Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 12106187 \ CV EXPL 26-320
Vonnis van 30 juni 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING DOMIJN,
te Enschede,
eisende partij,
hierna te noemen: Domijn,
gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 februari 2026 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties, en
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 27 mei 2026 plaatsgevonden. Daarbij zijn alleen drie medewerkers van Domijn verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van Domijn. [gedaagde] is niet verschenen. Zij heeft schriftelijk een aanvullend verweer ingediend.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De samenvatting
Domijn vordert dat [gedaagde] de huurachterstand van twee maanden en mutatiekosten vanwege het opleveren van de door haar gehuurde woning betaalt. [gedaagde] is het daar niet mee eens en beroept zich op het vermoeden van artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). De kantonrechter gaat niet mee in het verweer van [gedaagde] en wijst de vorderingen van Domijn toe.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] heeft in de periode van 21 juli 2014 tot 30 november 2014 een woning aan de [adres 1] van Domijn gehuurd.
3.2.
Daarna is [gedaagde] – met instemming van Domijn – van woning geruild met een andere huurder van Domijn. Daardoor huurde [gedaagde] vanaf 1 december 2014 de woning aan de [adres 2] van Domijn.
3.3.
Tot de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 2] behoort een aanhangsel. Daarin hebben partijen nadere afspraken met elkaar gemaakt, onder meer over goed huurderschap, het onderhoud van de tuin en het veroorzaken van (geluids)overlast.
3.4.
In december 2017 is [gedaagde] opnieuw van woning geruild. Domijn is daar eerst in juni 2018 van op de hoogte geraakt. Zij heeft dat vervolgens vastgelegd in een huurovereenkomst, op grond waarvan [gedaagde] de woning aan de [adres 3] (hierna: het gehuurde) met terugwerkende kracht (per 1 januari 2018) huurde van Domijn. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte van Domijn (hierna: algemene voorwaarden) van 15 juli 2011 van toepassing. De maandelijkse huur bedroeg laatstelijk € 644,31, bij vooruitbetaling verschuldigd.
3.5.
Bij de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 3] zit ook een aanhangsel. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende:
“[…]
U huurde vanaf 21 juli 2014 dus de woning aan de [adres 1]. Hier ontstonden vrijwel direct problemen met de buren. Er kwamen meerdere meldingen bij ons en de politie binnen over geluidsoverlast, ruzies, bedreigingen en parkeeroverlast van auto’s. U wilde hier zelf vervolgens niet meer wonen en hebt via woningruil de woning aan de [adres 2] gehuurd.
U huurde vanaf 21 juli 2014 dus de woning aan de [adres 1]. Hier ontstonden vrijwel direct problemen met de buren. Er kwamen meerdere meldingen bij ons en de politie binnen over geluidsoverlast, ruzies, bedreigingen en parkeeroverlast van auto’s. U wilde hier zelf vervolgens niet meer wonen en hebt via woningruil de woning aan de [adres 2] gehuurd.
Vanaf 1 september 2014 huurt u dan ook de woning aan de [adres 2] van ons. Ook hier kwamen vrij snel nadat u deze woning had betrokken meldingen van overlast binnen. Het ging hierbij om geschreeuw, ruzies en gescheld in en om de woning. Deze gedragingen zorgden voor overlast bij omwonenden. U onderhield de tuin ook niet op de juiste wijze, toen u hier op aangesproken werd door een medewerker van Domijn heeft u partner, [naam] tegen haar geschreeuwd en is met zijn borst vooruit op haar gelopen. Deze intimiderende situatie is door ons op kantoor met u besproken. Wij accepteren dit gedrag niet.
U wilde hier vervolgens zelf niet meer wonen en gaat via woningruil de woning aan de [adres 3] huren. Deze ruil heeft feitelijk al plaatsgevonden voordat we afspraken hebben kunnen maken over de voorwaarden van de woningruil en voordat de huurcontracten vanuit Domijn getekend waren. Tijdens en na de verhuizing was er veel onenigheid tussen u en de nieuwe bewoner van de woning aan de [adres 2]. Wij ontvingen meldingen dat dit (wederom) gepaard ging met dreigementen en schelden en het niet nakomen van afspraken. Ook heeft uw partner [naam] in deze periode telefonisch geschreeuwd en gescholden tegen een medewerker van Domijn. Wij hebben u kenbaar gemaakt dit gedrag niet te accepteren[…]”
3.6.
Met het aanhangsel hebben partijen opnieuw aanvullende afspraken gemaakt, onder meer over het nakomen van afspraken, het accepteren van hulpverlening, het voorkomen van overlast, goed huurderschap en het onderhoud van de tuin.
3.7.
Eind mei 2025 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 3] opgezegd. Gedurende deze huurovereenkomst heeft [gedaagde] over de maanden mei en juni 2025 een huurachterstand laten ontstaan, in totaal voor een bedrag van € 1.288,62.
3.8.
In verband met de oplevering heeft Domijn op 13 juni 2025 een voorinspectie in het gehuurde uitgevoerd. In het rapport van de voorinspectie staat het volgende:
[afbeelding]
3.9.
Verder staan de volgende posten in het rapport van de voorinspectie:
[afbeelding]
[afbeelding]
3.10.
[gedaagde] heeft het rapport van de voorinspectie ondertekend.
3.11.
[gedaagde] heeft de woning aan de [adres 3] op 30 juni 2025 verlaten. Op 3 juli 2025 heeft de eindcontrole plaatsgevonden. [gedaagde] was daarbij niet aanwezig. In het rapport van de eindcontrole staat het volgende:
[afbeelding]
3.12.
Verder zijn in het rapport van de eindcontrole de volgende herstelwerkzaamheden opgesomd:
[afbeelding]
[afbeelding]
3.13.
Bij brief van 7 augustus 2025 heeft Domijn de eindafrekening met betrekking tot het gehuurde aan [gedaagde] gestuurd. Daarin heeft Domijn [gedaagde] verzocht om de mutatiekosten voor het (schoon) opleveren van de woning voor een bedrag van € 4.429,55 (hierna: de mutatiekosten) en de huurachterstand van € 1.288,62 binnen zes dagen te betalen.
3.14.
De voormalig gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief van 7 augustus 2025 gereageerd en – kort gezegd – bericht dat [gedaagde] het niet eens is met de mutatiekosten, met uitzondering van de post die ziet op het legen van de groene container en de huurachterstand van twee maanden.
3.15.
Domijn heeft [gedaagde] bij brief van 26 augustus 2025 (aan haar voormalig gemachtigde) gehouden aan de totale vordering.
3.16.
Vervolgens heeft Domijn [gedaagde] op 28 oktober 2025 gesommeerd om het totale bedrag aan mutatiekosten en huurachterstand binnen veertien dagen te betalen. Daarbij is [gedaagde] aangezegd dat wanneer zij niet zou betalen, Domijn een deurwaarder in zou schakelen en dat de buitengerechtelijke incassokosten dan voor haar rekening zouden komen. [gedaagde] heeft niet betaald.
3.17.
Daarna heeft de gemachtigde van Domijn [gedaagde] op 14 november 2025 nog gesommeerd om de mutatiekosten, de huurachterstand, de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente binnen vijf dagen te betalen. Ook daarna heeft [gedaagde] niet betaald.
4.Het geschil
4.1.
Domijn vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand en de mutatiekosten, samen voor een bedrag van € 5.718,17, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Domijn, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Domijn, met veroordeling van Domijn in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De huurachterstand
5.1.
[gedaagde] heeft in haar aanvullende verweer erkend dat zij de huurachterstand van twee maanden (over de maanden mei en juni 2025 en ter hoogte van € 1.288,62) nog moet betalen. Deze vordering van Domijn wordt dan ook toegewezen.
De mutatiekosten
5.2.
Verder vordert Domijn dat [gedaagde] de mutatiekosten van € 4.429,55 betaalt, omdat schade aan het gehuurde is ontstaan waarvoor [gedaagde] verantwoordelijk is. [gedaagde] verweert zich daartegen met een beroep op het vermoeden uit artikel 7:224 lid 2 BW Pro, omdat bij aanvang van de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 3] geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt.
5.3.
Volgens artikel 7:218 lid 1 BW Pro is [gedaagde] aansprakelijk voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een haar toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Overeenkomstig lid 2 wordt alle schade vermoed daardoor te zijn ontstaan. Volgens lid 3 wordt vermoed dat [gedaagde] het gehuurde in onbeschadigde toestand heeft ontvangen, onverminderd het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW Pro (zie hierna).
5.4.
Vaststaat dat bij aanvang van de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 3] geen proces-verbaal van oplevering is gemaakt in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW Pro. Dat heeft in beginsel tot gevolg dat wordt verondersteld dat [gedaagde] het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs van Domijn. Nu het gehuurde in beschadigde toestand is opgeleverd, wordt volgens datzelfde artikel in beginsel vermoed dat [gedaagde] het gehuurde in die beschadigde toestand heeft ontvangen. Domijn zou dan moeten stellen en bewijzen dat de staat bij aanvang van de huurovereenkomst anders was dan de staat bij oplevering, of dat de schade zich tijdens de huurtijd heeft voorgedaan. Slaagt Domijn daar niet in, dan heeft zij niet het voordeel van het vermoeden uit artikel 7:218 lid 2 BW Pro. Slaagt Domijn er wel in om aan te tonen dat de schade tijdens de huurtijd is ontstaan, dan kan zij zich weer beroepen op het bewijsvermoeden uit artikel 7:218 lid 2 BW Pro. [1]
5.5.
Volgens [gedaagde] heeft zij Domijn in december 2017 in kennis gesteld van de woningruil, maar dat wordt betwist door Domijn. [gedaagde] heeft daar geen stukken van ingebracht, zodat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] Domijn in december 2017 heeft ingelicht over de woningruil. Doordat [gedaagde] in december 2017 zelfstandig van woning is geruild zonder Domijn daarvan in kennis te stellen, heeft [gedaagde] Domijn feitelijk de mogelijkheid ontnomen om een proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huurovereenkomst (met betrekking tot de [adres 3]) op te maken. Dat heeft tot gevolg dat [gedaagde] zich niet kan beroepen op het wettelijk vermoeden uit artikel 7:224 lid 2 BW Pro en Domijn terug kan vallen op het vermoeden uit artikel 7:218 lid 2 BW Pro.
5.6.
Indien [gedaagde] het gehuurde ten tijde van de door haarzelf geïnitieerde woningruil in december 2017 in beschadigde toestand had ontvangen, dan lag het op haar weg om Domijn daar onverwijld van in kennis te stellen. Zoals hiervoor is vastgesteld, is niet gebleken dat [gedaagde] dat heeft gedaan. Zij heeft het gehuurde na de woningruil zelfstandig in gebruik genomen zonder Domijn daarvan op de hoogte te brengen. Dat betekent dat de kantonrechter er op grond van artikel 7:218 lid 3 BW Pro vanuit gaat dat [gedaagde] het gehuurde in onbeschadigde toestand heeft ontvangen van de vorige huurder en dat de schade aan het gehuurde tijdens de huurovereenkomst is ontstaan. [gedaagde] heeft geen tegenbewijs ingebracht waaruit zou blijken dat zij het gehuurde in december 2017 in onbeschadigde toestand heeft ontvangen. Tijdens de mondelinge behandeling is wel besproken dat [gedaagde] (pas) in 2023 heeft gevraagd of er iets aan de keuken kon gebeuren en dat zij in 2025 zou hebben geklaagd over de staat van de deuren, maar toen woonde zij al geruime tijd in het gehuurde. Bovendien blijkt uit deze latere gebeurtenissen niet dat zij het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst niet in onbeschadigde toestand zou hebben ontvangen.
5.7.
Daarnaast is van belang dat [gedaagde] heeft getekend voor het voorinspectierapport van 13 juni 2025. Zij wist dus (of had kunnen weten) hoe de woning opgeleverd moest worden en welke kosten zouden volgen wanneer zij niet zou opleveren conform het voorinspectierapport. Vervolgens is [gedaagde] niet aanwezig geweest bij de eindinspectie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Domijn gesteld dat zij [gedaagde] daar wel voor heeft uitgenodigd. Die stelling heeft [gedaagde] in verband met haar afwezigheid niet weersproken, zodat de kantonrechter als vaststaand aanneemt dat [gedaagde] uitgenodigd was voor de eindinspectie. Dat zij uiteindelijk afwezig was komt dan ook voor haar rekening en risico, te meer gelet op hetgeen in het voorinspectierapport is vastgesteld én door [gedaagde] is ondertekend.
5.8.
Als tegenbewijs heeft [gedaagde] nog foto’s ingebracht waaruit zou blijken dat zij het gehuurde wel bezemschoon heeft achtergelaten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Domijn de juistheid van die foto’s gemotiveerd weersproken. [gedaagde] heeft daar niets tegenin gebracht, omdat zij niet aanwezig was bij de mondelinge behandeling. Dat komt (ook) voor haar risico.
5.9.
Voorgaande heeft tot gevolg dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die aan het gehuurde (bij oplevering) is ontstaan. Dat betekent dat [gedaagde] (ook) de mutatiekosten van € 4.429,55 aan Domijn moet betalen.
Wettelijke rente
5.10.
Hiervoor is geoordeeld dat [gedaagde] zowel de huurachterstand als de mutatiekosten moet betalen. [gedaagde] heeft niet (tijdig) betaald, en verkeert dus in verzuim. [gedaagde] heeft ook geen afzonderlijk verweer tegen de wettelijke rente gevoerd. Daarom is de wettelijke rente toewijsbaar. De verschenen wettelijke rente, berekend tot 30 januari 2026 voor een bedrag van € 156,59, wordt toegewezen, evenals de lopende wettelijke rente over de hoofdsom van € 5.718,17, te rekenen vanaf 30 januari 2026 tot de dag van volledige betaling.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.11.
Domijn vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Domijn heeft aan [gedaagde] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Daarom zal een bedrag van € 799,70 inclusief btw worden toegewezen.
Conclusie
5.12.
[gedaagde] wordt veroordeeld om de hoofdsom (€ 5.718,17), de verschenen wettelijke rente (€ 156,59) en de buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw (€ 799,70) te betalen, te vermeerderen met de lopende wettelijke rente over een bedrag van € 5.718,17, te rekenen vanaf 30 januari 2026.
Proceskosten
5.13.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Domijn worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,77
- griffierecht
€
559,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening
zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.576,77
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Domijn te betalen een bedrag van € 6.674,46, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 5.718,17, met ingang van 30 januari 2026, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.576,77, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.