Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
inzake:
de heer
[eiser 1] en
mevrouw
[eiseres 2],
echtelieden,
wonende te [woonplaats],
eisers bij exploot van dagvaarding d.d. 24 februari 2006,
gemachtigde: mr. A.J.M. van Kooten,
t e g e n :
de heer
[gedaagde 1],
en
mevrouw
[gedaagde 2],
echtelieden,
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. C.P.M. Nijland.
Partijen worden aangeduid als “[eisers]” en “[gedaagden]”, tenzij anders is vermeld.
1. Het verdere verloop van de procedure
Verwezen wordt naar het tussenvonnis d.d. 10 oktober 2006. Nadien hebben beide partijen een akte genomen.
De uitspraak is bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
2.1. [eisers] heeft van [gedaagden] gekocht het woonhuis met berging, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Het huis stamt uit 1936. De koopsom bedraagt €. 262.500,-- k.k. De koopovereenkomst is gebaseerd op het model van de NVM (juli 2004; Koopakte bestaande eengezinswoning). De levering heeft op 1 februari 2005 plaatsgevonden. De koopovereenkomst is ongeveer acht maanden voordien ondertekend.
2.2. Na levering heeft zich een lekkage voorgedaan op de bovenste verdieping.
2.3. Artikel 5.3. van de koopovereenkomst luidt als volgt:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
2.4. In de koopovereenkomst is als aanvullend artikel opgenomen:
“Het is koper en verkoper bekend dat er een bouwkundige keuring is uitgevoerd op 26 maart 2004 rapportnummer (…)”.
2.5. In het rapport is onder andere vermeld:
“Dakkapellen.
De dakbedekking van de dakkapel is niet beoordeeld.”
2.6. Dako Dakbedekking schrijft in haar brief van 12 februari 2005 aan [eisers] onder andere:
“Het zinken dak van de kapel is ons inziens ca. 35 tot 40 jaar oud. Normaliter is de levensduur van zinkwerk, afhankelijk van de weersomstandigheden, tussen de 25 en 30 jaar. De reden dat er nu lekkage is ontstaan komt omdat het zink uitgewerkt is. D.w.z. dat er geen rek meer in zit waardoor er bobbels over het hele dak ontstaan wat scheuren in de soldeernaad ten gevolge heeft. Tevens is het zink door de jaren heen poreus geworden.
Eerlijkheidshalve concluderen wij dat er al eerder lekkage geweest moet zijn en dat deze lekkage onder de noemer achterstallig onderhoud valt.”
3. De vordering
[eisers] vordert een bedrag van €. 1.884,-- betreffende herstelwerkzaamheden, met nevenvorderingen. Hij beroept zich op de volgende gronden. Primair vordert hij nakoming van de koopovereenkomst, in het bijzonder artikel 5.3., in samenhang met artikel 6:74 BW Pro. Subsidiair vordert hij partiële ontbinding van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:270 BW Pro in samenhang met artikel 6:265 BW Pro, waarbij een evenredige vermindering van de koopsom wordt gevorderd. Meer subsidiair wordt een beroep gedaan op partiële vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling op grond van artikel 6:228 BW Pro. Gevraagd wordt om partiële vernietiging van de koopovereenkomst, onder opheffing van het ondervonden nadeel.
4. Het verweer
[gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vordering.
5. De beoordeling
Inleiding
5.1. Partijen voeren over en weer de nodige argumenten aan, deels aan de hand van producties. Hun stellingen worden hierna beoordeeld, voorzover zij althans relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
Feiten
5.2. Onderzocht dient te worden of partijen relevante meningsverschillen hebben over de feitelijke toedracht. [gedaagden] betwist de lekkage, maar de kantonrechter constateert dat terzake door [eisers] aan zijn stelplicht is voldaan. Hij geeft een uitgebreide weergave van de lekkage, Daco Dakbedekking geeft weer wat de oorzaak is en de schadeoorzaak is vervolgens weggenomen. Onbetwist is dat [eisers] [gedaagden] heeft opgebeld en heeft aangeschreven zodat hij de mogelijkheid had zonodig zelf de schade te kunnen opnemen. [gedaagden] blijft op deze punten steken in algemene ontkenningen zodat uitgegaan wordt van de stellingen van [eisers].
5.3. De kantonrechter gaat er derhalve van uit dat zich een lekkage heeft voorgedaan en sluit voor de “diagnose” van de oorzaak aan bij de bevindingen van Daco Dakbedekking. Natuurlijk heeft [gedaagden] gelijk als hij zegt dat Daco Dakbedekking geen neutrale deskundige is, maar hij had zelf de gelegenheid de schade op te nemen, dan wel een eigen expert in te schakelen. Dit heeft hij niet gedaan en komt voor zijn risico.
5.4. Door [gedaagden] wordt nog het verweer gevoerd dat hij in gebreke had moeten zijn gesteld. Dit verweer wordt verworpen, nu het [eisers] aanstonds duidelijk was dat [gedaagden] elke aansprakelijkheid van de hand wees.
5.5. Wat betreft de hoogte van de nota van Daco Dakbedekking geldt dat [gedaagden] deze evenmin gesubstantieerd betwist zodat het daarin genoemde bedrag als schade kan worden aangemerkt.
5.6. [gedaagden] betwist dat hij van de lekkage en de reeds eerder ingetreden schade op de hoogte was. Hij wijst er onder andere op dat hij nooit eerder lekkages op zolder heeft gehad, dat hij daar een computer en antieke boeken had staan en dat eerst na het wegbreken van de plafonds de oorzaak van de schade is gebleken. In deze procedure kan de kantonrechter er derhalve niet van uitgaan dat [gedaagden] wist dat er een lekkage was. De kantonrechter ziet geen reden in te gaan op het bewijsaanbod van [eisers], nu dit niet ziet op de kennis zijdens [gedaagden] betreffende de lekkage, maar veeleer op de oorzaak en de aard van de lekkage nadat het plafond was weggebroken. Daarbij wordt van belang geacht dat door [eisers] niet gesteld wordt dat de lekkagesporen zichtbaar waren op het plafond, de muren of de vloer van de zolder.
Verhaal schade op grond van nakoming artikel 5.3. koopovereenkomst
5.7. [eisers] is van mening dat de rechtsverhouding van partijen wordt bepaald door artikelen 5.1. en 5.3. van de koopovereenkomst. Door de lekkage is er sprake van non-conformiteit die aan de verkoper kan worden toegerekend.
5.8. [gedaagden] stelt dat artikel 5.3. voorschrijft dat de woning de feitelijke eigenschappen dient te hebben die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Hij wist niet dat er sprake was van lekkage en bovendien was [eisers] ervan op de hoogte dat de door hem ingeschakelde bouwexpert het dak van de kapel buiten beschouwing had gelaten. Door hem is niets over het dak van de kapel met [gedaagden] besproken en [eisers] heeft kennelijk dit ook niet willen onderzoeken. Per slot van rekening is het een huis uit 1936 en betreft het (achterstallig) onderhoud, hetgeen bij een huis van een dergelijke ouderdom kan worden verwacht. Aldus is er geen sprake van toerekenbaarheid op grond van artikel 6:75 BW Pro.
5.9. Dit verweer treft doel. Nu [gedaagden] niet wist van de lekkage kan de schade hem ook niet toegerekend worden in de zin van dit artikel. Daar komt bij dat hij een bouwkundig rapport heeft gepresenteerd waarin expliciet is vermeld dat het dak van de kapel niet is geïnspecteerd. Op dat moment was het aan [eisers] om door te vragen dan wel zelf te besluiten om een expert in te schakelen.
5.10. [eisers] voert echter aan dat artikel 5.3. neerkomt op een garantiebepaling. [gedaagden] heeft gegarandeerd dat de woning voor haar doel geschikt was en dat is natuurlijk niet zo als daags na de levering een forse lekkage plaatsvindt. Indien sprake is van een garantie is met schending daarvan de toerekenbaarheid gegeven.
5.11. Met [gedaagden] is de kantonrechter van oordeel dat het onderhavige gebrek, dat immers snel en tegen beperkte kosten is verholpen, niet een gebrek is dat het normaal gebruik als woonhuis belemmert. Dit moet worden gezien tegen de achtergrond van een ouder huis. Daarbij geldt dat in confesso is dat de lekkage zich manifesteerde na de eigendomsoverdracht zodat, gelet op hetgeen is overwogen in 5.6. hiervoor, duidelijk is dat aan artikel 5.3. is voldaan. Tot slot geldt dat Dako Dakbedekking constateert dat er sprake is van achterstallig onderhoud, hetgeen past in artikel 5.1. van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt terwijl [eisers] niet de moeite heeft genomen door te vragen of onderzoek te plegen naar de staat van het dak van de dakkapel.
5.12. De vordering, voorzover gebaseerd op de primaire grond, wordt derhalve afgewezen.
Partiële ontbinding en evenredige vermindering koopsom
5.13. [eisers] voert aan dat er sprake is van een tekortkoming of verzuim, zodat ontbinding kan worden gevorderd.
5.14. [gedaagden] verweert zich met de stelling dat er geen sprake is van een tekortkoming.
5.15. Overwogen wordt dat toerekenbaarheid niet van belang is, indien de vordering wordt gebaseerd op ontbinding. Echter, ook deze rechtsgrond kan [eisers] niet baten, gelet op hetgeen hiervoor in 5.11. is overwogen. Immers, er is geen sprake van een gebrek dat het normale gebruik verhindert. In de zin van artikel 6:265 BW Pro: de onderhavige tekortkoming is, afgezet tegen de waarde van de koopovereenkomst, de leeftijd van de woning en de mogelijkheden die [eisers] had tot eigen onderzoek, van te geringe betekenis om partiële ontbinding te rechtvaardigen.
5.16. Ook de vordering, gebaseerd op de subsidiaire grond, komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.
Dwaling
5.17. [eisers] stelt dat als hij op de hoogte was van de lekkage hij niet tot aankoop, althans niet tot aankoop op dezelfde condities, had besloten.
5.18. [gedaagden] verwijst naar artikel 6:228 lid 1 BW Pro. Het eerste geval kan zich niet voordoen want er is geen sprake van een inlichting van hem betreffende de zolderverdieping. Dit verweer treft doel, nu het immers zo is dat hij hierover het zwijgen heeft toegedaan en dit ook heeft gedocumenteerd in het rapport van de bouwkundige. Daarmee was het aan [eisers] om desgewenst inlichtingen te vragen, dan wel zelf dit punt te onderzoeken.
5.19. Het tweede geval gaat evenmin op, nu in dit vonnis is beslist dat [gedaagden] niet wist van de lekkage en dat aan bewijsvoering op dit punt niet wordt toegekomen.
5.20. Aldus resteert de wederzijdse dwaling. Ook dit gaat niet op, nu [eisers] de aanleiding en de mogelijkheid had, gelet op het bouwkundig rapport, om zich nader te informeren omtrent de staat van het dak van de kapel. Dit heeft hij niet gedaan en komt naar verkeersopvattingen voor zijn rekening.
5.21. De vordering, voorzover gebaseerd op de meer subsidiaire grond, dient te worden afgewezen.
Tot slot
5.22. Als in het ongelijk gestelde partij dient [eisers] te worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
6. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt eisers in de kosten van de procedure, aan de zijde van gedaagden begroot op nihil aan verschotten en op €. 450,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.