Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 12012630 \ CV EXPL 25-2217
Vonnis van 9 juni 2026
in de zaak van
DE ZUIVERING VASTGOED BEHEER B.V.,
te Hengelo (O),
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: De Zuivering,
gemachtigde: mr. M.J.J. van Geel,
tegen
1.[partij A1] VOF,
te [vestigingsplaats] ,
2.
[partij A2],
2.
[partij A2],
vennoot van [partij A] , te [woonplaats 1] ,
3.
[partij A3],
3.
[partij A3],
vennoot van [partij A] , te [woonplaats 2] ,
4. [partij A4],
voormalig vennoot van [partij A] , te [woonplaats 3] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. G.J. Hollema.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 29 producties
- de akte overlegging productie 30 van De Zuivering
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 11 producties
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 11 producties
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2
De mondelinge behandeling, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, heeft plaatsgevonden op 15 april 2026. Ter zitting hebben partijen laten weten het erover eens te zijn dat, hoewel in de dagvaarding De Zuivering Vastgoed B.V. als eisende partij is vermeld, De Zuivering Vastgoed Beheer B.V. in deze procedure als eisende partij heeft te gelden.
1.3
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
[partij A] en De Zuivering hebben twee huurovereenkomsten (als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW)) gesloten, beide voor de duur van vijf jaren; de eerste voor het pand aan [adres 1] in [vestigingsplaats] met ingangsdatum 1 mei 2024, de tweede voor het pand aan [adres 2] in [vestigingsplaats] met ingangsdatum 1 juni 2024. Op deze huurovereenkomsten zijn algemene bepalingen (ROZ-Model Kantoorruimte 2015) van toepassing.
2.2
Op 1 november 2024 mailt De Zuivering aan [partij A] :
(...)
Door een telefoongesprek gisteren met [makelaar] , de makelaar die alles geregeld heeft rondom de verhuur van het verzamelgebouw moet ik jullie deze mail sturen.
Gezien de vergunning die op het pand zit is het niet toegestaan om een nagelstudio te vestigen op het adres; [adres 2] , (...).
Alle boetes of andere kosten die worden opgelegd zal ik daardoor rechtstreeks naar jullie door belasten.
(...)
2.3
Op 16 juni 2025 mailt De Zuivering aan [partij A] :
(...)
Hierbij verzoek ik u dringend om mij toegang te verlenen tot het pand aan [adres 1] & [adres 2] te [vestigingsplaats] , conform mijn rechten als verhuurder.
Indien u mij blijft weigeren toegang te verlenen, zie ik mij genoodzaakt hiervan melding te maken bij de autoriteiten wegens het vermoeden van criminele activiteiten.
Ik vertrouw er op dat u verdere escalatie voorkomt en uiterlijk voor 20-05-2025 een datum met mij afspreekt om het pand te controleren.
2.4
Op 18 juni 2025 mailt de gemachtigde van [partij A] aan de gemachtigde van
De Zuivering:
(...)
Uw cliënt beheert de app waarmee de vennoten van mijn cliënte de poort van het bedrijfsterrein kunnen openen.
Vanochtend bleek de vennoten van mijn cliënte dat uw cliënt hen uit die app had verwijderd, waardoor zij niet bij de door cliënte van uw cliënt gehuurde bedrijfsruimte konden komen.
(...)
Als uw cliënt in de toekomst wederom doelbewust één of meer vennoten van mijn cliënte uit de app verwijdert en zij daardoor opnieuw geen toegang hebben tot hun bedrijfsruimten, dan zullen zij zonder nadere aankondiging de huurovereenkomst met uw cliënt ontbinden en jegens uw cliënt aanspraak maken op vergoeding van hun schade.
(...)
2.5
Op 1 juli 2025 mailt de gemachtigde van [partij A] aan de gemachtigde van
De Zuivering:
(...)
Vanochtend hebben 10 politieagenten een inval gedaan in de door cliënte gehuurde ruimten.
(...)
Dat uw cliënt vooruitlopend hierop[op het maken van een afspraak voor een door De Zuivering uit te voeren controle van het gehuurde, toevoeging kantonrechter]
reeds contact heeft opgenomen met de politie, heeft hij overduidelijk alleen maar gedaan met het oogmerk om mijn cliënte en haar vennoten opnieuw dwars te zitten, zoals hij dat het afgelopen half jaar voortdurend heeft gedaan, waaronder recentelijk het via de app van de elektrische poort bewerkstelligen dat de vennoten van mijn cliënte geen toegang hadden tot het bedrijfsterrein.
reeds contact heeft opgenomen met de politie, heeft hij overduidelijk alleen maar gedaan met het oogmerk om mijn cliënte en haar vennoten opnieuw dwars te zitten, zoals hij dat het afgelopen half jaar voortdurend heeft gedaan, waaronder recentelijk het via de app van de elektrische poort bewerkstelligen dat de vennoten van mijn cliënte geen toegang hadden tot het bedrijfsterrein.
Door zijn handelwijze van de afgelopen maanden schendt uw cliënt de op hem als verhuurder rustende verplichtingen om de door cliënte gehuurde bedrijfsruimten aan haar en haar vennoten ter beschikking te stellen en hen het rustig huurgenot te verschaffen.
De door uw cliënt veroorzaakte politie-inval van vanochtend is voor cliënte de druppel geweest die de emmer heeft doen overlopen.
(...), ontbind ik hierdoor namens cliënte dan ook per 14 juli 2015 de huurovereenkomsten met uw cliënt (...).
2.6
De gemachtigde van De Zuivering heeft bij mail van 3 juli 2025 gereageerd als volgt:
(...)
Cliënte heeft geen enkele invloed kunnen uitoefenen op het binnentreden door de politie. De aanleiding van het binnentreden van de politie heeft te maken met een veel eerder opgestart onderzoek van de politie. (...)
3.Het geschil
de vorderingen en het verweer in conventie en in reconventie
3.1
De Zuivering vordert in conventie, samengevat, dat de huurovereenkomsten worden ontbonden en dat [partij A] hoofdelijk wordt veroordeeld tot ontruiming en deugdelijke oplevering van het gehuurde (op straffe van verbeurte van een dwangsom) en tot betaling van diverse bedragen aan huurtermijnen, boetes, gemeentelijke belastingen over 2025 en schadevergoeding, te vermeerderen met rente en kosten.
3.2
Op haar beurt vordert [partij A] dat De Zuivering wordt veroordeeld tot terugbetaling van een groot deel (te weten € 9.084,76) van de door haar betaalde waarborgsommen van in totaal € 13.037,75, te vermeerderen met rente en kosten.
3.3
Beide partijen zijn van mening dat het jegens hen gevorderde moet worden afgewezen.
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Zijn of moeten de huurovereenkomsten worden ontbonden?
4.1
Niet in geschil is dat [partij A] sinds 1 juli 2025 geen huur meer heeft betaald.
Volgens haar heeft zij de huurovereenkomsten rechtsgeldig ontbonden tegen 14 juli 2025 en is zij, na verrekening van de over juli verschuldigde huur met (een deel van) de waarborgsom, geen huur meer verschuldigd. De Zuivering stelt zich op het standpunt dat [partij A] niet bevoegd was tot buitengerechtelijke ontbinding en dat de huurovereenkomsten gelet op onder meer de (vervolgens) ontstane huurachterstanden moeten worden ontbonden.
4.2
In artikel 6:265 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis in de regel ontbinding wettigt. Dat is slechts anders als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3
Volgens [partij A] bestaat de tekortkoming van De Zuivering eruit dat zij [partij A] wil “wegpesten” door haar huurgenot te verstoren. Op 18 juni 2025 kon zij het gehuurde niet bereiken omdat De Zuivering haar vennoten had verwijderd uit de app waarmee de toegangspoort tot het terrein kon worden geopend en op 1 juli 2025 is de politie ingevallen, waardoor er urenlang niet kon worden gewerkt.
4.4
Dat De Zuivering de vennoten van [partij A] op 18 juni 2025 uit voormelde app heeft verwijderd, is, als door De Zuivering betwist en door [partij A] niet nader onderbouwd, niet komen vast te staan. Hoewel zonder meer kan worden aangenomen dat door de politie-inval het huurgenot van [partij A] (op die dag) is verstoord, is deze inval aan te merken als een feitelijke stoornis door een derde. Volgens de wet (artikel 7:204 lid 3 BW Pro) kwalificeert een feitelijke stoornis door een derde in beginsel niet als een gebrek (c.q. een tekortkoming van de verhuurder). Hoewel De Zuivering heeft erkend dat zij op 20 juni 2025 contact heeft opgenomen met de politie – waarbij zij naar eigen zeggen overigens (slechts) heeft gemeld dat haar bij herhaling de toegang tot het pand is geweigerd – is deze omstandigheid onvoldoende voor het oordeel dat de politie-inval moet worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.5
Dit betekent dat [partij A] niet bevoegd was de huurovereenkomsten buitengerechtelijk te ontbinden en zij ook na 14 juli 2025 gehouden was tot betaling van de huur. Nu zij dit heeft nagelaten, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van haar huurbetalingsverplichting.
4.6
Gesteld noch gebleken is dat de tekortkoming (de huurachterstand) de ontbinding van de huurovereenkomsten niet rechtvaardigt. De door De Zuivering gevorderde ontbinding van deze huurovereenkomsten zal dan ook worden toegewezen.
Ontruiming
4.7
[partij A] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde zonder daaraan een dwangsom te verbinden. Met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming heeft
De Zuivering reeds een titel om zelf, via de weg van reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan. Zij heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is.
Oplevering
4.8
In artikel 11.5 van de huurovereenkomsten staat:
Alle door huurder in het gehuurde aangebrachte wijzigingen c.q. voorzieningen die onderdeel uitmaken van het gehuurde mogen door huurder bij het einde van de huurovereenkomst in goed overleg en met toestemming van verhuurder worden achtergelaten. Indien verhuurder bij beëindiging van deze huurovereenkomst gehele of gedeeltelijke verwijdering wenst, zal huurder verplicht zijn tot deze verwijdering over te gaan en het gehuurde vervolgens in goede staat aan verhuurder ter beschikking te stellen. Verhuurder is aan het einde van deze huurovereenkomst aan huurder geen vergoeding verschuldigd voor huurdersvoorzieningen en/of -aanpassingen die met zijn goedkeuring worden achtergelaten.
4.9
De vordering van De Zuivering tot veroordeling van [partij A] tot oplevering “in oude staat”, zal, als onvoldoende concreet, worden afgewezen. Allereerst is niet duidelijk om welke te verwijderen wijzigingen het precies gaat en ook is niet duidelijk hoe de in dit artikel vermelde “goede staat” zich verhoudt tot de “oude staat”.
Huur/gebruiksvergoeding/schadevergoeding
4.1
De vordering tot betaling van achterstallige huur over de periode juli tot en met oktober 2025 (een bedrag van € 18.029,96) zal worden toegewezen, evenals de vordering tot betaling van de huurtermijnen vanaf 1 november 2025 tot aan de ontbinding en tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de geldende huurtermijnen vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming. De gevorderde boetes zullen worden toegewezen voor zover het gaat om de huidige achterstand. Alleen deze boetes zijn immers opeisbaar op dit moment.
4.11
Voor zover het gaat om de vordering tot schadevergoeding in verband met de door de ontbinding mis te lopen huurinkomsten wordt aanleiding gezien voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure. Weliswaar is [partij A] op grond van artikel 6:277 BW Pro verplicht
De Zuivering deze schade te vergoeden, maar gelet op de op De Zuivering rustende schadebeperkingsplicht staat de hoogte van de schade niet vast.
Verbeurde boetes wegens huurachterstand tot 1 juli 2025
4.12
Deze vordering zal worden afgewezen, nu De Zuivering niet (deugdelijk) heeft onderbouwd op welke te laat betaalde huurtermijnen deze boetes zouden zien. Zij heeft weliswaar als productie 4 diverse aanmaningen overgelegd, maar die dateren telkens van de eerste van de betreffende maand. In artikel 4.10 van de huurovereenkomsten is echter bepaald dat de huur moet worden betaald vóór
of opde eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.
of opde eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.
Gemeentelijke belastingen 2025
4.13
In artikel 20.1 van de algemene bepalingen staat onder meer:
Voor rekening van Huurder komen, ook als Verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:
a. De onroerendezaakbelasting ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde (...)
In artikel 20.2 staat:
Indien de voor rekening van Huurder komende lasten, rechten of belastingen bij Verhuurder worden geïnd, moeten deze door Huurder op eerste verzoek van Verhuurder aan laatstgenoemde binnen 2 maanden na dit verzoek worden voldaan.
4.14
De Zuivering heeft (als productie 28) een overzicht overgelegd van de aan onroerende zaakbelasting in 2025 te betalen bedragen; een bedrag van € 1.751,14 voor de eigenaar, een bedrag van € 1.837,96 voor de gebruiker.
Nu niet valt in te zien waarom [partij A] (ook) het eigenaarsdeel zou moeten betalen, wordt de vordering deels, te weten tot een bedrag van € 1.837,96, toegewezen.
Aangezien het hier niet gaat om een handelstransactie, is over dit bedrag niet de wettelijke handelsrente, maar de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro toewijsbaar. Gelet op de datum van de factuur (4 november 2025) en het bepaalde in voormeld artikel 20.2 zal deze worden toegewezen met ingang van 4 januari 2026.
Boete in verband met nagelstudio
4.15
In de artikelen 6.1 en 6.2 van de algemene bepalingen staat:
6.1
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder is het Huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan (...)
6.2
Ingeval Huurder handelt in strijd met artikel 6.1, verbeurt Huurder aan Verhuurder per dag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor Huurder geldende huurprijs per dag, (...)
4.16
Niet in geschil is dat in de bedrijfsruimte aan [adres 2] enige tijd (volgens punt 5 van de dagvaarding vanaf (ongeveer) 15 juli 2024 tot en met 15 januari 2025) ook een nagelstudio werd geëxploiteerd. Evenmin is in geschil dat De Zuivering voor deze onderhuur/dit in gebruik geven geen schriftelijke toestemming heeft gegeven, waarmee [partij A] (dus) in strijd heeft gehandeld met artikel 6.1. De Zuivering maakt in dit verband aanspraak op een boete van € 18.922,56, waarbij zij is uitgegaan van een periode van 184 dagen dat de overtreding voortduurde en een huurprijs per dag van € 51,42.
4.17
[partij A] heeft een beroep gedaan op matiging van de boete (tot nihil). Voor matiging kan (slechts) reden zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, aldus artikel 6:94 BW Pro. Uit het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 blijkt dat matiging door de rechter pas aan de orde is als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen, aldus de Hoge Raad.
4.18
In dit geval ziet de kantonrechter aanleiding de boete te matigen tot nihil. Daarbij is in aanmerking genomen dat De Zuivering, na kennisneming van de overtreding (volgens haar voor het eerst op 1 november 2024), [partij A] niet heeft aangesproken de overtreding te beëindigen, maar haar (slechts) heeft laten weten dat zij “alle boetes of andere kosten die worden opgelegd” zou doorbelasten (zie hiervoor onder 2.2). Toen zij op 25 februari 2025 [partij A] sommeerde “de nagelstudio te verwijderen”, was (ook) volgens De Zuivering de exploitatie van die studio al gestaakt. Daarbij komt dat is gesteld noch gebleken dat
De Zuivering ten gevolge van de overtreding schade heeft geleden. Tot slot heeft
De Zuivering niet eerder dan bij dagvaarding – toen de boete dus niet meer kon dienen als prikkel tot nakoming – aanspraak gemaakt op deze boete. Zij stelt wel in de dagvaarding dat (ook) deze boete “nogmaals is aangezegd door de deurwaarder op 12 september 2025”, maar die stelling is onjuist. In dat exploot is gesommeerd een hoofdsom van € 15.321,72 (huurachterstand juli, augustus en september 2025, vermeerderd met contractuele boetes) over te maken.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.19
Niet in geschil is dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het ter zake gevorderde bedrag, dat in overeenstemming is met het gebruikelijke tarief, zal worden toegewezen.
Schade aan vloeren en ondergrond?
4.2
Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is (onder meer) nodig dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden aannemelijk is gemaakt. Aan dit vereiste is niet voldaan. Het enkel stellen dat er wellicht oliën door de vloer in de bodem terecht zijn gekomen (punt 48 dagvaarding) is daarvoor onvoldoende.
Proceskosten
4.21
[partij A] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Zuivering worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding (3 x)
€
374,34
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
1.154,00
(2 punten × € 577,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.133,34
4.22
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.23
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
4.24
Uit het voorgaande volgt dat [partij A] geen recht heeft op teruggave van (een deel van) de waarborgsom. Het gevorderde wordt dan ook afgewezen.
4.25
[partij A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van De Zuivering worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
360,00
(2 punten × factor 0,5 × € 360,00)
Totaal
€
360,00
4.26
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1
ontbindt de huurovereenkomsten betreffende de bedrijfsruimte aan [adres 1] en [adres 2] te [vestigingsplaats] ,
5.2
veroordeelt [partij A] hoofdelijk om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden,
5.3
veroordeelt [partij A] hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan
De Zuivering te voldoen:
een bedrag van € 18.029,96 aan achterstallige huur over de periode juli tot en met oktober 2025, te vermeerderen met een bedrag aan huur/gebruiksvergoeding per maand ter hoogte van de laatst geldende huurprijs vanaf 1 november 2025 tot aan de dag van ontruiming, voormelde bedragen, voor zover thans achterstallig, te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand,
een bedrag van € 1.837,96 aan onroerende zaakbelasting van 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 4 januari 2026 tot de dag van algehele betaling,
een bedrag van € 928,22 aan buitengerechtelijke incassokosten,
5.4
veroordeelt [partij A] hoofdelijk tot vergoeding aan De Zuivering van de schade wegens huurderving, nader op te maken en te vereffenen volgens de wet,
5.5
veroordeelt [partij A] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.133,34, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
in reconventie
5.6
veroordeelt [partij A] hoofdelijk in de proceskosten van € 360,00, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
in conventie en in reconventie
5.7
veroordeelt [partij A] hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening,
5.8
veroordeelt [partij A] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening zijn betaald,
5.9
verklaart dit vonnis wat betreft alle hiervoor genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.1
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2026.