Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11957859 \ CV EXPL 25-3573
Vonnis van 7 juli 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. I.R. Lieshout,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. W. Kroneman.
1.De zaak in het kort
1.1
[eiser] verwijt [gedaagde] dat hij hem een woning met een lek dak heeft verkocht. [eiser] vordert een verklaring voor recht en vergoeding van herstelkosten. Daarbij beroept hij zich op wanprestatie en dwaling.
[gedaagde] betwist dat hij [eiser] onjuist of onvolledig over het dak heeft geïnformeerd.
De kantonrechter oordeelt dat [eiser] onvoldoende heeft aangetoond dat [gedaagde] is tekortgeschoten. Van dwaling is evenmin gebleken. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen.
2.De procedure
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 oktober 2025 met 31 producties
- de brief van [eiser] van 24 november 2025 met productie 32
- de conclusie van antwoord met 2 producties
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord met 2 producties
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 2 juni 2026, ter gelegenheid waarvan partijen pleitnota’s hebben overgelegd en door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
3 De feiten
3.1
Op 15 augustus 2023 hebben partijen (met hun partner) een koopovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan [gedaagde] aan [eiser] heeft verkocht de woning aan de [adres 1] tegen een koopsom van € 512.500 k.k. De koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.
(…).
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis
(…).
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…).
artikel 7 Feitelijke Pro levering. Overdracht aanspraken.
(…).
7.4.
In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. Deze overdracht vindt plaats per de datum van de eigendomsoverdracht. (…).
artikel 22 Ouderdomsclausule Pro
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 25 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe objecten. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW, komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel enigszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst, voor risico van koper.
artikel 23 Bouwkundige Pro keuring
Koper verklaart uitdrukkelijk de mogelijkheid te hebben (gehad) om de onroerende zaak bouwkundig te laten keuren. Een eventuele bouwkundige keuring zal dan uiterlijk binnen de wettelijke bedenktijd verricht moeten zijn. Verkoper zal alsdan volledige medewerking verlenen aan een bouwkundige keuring, doch als koper daarvan geen gebruik zal maken, wordt deze geacht van die mogelijkheid te hebben afgezien en geen gebruik te willen maken van een ontbindende voorwaarde voor een bouwtechnische keuring, een en ander zoals bedoeld in artikel 15 van Pro deze koopovereenkomst. Koper wordt alsdan geacht derhalve bekend te zijn met de huidige staat van het verkochte en/of eventuele tekortkomingen casu quo gebreken. Koper aanvaardt bij de levering het verkochte in de staat waarin het zich thans bevindt.”
3.2
In de “Vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak” heeft [gedaagde] bij het onderdeel “Daken” het volgende ingevuld:
a. Heeft u last van lekkages aan de daken (gehad) nee
Zo ja, waar en wanneer:
b. Is het u bekend dat de vorige eigenaar last van lekkages aan de daken had? nee
Zo ja, waar en wanneer:
c. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen/repareren? ja
Zo ja: waar en wanneer:
Bij aanleg zonnepanelen dakbedekking vervangen.
Bij aanleg zonnepanelen dakbedekking vervangen.
d. Is het u bekend dat vorige eigenaren de daken al eens (gedeeltelijk) heeft laten vernieuwen/repareren? nee
Zo ja, waar en wanneer:
e. Is er sprake van platte daken en zo ja, waar bevinden deze daken zich (dus ook uitbouwen, garage, bergingen etc.)? ja
Zo ja, hoe oud is/zijn het dak/de daken: Bovenste laag 2021 rest sinds bouw.
f. Zijn er gebreken aan het dak bekend? nee
Zo ja, welke:
g. Is er een gebrek aan een van de dakgoten? nee
3.3
Op of omstreeks 1 november 2023 is de woning aan [eiser] geleverd.
3.4
Op 3 november 2023 heeft [eiser] aan de verkoopmakelaar een video en foto's geappt van de zolderverdieping en gevraagd of er een lekkage is geweest in het verleden. De verkoopmakelaar heeft geantwoord dat [gedaagde] niets weet van een (actieve) lekkage.
3.5
Op 14 december 2023 heeft de installateur van de zonnepanelen, [bedrijf 1] , op verzoek van [eiser] het dak van de woning visueel beoordeeld. Deze installateur heeft het volgende genoteerd:
“Dak ziet er niet goed uit, zit een soort coating op maar die is overal gescheurd en zitten blazen op. Randen zijn niet goed meer, water loopt de gevel in. Zie foto's. Doorvoer ziet er goed uit, geen lekkage als gevolg van de dakdoorvoer. Beste is het dak vervangen.”
3.6
Bij brief van 26 augustus 2024 met de titel “Ingebrekestelling” heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade van € 22.500 inclusief btw die hij stelt te hebben geleden als gevolg van lekkage(s) en [gedaagde] gesommeerd tot betaling van dit bedrag.
3.7
In opdracht van [eiser] heeft [bedrijf 2] op 13 mei 2024 de woning bezocht en het dak geïnspecteerd. Bij de inspectie waren beide partijen aanwezig. De bevindingen en conclusies zijn neergelegd in een rapport van 6 september 2024. In het rapport is onder meer het volgende opgenomen:
“Gelet op de aard en plaats van de lekkage- en vochtplekken in het plafond van de zolderverdieping kunnen wij niet anders concluderen dat dit veroorzaakt is als gevolg van de open verbindingen ter plaatse van de doorvoeren en van de aansluiting tussen de dakbedekking en daktrim.
Gezien het feit dat op diverse plekken open verbindingen in de dakbedekking aanwezig zijn, zijn wij van oordeel dat de kans op verergering van vochtproblemen in de toekomst aanwezig is. Thans blijkt dat de dakbedekking niet waterdicht is en dus niet functioneert c.q. voldoet aan de eisen en de normen waaraan deze moet voldoen.”
In het rapport is ook een aantal vragen beantwoord:
1.“Is het dak recentelijk vervangen; Kunt u hiervan een inschatting geven;”
Wij hebben Cyclomedia geraadpleegd om te kunnen achterhalen wanneer de dakbedekking is vervangen. Op Cyclomedia hebben wij kunnen zien dat de dakbedekking van het woonhuis van uw cliënt samen met het dak van het naastgelegen woonhuis in 2017 is vernieuwd. (…).
2.“Houden de vochtproblemen verband met het dak;”
“Uit ons onderzoek is gebleken dat de lekkage- en vochtplekken in het plafond van de zolderverdieping een direct verband hebben met de open verbindingen ter plaatse van de doorvoeren en van de aansluiting tussen de dakbedekking en de daktrim.
3.“Is er sprake van schade? Zo ja, van welke schade is er sprake;”
A. Lekkage in het plafond en de wanden
Als gevolg van de lekkage is schade ontstaan aan gestucte wanden en het plafond op de zolderverdieping. Er zijn vochtplekken zichtbaar rondom de doorvoer in het plafond en ter plaatse van de aansluiting tussen de wanden en het plafond, die bruin van kleur zijn en er droog uitzien.
B. Dakbedekking
Tijdens onze opname hebben wij vastgesteld dat de bitumineuze dakbedekking op diverse plekken blaasvorming c.q. plooien en kleine scheurtjes die een craquelé patroon vormen vertoont. Voor een dakbedekking uit 2017 kunnen wij niet anders concluderen dan dat het geleverde werk van slechte kwaliteit is. Er is sprake van ernstige fouten die het dakdekkersbedrijf zijn aan te rekenen. In feite dient nagenoeg het volledige werk opnieuw uitgevoerd te worden.
(…).
6. “Welke schade dient voor welke partij (verkopende of kopende partij) te komen;”
(…).
Gelet op de ontvangen informatie kunnen wij niet anders concluderen dan dat de wederpartij op de hoogte was dat de dakbedekking niet in goede staat verkeerde en dat er waarschijnlijk al sprake was van lekkageproblemen op de zolderverdieping, gezien het feit dat de cliënt bestaande lekkage- en vochtsporen heeft ontdekt aan de plafond- en wandafwerking op de zolderverdieping.”
3.8
Bij e-mail van 21 oktober 2024 heeft [gedaagde] op de ingebrekestelling van [eiser] gereageerd en aansprakelijkheid afgewezen.
3.9
In opdracht van [eiser] heeft Socotec ( [bedrijf 3] B.V.) een deskundigenrapport van 6 augustus 2025 uitgebracht waarin als volgt is geconcludeerd:
“Uit onze inspectie blijkt dat:
* De dakbedekking op het dak van de tweede verdieping niet recent volledig is vervangen.
* Enkel een deel van de randen van de dakbedekking na september 2017 en voor juli 2019 werd overgelapt. De rest van het dakoppervlak vertoont duidelijke tekenen van veroudering.
* De dakdoorvoer voor de zonnepanelen is recent toegevoegd en geïnstalleerd op de bestaande, oude dakbedekking.
* Het is onwaarschijnlijk dat het gehele dak vóór de plaatsing van de zonnepanelen is vervangen, zoals door partij 2[ [gedaagde] , toevoeging ktr.]
gesteld.
gesteld.
* De zonnepanelen zijn na juli 2021 geplaatst (bron Street Smart)
* De huidige staat van de dakbedekking – inclusief craquelé en zichtbare slijtage – wijst op een ouderdom die aansluit bij de oorspronkelijke bouwperiode van de woning (1997).”
3.1
Bij e-mail van 30 september 2025 heeft [gedaagde] (wederom) iedere aansprakelijkheid afgewezen.
4.Het geschil
4.1
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(I) voor recht zal verklaren dat [gedaagde] op grond van dwaling c.q. wanprestatie schadeplichtig is jegens [eiser] ;
(II) [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 22.500, dan wel een bedrag in goede justitie te bepalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 18 september 2025, althans de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
(III) [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 1.000 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
(IV) [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.
4.2
Aan zijn vorderingen legt [eiser] , samengevat, ten grondslag dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden doordat hij de vragenlijst met betrekking tot het onderdeel “Daken” niet naar waarheid heeft ingevuld. [eiser] meent dat hij aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan door het bestuderen van de vragenlijst (en de lijst van zaken) en dat hij mocht afgaan op deze informatie. Volgens [eiser] suggereert de door [gedaagde] ingevulde vragenlijst dat het dak in 2021 volledig is vernieuwd en hoefde hij daarom voorlopig geen rekening te houden met lekkage(s). Hij heeft daarom geen verdere vragen gesteld. [eiser] vindt dat [gedaagde] een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven over (het vernieuwen van) het dak waardoor hij heeft gedwaald dan wel waardoor sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [eiser] onder meer naar de rapporten van [bedrijf 2] en Socotec.
4.3
[gedaagde] voert als verweer dat hij de vragenlijst naar waarheid heeft ingevuld, met dien verstande dat de zonnepanelen zijn geplaatst nadat de bovenlaag van het bovenste dakdeel was vernieuwd. [gedaagde] stelt dat uit de rapporten van [bedrijf 2] en Socotec niet onomstotelijk blijkt waar eventuele vocht-/lekkageplekken hun oorzaak vinden. [gedaagde] betwist dat hij de mededelingsplicht heeft geschonden. Subsidiair betoogt [gedaagde] dat sprake is van eigen schuld (artikel 6:101 BW Pro), omdat [eiser] geen bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren. [gedaagde] beroept zich op de artikelen 7.4, 22 en 23 van de koopovereenkomst. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de integrale kosten van deze procedure.
4.4
Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter hierna ingaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van het geschil.
5.De beoordeling
5.1
Artikel 7:17 lid 1 BW Pro bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (lid 2). De koper mag dus op grond van artikel 7:17 BW Pro verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die meegedeeld zijn en die nodig zijn voor een normaal gebruik. Dit houdt voor wat betreft dat laatste in dat een woning bewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
5.2
Niet ieder gebrek zal het normale gebruik van een woning belemmeren. Als uitgangspunt geldt dat de koper van een bestaande woning, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening zal moeten houden met een bepaalde mate van meteen verrichten van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.
5.3
De kantonrechter begrijpt de stellingen van [eiser] aldus dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, omdat [gedaagde] geen woning heeft verkocht en geleverd die [eiser] op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. De verwachtingen van [eiser] zijn gebaseerd op de mededelingen die [gedaagde] voorafgaande aan de koop heeft gedaan over het dak. Die mededelingen bleken achteraf, volgens [eiser] , onjuist. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat het beroep op dwaling gezien moet worden als een invulling van de gestelde toerekenbare tekortkoming: het betreft de schending van een mededelingsplicht.
5.4
In het algemeen zal aan een koper niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had, maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het verkochte mocht verwachten. [1] Van schending van deze mededelingsplicht door [gedaagde] is evenwel niet gebleken. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.
5.5
In deze procedure is allereerst niet komen vast te staan dat [gedaagde] onjuiste mededelingen heeft gedaan met betrekking tot lekkages in het verleden. [gedaagde] heeft in de vragenlijst ingevuld dat hij geen last heeft gehad van lekkages aan de daken. [eiser] heeft gesteld dat hij direct na de sleuteloverdracht vochtplekken op de zolderverdieping zag en dat na verwijdering van de koof in de slaapkamer nog meer vochtplekken zichtbaar werden. [eiser] trekt daaruit de conclusie dat [gedaagde] moet hebben geweten dat in het verleden sprake is geweest van lekkages. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. De reden daarvoor is dat [eiser] zelf heeft gesteld dat de plekken deels pas zichtbaar waren toen hij op een ladder heel dichtbij de plekken stond en voor het andere deel pas zichtbaar waren na de verwijdering van een koof in de slaapkamer. Het is dan ook mogelijk dat [gedaagde] nooit een lekkage heeft waargenomen. De stelling dat [gedaagde] daarvan moet hebben geweten is door [eiser] , in het licht van de betwisting van [gedaagde] , onvoldoende onderbouwd. Deze onderbouwing volgt niet uit de rapporten van [bedrijf 2] en Socotec. Dat geldt te meer, nu [eiser] zelf ook heeft gesteld dat er sinds november 2023 geen lekkages aan het dak zijn opgetreden en onduidelijk is wanneer er ooit wel lekkages zijn geweest.
5.6
De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of [gedaagde] mededelingen heeft gedaan met betrekking tot de staat van het dak ten tijde van de koop, als gevolg waarvan [eiser] een ander (beter) dak mocht verwachten dan hij heeft ontvangen. Ook deze vraag beantwoordt de kantonrechter ontkennend. Daartoe wordt als volgt overwogen.
De vraag of het dak al eens (gedeeltelijk) is vernieuwd of gerepareerd, heeft [gedaagde] in de vragenlijst bevestigend beantwoord met de woorden “
Bij aanleg zonnepanelen dakbedekking vervangen”. [gedaagde] heeft verder op de vraag:
“hoe oud is/zijn het dak/de daken”,geantwoord:
“Bovenste laag 2021 rest sinds bouw”. Ter zitting hebben beide partijen bevestigd dat zij daarmee bedoeld en begrepen hebben dat het bovenste platte dak in 2021 is vernieuwd. [gedaagde] heeft in deze procedure aangevoerd dat er een nieuwe overlaag is gelegd op het bovenste dak en dat hij er bij het invullen van de vragenlijst vanuit is gegaan dat dat in 2021 is gebeurd, omdat het gedaan is voordat de zonnepanelen werden geïnstalleerd. In deze procedure is vervolgens gebleken dat het dak inderdaad (al dan niet gedeeltelijk) is vernieuwd. De rapporten van [bedrijf 2] en Socotec en de schriftelijke verklaring van [naam] (ex-bewoner van [adres 2] ) van 16 december 2024 spreken elkaar deels tegen, maar daaruit volgt wel dat de vernieuwing van het dak heeft plaatsgevonden en dat dit ergens tussen 2017 en medio 2020 is gebeurd. Hieruit volgt dat de mededeling van [gedaagde] in de vragenlijst met betrekking tot de vernieuwing van het dak juist was, met uitzondering van het moment waarop het dak is vernieuwd. Dit moment van uitvoeren is echter niet van doorslaggevend belang voor de verwachtingen die [eiser] van het dak mocht hebben, nu [eiser] zelf heeft gesteld dat het een feit van algemene bekendheid is dat een plat dak twintig tot vijfentwintig jaar mee gaat. Afgezet tegen die lange levensduur kan het verschil tussen vernieuwing op een moment tussen 2017 en 2020 of vernieuwing in 2021 redelijkerwijs geen verschil hebben gemaakt voor de beslissing van [eiser] om de woning (voor deze prijs) te kopen. Ook is niet aannemelijk dat [eiser] wel onderzoek aan het dak zou hebben laten uitvoeren als hij had geweten dat de vernieuwing van het dak mogelijk een paar jaar eerder had plaatsgevonden. Van belang is verder dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] wist dat de vernieuwing, zoals [bedrijf 2] heeft geconcludeerd, kennelijk niet heel deugdelijk is uitgevoerd. Het is [gedaagde] dan ook niet aan te rekenen dat hij daarover geen mededelingen heeft gedaan. Daar komt bij dat de vragenlijst geen garanties beoogt te geven maar een informatieve strekking heeft en van algemene aard is. De mededelingen in de vragenlijst heeft [eiser] niet mogen opvatten als een garantie of toezegging dat het dak de komende jaren deugdelijk is. [2] De informatie in de vragenlijst ontslaat een koper ook niet van zijn eigen onderzoeksplicht. De woning is bovendien aan [eiser] verkocht met een ouderdomsclausule, opgenomen in artikel 22 van Pro de koopovereenkomst, die in ieder geval de strekking heeft de koper te waarschuwen, zoals [eiser] ter zitting heeft erkend. Met het opnemen van artikel 22 in Pro de koopovereenkomst zijn de verwachtingen die [eiser] redelijkerwijs van de eigenschappen van de woning mocht hebben sterk ingeperkt. Tegelijkertijd is daarmee zijn onderzoeksplicht aanzienlijk uitgebreid.
Bij aanleg zonnepanelen dakbedekking vervangen”. [gedaagde] heeft verder op de vraag:
“hoe oud is/zijn het dak/de daken”,geantwoord:
“Bovenste laag 2021 rest sinds bouw”. Ter zitting hebben beide partijen bevestigd dat zij daarmee bedoeld en begrepen hebben dat het bovenste platte dak in 2021 is vernieuwd. [gedaagde] heeft in deze procedure aangevoerd dat er een nieuwe overlaag is gelegd op het bovenste dak en dat hij er bij het invullen van de vragenlijst vanuit is gegaan dat dat in 2021 is gebeurd, omdat het gedaan is voordat de zonnepanelen werden geïnstalleerd. In deze procedure is vervolgens gebleken dat het dak inderdaad (al dan niet gedeeltelijk) is vernieuwd. De rapporten van [bedrijf 2] en Socotec en de schriftelijke verklaring van [naam] (ex-bewoner van [adres 2] ) van 16 december 2024 spreken elkaar deels tegen, maar daaruit volgt wel dat de vernieuwing van het dak heeft plaatsgevonden en dat dit ergens tussen 2017 en medio 2020 is gebeurd. Hieruit volgt dat de mededeling van [gedaagde] in de vragenlijst met betrekking tot de vernieuwing van het dak juist was, met uitzondering van het moment waarop het dak is vernieuwd. Dit moment van uitvoeren is echter niet van doorslaggevend belang voor de verwachtingen die [eiser] van het dak mocht hebben, nu [eiser] zelf heeft gesteld dat het een feit van algemene bekendheid is dat een plat dak twintig tot vijfentwintig jaar mee gaat. Afgezet tegen die lange levensduur kan het verschil tussen vernieuwing op een moment tussen 2017 en 2020 of vernieuwing in 2021 redelijkerwijs geen verschil hebben gemaakt voor de beslissing van [eiser] om de woning (voor deze prijs) te kopen. Ook is niet aannemelijk dat [eiser] wel onderzoek aan het dak zou hebben laten uitvoeren als hij had geweten dat de vernieuwing van het dak mogelijk een paar jaar eerder had plaatsgevonden. Van belang is verder dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] wist dat de vernieuwing, zoals [bedrijf 2] heeft geconcludeerd, kennelijk niet heel deugdelijk is uitgevoerd. Het is [gedaagde] dan ook niet aan te rekenen dat hij daarover geen mededelingen heeft gedaan. Daar komt bij dat de vragenlijst geen garanties beoogt te geven maar een informatieve strekking heeft en van algemene aard is. De mededelingen in de vragenlijst heeft [eiser] niet mogen opvatten als een garantie of toezegging dat het dak de komende jaren deugdelijk is. [2] De informatie in de vragenlijst ontslaat een koper ook niet van zijn eigen onderzoeksplicht. De woning is bovendien aan [eiser] verkocht met een ouderdomsclausule, opgenomen in artikel 22 van Pro de koopovereenkomst, die in ieder geval de strekking heeft de koper te waarschuwen, zoals [eiser] ter zitting heeft erkend. Met het opnemen van artikel 22 in Pro de koopovereenkomst zijn de verwachtingen die [eiser] redelijkerwijs van de eigenschappen van de woning mocht hebben sterk ingeperkt. Tegelijkertijd is daarmee zijn onderzoeksplicht aanzienlijk uitgebreid.
5.7
Gezien het voorgaande heeft [gedaagde] geen mededelingen gedaan op grond waarvan [eiser] er zonder meer vanuit mocht gaan dat het dak in goede staat verkeerde. Vast staat verder dat [eiser] geen bouwkundige keuring of ander significant onderzoek heeft verricht of laten verrichten. [eiser] heeft daarvan uitdrukkelijk afgezien, zodat daarmee aangenomen moet worden dat hij bij de levering de woning heeft aanvaard in de staat waarin deze zich toen bevond.
5.8
Bij dit alles komt dat ten tijde van de levering van de woning onvoldoende is gebleken van een (verborgen) gebrek dat aan een normaal gebruik als woning in de weg staat. Op het moment van levering was geen sprake van actieve lekkage(s) en ook de afgelopen jaren heeft [eiser] geen last gehad van lekkage(s). Evenmin blijkt uit de rapporten van [bedrijf 2] en Socotec dat, bijvoorbeeld op basis van vochtmetingen, sprake is van een ernstige en acute lekkage van het dak.
5.9
Voor zover het door de dakdekker geleverde werk gebrekkig is, zoals [bedrijf 2] heeft geconcludeerd, zal [eiser] op grond van artikel 7.4 van de koopovereenkomst die partij moeten aanspreken.
Dwaling?
5.1
Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, faalt reeds daarom het (subsidiaire) beroep van [eiser] op dwaling omdat dat gebaseerd is op de stelling dat [eiser] de koop op grond van een verkeerde voorstelling van zaken heeft gesloten, en dat dat komt doordat [gedaagde] een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden. Ook overigens is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken dat [gedaagde] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven zonder welke [eiser] de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten.
Conclusie
5.11
Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de kantonrechter niet de conclusie worden getrokken dat de woning niet beantwoordt aan wat [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Van wanprestatie en/of dwaling is niet gebleken. De vorderingen van [eiser] moeten daarom worden afgewezen.
Proceskosten
5.12
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagde] vordert integrale vergoeding van de door hem gemaakte proceskosten tot het bedrag van € 4.685,63. Daartoe voert [gedaagde] aan dat [eiser] de kantonrechter willens en wetens onjuist en onvolledig heeft geïnformeerd. Volgens [gedaagde] is sprake van twee fundamentele schendingen van de waarheidsplicht, te weten (zoals hij dat noemt): (1) de mythe van de “actieve lekkage” en (2) de inflatie van het schadebedrag.
5.13
De kantonrechter stelt voorop dat de regeling over de forfaitaire proceskostenvergoeding uit artikel 237-240 Rv, behoudens bijzondere omstandigheden, een limitatieve en exclusieve regeling bevat van de kosten waarin de partij die in het ongelijk wordt gesteld kan worden veroordeeld. Een uitzondering op deze regeling is volgens de Hoge Raad denkbaar in buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht of onrechtmatige daad. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. [3] Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM Pro.
5.14
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende feiten of omstandigheden heeft aangevoerd waaruit volgt dat [eiser] zich schuldig heeft gemaakt aan misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. De enkele duiding door [eiser] van de vochtplekken als actieve lekkage kan niet als een bewuste leugen worden bestempeld. Het rapport van [bedrijf 2] bevat op blz. 10 en 11 een onderbouwing van de herstelkosten van in totaal € 22.500: € 2.500 voor het isoleren en opnieuw sauzen van het plafond en de wanden en € 20.000 voor het (de)monteren van de zonnepanelen en het vervangen van de dakbedekking van het dak. [gedaagde] verkeert daarmee ten onrechte in de veronderstelling dat [eiser] het schadebedrag onterecht met € 2.500 heeft verhoogd. Van buitengewone omstandigheden als hiervoor bedoeld is dus niet gebleken. De door [gedaagde] gevorderde integrale proceskostenvergoeding zal daarom worden afgewezen.
5.15
De proceskosten van [gedaagde] worden op basis van het geldende liquidatietarief begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.154,00
(2 punten × € 577,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.298,00
5.16
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1
wijst de vorderingen van [eiser] af;
6.2
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.298,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.3
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
6.4
verklaart 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Eshuis en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2026. (PvdS)