Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11981486 \ CV EXPL 25-3732
Vonnis van 2 juni 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap
EXO VASTGOED B.V.,
EXO VASTGOED B.V.,
gevestigd in Zwolle,
eisende partij,
hierna te noemen: Exo Vastgoed,
gemachtigde: mr. A. Arslan
tegen
de besloten vennootschap
UNO ZWOLLE B.V.,
UNO ZWOLLE B.V.,
gevestigd in Zwolle,
gedaagde partij,
hierna te noemen: UNO Zwolle,
gemachtigde: mr. A.M. Takkenberg.
1.De zaak in het kort
UNO Zwolle huurt een pand in de binnenstad van Zwolle van Exo Vastgoed. In deze procedure vraagt Exo Vastgoed de kantonrechter om de huurprijs (op grond van artikel 7:303 BW Pro) op een nader (hoger) bedrag vast te stellen, zodat de huurprijs daarmee overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare panden in de buurt.
2.De procedure
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, uitgebracht op 12 november 2025, met producties 1 tot en met 19,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- nadere producties 20 tot en met 23 van Exo Vastgoed,
- producties 1 en 2 van UNO Zwolle,
- de mondelinge behandeling van 16 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- spreekaantekeningen van mr. Arslan.
2.2
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
3.De feiten
3.1
UNO Zwolle huur vanaf 1 augustus 2014 de bedrijfsruimte (hierna: het pand) aan de [adres] in Zwolle. Eerst huurde UNO Zwolle van stichting DeltaWonen. In september 2016 heeft stichting DeltaWonen het pand verkocht aan [bedrijf 1] B.V. Vervolgens is het pand door [bedrijf 1] B.V. in oktober 2024 verkocht en geleverd aan Exo Vastgoed.
3.2
De aanvangshuurprijs bedroeg € 60.000,00 per jaar. Deze huurprijs is afgezien van indexatie niet veranderd. De huurprijs bedraagt op dit moment € 97.608,00 per jaar.
3.3
Op 11 oktober 2024 hebben partijen met elkaar gesproken. In dit gesprek heeft Exo Vastgoed aan UNO Zwolle verteld dat zij de huurprijs te laag vindt, en deze wil gaan verhogen.
3.4
Exo Vastgoed heeft op 16 oktober 2024 een e-mail naar UNO Zwolle gestuurd, met daarin het voorstel om de huurprijs per 1 december 2024 vast te stellen op € 149.900,00 per jaar. Exo Vastgoed heeft zich hierbij gebaseerd op een rapportage van een door haar ingeschakelde deskundige. Verder heeft Exo Vastgoed in deze e-mail aangegeven een procedure te zullen starten wanneer UNO Zwolle niet op het voorstel zou reageren, of wanneer partijen onderling niet tot een nadere vaststelling van de huurprijs zouden komen.
3.5
In maart 2025 hebben partijen overeenstemming bereikt over een te benoemen deskundige voor het vaststellen van de huurprijs op basis van artikel 7:303 BW Pro, namelijk de heer [naam] (hierna: [naam]), van [bedrijf 2] B.V.
3.6
[naam] heeft op 15 juli 2025 zijn deskundigenrapport uitgebracht. Het advies van [naam] houdt in dat de huurwaarde van het gehuurde per peildatum 1 april 2025 (afgerond) € 136.120,00 per jaar bedraagt. Voor de beoordeling van de huurwaarde heeft [naam] vier referentiepanden beoordeeld. [naam] heeft eerst op 16 juni 2025 een conceptadviesrapport aan partijen gestuurd, waarop partijen konden reageren. Partijen hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt. [naam] heeft op de opmerkingen van partijen op het conceptrapport gereageerd.
3.7
De totale kosten van het adviesrapport van [naam] bedragen € 5.500,00 exclusief btw. Exo Vastgoed heeft dit bedrag aan [naam] betaald.
3.8
Partijen zijn in onderling overleg niet tot een nadere vaststelling van de huurprijs gekomen.
4.Het geschil
4.1
Exo Vastgoed vordert – samengevat – dat de kantonrechter de huurprijs vaststelt op een bedrag van € 136.120,00 per jaar te vermeerderen met de btw, met ingang van 1 april 2025, dan wel met ingang van 12 november 2025. Verder vordert Exo Vastgoed dat de kantonrechter een indexering van de nieuwe huurprijs bepaalt, veroordeling van UNO Zwolle tot betaling van het verschil tussen de oude en nieuwe huurprijs met wettelijke handelsrente, en veroordeling van UNO Zwolle tot betaling van een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van de deskundige. Tot slot vraagt Exo Vastgoed om veroordeling van UNO Zwolle in de proceskosten.
4.2
UNO Zwolle voert verweer.
4.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1
Op grond van artikel 7:303 lid 1 BW Pro kan zowel de huurder als de verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs, als die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, nader zal vaststellen.
Het oordeel van de kantonrechter
5.2
Exo Vastgoed vordert op grond van artikel 7:303 BW Pro in samenhang met artikel 7:304 BW Pro dat de kantonrechter de huurrijs van het pand nader vaststelt. In deze zaak zijn partijen het erover eens dat de huurprijs nader kan worden vastgesteld, maar twisten zij over de vraag of het adviesrapport van de deskundige (integraal) kan worden gevolgd voor het vaststellen van deze nadere huurprijs. UNO Zwolle stelt namelijk dat op het adviesrapport een aantal correcties moet plaatsvinden, waardoor de nadere huurprijs lager zou zijn dan in het adviesrapport staat. De kantonrechter volgt UNO Zwolle daarin echter niet en zal bij de vaststelling van de nadere huurprijs het adviesrapport van [naam] wel tot uitgangspunt nemen. Zij overweegt daartoe het volgende.
5.3
Wat vaststaat is dat partijen in de gelegenheid zijn gesteld om op het conceptrapport van [naam] te reageren, en dat zij dat ook gedaan hebben. Op dat moment heeft UNO Zwolle niet de bezwaren naar voren gebracht die zij wel in deze procedure heeft genoemd. Dat maakt dat de deskundige op dit moment niet meer op die bezwaren kan reageren. De kantonrechter is van oordeel dat dit voor risico van UNO Zwolle moet komen, nu zij de kans heeft gehad om deze bezwaren aan de deskundige voor te leggen, maar dit heeft nagelaten. Afgezien daarvan heeft [naam] overigens, anders dan door UNO Zwolle is aangevoerd, wat betreft de correctie voor de grootte in oppervlakte van het pand in vergelijking met de referentiepanden wel degelijk in zijn rapport gemotiveerd waarom hij van de ‘vaste’ correctiefactoren is afgeweken.
5.4
Verder merkt de kantonrechter, daargelaten dat UNO Zwolle daarmee te laat is, over het bezwaar van UNO Zwolle met betrekking tot de referentiepanden nog het volgende op. Voor zover UNO Zwolle heeft aangevoerd dat er een verkeerde (te lage) correctie is toegepast vanwege het concept en de uitstraling van de referentiepanden, kan dit verweer in ieder geval niet slagen. De activiteiten van de vergelijkingspanden hoeven namelijk niet overeen te stemmen met het pand dat onderwerp van de procedure is, voor zover die verschillen niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante daarvan. In dit kader verwijst de kantonrechter naar het arrest van de Hoge Raad van 25 oktober 1985, ECLI:
NL:HR:1985:AC9063.
5.5
Aan de overige door UNO Zwolle aangevoerde bezwaren tegen de door Exo Vastgoed voorgestelde huurverhoging gaat de kantonrechter voorbij. Dat er door Exo Vastgoed met twee maten gemeten zou worden, en dat er in het kader van de onderhandelingen over de nieuwe huurprijs onprofessioneel door haar gehandeld zou zijn, kunnen, als dat al vast zou komen te staan, niet tot het oordeel leiden dat er geen (of een minder hoge) aanpassing van de huurprijs zou moeten plaatsvinden. Dat geldt ook voor de stelling van UNO Zwolle dat Exo Vastgoed het pand voor weinig geld zou hebben aangekocht, en voor veel (meer) geld zou verhuren. Ook dat is geen omstandigheid die bij deze beoordeling een rol kan spelen.
5.6
De conclusie is dat voorbij wordt gegaan aan de kritiek van UNO Zwolle op het deskundigenrapport. De kantonrechter acht zich daarmee voldoende voorgelicht met betrekking tot het nader vaststellen van de huurprijs. Die huurprijs zal de kantonrechter, conform het rapport van [naam], vaststellen op € 136.120,00, te vermeerderen met btw.
De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs
5.7
Over de ingangsdatum van de huurprijsaanpassing overweegt de kantonrechter als volgt. In artikel 7:303 lid 4 BW Pro is bepaald dat als de rechter de huurprijs nader vaststelt, deze geldt met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij de rechter op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Volgens Exo Vastgoed moet het handelen van UNO Zwolle in het traject voorafgaand aan deze procedure als een dergelijke omstandigheid worden aangemerkt.
5.8
De kantonrechter neemt in aanmerking dat het bepalen van een eerder ingangstijdstip op grond van bijzondere omstandigheden bijvoorbeeld mogelijk is als de wederpartij van degene die de vordering instelt de aan de procedure voorafgaande onderhandelingen zodanig heeft gerekt, dat pas geruime tijd na het verstrijken van de periode na afloop waarvan de huurprijs kon worden gewijzigd, een vordering tot nadere huurprijsvaststelling kon worden ingesteld. Een eerder ingangstijdstip kan ook gerechtvaardigd zijn als partijen gezamenlijk een deskundige hebben benoemd om een advies over de nadere huurprijs op te stellen en het deskundigenadvies lang op zich heeft laten wachten (zonder dat dat voor rekening komt van de partij die huurprijsherziening wenst). Als een partij in het overleg over de te benoemen deskundige niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht, kan dat ook aanleiding zijn om een eerdere ingangsdatum vast te stellen.
5.9
De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan een eerdere ingangsdatum van de nieuwe huurprijs gerechtvaardigd is. Er is geen sprake van dusdanige aan UNO Zwolle te wijten vertraging die maakt dat een eerdere ingangsdatum moet worden bepaald. Het enkele laten verstrijken van een paar door Exo Vastgoed gestelde (niet zeer lange) termijnen om te reageren op een voorstel, is hiervoor in ieder geval onvoldoende. Daar komt bij dat Exo Vastgoed in het overleg voorafgaand aan deze procedure ook wel eens de tijd heeft genomen om te reageren (bijvoorbeeld op het tegenvoorstel van UNO Zwolle van 28 januari 2025, waarop door Exo Vastgoed op 13 februari 2025 is gereageerd). Ook heeft Exo Vastgoed zelf enige tijd gewacht met het starten van deze procedure, nu het definitieve rapport van [naam] van 15 juli 2025 dateert, en de dagvaarding van 12 november 2025. Gelet hierop zal niet worden afgeweken van het wettelijk uitgangspunt dat de datum van dagvaarding de ingangsdatum is voor de nieuwe huurprijs.
Geen latere ingangsdatum en geen geleidelijke aanpassing van de huurprijs
5.1
Ook UNO Zwolle wil een andere ingangsdatum, in haar geval een latere dan de datum van de dagvaarding. Zij wenst ingang per 1 januari 2026. Zoals hiervoor is overwogen is op grond van artikel 7:303 lid 4 BW Pro daartoe een vordering vereist. UNO Zwolle heeft hiertoe geen vordering ingesteld. Daarom kan de kantonrechter geen latere ingangsdatum van de nieuwe huurprijs vaststellen.
5.11
Hetzelfde geldt voor het verzoek van UNO Zwolle om de huurprijs geleidelijk aan te passen. Uit de tekst van de bepaling zelf volgt dat de bevoegdheid om de huurprijs geleidelijk aan te passen voortvloeit uit de bevoegdheid om de gewijzigde huurprijs op vordering van een partij op een ander tijdstip in te laten gaan. De wetsgeschiedenis ondersteunt dat [1] :
De voorgestelde huurgewenningsperiode is een nadere uitwerking van de bevoegdheid van de rechter de datum van ingang van de nieuwe huurprijs op een ander moment te bepalen dan het tijdstip van instellen van de vordering. Zonder deze bepaling zou het onzeker zijn of de rechter deze bevoegdheid heeft. Daarbij moet er de nadruk op worden gelegd dat de rechter de bevoegdheid heeft een gewenningsperiode voor te schrijven, maar dat hij niet verplicht is de vordering van de huurder om een huurgewenning toe te wijzen.
Ook hier is dus een vordering van UNO Zwolle nodig en die ontbreekt. Gelet daarop kan de kantonrechter niet tot geleidelijke aanpassing van de nieuwe huurprijs overgaan.
5.12
Afgezien van het voorgaande is de kantonrechter overigens van oordeel dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat de huurprijs geleidelijk moet worden verhoogd. Hiervoor is van belang dat UNO Zwolle al vanaf 11 oktober 2024 op de hoogte is van het feit dat een verhoging van de huurprijs in het verschiet lag. Vanaf die datum had UNO Zwolle daarmee rekening kunnen en ook moeten houden. Het enkele feit dat het gaat om een substantiële verhoging maakt evenmin dat een geleidelijke aanpassing gerechtvaardigd is. Ook in dat kader geldt dat UNO Zwolle daarmee rekening had kunnen en moeten houden, gezien het feit dat het eerste voorstel van Exo Vastgoed van 16 oktober 2024 dateert, welk voorstel overigens hoger is dan de huurprijs waarop [naam] is uitgekomen (en waarvan Exo Vastgoed vraagt die in deze procedure vast te stellen).
Te weinig betaalde huur, wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten
5.13
Exo Vastgoed vordert het verschil in huurprijs, een bedrag van 22.465,33. Hiertegen is door UNO Zwolle geen verweer gevoerd, zodat deze vordering als op de wet gegrond zal worden toegewezen, met inachtneming van het volgende. De kantonrechter begrijpt dat Exo Vastgoed bij de berekening van dit bedrag is uitgegaan van 1 april 2025 als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Nu de kantonrechter Exo Vastgoed hierin niet volgt, zal de vordering worden toegewezen met inachtneming van de ingangsdatum van 12 november 2025.
5.14
De door Exo Vastgoed over de te weinig betaalde huur gevorderde wettelijke handelsrente is ook toewijsbaar, maar niet vanaf de vervaldata van de als gevolg van de nadere vaststelling van de huurprijs gewijzigde huurtermijnen. Hoewel juist is dat in dit geval de huurovereenkomst als een handelsovereenkomst wordt aangemerkt, geldt op grond van artikel 6:119a lid 8 BW dat de wettelijke rente niet is verschuldigd voor zover de vertraging niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Dit maakt naar het oordeel van de kantonrechter dat in dit geval geen handelsrente verschuldigd is zolang de huurprijs door de rechter nog niet is aangepast. De wettelijke handelsrente zal daarom worden toegewezen vanaf de dag waarop dit vonnis wordt gewezen (zie in dit kader het arrest van het hof Amsterdam van 18 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:142).
5.15
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten wijst de kantonrechter af. In dit verband is van belang dat de nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht wordt vastgesteld, maar dat vordering tot betaling die nieuwe huurprijs pas opeisbaar is met ingang van de dag van dit vonnis. Voor vergoeding van incassokosten ziet de kantonrechter daarom geen grond.
De indexeringsbepaling
5.16
Exo Vastgoed heeft de kantonrechter gevraagd om te bepalen dat de nieuwe huurprijs jaarlijks zal worden geïndexeerd. De kantonrechter overweegt als volgt.
5.17
De huurovereenkomst bevat een met de vordering gelijkluidende indexeringsbepaling. Desgevraagd heeft Exo Vastgoed op de zitting uitgelegd dat het haar er om te doen is de vaststelling van de ingangsdatum van de indexering vast te leggen, namelijk een jaar na de datum van het vonnis, om een discussie hierover tussen partijen te voorkomen. De kantonrechter is van oordeel dat uit dit vonnis genoegzaam blijkt vanaf wanneer de indexering van de nieuwe huurprijs voor het eerst weer mogelijk is. Gelet daarop heeft Exo Vastgoed geen belang bij deze vordering, als bedoeld in artikel 3:303 BW Pro, zodat deze zal worden afgewezen.
Kosten deskundige
5.18
De kosten van deskundige [naam] komen als onderdeel van de proceskosten voor rekening van UNO Zwolle. Door UNO Zwolle is namelijk niet aangevoerd dat de kosten van het deskundigenadvies bovenmatig of onnodig zijn geweest. Daarnaast maakt het enkele feit dat Exo Vastgoed in het kader van de onderhandelingen over de nieuwe huurprijs heeft aangeboden deze kosten te delen, waar UNO Zwolle vervolgens niet op is ingegaan, niet dat van de hoofdregel zou moeten worden afgeweken.
De proceskosten
5.19
UNO Zwolle is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Exo Vastgoed worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
122,35
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.813,35
5.2
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1
stelt de huurprijs van de door UNO Zwolle gehuurde bedrijfsruimte met ingang van 12 november 2025 vast op € 136.120,00 per jaar, te vermeerderen met btw,
6.2
veroordeelt UNO Zwolle tot betaling aan Exo Vastgoed van het verschil tussen de sinds 12 november 2025 betaalde huurprijs en de ingevolge dit vonnis door UNO Zwolle verschuldigde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW, vanaf 2 juni 2026 totdat volledig is betaald,
6.3
veroordeelt UNO Zwolle tot betaling aan Exo Vastgoed van € 5.500,00 voor de kosten van de deskundige,
6.4
veroordeelt UNO Zwolle in de proceskosten van € 2.591,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als UNO Zwolle niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5
veroordeelt UNO Zwolle tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.6
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026. (wv)