ECLI:NL:RBOVE:2026:890

• Datum uitspraak: 18 februari 2026
• Publicatiedatum: 20 februari 2026
• Zaaknummer: C/08/327343 / HA ZA 25-17
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: A.E. Zweers; G.W.G. Wijnands; W.W. van Tol
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vorderingen herstel en boetes bedrijfspand wegens verjaring en rechtsverwerking

Ortageo kocht een bedrijfspand van IGM en stelde dat het pand gebreken vertoonde die niet adequaat waren hersteld. Ortageo vorderde herstel en schadevergoeding, maar de rechtbank oordeelde dat deze vorderingen verjaard waren omdat Ortageo niet tijdig de verjaring had gestuit.

IGM vorderde in reconventie een verklaring voor recht dat Ortageo contractuele boetes had verbeurd wegens schending van een anti-speculatiebeding. De rechtbank wees deze vordering af wegens rechtsverwerking, omdat IGM pas na ruim 15 jaar na de eerste overtreding dit standpunt innam, waardoor Ortageo gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat IGM geen aanspraak meer zou maken.

De rechtbank oordeelde dat de verjaringstermijn van twee jaar was aangevangen na een kennisgeving in oktober 2021 en dat de latere gezamenlijke aanstelling van een deskundige geen stuitende werking had. Het beroep op redelijkheid en billijkheid door Ortageo faalde wegens onvoldoende onderbouwing. De proceskosten werden aan beide partijen opgelegd.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vorderingen van Ortageo af wegens verjaring en de vorderingen van IGM wegens rechtsverwerking.

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/327343 / HA ZA 25-17

Vonnis van 18 februari 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ORTAGEO VASTGOED B.V. ,

gevestigd in Almelo,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Ortageo,

advocaat: mr. P.W. Huitema,

tegen

de naamloze vennootschap
N.V. INDUSTRIEGEBOUW MAATSCHAPPIJ TOT BEVORDERING VAN DE INDUSTRIALISATIE DER GEMEENTE ALMELO ,

gevestigd in Almelo,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: IGM,

advocaat: mr. H.R. Verschuur.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding d.d. 31 december 2024, met 55 producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie d.d. 26 maart 2025, met 63 producties;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie d.d. 20 augustus 2025, met producties 56 tot en met 67;

- de akte vermindering van eis tevens akte overleggen producties van de zijde van Ortageo d.d. 1 september 2025, met producties 56 tot en met 61; ^[1]

- de akte inbrengen productie tevens houdende wijziging eis van de zijde van IGM d.d. 1 september 2025, met productie 64;

- de mondelinge behandeling van 12 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Aansluitend is vonnis bepaald.

2. Waar gaat de zaak over?

2.1.

Ortageo heeft een bedrijfspand gekocht van IGM. Het standpunt van Ortageo is dat er aan dit bedrijfspand gebreken kleven, die tot op heden niet afdoende door IGM zijn hersteld. Ortageo vordert deugdelijk herstel en aanvullende schadevergoeding. De rechtbank wijst de vorderingen van Ortageo af, omdat deze verjaard zijn. In reconventie vordert IGM een verklaring voor recht inhoudende dat contractuele boetes zijn verbeurd door Ortageo, wegens schending van een anti-speculatiebeding. Ook deze vordering wordt door de rechtbank afgewezen, omdat op dit punt sprake is van rechtsverwerking aan de zijde van IGM.

3. De feiten

3.1.

Op 24 april 2008 is tussen [bedrijf 1] B.V. (hierna: ‘ [bedrijf 1] ’) en IGM een “voorovereenkomst huurkoop” tot stand gekomen. Het onderwerp van deze “voorovereenkomst huurkoop” was een verzoek van [bedrijf 1] aan IGM tot het in huurkoop verstrekken van een nieuw te bouwen bedrijfspand aan de [adres] .

3.2.

Bij notariële akte van 18 januari 2010 (hierna: ‘de akte’) is door IGM een perceel met bedrijfsgebouw en parkeerplaatsen aan de [adres] (hierna: ‘het bedrijfspand’) in eigendom geleverd aan Ortageo Beheer B.V. (hierna: ‘Ortageo Beheer’). In de akte wordt IGM aangeduid als verkoper en Ortageo Beheer als koper.

3.3.

In artikel 2 onder (i) en (ii) van de akte staat het volgende:

“(i) Koper, (destijds genaamd [bedrijf 3] B.V.), en Verkoper, hebben op vierentwintig april tweeduizend acht een overeenkomst gesloten met betrekking tot het Verkochte.

Daarbij werd aanvankelijk overeengekomen dat Verkoper het Verkochte als volgt zou verkrijgen: grond in erfpacht en de opstallen in huurkoop.

Nadien zijn Partijen overeengekomen om niet een erfpacht respectievelijk huurkoop uit te geven maar om het Verkochte in (volle) eigendom te leveren aan Koper waarbij de koopprijs en de daarover verschuldigde omzetbelasting door Koper wordt schuldig gebleven en wordt omgezet in een geldlening met hypothecaire zekerheid.

(ii) ter uitvoering van de onder (i) gemelde overeenkomst en het onder (i) bepaalde, komen Partijen bij deze overeen het Verkochte te verkopen en leveren onder de in deze akte opgenomen voorwaarden en bepalingen.”

In artikel 6 leden 1 en 7 – onderdeel van artikel 8 – van de akte staat het volgende:

“1. Tot achttien januari tweeduizend zeventien is vervreemding van het Verkochte (geheel of gedeeltelijk) alleen en uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van Verkoper. Onder vervreemding wordt mede verstaan elke verlening van enig goederenrechtelijk of persoonlijk gebruik- of genotsrecht. Verkoper zal de toestemming niet op onredelijke gronden weigeren.

(…)

7. Het niet, niet volledig dan wel gedeeltelijk nakomen van het gestelde ook in dit artikel wordt aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming. Naast het verschuldigde bedrag uit hoofde van het in dit artikel gestelde, is Koper vanaf de dag dat hij in gebreke is een direct opeisbare som vijfentwintig duizend Euro eenmalig (€ 25.000,-) en vijfduizend Euro (€ 5.000,-) per dag verschuldigd onverminderd het recht van Verkoper om alle overige kosten als ook aangegeven in Burgerlijk Wetboek 6:95 en volgende, en die van invordering in- en buiten rechte, de wettelijke rente en dergelijke te verhalen op Koper.”

3.4.

Bij notariële akte van 30 juni 2016 heeft Ortageo Beheer, ten titel van inbreng, alle activa van de door haar gedreven onderneming geleverd aan de op diezelfde datum opgerichte vennootschap Ortageo. Ook het bedrijfspand is bij genoemde notariële akte van 30 juni 2016 ingebracht bij en geleverd aan Ortageo. Op bladzijde 9 van de notariële akte van 30 juni 2016 staat dat aan de akte is gehecht een verklaring van toestemming van IGM voor de inbreng en levering van het bedrijfspand.

3.5.

Bij brief van 9 januari 2020 schrijft mr. Spronk, toenmalig advocaat van Ortageo Beheer, namens Ortageo Beheer het volgende aan IGM:

“Na de levering heeft cliënte u stelselmatig aangesproken op het feit dat het geleverde niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen en daarmede strijdig was met de conformiteit en wel meer in het bijzonder door in het bedrijfsgebouw aan de orde zijnde koude/tocht.

(…)

Namens cliënte stel ik u hierbij dan ook voorzover nog nodig in gebreke en verzoek ik u met de kracht van een sommatie binnen vier (4) weken na heden die maatregelen getroffen te hebben aan het pand conform het hierbij gevoegde onderzoeksrapport (inclusief daarbij behorende bijlagen) van BBD Bouwmanagement BV van 26 november 2019 wat betreft zowel de bouwkundige als installatietechnische situatie alsmede aan cliënte vergoed te hebben de door uw nalaten ontstane kosten en schade (…).”

3.6.

Bij brief van 25 oktober 2021 schrijft mr. Kroon, toenmalig advocaat van Ortageo Beheer, namens Ortageo Beheer het volgende aan IGM:

“Bij brief d.d. 9 januari 2020 (waarvan een afschrift, zonder bijlagen) bij deze brief is gevoegd, heeft mijn cliënte u via haar toenmalig advocaat aangeschreven en ingebreke gesteld.

Naar aanleiding van de brief met ingebrekestelling is een overleg en een nader onderzoek gestart. Dat onderzoek is nog niet afgerond.

Teneinde daar geen onduidelijkheid over te laten bestaan moet ik u er middels deze brief op wijze dat mijn cliënte haar aanspraken onverkort handhaaft (en haar recht op nakoming ondubbelzinnig voorbehoudt). Deze brief dient dan ook opgevat te worden als een handeling strekkende tot stuiting van de verjaring van de vorderingen van cliënte.”

3.7.

Bij brief van 13 mei 2024 schrijft mr. Huitema, de huidige advocaat van Ortageo, namens zowel Ortageo als Ortageo Beheer het volgende aan IGM:

“Tot mij wendden zich de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ortageo Beheer B.V. en Ortageo Vastgoed B.V. met het verzoek hun belangen te behartigen in onderhavige kwestie.

(…)

Het bedrijfspand is op 18 januari 2010 aan Ortageo Beheer B.V. geleverd. (…) Op 30 juni 2016 is het bedrijfspand met toestemming van IGM ondergebracht in Ortageo Vastgoed B.V.

Na de overdracht is gebleken dat het bedrijfspand diverse (bouwkundige en installatietechnische) gebreken vertoonde. Zo was onder meer het binnenklimaat ondeugdelijk door tocht en koudeval, hetgeen hoogstwaarschijnlijk verschillende oorzaken heeft. Daarnaast vond inwatering plaats bij regen en is de luifel aangetast als gevolg van het ontbreken van een hemelwaterafvoervoorziening. IGM heeft destijds de klachten onderkend en heeft getracht de problematiek het hoofd te bieden door enkele herstelwerkzaamheden te treffen. Ondanks deze herstelwerkzaamheden bleven de klachten bestaan.

(…)

Het door cliënten gekochte bedrijfspand is daarom non-conform en daarmee is IGM toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Cliënten hebben als gevolg van de gebreken schade geleden en lijden deze nog steeds. Op 9 januari 2020 is IGM schriftelijk in gebreke gesteld onder overlegging van een expertiserapport d.d. 26 november 2019 van [bedrijf 2] B.V., en is zij gesommeerd om herstel uit te voeren. IGM heeft dat nagelaten, waardoor zij op 6 februari 2020 in verzuim is komen te verkeren.

Hierbij deel ik u mee dat cliënten onverkort aanspraak maken op alle rechten die zij ten aanzien van (de gebreken aan) het bedrijfspand ten opzichte van IGM geldend kunnen maken. Ik verwijs voor de volledigheid ook nogmaals naar de inhoud van de ingebrekestelling van 9 januari 2020.”

4. Het geschil

in conventie

4.1.

Ortageo vordert – na eisvermindering –, samengevat weergegeven, het volgende:

• i) een veroordeling van IGM tot het laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan het bedrijfspand, aan de hand van een aantal onderzoeksrapporten/deskundigenrapporten, op straffe van een dwangsom;
• ii) een veroordeling van IGM tot het betalen van (aanvullende) schadevergoeding, tot een bedrag van in totaal € 308.172,07 (vermeerderd met btw), vermeerderd met rente;
• iii) een veroordeling van IGM tot het betalen van buitengerechtelijke kosten, tot een bedrag van € 6.675,00;
• iv) een veroordeling van IGM in de proceskosten.

4.2.

Ortageo legt aan haar vordering het standpunt ten grondslag dat het bedrijfspand dat in 2010 door IGM is verkocht en geleverd aan Ortageo Beheer en inmiddels eigendom is van Ortageo, non-conform is. De afgeleverde zaak – het bedrijfspand – beantwoordt volgens Ortageo niet aan de overeenkomst (artikel 7:17 lid 2 BW), omdat het bouwkundige en technische gebreken bevat die tot op heden niet zijn hersteld.

4.3.

IGM voert verweer. IGM concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Ortageo, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Ortageo in de kosten van deze procedure.

4.4.

IGM voert de volgende verweren aan:

(i) de klachtplicht is geschonden;

(ii) de vordering is verjaard;

(iii) er is geen sprake van non-conformiteit;

(iv) Ortageo verkeert in schuldeisersverzuim;

(v) er is sprake van eigen schuld aan de zijde van Ortageo;

(vi) de gebreken zijn inmiddels hersteld;

(vii) het gevorderde herstel is disproportioneel.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.6.

IGM vordert – na eiswijziging –, samengevat weergegeven, het volgende:

(i) een verklaring voor recht dat Ortageo tekort is geschoten in de nakoming van het anti-speculatiebeding en als gevolg daarvan een boete heeft verbeurd van € 12.810.000,00;

(ii) een verklaring voor recht dat IGM – in verband met de verbeurde boete – een bevoegdheid tot opschorting heeft tegenover een eventuele nakomings- of schadevergoedingsvordering van Ortageo;

(iii) een verklaring voor recht dat IGM een eventuele nakomings- of schadevergoedingsvordering van Ortageo kan verrekenen met de verbeurde boete;

(iv) een veroordeling van Ortageo in de proceskosten.

4.7.

Ortageo voert verweer. Ortageo concludeert tot afwijzing van de vorderingen van IGM, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van IGM in de kosten van deze procedure.

4.8.

Ortageo voert de volgende verweren aan:

(i) partijen zijn, in afwijking van het anti-speculatiebeding, overeengekomen dat verhuur van delen van het bedrijfspand was toegestaan;

(ii) de vordering van IGM is verjaard;

(iii) er is sprake van rechtsverwerking en de vordering tot nakoming van IGM is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

4.9.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

in conventie

5.1.

IGM heeft als verweer onder meer een beroep gedaan op verjaring. De rechtbank zal dit verweer als eerste behandelen.

Lengte en aanvang verjaringstermijn

5.2.

IGM heeft ter onderbouwing van haar beroep op verjaring aangevoerd dat in deze zaak een verjaringstermijn van twee jaar van toepassing is, gelet op artikel 7:23 lid 2 BW. Volgens IGM is de verjaringstermijn aangevangen op 14 december 2018, toen Ortageo voor het eerst (opnieuw) bij IGM klaagde over gebreken aan het bedrijfspand. IGM betoogt dat Ortageo tussen 14 december 2018 en 14 december 2020 de verjaring van haar rechtsvordering niet rechtsgeldig heeft gestuit, waardoor de vordering per 14 december 2020 is verjaard. In het verlengde daarvan heeft IGM betoogd dat Ortageo pas bij brief van 13 mei 2024 voor het eerst een stuitingshandeling heeft laten uitgaan, op een moment dat de verjaringstermijn al was voltooid.

5.3.

Ortageo heeft in reactie daarop aangevoerd dat zij tussen 14 december 2018 en 14 december 2020 een aantal keren uitdrukkelijk haar recht op nakoming heeft voorbehouden. Ortageo heeft daarbij gewezen op een aantal opdrachten dat zij heeft verstrekt aan derden, met name om onderzoek te doen naar de gebreken aan het bedrijfspand. Die opdrachten zijn verstrekt op 12 juni 2018, 27 augustus 2019 en 26 november 2019. Ortageo heeft tevens gewezen op een brief van 9 januari 2020, waarmee volgens haar de verjaring is gestuit. Ten slotte wijst Ortageo op het feit dat partijen in december 2020 gezamenlijk een deskundige hebben benoemd, die zich moest uitspeken over de discussie tussen partijen met betrekking tot het bedrijfspand. Uit al deze gebeurtenissen kon IGM volgens Ortageo afleiden dat Ortageo geenszins afstand nam van enige aan haar toekomende vordering(en) en evenmin mocht IGM er vanuit gaan dat Ortageo haar recht op nakoming niet zou hebben voorbehouden.

Ortageo heeft ook nog het standpunt ingenomen dat een beroep op verjaring van de zijde van IGM naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.4.

Naar het oordeel van de rechtbank is de vordering van Ortageo verjaard. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

5.5.

Tussen partijen is een overeenkomst tot stand is gekomen, die zijn weerslag heeft gekregen in de notariële akte van 18 januari 2010. Deze overeenkomst moet naar het oordeel van de rechtbank worden gekwalificeerd als een koopovereenkomst, omdat is voldaan aan de definitie van artikel 7:1 BW. Die definitie luidt dat koop de overeenkomst is waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen. Omdat sprake is van koop, is de verjaringsregeling van artikel 7:23 BW van toepassing.

5.6.

In artikel 7:23 leden 1 en 2 BW is (onder meer) bepaald dat een rechtsvordering van een koper die is gegrond op feiten die de stelling rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaart door verloop van twee jaren nadat de koper de verkoper er kennis van heeft gegeven dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.

5.7.

De rechtbank stelt vast dat de rechtsvordering van Ortageo, zoals in deze procedure ingesteld, is gegrond op feiten die de stelling rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak – het bedrijfspand – niet aan de overeenkomst beantwoordt, vanwege de (gestelde) ondeugdelijke gevel en de ondeugdelijke klimaatinstallatie.

5.8.

Bij brief van 25 oktober 2021 heeft Ortageo Beheer (de koper in 2010) aan het adres van IGM kenbaar gemaakt dat de koper van mening is dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. De rechtbank zal er veronderstellenderwijs vanuit gaan dat deze brief kwalificeert als een ‘kennisgeving’ namens Ortageo Vastgoed in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW, hoewel de brief louter namens Ortageo Beheer en niet ook namens Ortageo Vastgoed – die op 25 oktober 2021 het bedrijfspand in eigendom had – is verstuurd. Uitgaande van de brief als kennisgeving, leidt dat tot de conclusie dat op 26 oktober 2021 (de dag na 25 oktober 2021) de verjaringstermijn van twee jaar is aangevangen.

5.9.

De rechtbank gaat er hierbij verder veronderstellenderwijs van uit dat de ‘kennisgeving’ van 25 oktober 2021 binnen bekwame tijd is geschied, een en ander als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of Ortageo al vóór 25 oktober 2021 een kennisgeving als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW heeft doen uitgaan richting IGM, omdat Ortageo ook in dat geval een rechtsgeldige stuitingshandeling tussen 25 oktober 2021 en 25 oktober 2023 nodig had om de verjaring van haar rechtsvordering te voorkomen.

Stuiting

5.10.

De verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis kan worden gestuit door een schriftelijke aanmaning of een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt (artikel 3:317 lid 1 BW).

5.11.

Omdat het Ortageo is die zich beroept op de rechtsgevolgen van een stuiting van een verjaring, ligt het op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op haar weg om feiten en omstandigheden te stellen en, indien nodig, te bewijzen waaruit volgt dat een lopende verjaringstermijn is gestuit. De stelplicht en bewijslast liggen in dit kader dus bij Ortageo.

5.12.

Ten aanzien van de periode 25 oktober 2021-25 oktober 2023 (en overigens ook in de periode ná 25 oktober 2023 tot 13 mei 2024) heeft Ortageo geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat is gestuit. De stellingen van Ortageo in de pleitnota (randnummers 9 en 10) laten zich niet anders lezen dan dat zij betrekking hebben op de periode gelegen vóór 25 oktober 2021, niet op de periode daarna.

5.13.

Ortageo heeft nog gewezen op het gezamenlijke verzoek van partijen aan de heer mr. ing. [naam 1] (hierna: ‘ [naam 1] ’), bij e-mail van 14 december 2020, om als onafhankelijk deskundige onderzoek te doen naar de gebreken aan het bedrijfspand. [naam 1] heeft zijn definitieve rapport opgeleverd op 29 april 2024.

De rechtbank begrijpt het standpunt van Ortageo aldus dat, voor de duur dat het onderzoek door [naam 1] liep, de verjaringstermijn niet kan zijn aangevangen en/of liep.

5.14.

Het standpunt van Ortageo wordt verworpen. Het standpunt van Ortageo is onjuist voor zover wordt betoogd dat de verjaringstermijn op de voet van artikel 7:23 lid 2 BW niet zou kunnen aanvangen gedurende de tijd dat [naam 1] als deskundige aan het onderzoeken was. Uit genoemde wettelijke bepaling volgt immers dat een ‘kennisgeving’ als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW bepalend is voor de aanvang van de verjaringstermijn. De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 5.8 en 5.9 van dit vonnis veronderstellenderwijs al geoordeeld dat de brief van 25 oktober 2021 kan worden aangemerkt als een ‘kennisgeving’ in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW.

5.15.

Het standpunt van Ortageo is evenzeer onjuist voor zover is bedoeld te betogen dat het door partijen gezamenlijk aanstellen van een deskundige en/of de periode dat een dergelijke deskundige onderzoekt, stuitende werking heeft. Naar het oordeel van de rechtbank zit het door partijen gezamenlijk – buiten de rechter om – aanstellen van een deskundige niet dichter bij een rechtsgeldige stuitingshandeling dan het starten van onderhandelingen om een geschil minnelijk te beëindigen. En ten aanzien van dat laatste geldt dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat onderhandelingen een lopende verjaring niet kunnen stuiten. Het gevolg daarvan is dat, ook als partijen in onderhandeling zijn, nog steeds geldt dat voor de stuiting van de verjaring een schriftelijke aanmaning of een schriftelijke verklaring als bedoeld in artikel 3:317 lid 1 BW vereist is. ^[2] Naar het oordeel van de rechtbank geldt in deze zaak hetzelfde voor het onderzoek van [naam 1] . De aanstelling van [naam 1] en de periode dat zijn onderzoek liep, hebben dan ook geen stuitende werking gehad ten aanzien van de lopende verjaringstermijn.

Beroep op beperkende werking redelijkheid en billijkheid

5.16.

Ortageo betoogt dat het beroep van IGM op verjaring ten opzichte van haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.17.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid houdt in dit verband in dat een tussen schuldeiser en schuldenaar krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:2 lid 2 BW). Nu Ortageo zich beroept op de rechtsgevolgen van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, ligt het op haar weg om feiten en omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) waaruit volgt dat een beroep van IGM op verjaring in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.18.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft Ortageo in dit verband onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld. Over concreet de periode 25 oktober 2021-25 oktober 2023 heeft Ortageo geen feitelijke stellingen ingenomen waaruit volgt dat een beroep van IGM op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.19.

Met een verwijzing naar het onderzoek van [naam 1] , dat liep tussen 14 december 2020 en 29 april 2024, en enkele bouwkundige onderzoeken daterend van daarvóór, betoogt Ortageo dat daaruit volgt dat IGM er op geen enkele wijze vanuit is gegaan dat Ortageo haar recht op nakoming niet zou hebben voorbehouden. Die enkele stelling van Ortageo is naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende om een beroep op artikel 6:2 lid 2 BW te rechtvaardigen. ^[3] De drempel voor een geslaagd beroep op artikel 6:2 lid 2 BW ligt hoog, zoals blijkt uit de wettekst en jurisprudentie van de Hoge Raad. ^[4]

5.20.

Als het standpunt van Ortageo zou worden gehonoreerd, zou het gevolg zijn dat de verjaringsregels via de band van de redelijkheid en billijkheid door een schuldeiser relatief makkelijk zouden kunnen worden omzeild, namelijk met de enkele stelling dat de schuldenaar op het moment van voltooiing van de verjaringstermijn wist dat de schuldeiser het er niet bij zou laten zitten. Dat is als enkele stelling echter onvoldoende. Er zijn meer feiten en omstandigheden nodig voor een geslaagd beroep op artikel 6:2 lid 2 BW in dit verband, maar die zijn door Ortageo niet aangevoerd.

5.21.

Bovendien draait Ortageo met haar stelling dat IGM op geen enkel moment ervan uit is gegaan dat Ortageo haar rechten
niet zou willen voorbehouden, de zaak om voor wat betreft de juridische verantwoordelijkheid. Waar het om gaat is dat Ortageo als schuldeiser duidelijk had moeten maken dat zij haar rechten
wel wilde voorbehouden. Ortageo miskent met haar stelling dat het bij een lopende verjaringstermijn de schuldeiser is die aan zet is. Op de schuldeiser rust de plicht om een lopende verjaringstermijn te stuiten, in het geval hij zijn rechtsvordering in de toekomst nog geldend wil maken.

Conclusie: beroep op verjaring slaagt

5.22.

De conclusie is dat het beroep van IGM op verjaring slaagt. Zowel de vordering van Ortageo tot het (laten) uitvoeren van herstelwerkzaamheden als die tot het betalen van (vervangende) schadevergoeding vallen onder de reikwijdte van artikel 3:317 lid 1 BW, omdat deze beide kwalificeren als een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis. Deze zijn verjaard.

5.23.

De overige verweren van IGM hoeven niet te worden behandeld. De vorderingen van Ortageo worden afgewezen.

5.24.

Ortageo is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van IGM worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding € 115,12

- griffierecht

€

6.617,00

- salaris advocaat

€

7.446,00

(2 punten × € 3.723,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

14.367,12

in reconventie

5.25.

IGM onderbouwt haar vorderingen in reconventie met de stelling dat Ortageo in de periode van 18 januari 2010 tot en met 18 januari 2017 het anti-speculatiebeding, zoals opgenomen in artikel 6 lid 1 van de akte van levering van 18 januari 2010, heeft overtreden. Die overtreding bestaat er volgens IGM uit dat Ortageo delen van het bedrijfspand heeft verhuurd aan derden. Als gevolg hiervan heeft Ortageo volgens IGM de contractuele boetes verbeurd zoals opgenomen in artikel 6 lid 7 van de akte.

5.26.

IGM vordert in deze procedure geen nakoming – in de zin van betaling – van de contractuele boetes. IGM vordert (i) een verklaring voor recht
dat Ortageo contractuele boetes heeft verbeurd en (ii) een verklaring voor recht dat IGM – in het verlengde van de door Ortageo verbeurde boetes – een opschortingsbevoegdheid heeft (in de aanloop naar een eventuele verrekening) met mogelijke vorderingen die Ortageo op IGM heeft uit hoofde van nakoming en/of schadevergoeding.

5.27.

Ortageo ontkent niet dat zij in de periode gelegen tussen 18 januari 2010 en 18 januari 2017 delen van het bedrijfspand heeft verhuurd aan derden. Ortageo meent desondanks dat de door IGM gevorderde verklaringen voor recht moeten worden afgewezen. Ortageo heeft als verweer onder meer een beroep gedaan op rechtsverwerking en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). De rechtbank beschouwt dit als één verweer, omdat de rechtsfiguur rechtsverwerking een toepassing is van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. ^[5] De rechtbank zal dit verweer als eerste behandelen. Bij de beoordeling van dit verweer gaat de rechtbank er veronderstellenderwijs van uit dat Ortageo in strijd heeft gehandeld met het anti-speculatiebeding.

5.28.

Ter onderbouwing van haar beroep op rechtsverwerking, voert Ortageo aan dat IGM pas op 26 maart 2025, bijna 15,5 jaar na de eerste overtreding, bij Ortageo heeft geklaagd over de schending van het anti-speculatiebeding. Ook in de periode dat IGM zich liet bijstaan door een advocaat, is (tot 26 maart 2025) geen beroep gedaan op de overtreding, aldus Ortageo. Ortageo heeft er daarbij op gewezen dat IGM al vanaf de aanvang van de eerste huurovereenkomst bekend was met de overtreding, althans daarmee bekend had kunnen zijn. Volgens Ortageo heeft zij er daarom gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat IGM niets meer zou doen met de overtreding van het anti-speculatiebeding. Ortageo voert aan dat zij onredelijk wordt benadeeld, omdat de boetes inmiddels zijn opgelopen tot meer dan 12 miljoen euro als gevolg van het lange stilzitten door IGM. Ortageo heeft er ook op gewezen dat IGM onderdeel is van een publiekrechtelijk bestuursorgaan, te weten de gemeente Almelo. Van IGM mag daarom worden verwacht dat zij de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht neemt, en daarmee is deze handelwijze in strijd, aldus Ortageo.

5.29.

Volgens IGM is geen sprake van rechtsverwerking. IGM betwist dat zij daadwerkelijk wetenschap had van de overtreding van het anti-speculatiebeding. IGM betoogt daarnaast dat – volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad – enkel tijdsverloop onvoldoende is om rechtsverwerking aan te nemen. De rechtbank oordeelt als volgt.

5.30.

Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden meewegen bij de beoordeling van de vraag of de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. ^[6]

5.31.

Omdat Ortageo zich beroept op de rechtsgevolgen van rechtsverwerking, liggen bij Ortageo de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden op basis waarvan rechtsverwerking kan worden aangenomen.

5.32.

Ortageo stelt dat IGM vanaf begin 2010 (en in de eerstvolgende jaren daarna) op de hoogte was, althans had moeten zijn, van het feit dat Ortageo delen van het bedrijfspand verhuurde aan derden. Ter onderbouwing heeft Ortageo de volgende feiten en omstandigheden aangevoerd:

• i) in september 2009 heeft Ortageo met medeweten van IGM een bedrijfsmakelaar ingeschakeld om huurders te vinden;
• ii) er zijn in 2009 media-uitingen verschenen waarin melding wordt gemaakt van verhuur van het bedrijfspand;
• iii) op een bord bij de hoofdingang was zichtbaar dat huurders in het bedrijfspand gevestigd waren;
• iv) aan de buitenzijde van het bedrijfspand was zichtbaar dat huurders in het pand waren gevestigd;
• v) door de jaren heen zijn diverse personen verbonden aan IGM en/of de gemeente Almelo in het pand geweest, in verband met klachten van huurders. Bij die bezoeken moet zijn opgemerkt dat zich huurders in het pand bevonden, althans had dit redelijkerwijs moeten worden opgemerkt.
• vi) de heer [naam 2] (hierna: ‘ [naam 2] ’), die vanaf 1 januari 2010 als bedrijfsadviseur een dienstverband had bij Ortageo, was ook voorzitter van de raad van commissarissen van IGM. [naam 2] was bekend met het feit dat er huurders in het pand gevestigd waren. Die kennis van [naam 2] moet aan IGM worden toegerekend.

5.33.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft IGM de hierboven weergegeven door Ortageo gestelde feiten en omstandigheden onvoldoende gemotiveerd betwist. IGM volstaat met een enkele betwisting van de wetenschap (spreekaantekeningen, randnummer 46), zonder die te motiveren. Dat legt in dit verband onvoldoende gewicht in de schaal. De conclusie is daarom dat IGM begin 2010, of in ieder geval binnen afzienbare tijd daarna, op de hoogte is geraakt van het feit dat in het bedrijfspand huurders gevestigd waren.

5.34.

Daarmee staat vast dat er een zeer lang tijdsverloop zit (ongeveer 15 jaar) tussen het moment dat IGM kennisnam van de overtreding en het moment dat zij voor het eerst het standpunt innam dat het anti-speculatiebeding door Ortageo was overtreden. Dat laatste is gebeurd in de conclusie van antwoord (in conventie, met eis in reconventie), die is ingediend op de rol van 26 maart 2025.

5.35.

Naar het oordeel van de rechtbank is hier sprake van rechtsverwerking aan de zijde van IGM. De rechtbank acht daarbij het tijdsverloop van ongeveer 15 jaar tussen de kennisneming van de (voortdurende) overtreding door IGM en het zich daarover beklagen bij Ortageo, als een van belang zijnde omstandigheid.

5.36.

Tevens is van belang de aard van de boete, die oploopt per dag en daardoor – bij een overtreding tussen 2010 en 2017 – een hoogte heeft bereikt van bijna 13 miljoen euro. Ortageo wordt onredelijk benadeeld indien IGM nu alsnog haar recht op nakoming of haar bevoegdheid tot verrekening geldend zou maken. Indien IGM zich onverwijld (of in ieder geval binnen afzienbare tijd) na aanvang van de overtreding richting Ortageo op het standpunt zou hebben gesteld dat zij van mening was dat het anti-speculatiebeding werd overtreden, had Ortageo haar handelwijze daarop aan kunnen passen. Die kans is Ortageo nu ontnomen. In plaats daarvan wordt Ortageo in 2025 geconfronteerd met feiten die zich tussen 2010 en 2017 hebben voorgedaan, waaraan een contractuele boete is gekoppeld die in geen enkele verhouding staat tot de zwaarte van de overtreding. De rechtbank weegt hierbij mee dat IGM niet heeft gesteld enige schade te hebben geleden als gevolg van de schending van het anti-speculatiebeding.

5.37.

De rechtbank weegt ook mee dat partijen met betrekking tot het bedrijfspand in een langlopend geschil verwikkeld zijn en daarover – zij het met tussenpozen – ook in een doorlopende communicatielijn stonden. Ortageo heeft onbetwist aangevoerd dat de eerste klachten over het binnenklimaat in het bedrijfspand begin 2012 zijn geuit. In dat licht, en vanwege het feit dat IGM tot maart 2025 nimmer het standpunt heeft ingenomen dat het anti-speculatiebeding was overtreden, heeft zij naar het oordeel van de rechtbank bij Ortageo het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat geen aanspraak meer zou worden gemaakt op schending van het anti-speculatiebeding.

5.38.

De conclusie is dat IGM, door in deze procedure alsnog een beroep te doen op rechtsgevolgen die zijn verbonden aan de schending van het anti-speculatiebeding, zich ten opzichte van Ortageo heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het beroep op rechtsverwerking door Ortageo wordt door de rechtbank gehonoreerd.

5.39.

Met betrekking tot de rechtsgevolgen van rechtsverwerking, heeft IGM nog het standpunt ingenomen dat er te allen tijde een natuurlijke verbintenis resteert, ook na een geslaagd beroep op rechtsverwerking (pleitaantekeningen, punt 49). Hierdoor zouden volgens IGM opschorting en verrekening altijd nog mogelijk zijn.

5.40.

Het standpunt van IGM wordt door de rechtbank verworpen. In de wetsgeschiedenis is over de rechtgevolgen van rechtsverwerking het volgende opgemerkt:

“Een van de belangrijkste toepassingen van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid is de figuur die men pleegt aan te duiden met de term rechtsverwerking. Zo kan het zijn dat men zijn recht verwerkt om een beroep te doen op een bepaald gebrek van een prestatie, wanneer men de wederpartij niet in de gelegenheid stelt om dit gebrek in ogenschouw te nemen of de nodige maatregelen tot spoedige opheffing ervan te nemen. In de regel zal dit leiden tot definitief verlies van alle rechten die men jegens de wederpartij aan het gebrek kon ontlenen.” ^[7]

5.41.

De wetgever heeft in bovenstaand citaat duidelijk gemaakt dat in de regel rechtsverwerking leidt tot definitief verlies van alle rechten die men jegens de wederpartij zou kunnen inroepen op basis van het gebrek waaruit de rechten voortvloeien. De woorden ‘in de regel’ laten ruimte voor nuancering, maar van de zijde van IGM is niets gesteld waaruit die nuancering in dit geval zou moeten bestaan, terwijl dat wel op haar weg ligt. Het standpunt van IGM is dat een volledige natuurlijke verbintenis resteert, maar dat is – zonder nadere motivering – hoe dan ook onjuist.

5.42.

De conclusie is dat de reconventionele vorderingen van IGM worden afgewezen.

5.43.

IGM is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ortageo in reconventie worden begroot op:

- salaris advocaat

€

1.306,00

(2 punten × € 653,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.495,00

6. De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen van Ortageo af,

6.2.

veroordeelt Ortageo in de proceskosten van € 14.367,12, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Ortageo niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

in reconventie

6.3.

wijst de vorderingen van IGM af,

6.4.

veroordeelt IGM in de proceskosten van € 1.495,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als IGM niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

in conventie en in reconventie

6.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers, mr. G.W.G. Wijnands en mr. W.W. van Tol en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.

Voetnoten

1. De rechtbank constateert dat met betrekking tot de conclusie van antwoord in reconventie en de akte d.d. 1 september 2025 sprake is van een dubbeltelling in de producties aan de zijde van Ortageo.

2. ECLI:NL:HR:2002:AD5811, rov. 3.5.

3. ECLI:NL:HR:2010:BL3866, rov. 3.4.

4. ECLI:NL:HR:1998:ZC2540, rov. 3.3.

5. ECLI:NL:HR:2005:AS4406, rov. 5.

6. ECLI:NL:HR:2016:2574, rov. 4.2.