ECLI:NL:RBOVE:2026:4573

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 12073477 \ CV EXPL 26-138

Vonnis van 14 juli 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: Incasa Participaties B.V.,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 januari 2026 met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte van [eiser] die op 12 juni 2026 ter griffie is binnengekomen, met aanvullende productie 4;
- het bericht van (de gemachtigde van) [eiser] van 16 juni 2026 met aanvullende productie 5;
- de mondelinge behandeling van 22 juni 2026, waarbij alleen de heer [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagde] is niet verschenen.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De samenvatting

2.1

[gedaagde] huurt een woning van [eiser]. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan. Daarom wil [eiser] dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt ontbonden en dat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. Ook moet [gedaagde] de huurachterstand betalen, te vermeerderen met rente en kosten.

2.2

Volgens [gedaagde] is er geen sprake van een huurachterstand, omdat hij die heeft ingelopen. De jaarlijkse huurverhogingen wil hij niet betalen, omdat volgens hem sprake is van achterstallig onderhoud aan het gehuurde.

2.3

De kantonrechter stelt [eiser] in de gelegenheid om de huurachterstand bij akte nader te onderbouwen, met inachtneming van de (als gevolg van het vernietigde opslagbeding) maximaal toegestane jaarlijkse indexeringen. [gedaagde] zal daarna in de gelegenheid worden gesteld om bij antwoordakte te reageren. De kantonrechter wijst de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten in ieder geval af, vanwege het oneerlijke en daarmee vernietigde incassokostenbeding in de algemene bepalingen. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.De feiten

3.1

[gedaagde] huurt vanaf 2019 een woning aan [adres] (hierna: het gehuurde) van (de rechtsvoorganger van) [eiser]. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen van 20 maart 2017 (hierna: AB) van [eiser] van toepassing.

3.2

In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen, bestaande uit zowel een indexatiebeding als een opslagbeding. Het indexatiebeding verwijst naar artikel 16 AB Pro, waarin het volgende staat:

“
Huurprijswijziging

16.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de

Statistiek (CBS);

- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende

kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;

- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd;

- zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor

partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;

- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”

3.3

Daarnaast staat er in artikel 5.2 van de huurovereenkomst een opslagbeding met de volgende tekst:

“
Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal toegestane percentage”

3.4

Verder staat in artikel 25.2 AB een incassokostenbeding:

“
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of en exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kostende Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”.

3.5

De aanvangshuurprijs bedroeg € 795,00 per maand, zodat het gehuurde in de geliberaliseerde sector valt. De huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan. [eiser] heeft de huurprijs per 1 april 2022 verhoogd naar € 806,13 per maand. Daarna is de huurprijs per 1 juli 2024 verhoogd naar € 850,47 per maand. Per 1 juli 2025 heeft [eiser] voor het laatst de huurprijs verhoogd naar € 885,34 per maand.

3.6

In de maanden dat [gedaagde] vanaf maart 2022 huur heeft betaald, betaalde hij telkens een bedrag van € 806,13; ook na de door [eiser] doorgevoerde huurverhogingen.

3.7

Volgens de administratie van [eiser] heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan, onder meer doordat hij een aantal maanden huur en/of de jaarlijkse indexeringen niet zou hebben betaald.

3.8 (

De gemachtigde van) [eiser] heeft [gedaagde] vanaf 15 mei 2025 verschillende keren aangemaand om de huurachterstand binnen 15 dagen te betalen. Dat is – volgens [eiser] – niet (volledig) gebeurd.

4.Het geschil

4.1

[eiser] vordert – samengevat en uitvoerbaar bij voorraad – dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.302,47 aan huurachterstand en de buitengerechtelijke incassokosten, en tot betaling van € 885,34 aan gebruiksvergoeding per maand vanaf 1 februari 2026 tot de dag van ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

4.2

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

4.3

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1

In deze procedure gaat het om de vraag of [gedaagde] gehouden is tot betaling van de door [eiser] gevorderde bedragen en of er grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter zal hierna eerst de huurachterstand beoordelen. Daarbij wordt het huurprijswijzigingsbeding ambtshalve getoetst. De kantonrechter geeft alvast ter overweging dat het op basis van de huidige in het geding gebrachte stukken nog onvoldoende duidelijk is wat de hoogte van de huurachterstand is en of er grond bestaat voor de gevorderde ontbinding en ontruiming.

Ambtshalve toetsing

5.2

De huurovereenkomst op grond waarvan [gedaagde] de woning huurt, is gesloten tussen [eiser] als handelaar en [gedaagde] als consument. Ter zitting is immers gebleken dat [eiser] een professionele verhuurder is. Daarom moet de kantonrechter ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna: Richtlijn). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of algemene bepalingen staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. [eiser] mag die bepalingen dan niet gebruiken en hij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68 (
Dexia)).

5.3

In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen, en in aanmerking genomen wat door [eiser] in dit geding wordt gevorderd, het huurprijswijzigingsbeding (in artikel 5.2 van de huurovereenkomst) en het incassokostenbeding (uit artikel 25 AB Pro) ter toetsing voor. Beide bedingen zijn naar hun aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en zijn niet als kernbeding aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat over de bedingen is onderhandeld.

Huurprijswijzigingsbeding

5.4

Op grond van het huurprijswijzigingsbeding in artikel 5.2 van de huurovereenkomst kan [eiser] de huur jaarlijks conform artikel 16 AB Pro verhogen (hierna: indexatiebeding). Daarnaast heeft [eiser] zich het recht bedongen om de huurprijs – bovenop en gelijktijdig met de verhoging op grond van het indexatiebeding – te verhogen met het maximaal toegestane percentage (hierna: opslagbeding). De Hoge Raad heeft in een recent gewezen arrest geoordeeld dat het indexatiebeding en het opslagbeding op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden zijn en daarom niet aangemerkt moeten worden als één beding.^[1]De beoordeling van de (on)eerlijkheid van het opslagbeding staat in beginsel los van het indexatiebeding, maar het cumulatieve effect moet wel worden meegewogen. Aldus kunnen beide bedingen afzonderlijk van elkaar worden getoetst op (on)eerlijkheid en dienovereenkomstig – in voorkomend geval – afzonderlijk worden vernietigd.

5.5

Het indexatiebeding sluit aan bij het CPI. Dat is niet oneerlijk, zodat dat beding kan blijven bestaan. Het opslagbeding daarentegen is onvoldoende transparant, omdat er wordt verwezen naar ‘het maximaal toegestane percentage’, zonder een maximaal percentage te noemen. Ter zitting heeft (de gemachtigde van) [eiser] verklaard dat er vermoedelijk een deel van de bepaling is weggevallen. Het is daardoor voor [gedaagde] als huurder bij de beoordeling van de mogelijke gevolgen van het beding moeilijk voorzienbaar met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd. Ook ontbreekt een geldige grond voor de verhoging, waardoor het voor [gedaagde] onduidelijk is in welk geval de huurverhoging (wel of niet) zal worden doorgevoerd. [gedaagde] is op dit punt aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd. Daarom oordeelt de kantonrechter dat het opslagbeding oneerlijk is en dient te worden vernietigd.

5.6

Voorgaande heeft tot gevolg dat [eiser] de huurprijs alleen middels het indexatiebeding mocht verhogen. De eerste verhoging die [eiser] per 1 juli 2022 heeft doorgevoerd (naar € 806,13 per maand) kan blijven bestaan, omdat die verhoging het maximale percentage niet overstijgt. Daarna heeft [eiser] de huur per 1 juli 2024 en 1 juli 2025 verhoogd. Volgens de formule in het indexatiebeding mocht dat per 1 juli 2024 met maximaal 3,1%, hetgeen resulteert in een per 1 juli 2024 geldende huurprijs van € 831,12:^[2]

[afbeelding]

5.7

Met dezelfde formule kan de maximale huurverhoging per 1 juli 2025 berekend worden:

[afbeelding]

5.8

De verhogingen die [eiser] heeft doorgevoerd (zie rechtsoverweging 3.5.) zijn dus te hoog. [eiser] heeft nog gesteld dat de maximaal toegestane huurverhogingen in de liberale sector hoger waren, maar zoals hiervoor is geoordeeld mocht hij de huur alleen conform het indexatiebeding verhogen. Daarvoor biedt de formule in artikel 16 AB Pro de grondslag, zoals partijen met elkaar hebben afgesproken. Een percentage bovenop de maximaal toegestane indexering is alleen dan mogelijk wanneer er een geldig opslagbeding in de huurovereenkomst (of algemene bepalingen) staat, maar dat is hier dus niet het geval.

Incassokostenbeding

5.9

Het incassokostenbeding uit artikel 25.2 AB dient ook te worden getoetst en wordt als oneerlijk beschouwd. [gedaagde] hoeft als consument alleen de kosten op grond van de wettelijke regeling te betalen (artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en het Besluit voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: Besluit)). Artikel 25.2 AB noemt het Besluit wel, maar bepaalt ook dat [gedaagde] bij niet nakoming van de huurovereenkomst
allekosten moet betalen die [eiser] in verband met die niet nakoming heeft gemaakt. Dat kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van [gedaagde] komen dan wettelijk is toegestaan. Het incassokostenbeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. Dat heeft tot gevolg dat terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk is. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.

De huurachterstand

5.1

Tijdens de mondelinge behandeling is in ieder geval gebleken dat [eiser] de totstandkoming van de huurachterstand (volgens de akte van juni 2026 van [eiser] was de huurachterstand opgelopen tot een bedrag van € 3.210,10) niet goed kon onderbouwen, onder meer omdat hij geen administratie heeft overgelegd van voor 2022, terwijl de huurovereenkomst al sinds 2019 loopt. Het is voor de kantonrechter daardoor (nog) niet inzichtelijk welke maanden [gedaagde] niet zou hebben betaald, en op welke maanden [eiser] de wel door [gedaagde] betaalde maanden heeft afgeboekt.

5.11

Daarom zal [eiser] met dit tussenvonnis in de gelegenheid worden gesteld om zich daar bij akte alsnog over uit te laten. Bij de onderbouwing van de huurachterstand zal [eiser] tevens rekening dienen te houden met de maximaal toegestane jaarlijkse indexeringen, zoals hiervoor vanaf rechtsoverweging 5.4. uiteengezet. Nadat [eiser] een akte heeft genomen, wordt [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om daar bij antwoordakte op te reageren. De kantonrechter merkt hierbij op dat geen rekening meer zal worden gehouden met de (eventueel aanvullende) stellingen van [gedaagde] over het achterstallig onderhoud aan de woning. [eiser] heeft die stellingen, die [gedaagde] niet verder had onderbouwd, tijdens de mondelinge behandeling gemotiveerd weersproken, zodat de kantonrechter aan dat verweer voorbij zal gaan. Nadat [gedaagde] bij antwoordakte op de opnieuw berekende huurachterstand heeft gereageerd, zal de kantonrechter naar verwachting eindvonnis kunnen wijzen, waarbij (onder meer) de gevorderde betaling van de huurachterstand en de (eventuele) ontbinding en ontruiming inhoudelijk beoordeeld kunnen worden.

5.12

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
dinsdag 11 augustus 2026voor het nemen van een akte door [eiser] over wat is vermeld in rechtsoverweging 5.11., waarna [gedaagde] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

6.2

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.

Ontbinding huurovereenkomst en toetsing huurprijs- en incassokostenbeding