Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Registratienummer: WOZ 05/2744 HAMI
Uitspraakdatum: 30 maart 2006
[eiser] onroerend goed B.V., gevestigd wonende te [b], eiseres,
en
de directeur Gemeentebelastingen [b], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Bij besluit van 28 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waar-dering onroerende zaken (hierna: de WOZ) de waarde van de onroerende zaak gelegen aan het adres [a] te [b] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak van 1 ja-nu-ari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 189.000,-.
1.2 Tegen dat besluit heeft eiseres middels indiening van het daartoe bestemde formulier, gedateerd 2 maart 2005, bezwaar gemaakt.
1.3 Bij uitspraak op bezwaar van 29 juni 2005 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
1.4 Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 28 juni 2005 beroep ingesteld.
1.5 Verweerder heeft bij brief van 29 augustus 2005 een verweerschrift ingediend.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 januari 2006. Aanwezig was [eiser], bestuurder van eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. S. van der Vlegel.
2. De feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, waarvan eiseres de grond in erfpacht heeft.
In het Kadastraal bericht van 26 augustus 2005 is vermeld dat het kadastraal object op de locatie [a] te [b] in 2003 is verworven voor de koopsom van € 105.000,-.
Eiseres heeft een waardeverklaring van 18 maart 2003 overgelegd van makelaar en taxateur in onroerende zaken F.D. Bremmer. In de waardeverklaring is aangegeven dat de onroerende zaak leeg en vrij van huur en gebruik een waarde vertegenwoordigt van € 100.000,-. Bij de taxatie is onder meer rekening gehouden met de omstandigheid dat de grond tot 18 augustus 2040 erfpacht is en de canon € 2.660,- per jaar bedraagt.
Bij faxbericht van 28 juni 2005 heeft eiseres verweerder verzocht te vernemen welke grondwaarde is vastgesteld, aangezien niet is gemotiveerd of de waardevaststelling is gebaseerd op de huuropbrengst of op de waarde in het economisch verkeer en eiseres met WOZ-vaststellingen van meerdere gemeenten van doen heeft.
Bij het bestreden besluit is overwogen dat bij vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer en dat geen rekening mag worden gehouden met erfpacht.
Verweerders taxateur heeft de onroerende zaak gewaardeerd aan de hand van de vergelijkingsobjecten, alsmede aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. In de rapportage van 23 augustus 2005 heeft verweerders taxateur een tweetal vergelijkingsobjecten aangewezen, aan de hand waarvan de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld. De getaxeerde huurprijs van de vergelijkingsobjecten zijn op € 65,- en € 60,- per m2 vastgesteld. Aangegeven is dat bij die huurprijzen de kapitalisatiefactor op 9,1 respectievelijk 9 uitkomt. De waarde van de onroerende zaak is bepaald met toepassing van een huurprijs van € 65,- per m2 voor de bedrijfsruimte op de begane grond en € 39,- per m2 voor de kantoorruimte op de entresol. Voorts heeft de taxateur vermeld dat rond de waardepeildatum de gronduitgifteprijzen van het Ontwikkelingsbedrijf [b] voor het betreffende bedrijventerrein tussen de € 145,- en € 177,- per m2 liggen. De grondwaarde is getaxeerd op € 84.000,-. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 189.000,-.
3. Het geschil
Eiseres heeft gesteld dat de onroerende zaak door verweerder te hoog is gewaardeerd, aangezien deze op erfpachtgrond staat. Zij heeft erop gewezen dat de onroerende zaak in 2003 voor € 110.000,- is aangekocht en dat in datzelfde jaar de taxateur Bremmer de waarde op € 100.000,- heeft bepaald. Voorts heeft eiseres gesteld dat zij vanwege geautomatiseerde vervaardiging van het bestreden besluit, waardoor zij geen antwoord heeft gekregen op haar bezwaar, beroep bij de rechtbank heeft ingesteld. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat de huurwaarde van € 65,- per m2 veel te hoog is, omdat huurwaardes van percelen in de omgeving tussen de € 40,- en € 55,- per m2 bedragen. Voorts is betoogd dat geen rekening is gehouden met vervuilde grond op het perceel van eiser. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van de door haar gemaakte kosten van € 400,- in verband met het instellen en de behandeling van het beroep.
Bij het verweerschrift van 29 augustus 2005 heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de vastgestelde waarde voldoende is onderbouwd in het taxatierapport van 23 augustus 2005. De taxatie is gebaseerd op twee berekeningswijzen: ten eerste, aan de hand van vergelijking met andere objecten en, ten tweede, aan de hand van de aankoopsom vermeerderd met de berekende grondwaarde. Beide berekeningswijzen hebben de waarde van € 189.000,- als uitkomst. Verweerder heeft de grondwaarde niet vastgesteld aan de hand van de erfpachtcanon omdat de canon geen verband houdt met de uitgifteprijzen van grond op 1 januari 2003. Ter zitting heeft gemachtigde van verweerder gesteld dat mogelijke verontreiniging van de grond in de prijsstelling is meegenomen. Ten aanzien van het verzoek om vergoeding van proceskosten heeft verweerder zich op standpunt gesteld dat die niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat de kosten zijn gemaakt voor eigen werkzaamheden van eiseres en niet voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand en het bedrag van € 400,- niet is gespecificeerd.
De rechtbank constateert dat eiseres de hoogte van de waardevaststelling heeft betwist - onder meer - op de grond dat de daartoe door verweerder aangevoerde objecten niet of onvoldoende vergelijkbaar zijn. Immers heeft eiseres - onder meer - gesteld dat de huurprijs van de vergelijkingsobjecten te hoog is getaxeerd en dat geen rekening is gehouden met verontreiniging van de grond. De rechtbank stelt vast dat verweerder eerst met het taxatierapport van 23 augustus 2005 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak heeft onderbouwd met waardegegevens van verge-lijkbare objecten. Nu de bestreden uitspraak reeds op 29 juni 2005 tot stand is gekomen, is de bestreden uitspraak niet gebaseerd op een voldoende draagkrachtige onderbouwing. De bestreden uitspraak komt wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht voor vernietiging in aanmerking. Het beroep wordt gegrond verklaard.
De rechtbank zal nagaan of aanleiding bestaat te bepalen dat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand zullen blijven. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
In artikel 17, tweede lid, van de WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge jurisprudentie van de Hoge Raad (verwezen zij naar het arrest van 14 oktober 2005, gepubliceerd in BNB 2005/378) rust op verweerder de bewijslast ten aanzien van de vastgestelde waarde. Slechts indien de verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
In de uitspraak van 18 oktober 2000, gepubliceerd in BB 2002/221, heeft het Gerechtshof ’s-Gravenhage geoordeeld dat bij toepassing van een waarderingsmethode waarbij de waarde van de opstallen en die van de ondergrond afzonderlijk worden berekend, deze laatste waarde niet zonder meer kan worden gesteld op de afkoopsom van de erfpachtscanon. Bedoelde afkoopsom - die door de gemeente [b] in die procedure werd berekend als het product van de canon en een factor die hoger wordt naarmate de verplichting tot het betalen van een canon voor een langere periode of eeuwigdurend wordt afgekocht - geeft niet noodzakelijkerwijze de waarde in het economische verkeer van de ondergrond weer, omdat voor de grondeigenaar, veelal een gemeente, bij de bepaling van de hoogte van de canon en de factor andere (b.v. grondpolitieke) overwegingen een rol kunnen hebben gespeeld. Bij toepassing van een dergelijke berekening dient - zo heeft het Hof uitgesproken - de uitkomst derhalve te worden getoetst aan actuele grondprijzen, waarbij het hof de prijzen die voor vergelijkbare percelen worden betaald een juiste vergelijkingsmaatstaf acht.
Verweerder heeft ter ondersteuning van de waardevaststelling het taxatierapport van 23 augustus 2005 over-ge-legd.
Ter zitting is namens eiseres gesteld dat huurwaardes van percelen in de omgeving tussen de € 40,- en € 55,- per m2 bedragen. Bij het nemen van de uitspraak op bezwaar is verweerder uitgegaan van een getaxeerde huurwaarde van een tweetal vergelijkingsobjecten van € 60,- per m2 respectievelijk € 65,- per m2. Naar het oordeel van de rechtbank berust een dergelijke taxatie in hoge mate op de deskundigheid van de betreffende taxateur. Echter is op geen enkele wijze getracht de hoogte van de huurwaarde inzichtelijk te maken, hetzij aan de hand van de feitelijke gegevens van de vergelijkingsobjecten of anderszins. Verweerder heeft gesteld dat mogelijke verontreiniging van de grond in de prijsstelling is meegenomen. De rechtbank ziet niet in dat van verweerder niet zou kunnen worden gevergd dat dit gegeven en andere - impliciet - bij de taxatie van de huurwaarde en kapitalisatiefactor in aanmerking genomen gegevens in een rapportage tot uitdrukking worden gebracht.
Voorts heeft eiseres de hoogte van de grondwaarde betwist. Zij heeft erop gewezen dat de grond verontreinigd is. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat met die verontreiniging rekening is gehouden. De rechtbank neemt op grond van het taxatierapport aan dat de hoogte gronduitgifteprijzen van het Ontwikkelingsbedrijf [b] inderdaad tussen de € 145,- en de € 177,- zijn gelegen. Echter is geen inzicht gegeven in de vraag of met de vaststelling van de grondprijs op € 140,- met die - door verweerder niet betwiste - verontreiniging rekening is gehouden. De omstandigheid dat dit bedrag van € 140,- lager is dan de genoemde gronduitgifteprijzen, brengt nog niet mee dat met de verontreiniging rekening is gehouden, nog daargelaten dat niet is na te gaan in welke mate verweerder daarmee rekening heeft gehouden.
Uit het voorgaande volgt dat verweerders standpunt een voldoende draagkrachtige motivering ontbeert, zodat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak niet in stand zullen worden gelaten. De rechtbank zal bepalen dat verweerder opnieuw op het bezwaar beslist.
4. Proceskosten
Namens eiseres is gesteld dat zij € 400,- aan kosten heeft moeten maken. Nu eiseres de beweerdelijk gemaakte kosten niet met bewijs heeft gestaafd, komen zij niet voor toewijzing in aanmerking. Van overige kosten waarop een veroordeling in de proceskosten betrekking kan hebben is de rechtbank niet gebleken.
5. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder opnieuw op het bezwaar beslist met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;
- bepaalt dat de gemeente het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.M. Hamaker. De beslissing is op 30 maart 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. W.B. Vos, griffier.
de griffier de rechter
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.