Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11887397 \ CV EXPL 25-2798
Vonnis van 19 mei 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J. Smit,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: F.P.W.J. Surink.
1.De zaak en het oordeel in het kort
1.1
[gedaagde] huurt een appartement van [eiser] . Op verzoek van [gedaagde] heeft de Huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen met individuele meter en de servicekosten over 2023 vastgesteld op een totaal van € 1.676,22. [eiser] is het niet eens met die vaststelling door de Huurcommissie en vordert in deze procedure een verklaring voor recht dat de kosten in 2023 in totaal € 3.124,06 bedroegen. [gedaagde] vordert in reconventie primair een verklaring voor recht dat zij geen servicekosten verschuldigd is en subsidiair de uitspraak van de Huurcommissie te volgen.
1.2
De kantonrechter zal de vordering van [eiser] grotendeels toewijzen en kosten over 2023 vaststellen op € 2.893,16. De vorderingen in reconventie van [gedaagde] zullen worden afgewezen. De kantonrechter licht dat oordeel hierna toe.
2.De procedure
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord met vordering in reconventie;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord met vordering in reconventie;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overlegging producties;
- de mondelinge behandeling van 11 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1
[gedaagde] huurt sinds 1 november 2018 een appartement van [eiser] gelegen aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde).
3.2
Het gehuurde maakt onderdeel uit van het appartementencomplex [adres 2] met 110 appartementen. De eigenaren zijn verenigd in een vereniging van eigenaars, de Vereniging van Eigenaars [VvE] (hierna: de VvE).
3.3
In de huurovereenkomst is in artikel 4 opgenomen Pro dat de betalingsverplichting van huurder bestaat uit de huurprijs van € 550,-, de servicekosten van € 160,- en een voorschot verwarmingskosten van € 74,-. Uit artikel 6 van Pro de huurovereenkomst volgt dat de kosten voor elektra niet in de huurprijs zijn opgenomen. Op 21 oktober 2020 heeft [eiser] per brief
een ‘Toelichting op de huurovereenkomst woonruimte (Allonge)’aan [gedaagde] voorgelegd die door [gedaagde] (digitaal) ondertekend is. Daarin is onder andere het volgende opgenomen:
een ‘Toelichting op de huurovereenkomst woonruimte (Allonge)’aan [gedaagde] voorgelegd die door [gedaagde] (digitaal) ondertekend is. Daarin is onder andere het volgende opgenomen:
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning, gelegen aan het adres [adres 3] , ingaande op 01-11-2018.
Ter verduidelijking van die huurovereenkomst en de bestaande feitelijke situatie licht verhuurder e.e.a. toe, welke toelichting aan de huurovereenkomst zal worden gehecht en integraal deel hiervan zal uitmaken.
(..)
II. De specificatie van de in de huurovereenkomst genoemde servicekosten (niet zijnde gas- en elektra woning) is als volgt:
- kosten voor water
- overige servicekosten
o
gas / water / elektra gemeenschappelijke ruimten
gas / water / elektra gemeenschappelijke ruimten
o
brandblusser en overige zaken in het kader van brandveiligheid
brandblusser en overige zaken in het kader van brandveiligheid
o
huismeester (en daarmee vergelijkbaar personeel, ten behoeve van toezicht en andere diensten die een goede bewoning voor bewoners van het woongebouw, waarvan de woning deel uitmaakt, bevorderen)
huismeester (en daarmee vergelijkbaar personeel, ten behoeve van toezicht en andere diensten die een goede bewoning voor bewoners van het woongebouw, waarvan de woning deel uitmaakt, bevorderen)
o
signaallevering
signaallevering
o
(glas)verzekeringen
(glas)verzekeringen
o
glazenwassen
glazenwassen
o
(schoonmaak / onderhoud) gemeenschappelijke ruimten
(schoonmaak / onderhoud) gemeenschappelijke ruimten
o
tuinonderhoud
tuinonderhoud
o
onderhoud installaties en beveiliging
onderhoud installaties en beveiliging
o
klein onderhoud
klein onderhoud
o
administratiekosten
administratiekosten
[afbeelding]
3.4
Op 27 juni 2024 heeft [eiser] [gedaagde] een overzicht verstrekt met de over 2023 verschuldigde servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met individuele meter. Het overzicht ziet er als volg uit:
3.5
[gedaagde] heeft een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de servicekosten over het jaar 2023 vast te stellen. De Huurcommissie heeft de in rekening gebrachte servicekosten beoordeeld en heeft die bij uitspraak van 15 juli 2025 (met zaaknummer 2500963) vastgesteld op € 1.676,22.
4.Het geschil
In conventie
4.1
[eiser] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat [gedaagde] over het jaar 2023 aan kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten in totaal € 3.124,06 aan [eiser] verschuldigd is, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.2
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de Huurcommissie de kosten voor de nutsvoorzieningen met individuele meter en de servicekosten ten onrechte op een te laag bedrag heeft vastgesteld en dat de daadwerkelijke kosten € 3.124,06 bedragen. Die kosten zijn door de VvE bij hem in rekening gebracht en mag hij op grond van de huurovereenkomst en de allonge bij de huurovereenkomst, aan [gedaagde] doorbelasten.
4.3
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert in conventie tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
In reconventie
4.4
[gedaagde] vordert in reconventie - samengevat - primair te verklaren voor recht dat partijen enkel gebonden zijn aan de huurovereenkomst en te verklaren voor recht dat [gedaagde] alleen een betalingsverplichting heeft voor de kostenposten water en stookkosten, en subsidiair de uitspraak van de Huurcommissie van 15 juli 2025 te volgen en de servicekosten over het jaar 2023 vast te stellen op € 1.676,22, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.5
[gedaagde] voert aan dat partijen de betaling van servicekosten niet zijn overeengekomen, en dat er kosten in rekening gebracht worden voor onder andere het verwarmen van gemeenschappelijke ruimtes waar de bewoners geen gebruik van kunnen maken.
4.6
[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert in reconventie tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.7
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1
De kantonrechter overweegt vooropgesteld dat de procedures in conventie en reconventie nauw met elkaar verbonden zijn en daarom gezamenlijk zullen worden behandeld.
De procedure bij de Huurcommissie
5.2
[eiser] is het niet eens met de beslissing van de Huurcommissie van 15 juli 2025 (met zaaknummer 2500963). Hij heeft op tijd (binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak) de onderhavige procedure aanhangig gemaakt. Op grond van artikel 7:262 BW Pro vervalt daarmee de beslissing van de Huurcommissie. Dat betekent dat de kantonrechter de servicekosten over het jaar 2023 moet vaststellen.
Het geschil
5.3
Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde] servicekosten aan [eiser] verschuldigd is, en zo ja, hoe hoog die zijn. Daarnaast moet de vraag beantwoord worden hoe hoog de kosten voor nutsvoorzieningen met individuele meter zijn.
5.4
Op grond van artikel 7:259 lid 1 BW Pro geldt als uitgangspunt dat [eiser] alleen servicekosten bij [gedaagde] in rekening kan brengen als die zijn overeengekomen. Omdat partijen verdeeld zijn over de vraag of zij de allonge en de daarin opgenomen servicekosten zijn overeengekomen, zal de kantonrechter dit punt als eerste behandelen.
De allonge is tussen partijen overeengekomen en rechtsgeldig
5.5
Vaststaat dat [gedaagde] de allonge heeft ondertekend. Zoals zij tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard betwist zij niet dat zij haar (digitale) handtekening onder het document heeft gezet, maar voert zij aan dat de allonge niet rechtsgeldig is overeengekomen omdat de handtekening van de verhuurder niet onder het document staat en de woorden ‘voor akkoord’ niet bij de handtekening staan. De kantonrechter oordeelt dat partijen betaling van de servicekosten, zoals gespecificeerd in de allonge, zijn overeengekomen. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Zoals [eiser] aanvoert was de verschuldigdheid van de servicekosten in de huurovereenkomst opgenomen, betaalde [gedaagde] de servicekosten al sinds de aanvang van de huurovereenkomst en is in de allonge alleen een specificatie van de verschillende onderdelen van de servicekosten opgenomen. Het schriftelijk verzoek van [eiser] om de allonge te ondertekenen laat zich niet anders aanmerken dan een aanbod. Dat aanbod is aanvaard door [gedaagde] , gelet op haar ondertekening. Anders dan zij aanvoert is het voor de rechtsgeldigheid van de afspraken tussen partijen niet noodzakelijk dat de woorden ‘voor akkoord’ of de handtekening van [eiser] op het document staan.
5.6
[gedaagde] stelt zich ook op het standpunt dat de allonge moet worden vernietigd omdat zij is misleid. Voor zover zij hiermee een beroep heeft willen doen op dwaling op grond van artikel 6:228 BW Pro dan wel misbruik van omstandigheid als bedoeld in artikel 3:44 BW Pro slaagt dit niet. In dat geval had [gedaagde] feiten en omstandigheden moeten stellen dat zij onder invloed daarvan de allonge heeft ondertekend. De enkele stelling dat zij is misleid omdat in de begeleidende brief is opgenomen dat er een noodoproepinstallatie zal worden geïnstalleerd en de verhuurder een toelichting op de huurovereenkomst wenst te geven in de vorm van een allonge, is daarvoor onvoldoende. Ook de stelling dat zij door de allonge meer servicekosten moet betalen en dat [eiser] haar daar op had moeten wijzen, volgt de kantonrechter niet. Vaststaat dat de services zoals opgenomen in de allonge altijd al werden verleend en betaald, dus ook voordat [gedaagde] de allonge ondertekende.
Servicekosten
5.7
De kantonrechter zal de verwarmingskosten en de tussen partijen overeengekomen servicekosten hierna per kostenpost bespreken. Onderdeel van de servicekosten zijn een aantal kostenposten voor de gemeenschappelijke ruimtes. Partijen verschillen van mening welke verdeelsleutel voor die kosten moet worden gehanteerd. De kantonrechter zal daarom eerst de verdeelsleutel vaststellen.
Verdeelsleutel gemeenschappelijke kosten
5.8
[eiser] hanteert voor de gemeenschappelijke kosten een verdeelsleutel 1/110 omdat zich in het gebouw 110 appartementen bevinden en de gemeenschappelijke kosten door de VvE over 110 appartementen worden verdeeld. [gedaagde] vindt die verdeelsleutel onjuist omdat één groot appartement is gesplitst in twee kleinere appartementen en er dus feitelijk 111 appartementen in het gebouw zijn. De kantonrechter zal een verdeelsleutel van 1/110 vaststellen omdat het gebouw volgens de splitsingsakte uit 110 appartementen bestaat en de VvE de gemeenschappelijke kosten bovendien voor 1/110de deel doorbelast aan de appartementseigenaren. Omdat de kosten daadwerkelijk voor 1/110de deel bij [eiser] als appartementseigenaar in rekening worden gebracht, valt niet in te zien dat hij dit niet volgens dezelfde verdeelsleutel zou mogen doorbelasten aan [gedaagde] .
Individuele verwarmingskosten
5.9
In artikel 6 van Pro de huurovereenkomst is opgenomen dat de verwarmingskosten in de huurprijs zijn begrepen en de kosten op voorschotbasis in rekening worden gebracht. [eiser] voert aan dat de individuele en algemene ruimtes in het gebouw worden verwarmd via een collectieve warmte installatie (blokverwarming) en dat Techem Energy Services B.V. (hierna: Techem) door de VvE is aangesteld om de kosten te verdelen over de appartementseigenaren, waaronder [eiser] . [eiser] rekent die kosten vervolgens door aan [gedaagde] .
5.1
[eiser] voert aan dat er in de woningen meters op de radiatoren gemonteerd zijn die het gebruik van die radiatoren registreren. Wanneer de totale kosten van de collectieve ketel bekend zijn, stelt Techem een afrekening per eigenaar op. In die afrekening is een deel vaste kosten en een deel verbruikskosten opgenomen. De vaste kosten worden in rekening gebracht vanwege rendementsverliezen van de ketel en leidingverliezen in het complex. De leidingverliezen zien op het verlies van warmte dat plaatsvindt door de weg die de warmte door het complex aflegt. Omdat de leidingen door alle woningen lopen, worden de warmteverlieskosten over alle bewoners verdeeld. Door de weg die de warmte door het gebouw aflegt worden namelijk alle appartementen verwarmd, waardoor zij profiteren van dit warmteverlies. Sommige appartementen hoeven daardoor niet meer apart te worden verwarmd. De (individuele) verbruikskosten van elke bewoner worden vastgesteld aan de hand van de meter op de verwarming die het individuele verbruik registreert.
5.11
[eiser] heeft in totaal € 1.320,47 aan individuele verwarmingskosten bij [gedaagde] in rekening gebracht, dat bedrag is volgens de eindafrekening van Techem [1] als volgt opgebouwd:
Vaste kosten = € 872,47
Verbruik [nummer] eenheden = € 665,05
Servicekosten Techem
€ 10.365,71 / 110 = € 94,24
€ 10.365,71 / 110 = € 94,24
Verwarming gemeenschappelijke
Ruimtes € 44.762,39 / 110 = € 406,94
Tijdelijke tegemoetkoming blokaansluitingen = - € 718,23
-----------------
Totaal = € 1.320,47
5.12
[gedaagde] betwist dat zij dit bedrag verschuldigd is en voert primair aan dat de uitspraak van de Huurcommissie gevolgd moet worden en het bedrag op € 592,- moet worden vastgesteld en subsidiair dat de kosten voor de verwarming van de gemeenschappelijke ruimtes maar voor 60% doorberekend kan worden aan de huurders, omdat een groot deel van de gemeenschappelijke ruimtes niet toegankelijk is.
5.13
De kantonrechter overweegt dat de Huurcommissie in haar vaststelling van de verwarmingskosten op € 592,- geen rekening heeft gehouden met de eindafrekening van Techem voor het appartement van [gedaagde] en de daadwerkelijke kosten van [eiser] . De Huurcommissie heeft daar geen acht op geslagen omdat [eiser] de onderliggende facturen te laat in de procedure bij de Huurcommissie heeft ingebracht. Omdat [eiser] de eindafrekening met de daadwerkelijke kosten per appartement in deze procedure wel (tijdig) heeft ingebracht, zal de kantonrechter daarvan uitgaan. [gedaagde] voert alleen tegen het onderdeel ‘verwarming van de gemeenschappelijke ruimtes’ op de eindafrekening verweer, en voert aan dat maximaal 60% van die kosten doorberekend mag worden aan de huurders omdat een deel van de gemeenschappelijke ruimtes niet toegankelijk is voor de bewoners. Ter onderbouwing verwijst [gedaagde] naar een uitspraak van deze rechtbank [2] over hetzelfde huurcomplex in een procedure tussen [eiser] als verhuurder en een andere huurder, waarin op deze post een korting van 25% is toegepast. [gedaagde] voert aan dat de inspecteur van de Huurcommissie in die procedure ter plaatste geconstateerd heeft dat meerdere (voorheen) gemeenschappelijke ruimten in het appartementencomplex, zoals de logeerkamers, bestuurskamer van de VvE en de voormalige bedrijfsruimten (kapper, fysio, winkeltje) niet toegankelijk zijn voor de bewoners. In die procedure heeft de kantonrechter aangesloten bij de door de Huurcommissie vastgestelde korting van 25%. Zoals tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is [eiser] bekend met de uitspraak waar [gedaagde] naar verwijst. Hij betwist niet dat die gemeenschappelijke ruimtes voor de bewoners ook op dit moment niet toegankelijk zijn, maar betwist wel dat er daarom een korting op de verwarmingskosten mag worden toegepast. Volgens [eiser] zijn slechts een aantal gemeenschappelijke ruimtes niet toegankelijk voor de bewoners en worden die bovendien ook niet verwarmd, althans zijn de kosten die voor de verwarming daarvan worden gemaakt, verwaarloosbaar.
5.14
De kantonrechter oordeelt als volgt. Vaststaat dat een aantal gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw niet toegankelijk zijn voor de huurders. [gedaagde] heeft voldoende toegelicht dat daarom een deel van de kosten voor de verwarming van de gemeenschappelijke ruimtes niet aan de huurders mag worden doorberekend. Zij heeft echter onvoldoende onderbouwd waarom dit een korting van 40% rechtvaardigt, in plaats van 25%, zoals eerder door de Huurcommissie en de kantonrechter is vastgesteld. Niet gesteld of gebleken is dat er nu meer of andere ruimtes niet toegankelijk zijn of dat er meer verbruikt is in deze ruimtes. Zoals de kantonrechter ook in de hiervoor genoemde zaak heeft overwogen, kan niet exact vastgesteld worden welke kosten gemaakt zijn voor de verwarming van de niet toegankelijke gemeenschappelijke ruimtes. Enige mate van schatting van de (redelijke) kosten daarvan is daarom noodzakelijk. De kantonrechter acht het redelijk dat een percentage van 75% van de kosten voor verwarming van de gemeenschappelijke ruimtes in rekening kan worden gebracht bij de huurders. Dat betekent dat [eiser] (0,75 × € 406,94) € 305,20 in rekening mag brengen voor de verwarming van de gemeenschappelijke ruimtes. Omdat [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de overige posten op de afrekening van Techem, stelt de kantonrechter die posten vast conform de afrekening. Dat betekent dat [eiser] voor de individuele verwarmingskosten in totaal € 1.218,73 in rekening mag brengen bij [gedaagde] .
Nutsvoorzieningen; elektra en water
5.15
[eiser] heeft voor de nutsvoorzieningen in totaal € 811,46 in rekening gebracht. [eiser] voert aan dat er geen individuele meters zijn om dit verbruik te registreren en dat 1/110e deel van de totale kosten voor elektra en water door de VvE bij de appartementseigenaren in rekening wordt gebracht. [eiser] belast die kosten op zijn beurt door aan [gedaagde] . Volgens [eiser] bedroegen de totale kosten van voor elektra € 78.984,22 en de totale kosten voor water € 10.267,90, gezamenlijk € 89.252,12. Ter onderbouwing verwijst hij naar de jaarrekening van de VvE en de onderliggende facturen die hij in het geding heeft gebracht. [gedaagde] betwist die hoogte van de kosten voor de nutsvoorzieningen en voert samengevat aan dat het totaal van de overgelegde facturen op een lager bedrag uitkomt en [eiser] bovendien maar 60% mag doorbelasten omdat er ook elektra en water wordt verbruikt in de gemeenschappelijke ruimtes waar zij geen toegang toe heeft. [eiser] voert aan dat het verbruik van water en elektra ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimtes die niet toegankelijk zijn, verwaarloosbaar is en daarom er daarom geen korting mag plaatsvinden, althans dat die korting moet worden vastgesteld op 1%.
5.16
De kantonrechter oordeelt als volgt. Zoals tijdens de mondelinge behandeling aan [eiser] is voorgehouden komt het totaal van de door hem overgelegde facturen voor het verbruik van elektra uit op € 75.900,85 en voor het verbruik van water op € 9.608,18. De kantonrechter zal daarom – net als de Huurcommissie – uitgaan van een totaalbedrag van (€ 75.900,85 + € 9.608,18) € 85.509,03. Omdat een deel van de gemeenschappelijke ruimtes niet toegankelijk is voor de bewoners moet daarvoor een korting worden toegepast op het totaalbedrag. Anders dan bij de verwarmingskosten zijn bij de posten elektra en water, niet verdeeld in individueel en algemeen. Er is dus niet inzichtelijk hoeveel water en elektra verbruikt is ten behoeve van (alleen) de gemeenschappelijke ruimtes. De Huurcommissie heeft daarom een korting van 10% op het totaal toegepast. De kantonrechter acht dat percentage redelijk. Dat betekent dat [eiser] een bedrag van (€ 85.509,03 / 110 × 0,9) € 699,62 in rekening mag brengen bij [gedaagde] voor de nutsvoorzieningen.
Schoonmaakkosten
5.17
[eiser] heeft voor de schoonmaakkosten € 819,54 in rekening gebracht. Volgens [eiser] heeft DJM Bedrijfsdiensten (hierna DJM) in totaal € 75.306,05 in rekening gebracht voor schoonmaakwerkzaamheden en was er daarnaast een werknemer in loondienst van de VvE, waarvoor in totaal € 14.845,41 is betaald. Van de totale schoonmaakkosten van € 90.151,46 heeft de VvE 1/110e deel bij [eiser] in rekening gebracht, die [eiser] op zijn beurt heeft doorbelast aan [gedaagde] . Ter onderbouwing verwijst hij naar de facturen die door DJM aan de VvE zijn gestuurd, de jaarrekening van de VvE en de uitdraai uit de grootboekrekening van de VvE van de totale kosten van de werknemer in loondienst. [gedaagde] betwist de hoogte van de door DJM in rekening gebrachte kosten en voert daarnaast aan dat maximaal 60% van de schoonmaakkosten in rekening gebracht kan worden omdat een deel van de gemeenschappelijke ruimtes niet toegankelijk is voor huurders.
5.18
De kantonrechter oordeelt als volgt. Zoals tijdens de mondelinge behandeling aan [eiser] is voorgehouden komt het totaal van de door hem overgelegde facturen voor de schoonmaakkosten van DJM uit op een bedrag van € 73.714,45. De kantonrechter zal daarom van dit bedrag uitgaan. Omdat [eiser] de hoogte van de kosten voor de werknemer in loondienst van € 14.845,41 voldoende heeft onderbouwd en [gedaagde] daar geen afzonderlijk verweer tegen heeft gevoerd, stelt de kantonrechter dat bedrag vast. In totaal bedragen de schoonmaakkosten daarom (€ 73.714,45 + € 14.845,41) € 88.559,86. Daarvan komt 1/110e deel voor rekening van [gedaagde] . De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar stelling dat slechts 60% van die kosten kan worden doorberekend, omdat niet gebleken is dat er schoonmaakkosten zijn gemaakt voor de afgesloten gemeenschappelijke ruimtes. Dat betekent dat [eiser] € 805,09 bij [gedaagde] in rekening mag brengen.
Huismeester
5.19
[eiser] vordert in deze procedure een bedrag van € 45,14 voor de kosten voor de huismeester. In de eindafrekening heeft [eiser] een bedrag van € 47,96 voor de huismeester bij [gedaagde] in rekening gebracht, maar naar aanleiding van het oordeel van de Huurcommissie dat het uurtarief van de huismeester 5,875% hoger lag dan het maximaal toegestane uurtarief, heeft [eiser] zijn vordering met 5,875% verlaagd naar € 45,14. Ter onderbouwing verwijst hij naar de door hem overgelegde facturen. [gedaagde] betwist dat zij de kosten verschuldigd is.
5.2
De kantonrechter oordeelt als volgt. De Huurcommissie heeft vastgesteld dat de door de huismeester uitgevoerde taken, kwalificeren als ‘huismeestertaken’ en dat het maximale uurtarief overschreden was. De kantonrechter is het met dat oordeel eens. De Huurcommissie heeft de kostenpost vervolgens afgewezen omdat [eiser] de onderliggende facturen niet in de procedure had ingebracht. Omdat [eiser] de onderliggende facturen wel in deze procedure heeft overgelegd en zijn vordering heeft verlaagd naar € 45,14, zal de kantonrechter dat bedrag toewijzen.
Glasbewassing
5.21
[eiser] vordert een bedrag van € 48,36 voor glasbewassing. Hij voert daartoe aan dat de VvE in 2023 in totaal € 5.319,- heeft betaald voor de glasbewassing en 1/110e deel daarvan in rekening heeft gebracht bij [eiser] c.s. Ter onderbouwing verwijst hij naar de overgelegde facturen. Ook voert hij aan dat de kosten, anders dan de Huurcommissie heeft geoordeeld, alleen zien op het daadwerkelijk wassen van de ramen en niet op het bereikbaar maken van de ramen omdat het gebouw beschikt over gondels om de ramen mee te bereiken.
5.22
De kantonrechter zal de kosten voor glasbewassing vaststellen op € 48,36 omdat [eiser] onbetwist heeft aangevoerd dat die kosten alleen zien op het wassen van de ramen en niet op het toegankelijk maken daarvan en bovendien ook uit de facturen volgt dat die kosten daadwerkelijk (alleen) zijn gemaakt voor alleen de glasbewassing.
Klein onderhoud
5.23
[eiser] ziet in deze procedure af van de post klein onderhoud, waarvoor hij € 53,01 bij [gedaagde] in rekening had gebracht. Deze post is daarom geen onderwerp meer van geschil.
Glasverzekering
5.24
De Huurcommissie heeft geoordeeld dat [eiser] voor de glasverzekering € 11,53 in rekening mag brengen bij [gedaagde] . Beide partijen zijn het daarmee eens. De kantonrechter zal de post glasverzekering daarom vaststellen op € 11,53.
Administratiekosten
5.25
Conform de leidraad van de Huurcommissie heeft [eiser] 1% administratiekosten over de verwarmingskosten en nutsvoorzieningen in rekening gebracht en 5% administratiekosten over alle overige kostenposten. Omdat partijen het eens zijn over de percentages zal de kantonrechter de hoogte van de administratiekosten vaststellen. De administratiekosten over de verwarming en nutsvoorziening zijn (0,01 × € 1.918,35) € 19,18 en de administratiekosten over de overige kostenposten bedragen (0,05 × € 910,12) € 45,51.
Totaal
5.26
Voorgaande kosten komen op het volgende totaal.
Verwarmingskosten volgens afrekening Techem
Vaste kosten
€ 872,47
Verbruik [nummer] eenheden
€ 665,05
Servicekosten Techem
€ 94,24
Verwarming gemeenschappelijke ruimtes
€ 305,20
Tijdelijke tegemoetkoming blokaansluitingen
-€ 718,23
Totaal
€ 1.218,73
Overige kosten
Nutsvoorzieningen
€ 699,62
Schoonmaakkosten
€ 805,09
Huismeester
€ 45,14
Glasbewassing
€ 48,36
Glasverzekering
€ 11,53
Administratiekosten verwarming en nutsvoorzieingen
€ 19,18
Administratiekosten overige servicekosten
€ 45,51
Totaal
€ 1.674,43
Totaal Verwarmingskosten en Servicekosten
Verwarmingskosten
€ 1.218,73
Servicekosten
€ 1.674,43
Totaal
€ 2.893,16
5.27
Dat betekent dat [eiser] over het jaar 2023 in totaal € 2.893,16 bij [gedaagde] in rekening mag brengen aan kosten voor nutsvoorzieningen met individuele meter en servicekosten. De kantonrechter zal de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht in conventie, in zoverre toewijzen.
5.28
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de door [gedaagde] in reconventie gevorderde verklaringen voor recht dat partijen geen servicekosten zijn overeengekomen, althans dat de uitspraak van de Huurcommissie moet worden gevolgd, afwijzen.
Proceskosten
5.29
De kantonrechter zal de proceskosten in conventie tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen en [eiser] bovendien diverse onderliggende facturen en stukken pas in deze procedure heeft ingediend. [gedaagde] heeft daardoor pas in deze procedure volledig inzicht gekregen in de onderliggende stukken, waardoor zij niet de mogelijkheid heeft gehad op basis van die stukken andere (proces)keuzes te maken.
5.3
Omdat de vorderingen van [gedaagde] in reconventie zijn afgewezen zal zij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser] . De proceskosten van [eiser] in reconventie worden begroot op:
- salaris advocaat
€
126,50
(0,5 punt × € 253,00)
- nakosten
€
43,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
170,00
5.31
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1
verklaart voor recht dat [gedaagde] over het jaar 2023 aan kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten € 2.893,16 aan [eiser] verschuldigd is,
6.2
wijst het meer of anders gevorderde af,
6.3
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
6.4
wijst de vorderingen af,
6.5
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 170,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.6
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
in conventie en reconventie
6.7
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2026.(mb)