Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Kanton
VONNIS bij wege van voorlopige voorziening
inzake:
de besloten vennootschap
HOFPLEIN ENTERTAINMENT ROTTERDAM B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie bij exploot van dagvaarding d.d. 31 oktober 2006,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. H.A. Bravenboer,
t e g e n :
de besloten vennootschap
RODAMCO NEDERLAND WINKELS B.V.,
gevestigd te Amsterdam Zuidoost,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk.
Partijen worden aangeduid als “HER” en “Rodamco”, tenzij anders is vermeld.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
a. dagvaarding, houdende verzoek tot het treffen van voorlopige voorzieningen, met producties,
b. producties zijdens Rodamco,
c. eis in reconventie,
d. nagekomen producties van HER,
e. pleitnota tevens eiswijziging van HER,
f. pleitnota van Rodamco.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 november 2006 in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. De standpunten zijn over en weer toegelicht. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden. De uitspraak is nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
2.1. Rodamco verhuurt sedert 1 mei 2001 de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de Schiekade 195-205 te Rotterdam en een perceel onbebouwde grond aan HER. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 3 jaar en 6 maanden. Nu het gaat om artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte hebben partijen om toestemming van de kantonrechter verzocht wegens een afwijkend huurbeding. Deze toestemming is gegeven.
2.2. Ingaande 1 november 2004 hebben partijen ten aanzien van dezelfde objecten een nieuwe huurovereenkomst gesloten, maar dan voor de duur van 2 jaar. Bij beschikking van de kantonrechter Rotterdam d.d. 21 oktober 2004 is het gezamenlijk verzoek van partijen om toestemming wegens een afwijkend huurbeding niet-ontvankelijk verklaard. Deze huurovereenkomst eindigt met ingang van 1 november 2006.
2.3. Met instemming van de verhuurder zijn gedeeltes van het gehuurde onderverhuurd. In de onderhuurovereenkomsten wordt verwezen naar de hoofdhuurovereenkomst. De onderhuurovereenkomsten kennen eenzelfde duur als de hoofdhuurovereenkomst.
2.4. In alle huurovereenkomsten is vermeld dat vanwege een voorgenomen herontwikkeling van het onderhavige gebied de objecten gesloopt kunnen worden. In confesso is dat daarvoor momenteel geen concrete plannen bestaan en dat dus onduidelijk is op welke termijn dit geschiedt. In artikel 9.12 van de tweede hoofdhuurovereenkomst is onder andere opgenomen:
“… Huurder is volledig bekend met het feit dat het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt is betrokken bij een grootschalige en integrale herinrichting van het gebied “Rotterdam Centraal Station” en dat verhuurder voornemens is het onderhavige pand eind 2006 of 2007 te slopen. …”
2.5. Rodamco heeft te kennen gegeven na 1 november 2006 de voormelde objecten niet meer aan HER te willen verhuren. Zij onderhandelt met een potentiële huurder.
3. De gewijzigde vordering in conventie
Primair: veroordeling van Rodamco tot nakoming van de tot 30 april 2011 geldende huurovereenkomst, in het bijzonder Rodamco te veroordelen aan HER het huurgenot te verschaffen, zulks tot die datum als ook na die datum in geval van opzegging en, in geval van opzegging, tot op de datum dat eventueel op een te zijner tijd door Rodamco in te stellen vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt door de kantonrechter bij onherroepelijk vonnis is beslist.
Subsidiair: veroordeling waarin het Rodamco wordt verboden om een beroep te doen op artikel 3.2. van de gesloten huurovereenkomst, haar te verbieden om met betrekking tot de onderhavige objecten een huurovereenkomst met een derde aan te gaan en haar te veroordelen ten aanzien van deze objecten met HER een huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van twee jaar, ingaande 1 november 2006 tot en met 31 oktober 2008 en daartoe ex artikel 7:291 lid 2 BW goedkeuring te verzoeken aan de bevoegde kantonrechter.
Een en ander met nevenvorderingen.
4. De conclusie van eis in reconventie
Deze komt op het volgende neer:
1. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd op 31 oktober 2006.
2. HER te veroordelen tot ontruiming van de objecten,
3. HER te veroordelen om vanaf 1 november 2006 een gebruiksvergoeding te betalen, gelijk aan de huurprijs per maand, zijnde €. 17.000,72.
Een en ander met nevenvorderingen.
5. De standpunten in conventie en in reconventie
Partijen concluderen over en weer tot afwijzing van de vorderingen van de ander.
6. De beoordeling in conventie en in reconventie
6.1. Toewijzing van enige vordering kan enkel geschieden indien het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter in gelijke zin zou besluiten.
6.2. Aan de primaire vordering in conventie legt HER de volgende redenering ten grondslag. Er is geen instemming door de kantonrechter verleend voor het tweede huurcontract met de looptijd van twee jaar en dientengevolge is er een huurcontract ontstaan met de normale duur van vijf jaar. Volgens HER heeft Rodamco, die mede namens haar het verzoek heeft ingediend, nagelaten om de eerdere huurovereenkomst over te leggen. Als dat wel was gebeurd, dan zou de kantonrechter zich gerealiseerd hebben dat toestemming werd gevraagd voor een huurovereenkomst van feitelijk vijf jaar en zes maanden.
6.3. Rodamco stelt hiertegenover dat zij wel degelijk de eerdere huurovereenkomst aan de kantonrechter ter kennis heeft gebracht, maar dat voor de kantonrechter kennelijk concludent was dat er toestemming werd gevraagd voor een nieuwe huurovereenkomst met de duur van twee jaar. Daarvoor is geen toestemming noodzakelijk, nu een dergelijke duur op grond van artikel 7:301 BW is toegestaan. Het is niet zo dat er een huurovereenkomst voor de reguliere duur van vijf plus vijf jaar is ontstaan, nu partijen expliciet een nieuwe huurovereenkomst van twee jaar zijn aangegaan. Dit is geschied tegen de achtergrond van de sloopplannen.
6.4. Overwogen wordt dat partijen, na ommekomst van de termijn van drie jaar en zes maanden, een nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van twee jaar. Een dergelijke huurovereenkomst is rechtsgeldig, want gebaseerd op de wet. Om die reden heeft de kantonrechter partijen niet-ontvankelijk verklaard, waarbij ten overvloede heeft te gelden dat ter zitting en overigens ook uit het door de kantonrechter geraadpleegde gearchiveerde dossier, is gebleken dat wel degelijk de eerdere huurovereenkomst aan de kantonrechter ter kennis is gebracht.
6.5. Volgens het wettelijk systeem is het mogelijk om na een huurovereenkomst van, in casu drie jaar en zes maanden, een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Kent deze een duur van langer dan twee jaar dan is toestemming van de kantonrechter noodzakelijk. Als er echter een huurovereenkomst van korter dan twee jaar wordt aangegaan, dan is deze toestemming niet noodzakelijk. Criterium is of partijen tijdig voor het aflopen van de overeengekomen termijn een nieuwe huurovereenkomst aangaan. Zo is het mogelijk om voor afloop van de termijn van drie jaar en zes maanden een huurovereenkomst aan te gaan voor langer dan twee jaar, maar korter dan vijf jaar, mits deze huurovereenkomst maar tijdig wordt aangegaan en er toestemming aan de kantonrechter wordt gevraagd. Het staat partijen vrij om voor een overeenkomst van twee jaar toestemming te vragen, maar dan worden zij geconfronteerd met een niet-ontvankelijkheid.
6.6. Gelet op het wettelijk systeem gaat de redenering van HER dus niet op. Daarbij komt dat is gebleken dat de achtergrond van de twee opvolgende huurovereenkomsten is gelegen in de herinrichtingsplannen voor het betrokken gebied. Dit is expliciet vermeld in de huurovereenkomsten en vormt een begrijpelijke reden om kortere huurovereenkomsten aan te gaan.
6.7. Voorzover HER betoogt dat de kantonrechter aan een belangenafweging zou moeten toekomen, wordt overwogen dat dit niet opgaat. Partijen hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en de aard daarvan brengt met zich mede dat zij geacht worden hun belangen te hebben verdisconteerd in de afspraken die zij ten aanzien van deze kortere huurovereenkomsten hebben gemaakt.
6.8. Dit betekent dat de in conventie ingestelde primaire vordering dient te worden afgewezen.
6.9. Aan de subsidiaire vordering legt HER de volgende argumenten ten grondslag. Als er vooralsnog, zoals tussen partijen in confesso is, geen sloopplannen bestaan, mag Rodamco geen beroep doen op het einde van rechtswege, nu dit strijdig zou zijn met de redelijkheid en billijkheid, althans misbruik van recht zou opleveren, zeker indien zij vervolgens zou gaan verhuren aan een derde. Hierdoor zouden de belangen van HER en haar onderhuurders grovelijk worden veronachtzaamd.
6.10. Voorts stelt zij dat uit de verklaringen van drie personen, aanwezig bij een bespreking met de beheerder, volgt dat met haar vertegenwoordigster op 24 juni 2005 is afgesproken dat, als er na 31 oktober 2006 niet zou worden gesloopt, de huurovereenkomst met twee jaar zou worden verlengd.
6.11. Rodamco betwist deze argumenten. Zij wijst erop dat de medewerkster van de beheerder schriftelijk heeft verklaard nooit een dergelijke uitlating te hebben gedaan. Tevens is deze nooit door HER bevestigd en is er geen gedraging harerzijds aan te wijzen waaruit volgt dat zij zich richtte naar deze toezegging. Bovendien schoot HER telkenmale tekort in de richtige nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen en werd er in het gehuurde een wietplantage aangetroffen, hetgeen voor haar meespeelt bij de beslissing de huurovereenkomst niet nog een keer te willen verlengen.
6.12. Overwogen wordt dat de onderhandse verklaringen HER niet kunnen baten. De toezegging is niet schriftelijk bevestigd, zulks terwijl dit wel voor de hand zou hebben gelegen. Voor HER ging het immers om een belangrijk punt, hetgeen blijkt uit de omstandigheden dat een potentiële onderhuurder zich in het gesprek liet bijstaan door een adviseur, HER stelt op basis van de toezegging investeringen te hebben gedaan en zij inmiddels in zee zou zijn gegaan met een nieuwe onderhuurder. Door de medewerkster van de beheerder wordt gedetailleerd betwist dat zij een dergelijke toezegging heeft gedaan. Zij verklaart juist dat is afgesproken dat HER een schriftelijk verzoek zou indienen, hetwelk pas bij brief van 11 november 2005 is ontvangen en welk verzoek door de verhuurder is afgewezen. Deze brief is in het geding gebracht en daarin wordt in het geheel niet verwezen naar enige toezegging zijdens de beheerder namens Rodamco. Aldus vormt deze brief een gewichtige contra-indicatie van de stellingen van HER aangaande de vermeende toezegging van de beheerder. Waarom een verzoek doen als er al een toezegging ligt? Niet overtuigend tegen deze achtergrond is dat de onderhuurster van het parkeerterrein de parkeerabonnementen van medewerkers van een zustervennootschap van Rodamco heeft verlengd voor de periode na 1 november 2006. Dit betekent dat de kantonrechter oordeelt dat een bindende toezegging van de medewerkster van de beheerder niet is komen vast te staan.
6.13. Evenmin is er sprake van misbruik van recht, dan wel is het niet willen aangaan van een nieuwe huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Weliswaar staat thans vast dat de komende jaren sloop niet opportuun is, doch dat neemt niet weg dat deze sloopplannen bij het aangaan van de twee opvolgende huurovereenkomsten een relevante omstandigheid bleken en bepalend waren voor de korte huurtermijnen. Het feit dat dit gaande de jaren telkens is uitgesteld, kennelijk in verband met besluitvorming door de gemeente Rotterdam, vermag niet de positie van partijen over en weer te wijzigen, nu duidelijk is dat bij het aangaan van de huurovereenkomsten er sprake was van deze onzekere omstandigheid, dewelke partijen hebben verdisconteerd in hun afspraken.
6.14. Daar komt bij dat gebleken is dat HER in de loop der jaren vele malen de huur niet tijdig betaalde en dat het incassodossier vrijwel permanent bij de advocaat van Rodamco in behandeling was. Zo was er per januari 2005 een huurachterstand van €. 68.206,20. Per april 2005: €. 37.957,20. Tot en met juni 2005: €. 18.905,96. Tot en met juli 2005: €. 34.000,--. Per maart 2006: €. 60.000,--. Per 24 juli 2006: €. 46.501,44. Tot en met september 2006:
€. 71.348,87. Bij gelegenheid van de zitting in dit kort geding bleek niet van huurachterstanden.
6.15. Tegen deze achtergronden kan niet gezegd worden dat Rodamco misbruik van recht maakt dan wel handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid door geen nieuwe huurovereenkomst te willen aangaan. HER heeft immers nagenoeg structureel in verzuim verkeerd jegens Rodamco, terwijl zij wel aan haar verplichtingen heeft voldaan door de gehuurde objecten ter beschikking te stellen. Bovendien zijn de afspraken tussen partijen, zoals die blijken uit de huurovereenkomst, rechtsgeldig gemaakt.
6.16. Ook de subsidiaire vordering in conventie kan derhalve niet worden toegewezen.
6.17. Wat betreft de reconventionele vordering wordt geoordeeld dat de gevraagde verklaring voor recht in het kader van deze voorlopige voorziening niet kan worden afgegeven, nu deze zich niet verhoudt met het karakter daarvan.
6.18. Nu uit de overwegingen in conventie volgt dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 november 2006 kan de ontruiming wel worden toegewezen, zij het dat de ontruimingstermijn op twee weken wordt vastgesteld.
6.19. De overige reconventionele vorderingen zijn aldus eveneens toewijsbaar.
6.20. Als in het ongelijk gestelde partij wordt HER veroordeeld in de kosten van deze procedure.
7. De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in conventie:
wijst de vorderingen af;
rechtdoende in reconventie:
veroordeelt HER om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de Schiekade 195-205 te Rotterdam alsmede het parkeerterrein aan de Schiestraat te Rotterdam, ter grootte van 2.400,00 m2 geheel te ontruimen en met al de haren en het hare te verlaten en ontruimd te houden en de sleutels ter beschikking van Rodamco te stellen, met machtiging van Rodamco om, indien HER daarmee binnen deze termijn in gebreke mocht blijven, die ontruiming zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zonodig met behulp van politie en/of justitie en alles op kosten van HER;
veroordeelt HER om aan Rodamco te betalen voor elke ingegane maand vanaf 1 november 2006 tot de ontruiming ter zake van gebruiks/schadevergoeding een bedrag van €. 17.000,72 per maand, zijnde dit bedrag gelijk aan de tot 1 november 2006 geldende maandelijkse huurprijs, zulks te verhogen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW per elke eerste dag van de maand;
rechtdoende in conventie en in reconventie:
veroordeelt HER in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Rodamco begroot op nihil aan verschotten en op €. 1.500,-- aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.