Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector bestuursrecht
Registratienummer: WOZ 05/4826-HAM1
Uitspraakdatum: 30 oktober 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[Eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde mr. P.J. van Amersfoort,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde mr. S. Kapoerchan.
1 Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft ten aanzien van eiseres ter zake van de onroerende zaak [ X te Y] (een appartementsrecht, hierna: de woning) een beschikking ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) gegeven, gedagtekend 30 april 2005, waarbij de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003 naar de toestand per 1 januari 2005 is vastgesteld op € 97.000,--. Bij dezelfde beschikking is de aanslag onroerende zaakbelasting (hierna: OZB-aanslag) 2005 (eigenarendeel) opgelegd.
Op 3 mei 2005 heeft eiseres tegen dit besluit bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 13 september 2005, heeft verweerder de vastgestelde waarde en de OZB-aanslag gehandhaafd.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 8 oktober 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft bij brief van 14 maart 2006 een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 18 april 2006 heeft eiseres gerepliceerd. In reactie daarop heeft verweerder bij brief van 19 mei 2006 ten behoeve van het onderzoek ter zitting een pleitnota ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 mei 2006. Aanwezig waren eiseres en haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. S. Kapoerchan, bijgestaan door L.M. van Asperen, taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst. Zij heeft vervolgens enige vragen gesteld aan het Woningbedrijf Rotterdam (hierna: WBR) met betrekking tot de prijsvorming van zogenaamde MGE-/MVE-woningen.
Bij brieven van 16 juni 2006 en 5 juli 2006 heeft eiseres gereageerd op een aantal nieuwe feitelijke stellingen in de pleitnota van verweerder.
Bij brief van 30 juni 2006 heeft het WBR de gestelde vragen beantwoord. Partijen hebben hiervan een afschrift ontvangen.
Bij brief van 31 juli 2006 heeft verweerder gereageerd.
Bij brief van 20 augustus 2006 heeft eiseres gereageerd.
Verweerder heeft bij brieven van 22 augustus 2006, 31 augustus 2006 en 6 september 2006 nadere informatie en stukken ingebracht.
De nadere zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2006. Eiseres heeft zich laten ver-tegen-woordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door mr. B.F.W.J.M. van Boxtel (teamleider Juridische Zaken), A.R.D. van Burken (Hoofd Fiscaal Technische Zaken) en L.M. van Asperen (taxateur).
Als getuige was aanwezig ir. E.P.S Hagen, Hoofd Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (hierna: MVE) van het WBR.
2 Feiten die als vaststaand worden aangenomen
Eiseres was op 1 januari 2005 genothebbende krachtens beperkt recht en gebruiker van de woning. Het betreft een meer-ge-zins-portiekwoning zonder lift op de derde etage, met een berging. De woning is gelegen in de wijk Delfshaven. Het netto vloeroppervlak van de woning bedraagt 73 m². Het bouwjaar van de woning is 1906 en de woning is gerenoveerd in 1987. Eiseres heeft de woning onder de bepalingen van MVE op 23 de-cem-ber 2004 gekocht van het WBR.
Blijkens de tot de gedingstukken behorende “koopovereenkomst MVE-woning (product C) Van der Poelstraat” (hierna: de koopovereenkomst), heeft het WBR aan eiseres de woning (een appartementsrecht in ondererfpacht) verkocht voor een prijs van € 67.500,--. In deze aankoopprijs is begrepen de door eiseres aan het WBR terzake van ondererfpacht ver-schul-digde canon in één afkoopsom voor een periode die eindigt op 31 december 2040, ad € 3.857,18.
In de koopovereenkomst staan de juridische kenmerken van MVE vermeld. Deze zijn:
- een aanbiedingsplicht (aan het WBR) voor degene die een MVE-woning wil ver-vreem-den in combinatie met een terugkoopgarantie verleend door het WBR;
- een prijsrisico-garantie verleend door het WBR;
- een zorginspanning/waarborg van het WBR voor een goed planmatig onderhoud door de vereniging van eigenaars van het gebouw en toebehoren waarvan het appartementsrecht deel uitmaakt.
3 Geschil
Eiseres heeft gesteld dat, uitgaande van de door haar in december 2004 betaalde koopsom van € 67.500,-- en ge-let op de prijsstijging van onroerende zaken in de periode sinds de waar--de-peildatum 1 ja-nu-ari 2003, de waarde van haar woning - rekening houdend met een (door de afkoop van de ondererfpachtscanon te verwaarlozen) waar-dedrukkende invloed van de omstandigheid dat sprake is van onder-erfpacht - primair dient te worden gesteld op € 67.500,--, subsidiair op € 75.000,-- en meer subsidiair op € 80.525,--.
Zij heeft daartoe aangevoerd dat:
- de door haar betaalde koopprijs is vastgesteld door een onafhankelijke taxateur, die de opdracht heeft om de marktwaarde, leeg, ontruimd, vrij van huur en zonder rekening te houden met de MVE-voorwaarden te bepalen;
- de onderhavige MVE-voorwaarden niet te vergelijken zijn met de bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (hierna: MGE) waarvan in het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998 (BNB 1999, 18) sprake was; als er al een waarde-druk-kende invloed van de onderhavige MVE-voorwaarden moet worden verrekend, hetgeen wordt be-twist, dan zal deze veel geringer zijn (ten hoogste 10% van de vrije verkoopwaarde) dan de € 30.000,-- waarde-vermin-dering die verweerder er aan heeft toegekend;
- de door verweerder gebruikte referentieobjecten qua uitstraling, type en bouwjaar niet goed vergelijkbaar zijn met haar woning en verweerder onvoldoende rekening heeft ge-houden met de verschillen;
- de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd en reeds om die reden vernietigd moet worden.
Subsidiair heeft zij gesteld dat, indien sprake is van een waardedrukkende invloed, deze ten hoogste 10% van de vrije marktwaarde bedraagt. Meer subsidiair stelt zij dat de waarde overeenkomstig de verhouding tussen de vloeroppervlaktes van haar woning en de Van der Poelstraat 43 B2 moet worden vastgesteld op 73/97 x € 107.000,-- = € 80.525,--.
Verweerder heeft gesteld dat de door eiseres vermelde transactieprijs niet marktconform is omdat het een transactie onder de MVE-voorwaarden betreft, zoals ook blijkt uit de verkoop-prijzen van vergelijkbare woningen. De transactieprijs van december 2004 is derhalve niet bruikbaar voor de waardebepaling in het kader van de WOZ.
Verweerder heeft inmiddels - mede gelet op de verkoopprijs van het buurpand Van der Poel-straat 43 B2 - geconcludeerd tot gegrondverklaring van het beroep en verlaging van de WOZ-waarde van € 97.000,-- naar € 91.000,--.
4 Door het WBR verschafte informatie over de prijsvorming van MVE-woningen
Bij brief van 30 juni 2006 heeft het WBR geantwoord op schriftelijke vragen van de recht-bank met betrekking tot de prijsvorming van MVE-woningen.
Het WBR heeft daarbij onder meer verklaard dat de prijs waarvoor een voormalige huur-wo-ning ten verkoop wordt aan-geboden is vast-ge-steld op basis van de vrije ver-koop-waarde of markt-waarde van de woning. Daarbij is inbegrepen de (waarde van de) af-koopsom voor de verplichting tot het betalen van de canon voor ondererfpacht voor (naar even-redig-heid van) de nog niet verstreken duur van de erfpacht. Voor het vaststellen van de verkoopprijs geeft het WBR opdracht aan twee onafhankelijke, door de NVM beëdigde en/of gecertificeerde taxateurs. Zij hebben de opdracht om de marktwaarde te bepalen.
Bij koop onder MVE-C-voorwaarden ontvangt de koper geen korting op deze vrije markt-waarde. Bij verkoop van de woning wordt gedurende de eerste vijf jaar de waarde-ont-wik-ke-ling (verschil tussen de aan-koopsom en de taxatiewaarde bij verkoop) met het WBR gedeeld. Na vijf jaar wordt er niet meer gedeeld met het WBR en is de waardeontwikkeling voor reke-ning van de koper.
5 Beoordeling van het geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder de waarde van de woning juist heeft vastgesteld.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak be-paald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de WOZ dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de WOZ, de aan een onroerende zaak toe te ken-nen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten ver-koop op de voor die on-roe-ren-de zaak meest geschikte wijze na de bes-te voor-bereiding door de meest-biedende gega-dig-de zou zijn besteed, waarbij ervan moet wor-den uitgegaan dat bij die veron-derstelde ver-koop de vol-le en onbe-zwaarde eigen-dom zou kunnen worden overgedragen en de ver-krij-ger de zaak in de staat waar-in die zich bevindt onmid-del-lijk en in volle om-vang in ge-bruik zou kun-nen nemen.
Daarbij heeft volgens de Hoge Raad te gelden (Hoge Raad 14 oktober 2005, LJN: AU4300) dat de be-wijslast met betrekking tot de waarde berust bij de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de nader door hem bepaalde waarde van de woning van € 91.000,-- onder meer het referentieobject Van der Poelstraat 43 B2 op-ge-voerd, dat qua uitstraling, type en bouwjaar vergelijkbaar is met de woning van eiseres en dat ook in de ogen van eiseres in beginsel kwalificeert als vergelijkingsobject.
Dit vergelijkingspand, dat op eigen grond staat, is op 9 april 2004 verkocht voor een prijs van € 107.000,--. De WOZ-waarde van dit pand op de waardepeildatum is bepaald op € 89.000,--. Verweerder heeft gemotiveerd aangegeven dat deze waarde abusievelijk te laag is vastgesteld, omdat ten onrechte is uitgegaan van een oppervlakte van 77 m² in plaats van 86 m². Wat daarvan ook zij, bij de waardebepaling dient te worden uitgegaan van gereali-seer-de verkoopprijzen en niet van vastgestelde WOZ-waardes, tenzij sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel. Daarvan is in casu niet gebleken.
Verweerder waardeert de woning van eiseres op basis van vergelijkingsobject Van der Poelstraat 43 B2 op 73/86 x € 107.000,-- = € 91.000,-- (afgerond). Eiseres heeft aangevoerd dat de oppervlakte van Van der Poelstraat 43 B2 (twee etages van 51 m²) 100 m² bedraagt. Ver-weerder bestrijdt deze vloeroppervlakte niet, maar heeft gesteld dat vanwege de schuin verlopende kap de zolderverdieping - overeenkomstig het gebruik in de taxatieleer - slechts voor 70% meetelt, zodat de rekenoppervlakte 86 m² bedraagt. Eiseres heeft in reactie hierop gesteld dat de verminderde bruikbaarheid afhangt van de hoek tussen kap en vloer en van de hoogte ten opzichte van de vloer waarop de kap begint en heeft meer in het bijzonder aangevoerd dat de zolderverdieping royale huisvesting biedt aan twee studenten.
Uit een en ander volgt naar het oordeel van de rechtbank evenwel niet dat de verminderde bruikbaarheid geen 30% kan zijn en, zoals eiseres stelt, 10% moet zijn, zodat, nu de rechtbank ook overigens geen aanleiding ziet verweerder op dit punt niet te volgen, van een oppervlakte van 86 m² dient te worden uitgegaan.
In beroep heeft verweerder voorts een op 4 augustus 2006 door Ooms Makelaars Taxaties B.V. te Rotterdam opgemaakt taxatierapport inzake de woning Van der Poelstraat 13B te Rotterdam ingebracht, aangevuld bij brieven van 28 augustus 2006 en 1 september 2006.
Het betreft hier een huurwoning die is gelegen in hetzelfde complex als de woning van eiseres. De waarde van de woning Van der Poelstraat 13B naar de waardepeildatum 1 januari 2003 wordt getaxeerd op € 105.000,--.
De rechtbank heeft geen aanleiding om te oordelen dat deze woning qua ligging, uitvoering en staat van onderhoud niet vergelijkbaar is met de woning van eiseres.
Eiseres heeft hier tegenin gebracht dat zij haar woning in december 2004 voor € 67.500,-- heeft gekocht van het WBR en dat deze prijs is bepaald op basis van een taxatie van de markt-waarde van de woning. Derhalve moet er volgens eiseres van uitgegaan worden dat de door haar betaalde koopsom gelijk is aan de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de WOZ.
Bij de beoordeling van dit standpunt stelt de rechtbank voorop dat overeenkomstig hetgeen de Hoge Raad hieromtrent heeft geoordeeld (Hoge Raad 29 november 2000, LJN: AA8610) er in beginsel vanuit moet worden gegaan dat de ingevolge de WOZ vast te stellen waarde
- kort samengevat: de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen be-talen - in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. De rechtbank constateert dat de antwoorden van het WBR op de door de rechtbank gestelde vragen omtrent de methodiek van de bepaling van de door eiseres betaalde koopprijs - in het bijzonder: de aan de taxateur verstrekte opdracht - het standpunt van eiseres op zichzelf onderbouwen. Daar staat echter tegenover:
- de waardevaststelling door verweerder aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijs van Van der Poelstraat 43 B2;
- de door verweerder overgelegde taxatie van Van der Poelstraat 13B;
- dat door het WBR ingeschakelde taxateurs, blijkens door verweerder als bijlage 6 bij zijn brief van 31 juli 2006 overgelegde e-mailberichten, in algemene zin hebben verklaard: ‘De woningen die onder MVE-voorwaarden verkocht worden hebben een lagere prijs dan woningen op de particuliere markt. Het is niet zo dat u korting krijgt op de koopsommen’ (Prins Makelaardij) en: ‘In principe zijn de prijzen van MVE-woningen marktconform, echter in de praktijk blijkt vaak dat er wel iets verschil in zit (5-10%)’ (Laurens van den Berg);
- dat ter zitting getuige Hagen heeft bevestigd dat de verklaring van Laurens van den Berg overeenkomt met de praktijk, waarbij hij ook heeft gewezen op de soberder inrichting van een voormalige huurwoning;
- dat ter zitting getuige Hagen, gevraagd naar de verschillen tussen de taxaties van het WBR en van verweerder, heeft verklaard dat er ook een gevoelselement samenhangt met het bestaan van erfpacht, ook al is de erfpacht afgekocht, dat de waarde van een woning in erfpacht op moeilijk te kwantificeren wijze beïnvloedt.
Op grond van deze feiten en omstandigheden, in samenhang bezien, is de rechtbank van oordeel dat aannemelijk is dat de door eiseres betaalde koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft.
De rechtbank ziet voorts geen aanleiding om eiseres te volgen in haar subsidiaire standpunt dat de WOZ-waarde vastgesteld dient te worden door de betaalde koopprijs te corrigeren voor de - kennelijke - invloed van MVE-bepalingen, nu op grond van de zojuist vermelde feiten en omstandigheden aannemelijk is dat er ook andere factoren zijn die het verschil tussen de betaalde koopprijs en de WOZ-waarde verklaren - in elk geval ook het bestaan van erfpacht en de psychologische invloed daarvan - en de rechtbank niet aannemelijk acht dat deze invloed verwaarloosbaar is, zoals eiseres heeft betoogd, terwijl evenmin voldoende stellig is komen vast te staan hoe deze invloed gekwantificeerd dient te worden. Dit laatste geldt ook voor de mogelijke invloed van de MVE-voorwaarden, nu de waardering daarvan in hoge mate subjectief is. Tegenover het mogelijke waardedrukkende effect van de verplichting om de woning terug te verkopen aan WBR staat de garantie dat de woning door WBR zal worden teruggekocht. Voorts is het planmatige onderhoud van de woning, alsmede van het complex waarvan de woning onderdeel uitmaakt, verzekerd, hetgeen een waarde-ver-ho-gende factor kan zijn. De waardering van de deling van de waardeontwikkeling ten slotte is afhankelijk van de verwachte marktontwikkeling.
Al met al is de rechtbank van oordeel dat eiseres er niet in is geslaagd om de aanne-me-lijk-heid van de (nader) door verweerder verdedigde waarde van de woning geloofwaardig te betwisten.
Gelet op de door verweerder overgelegde taxatierapporten, de in aanmerking genomen vergelijkings-objecten en de gegeven toe-lichting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan-nemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 91.000,-- bedroeg.
De rechtbank merkt nog op dat zij heeft geconstateerd dat verweerder, blijkens de be-schik-king van 30 april 2005 en het taxatierapport van 16 december 2005, in afwijking van artikel 18, eerste lid, van de WOZ de toestand per 1 januari 2005 als uitgangspunt heeft genomen, terwijl niet is gebleken van een situatie als bedoeld in artikel 19 van de WOZ. Het is de rechtbank evenwel niet ge-bleken dat dit van invloed is geweest op de waardebepaling, zodat dit geen aanleiding vormt het bestreden besluit te vernietigen.
Evenmin bestaat aanleiding om het bestreden besluit te vernietigen op de grond dat deze niet deugdelijk is gemotiveerd, zoals eiseres in haar beroepschrift nog heeft aangevoerd, maar los van het hiervoor reeds besprokene verder niet heeft onderbouwd.
Nu verweerder eerst in beroep heeft geconcludeerd tot een waarde van € 91.000,-- dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Uit het voorgaande volgt dat in de uitspraak op bezwaar de OZB-aanslag, die is gebaseerd op de onjuist gebleken WOZ-waarde, ten onrechte is gehandhaafd. De rechtbank zal daarom bepalen dat deze aanslag overeenkomstig de thans vastgestelde WOZ-waarde wordt verlaagd.
6 Proceskosten
Eiseres heeft uitdrukkelijk geen aanspraak op vergoeding van proceskosten gemaakt.
7 Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 91.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- bepaalt dat de betreffende OZB-aanslag dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- gelast dat de gemeente Rotterdam het door eiseres betaalde griffierecht van € 37,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Hamaker, voorzitter, en mr. L.A.C. van Nifterick en mr. dr. P.G.J. van den Berg, leden. De beslissing is op 30 oktober 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van C.J.H. Lamens-van den Bulk, griffier.
De griffier: De voorzitter:
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.