Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Meervoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Registratienummer: WOZ 05/2826-NIFT
Uitspraakdatum: 4 mei 2006
de Stichting Kunsthal Rotterdam, statutair gevestigd te Rotterdam, eiseres,
gemachtigde drs. W.M.J. Pijbes,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) van 31 maart 2005 de waarde van de onroerende zaak Westzeedijk 341 te Rotterdam per de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak van
1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 13.101.000,--.
Tegen deze beschikking heeft eiseres bij brief van 28 april 2005 bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 8 juni 2005, de waarde gehandhaafd.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 7 juli 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft bij brief van 14 september 2005 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2006. Aanwezig was de gemachtigde van eiseres, alsmede namens de heffingsambtenaar mr. S. van der Vlegel,
bijgestaan door drs. W. de Witt MRE, taxateur.
2. Feiten en omstandigheden
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
2.1 De gemeente Rotterdam/OntwikkelingsBedrijf Rotterdam is genothebbende krachtens eigendom van een perceel, gelegen aan de Westzeedijk 341 te Rotterdam.
2.2 Op dit perceel is in 1994 een opstal opgericht, dat bij eiseres als museum c.q. expositieruimte in gebruik is. De opstal wordt hierna aangeduid als: het object.
2.3 De expositieruimte heeft een oppervlakte van 3.300 m². Deze ruimte is verdeeld in drie grote zalen, een fotogalerij en een designgalerij. Voorts beschikt het object over een auditorium, café-restaurant, boekwinkel en VIP-room. Het auditorium is tevens voor bijzondere gelegenheden te huur.
2.4 Het object is door het Rotterdamse architectenbureau "Office for Metropolitan Architecture" (OMA), waarvan onder anderen Rem Koolhaas partner is, specifiek voor het gebruik als museum c.q. expositieruimte ontworpen. OMA bezit de intellectuele eigendom van het object. In verband daarmee mogen geen wijzigingen aan het object worden aangebracht.
2.5 Het object is door de "Union Internationale des Architectes" op
een lijst van de 1.000 belangrijkste gebouwen van de twintigste eeuw geplaatst.
2.6 Voor een verdere omschrijving van het object wordt naar de gedingstukken, waaronder het door verweerder in geding gebrachte taxatierapport, verwezen.
3. Omschrijving van het geschil en standpunten van partijen
3.1 In geschil is de waarde van het object. Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat de waarde op nihil, en subsidiair op het standpunt dat de waarde op € 1.000.000,-- moet worden vastgesteld. Verweerder verdedigt thans een waarde van € 12.330.000,--.
3.2 Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen wordt naar de gedingstukken verwezen.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten ver-koop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de bes-te voor-bereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet wor-den uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de volle en onbe-zwaarde eigen-dom zou kunnen worden overgedragen en de ver-krij-ger de zaak in de staat waar-in die zich bevindt onmid-del-lijk en in volle om-vang in ge-bruik zou kun-nen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot eigen woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.3 Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.4 Verweerder, op wie de bewijslast ten aanzien van de door hem vastgestelde waarde rust, heeft ter ondersteuning hiervan een taxatierapport van taxateur drs. W. de Witt MRE, verbonden aan taxatiebureau "Amsterdam Real Estate Services” te Utrecht, (hierna: de taxateur) in het geding gebracht. De taxateur heeft de waarde van het object met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode bepaald. In het taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde van het object van € 12.330.000,--.
4.5 De rechtbank merkt als tussen partijen vaststaand aan dat de waarde van het object dient te worden bepaald aan de hand van de vervangingswaardemethode. De rechtbank acht dit een voor dat doel geschikte methode.
4.6 Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object moet worden bepaald op de waarde die het gebouw voor haar in economische zin heeft en dat die waarde nihil bedraagt.
4.7 Ter ondersteuning van dit standpunt heeft eiseres zich onder andere op het arrest van de Hoge Raad van 5 juni 1996, nr. 30 314, BNB 1996/250 (het zogenoemde Nieuwe-Kerkarrest) beroepen. In dat arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat voor onroerende zaken die niet in de commerciële sfeer worden gebezigd, dus niet met winstoogmerk - eventueel zelfs niet kostendekkend - worden geëxploiteerd, de waarde voor de eigenaar zelf kan worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zodanig vast te stellen dat niet méér wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Aangezien eiseres ter zitting desgevraagd en onweersproken heeft verklaard dat het gebouw niet met winstoogmerk wordt geëxploiteerd moet de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object op de door de Hoge Raad omschreven wijze worden bepaald op het bedrag, waarvoor eiseres een object zou kunnen verwerven die voor haar hetzelfde nut oplevert als het te waarderen object.
4.8 Gezien de onder 2.4 en 2.5 weergegeven feiten, alsmede de door eiseres ter zitting onweersproken aangevoerde stellingen dat het object een uniek bouwwerk betreft en dat het niet op alternatieve wijze kan worden aangewend, moet worden geoordeeld dat het object in cultuur-historisch en esthetisch opzicht waardevol is en moet voor de bepaling van dat nut worden onderscheiden naar het gebruik met het oog waarop het object door eiseres wordt aangehouden.
4.9 Indien een object met een museale functie als museum in gebruik is, moet, gelet op het nut dat het museum oplevert, de gecorrigeerde vervangingswaarde ervan worden gesteld op het bedrag dat zou zijn gemoeid met het tot stand brengen van een gebouw dat voldoet aan de huidige behoeften van dat museum, te weten het exploiteren van een gebouw voor het exposeren van kunstvoorwerpen en andere museale activiteiten. Naar moet worden aangenomen heeft het cultuur-historische en esthetische belang van het gebouw voor de samenleving, voor eiseres geen in geld uit te drukken waarde en moet dat belang bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde derhalve buiten aanmerking blijven.
4.10 Het object is gesticht als museum en wordt als zodanig door eiseres geëxploiteerd.
De rechtbank leidt hieruit af dat het object voor eiseres een benuttingswaarde heeft, doordat zij het overeenkomstig haar doelstelling kan bezigen als museum. De rechtbank volgt hierbij de subsidiair door eiseres verdedigde waarde en stelt de benuttingswaarde op € 1.000.000,-
4.11 Eiseres heeft gesteld en verweerder heeft erkend dat sprake is van disfunctionaliteit
van het gebouw ten opzichte van het doel waarvoor het is gesticht. Het object heeft sinds de stichting ervan, ondanks diverse reparatiepogingen, te kampen met lekkages van het gebouw. De lekkages treffen onder andere de grote zaal waar de hoofdexposities worden gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres hierdoor niet in staat het object te exploiteren op een wijze die van een object in gebruik als museum, mag worden verwacht. De rechtbank ziet op basis hiervan aanleiding op de onder 4.10 vastgestelde waarde een correctie voor functionele veroudering toe te passen. De rechtbank stelt de hoogte van deze afschrijving in goede justitie vast op € 1.000.000,-. Hierbij heeft de rechtbank in acht genomen wat hierover door partijen ter zitting en in de stukken, waaronder het taxatierapport, is gesteld.
4.12 Aangezien de ondergrond van het gebouw daarmee één onroerende zaak vormt, is er geen reden om, ondanks het feit dat wegens algehele functionele veroudering het gebouw voor eiseres geen waarde heeft, voor de grond wel een dergelijke waarde aan te nemen. Ook voor de grond geldt immers dat die voor de huidige gebruiker geen ander nut oplevert dan dat het daarop staande monumentale gebouw blijft voortbestaan, welk nut niet in een geldswaarde kan worden uitgedrukt.
4.13 Hetgeen verweerder heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank van onvoldoende gewicht om tot een andersluidend oordeel te kunnen leiden. De verwijzing door verweerder naar het arrest van de Hoge Raad van 20 juni 2003, nr. 37 770, LJN: AH0931, Belastingblad 2003/840, kan hem niet baten. Anders dan in de zaak die aldaar voorlag, moet, gezien de feiten alsmede de door eiseres gegeven toelichting en hetgeen hierboven is overwogen, in onderling verband beschouwd, worden geoordeeld dat het object voor eiseres geen ander nut oplevert dan dat het blijft voortbestaan en het om die reden in economische zin geen waarde heeft.
4.14 Het subsidiaire standpunt van eiseres behoeft geen behandeling meer.
4.15 Uit het vorenoverwogene volgt dat het beroep gegrond is.
4.16 De rechtbank acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb, nu dergelijke kosten zijn gesteld noch gebleken.
5. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond,
wijzigt de beschikking, in die zin dat de waarde van het object wordt vastgesteld op nihil,
bepaalt dat de gemeente Rotterdam aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 276,-- vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. L.A.C. van Nifterick als voorzitter en
mr. J.M. Hamaker en mr. A.W. Schep als leden. De beslissing is, in tegenwoordigheid van
mr. F.R. Lader als griffier, in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2006.
De griffier: De rechter:
Afschrift aangetekend
aan partijen verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.