemene Voorwaarden is een proceskostenbeding opgenomen, waarin is bepaald:
‘
13.1. Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
13.1. Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
3.4.
Aan [gedaagde] is bij brief van 22 januari 2026 een gedragsaanwijzing opgelegd, waarin is bepaald dat [gedaagde] per direct onder meer geen (geluids)overlast meer zal veroorzaken en vernielingen zal plegen. [gedaagde] heeft deze gedragsaanwijzing op 28 januari 2026 ondertekend.
3.5.
De burgemeester van Hengelo heeft bij brief van 20 maart 2026 aan Welbions beslist tot het opleggen van een last onder bestuursdwang. In de brief staat het volgende:
‘[…]
Hierbij ontvangt u in uw hoedanigheid van eigenaar van de woning aan de [adres] mijn besluit tot het opleggen van een last onder bestuursdwang. Dat wil zeggen het besluit om op grond van artikel 174 van Pro de Gemeentewet deze woning per 20 maart 2026 om 17:00 uur tijdelijk te sluiten voor een periode van drie maanden. Dit vanwege aanhoudende overlast, waarbij de openbare orde in en rond de woning ernstig wordt verstoord. Aan dit besluit liggen de volgende feiten en omstandigheden ten grondslag.
Hierbij ontvangt u in uw hoedanigheid van eigenaar van de woning aan de [adres] mijn besluit tot het opleggen van een last onder bestuursdwang. Dat wil zeggen het besluit om op grond van artikel 174 van Pro de Gemeentewet deze woning per 20 maart 2026 om 17:00 uur tijdelijk te sluiten voor een periode van drie maanden. Dit vanwege aanhoudende overlast, waarbij de openbare orde in en rond de woning ernstig wordt verstoord. Aan dit besluit liggen de volgende feiten en omstandigheden ten grondslag.
Aanleiding tot tijdelijke sluiting van deze woning
Op 20 maart 2026 heb ik van de politie een bestuurlijke rapportage ontvangen. Hieruit blijkt dat de bewoner van de woning geruime tijde structureel de nodige overlast veroorzaakt waarbij de openbare orde ernstig wordt verstoord. Dit blijkt, kort samengevat, uit het volgende.
Uit de bestuurlijke rapportage van de politie blijkt dat de ernstige verstoring van de openbare orde begonnen is op 17 maart 2025 en doorliep tot 16 maart 2026. De buurtbewoners hebben regelmatig bij de politie en woningcorporatie geklaagd over de overlast. De overlast bestond onder andere uit geluidsoverlast, waaronder geschreeuw van de bewoner en blaffen van een hond, vernielingen, mishandeling van een hond, met een stok zwaaien in de binnentuin.
Ook was op een filmpje te zien dat de bewoner met een mes in de handen op zijn scooter slaat in de binnentuin van het complex. Toen de politie ter plaatse kwam, lag inderdaad het mes in de nabijheid van de bewoner van de woning. Toen is de bewoner aangehouden voorwapen bezit. Bij binnentreden van de woning op 16 maart 2026 trof de politie een gevaarlijke situatie aan. Het water uit de wc bleef lopen. In de badkamer stond al een laagje water. Er liepen allemaal stroomdraden door de woning. In de badkamerstond een emmer met water met daarin elektrische apparatuur.
Tevens is gebleken dat u als woningbouwcorporatie op 12 februari 2026 aan de bewoner al een gedragsaanwijzing heeft opgelegd en dat dit nadien geen enkel effect heeft gehad.
[…]
Wat voor mij een extra aanleiding is geweest voor de sluiting is de doelgroep die woonachtig is in het complext waar de woning in is gelegen. Het betreft een complex waar jongeren tussen de 18 en 22 jaar worden gehuisvest. Het gaat hier om jongeren die vaak voor het eerst zelfstandig wonen. Het betreft hier een kwetsbare doelgroep en deze dient dan ook extra beschermd te worden.
[…]
Besluit tot tijdelijke sluiting woning
Gezien het voorgaande heb ik besloten de woning, inclusief bijbehorende berging, tijdelijk te sluiten. U moet de woning, gelegen aan de [adres],[…]
, (laten) sluiten en gesloten (laten) houden gedurende een periode van drie maanden.
, (laten) sluiten en gesloten (laten) houden gedurende een periode van drie maanden.
De sluiting gaat in op20 maart 2026 om 17.00 uur tot en met 20 juni 2026 17.00 uur.[…]’
3.6.
Welbions heeft op 26 maart 2026 aan [gedaagde] een brief gestuurd, waarin zij de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft aangezegd.
3.7.
De woning is tot op heden feitelijk gesloten.
4.Het geschil
4.1.
Welbions vordert dat de kantonrechter [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om binnen twee weken na dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen. Verder vordert Welbions dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 387,87 per maand vanaf 1 mei 2026 voor elke maand of een gedeelte daarvan tot aan het moment van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van Pro het Burgerlijk Wetboek (verder: BW) vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag van volledige betaling. Tot slot vordert Welbions dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van deze procedure inclusief de nakosten.
Welbions legt primair aan haar vordering ten grondslag dat aan Welbions de bevoegdheid toekomt om de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden, omdat de burgemeester van de gemeente Hengelo de woning op grond van artikel 174a van de Gemeentewet heeft gesloten. Subsidiair legt Welbions aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voor hem voortvloeien uit de huurovereenkomst, waardoor vooruitlopend op een bodemprocedure, een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Welbions vordert tot slot naast ontruiming van de woning, ook betaling van de van de (toekomstige) huurtermijnen door [gedaagde].
4.2.
[gedaagde] weerspreekt de vordering. Volgens [gedaagde] woont hij al langere tijd zonder problemen in de woning. Maar de afgelopen maanden is er in een keer veel gebeurd en veranderd. [gedaagde] is bekend met de feitelijke sluiting van de woning door de burgemeester van de gemeente Hengelo. [gedaagde] kan zich echter niet vinden in alle overlastmeldingen die omwonenden over hem zouden hebben gedaan. Ook wordt er onvoldoende rekening gehouden met zijn persoonlijke omstandigheden.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter oordeelt dat Welbions de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden en dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en verlaten. De kantonrechter motiveert hierna hoe hij tot dit oordeel is gekomen.
De ontruiming
5.2.
De kantonrechter stelt voorop dat een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt (Welbions) hierbij zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten.
5.3.
Welbions stelt dat zij al langere tijd overlastmeldingen ontvangt van omwonenden van [gedaagde]. Ook heeft zij ter zitting gezegd dat omwonenden bang zijn voor [gedaagde] en dat een aantal omwonenden vanwege de aanhoudende overlast door [gedaagde] de huurovereenkomst met Welbions heeft opgezegd. Welbions heeft onbetwist gesteld dat zij verplicht is om aan andere huurders het woongenot te verschaffen en hen moet vrijwaren van overlast veroorzaakt door [gedaagde]. De kantonrechter is daarmee van oordeel dat Welbions voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Dit betekent dat Welbions ontvankelijk is in haar vordering en dat de kantonrechter de vordering inhoudelijk kan behandelen.
De buitengerechtelijke ontbinding
5.4.
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor een woning in Hengelo.
5.5.
Het staat vast dat de burgemeester van de gemeente Hengelo de woning op grond van artikel 174a van de Gemeentewet feitelijk heeft gesloten voor een periode van drie maanden met ingang van 20 maart 2026. In de wet [1] is bepaald dat de verhuurder de huurovereenkomst met betrekking tot de woning in dat geval buitengerechtelijk kan ontbinden. Welbions heeft tijdens de feitelijke sluiting van de woning op 26 maart 2026 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
5.6.
[gedaagde] heeft ter zitting gezegd dat hij zich niet neerlegt bij de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.
5.7.
In dat geval dient de rechter, als daartoe voldoende is aangevoerd, te beoordelen of de ontbinding of de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW Pro) en of Welbions haar bevoegdheid tot ontbinding heeft misbruikt (artikel 3:13 BW Pro). Daarnaast brengt artikel 8 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (verder: EVRM) in dit geval mee dat [gedaagde] er aanspraak op heeft dat de rechter de proportionaliteit van het definitieve verlies van de woning toetst. Het gaat bij deze beoordeling niet om de vraag of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar om de vraag of Welbions in redelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding kon overgaan. Deze toetsing komt neer op een (bredere) belangenafweging. Daarbij kunnen onder meer een rol spelen: de aard en ernst van de feiten en omstandigheden die aanleiding hebben gegeven tot sluiting van de woning door de burgemeester van de gemeente Hengelo, de impact op de openbare orde en veiligheid, in hoeverre [gedaagde] een verwijt kan worden gemaakt van deze feiten en omstandigheden en de gevolgen van ontruiming. [2]
5.8.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kon Welbions in redelijkheid overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde]: de ontbinding (gevolgd door ontruiming van de woning) is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, er is geen sprake van misbruik van bevoegdheid en ook niet van disproportionaliteit. De kantonrechter acht daarbij het volgende van belang.
5.9.
Uit het besluit van de burgemeester van de Hengelo van 20 maart 2026 volgt dat de verstoring van de openbare orde is begonnen op 17 maart 2025 en doorliep tot 16 maart 2026. Omwonenden zouden regelmatig melding hebben gedaan bij de politie en Welbions van overlast door [gedaagde]. [gedaagde] zou onder meer met een mes in zijn handen op zijn scooter in de binnentuin van het complex hebben geslagen. Hier heeft Welbions bij dagvaarding ook videobestanden van overgelegd. [gedaagde] heeft (de inhoud van) deze videobestanden niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Nadat de politie ter plaatse is geweest, is [gedaagde] aangehouden voor wapenbezit en bij het binnentreden van de woning op 16 maart 2026 zou de politie in de badkamer een gevaarlijke situatie hebben aangetroffen. Ook dit heeft [gedaagde] niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken.
5.10.
Welbions heeft als sociale woningcorporatie een belang om op te kunnen treden als er in en/of vanuit een van haar woningen de openbare orde wordt verstoord en een gevaarzettende situatie wordt veroorzaakt. Welbions heeft onbetwist gesteld dat zij moet waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen zijn gelegen en dat zij als verhuurder verplicht is om ook aan haar andere huurders rustig woongenot te verschaffen. Door in een dergelijk geval de huurovereenkomst buitengerechtelijk te kunnen ontbinden, kan Welbions ervoor zorgen dat de woning en de woonomgeving weer veilig worden. [gedaagde] heeft niet althans onvoldoende gemotiveerd gesteld en onderbouwd dat met een minder ingrijpende maatregel, die even effectief is, hetzelfde doel kan worden bereikt. Daarbij komt dat Welbions onbetwist heeft gesteld dat zij bij brief van 22 januari 2026 aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing heeft opgelegd, en dat er nadien, ook na de feitelijke sluiting van de woning, opnieuw incidenten hebben plaatsgevonden.
5.11.
Welbions heeft ter zitting gezegd dat omwonenden zich niet meer veilig voelen in hun woonomgeving en dat een aantal omwonenden de huurovereenkomst met Welbions heeft opgezegd vanwege de aanhoudende overlast door [gedaagde]. Welbions onderbouwt dit met videobeelden en (onderdelen van) een leefbaarheidsdossier. De kantonrechter heeft dit tijdens de zitting aan [gedaagde] voorgehouden. Hij heeft daarop gereageerd dat hij zich niet kan voorstellen dat omwonenden willen verhuizen. [gedaagde] erkent dat hij misschien overlast heeft veroorzaakt en misschien vernielingen heeft aangericht, maar volgens [gedaagde] wonen er meer mensen in het complex en kan het niet zo zijn dat alle overlast door hem wordt veroorzaakt. De kantonrechter overweegt dat Welbions dit ook niet stelt. Omwonenden dienen tot op zekere hoogte over en weer geluiden van elkaar te dulden. Maar de kantonrechter oordeelt dat Welbions voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van ernstige en structurele overlast door [gedaagde] en dat dit bij omwonenden het gevoel van veiligheid heeft aangetast.
5.12.
De aard en de ernst van de in de woning veroorzaakte overlast maken dat de kantonrechter veel gewicht toekent aan de belangen van Welbions om de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te kunnen ontbinden en de woning te ontruimen. Anderzijds wegen de belangen van [gedaagde] om in de woning te mogen blijven wonen zwaar. [gedaagde] heeft ter zitting desgevraagd gezegd dat hij op dit moment bij zijn moeder verblijft, maar dat hij niet weet voor hoe lang dit mogelijk is. Daarnaast heeft [gedaagde] gezegd dat hij psychische klachten heeft en dat hij hiervoor medicatie gebruikt en onder behandeling staat, maar volgens [gedaagde] wordt hier onvoldoende rekening mee gehouden.
5.13.
Hoewel de kantonrechter ziet dat een ontruiming een zeer ingrijpende maatregel is die gezien de persoonlijke omstandigheden een negatieve invloed kan hebben op [gedaagde], betekent dit nog niet dat Welbions niet in redelijkheid kon overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Welbions heeft meermaals getracht te zoeken naar een minder ingrijpende maatregel (zoals het opleggen van een gedragsaanwijzing). De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] zijn naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet van dien aard dat ontbinding van de huurovereenkomst disproportioneel is, onaanvaardbaar is of misbruik van bevoegdheid oplevert.
5.14.
De kantonrechter oordeelt dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en dus standhoudt. Dit betekent dat [gedaagde] sinds de ontvangst van de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van 26 maart 2026 zonder recht of titel in de woning verblijft. De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming toewijzen. Het subsidiaire beroep van Welbions op een tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [gedaagde] behoeft daarom geen bespreking meer.
De ontruimingstermijn
5.15.
Anders dan Welbions stelt, is de kantonrechter van oordeel dat vanwege de feitelijke sluiting van de woning een langere ontruimingstermijn gerechtvaardigd is. Het staat vast dat de burgemeester van de gemeente Hengelo de woning tot en met 20 juni 2026 heeft gesloten. De kantonrechter zal bepalen dat [gedaagde] de woning uiterlijk op 6 juli 2026 moet ontruimen. [gedaagde] heeft op die manier ook langer de tijd om een andere woning te vinden.
De (toekomstige) huurtermijnen
5.16.
Welbions vordert tot slot naast ontruiming van de woning, ook betaling van de (toekomstige) huurtermijnen door [gedaagde] vanaf 1 mei 2026 voor elke maand of een gedeelte daarvan tot aan het moment van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag van volledige betaling. De totale huurprijs bedraagt volgens Welbions per 1 juli 2025 per maand € 387,87.
5.17.
De kantonrechter stelt vast dat het consumentenrecht van toepassing is, omdat Welbions de huurovereenkomst als professionele verhuurder is aangegaan met [gedaagde] als consument (niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Artikel 4.2. van de huurovereenkomst bevat een huurprijswijzigingsbeding. De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of dit beding zodanig van de wettelijke regelingen afwijkt dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen dit deel van de vordering. De kantonrechter zal de gevorderde gebruikersvergoeding als onweersproken toewijzen en bepalen dat [gedaagde] gehouden is om vanaf 1 mei 2026 het maandelijkse huurbedrag van € 387,87 te betalen totdat hij de woning heeft ontruimd. Indien [gedaagde] in gebreke blijft met de betaling daarvan, is hij de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag van volledige betaling.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
5.18.
De kantonrechter stelt vast dat artikel 13.1. van de Algemene Voorwaarden een proceskostenbeding bevat. De kantonrechter oordeelt dat dit beding de positie aantast waar de consument zich zonder dat beding in verkeert, doordat het de begrenzing wegneemt die ligt besloten in het wettelijk stelsel van de proceskostenveroordeling. Zonder het proceskostenbeding zou de consument die door de rechter (overwegend) in het ongelijk wordt gesteld, op de voet van artikel 237 Rv Pro worden veroordeeld in de proceskosten van de in het gelijk gestelde partij. De proceskosten worden in de regel aan de hand van het liquidatietarief vastgesteld. Hierdoor is het bedrag van de proceskostenveroordeling vaak lager dan de werkelijke kosten die de in het gelijk gestelde partij aan de procedure heeft besteed. Een in het ongelijk gestelde partij is alleen in buitengewone omstandigheden gehouden tot vergoeding van de werkelijk gemaakte proceskosten van de wederpartij. De rechter is terughoudend in het aannemen hiervan, gelet op het recht op toegang tot de rechter (vgl. artikel 6 EVRM Pro). Gelet op deze omstandigheden kon Welbions er redelijkerwijs niet vanuit gaan dat [gedaagde] een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. [3] Het beding is daarom onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, BW en oneerlijk in de zin van Richtlijn oneerlijke bedingen [4] , zodat de kantonrechter dit beding buiten toepassing moet laten.
5.19.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Welbions worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.301,02
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 6 juli 2026 de woning aan [adres] te (doen) ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Welbions zijn, te (doen) verlaten en de sleutels af te geven aan Welbions;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Welbions van € 387,87 per maand vanaf 1 mei 2026 voor elke maand of een gedeelte daarvan tot aan het moment van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag van volledige voldoening;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.301,02, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.